Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 сентября 2018 года с. Родино

Родинский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Ожогиной Г.В.,

при секретаре Крючковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей К.А. и К.Т. к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей К.А. и К.Т. обратилась в Родинский районный суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО1, действующей за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей К.А., К.Т. был заключен договор № купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> соответствии с которым ответчики обязались передать истцам в собственность указанные объекты недвижимости, а истцы обязались оплатить ответчикам сумму в размере руь.. Истцы оплатили недвижимое имущество в размере руб., путем передачи ответчикам денежных средств до подписания договора.

Пунктом 2 договора предусмотрено обязательство ответчиков передать истцам дом и земельный участок в качественном состоянии, соответствующем описанию ответчиков в части наличия или отсутствия дефектов и недостатков. Вместе с тем указанное обстоятельство исполнено продавцами ненадлежащим образом, зимой 2016-2017 года истцами были выявлены следующие недостатки: при отоплении дома в зимнее время, на стенах до 50 сантиметров от уровня пола выступает влага, мокнет пол, в помещениях дома становится сыро; в виду вышеуказанного недостатка в углах дома появилась плесень; в помещении кухни провис потолок, проваливается пол; в стенах кухни при демонтаже обоев обнаружены глубокие трещины. Данные недостатки возникли до передачи дома истцам, относятся к категории скрытых, поскольку не были оговорены ответчиками, и их невозможно было выявить путем визуального осмотра перед покупкой дома.

Указанное нарушение условий договора является для истицы существенным, поскольку делает дом непригодным для проживания, требует значительных вложений в ремонтные работы. В связи с выявлением указанных недостатков истицей не было выполнено обязательство по возврату оставшейся части денежных средств в размере руб..

Истицей в адрес ответчиков было направлено досудебное требование о расторжении договора путем возврата истцам денежных средств в размере руб. и возврате ответчикам жилого дома и земельного участка, однако ответчики в предложенный срок договор в добровольном порядке не расторгли. 

На основании вышеизложенного ФИО1, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей К.А. и К.Т. просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами и ответчиками в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Применить последствия расторжения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскав с ответчиков в равных долях в пользу истцов руб. и передав в собственность ответчиков жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Истица ФИО1, представитель органа опеки и попечительства комитета по образованию администрации Родинского района в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения которого уведомлены надлежащим образом. Истица ФИО1 о причинах не явки в суд не сообщила дело слушанием отложить не просила, представитель органа опеки и попечительства комитета по образованию администрации Родинского района в переданной в суд телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие. При таких обстоятельствах и руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель истицы ФИО4, принимавший участие в судебном заседании с использованием системы ВКС, настаивал на исковых требованиях, ссылаясь на доводы изложенные в иске. Так же пояснил, что ответчики скрыли имеющиеся в доме недостатки сделав ремонт, по этому его доверительница при осмотре дома перед его приобретением не могла увидеть недостатки, потому что они были скрытыми. Так как дом является не пригодным для проживания заключенный его доверительницей и ответчиками договор подлежит расторжению. Поскольку речь идет о приобретении недвижимого имущества, положения закона о защите прав потребителей применению к данным правоотношениям не подлежат.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании, принимавший участие с использованием системы ВКС, исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что в спорном жилом доме они проживали около 10 лет. Дом был сухой и теплый, влаги на стенах и полу не было никогда, так же не было сырости в доме и стены не промерзали. При покупке дома истица лично осматривала дом вместе со своей мамой, проживала в нем несколько дней до подписания договора купли-продажи. Ни каких претензий по состоянию дома не предьявляла. Дом ими был приобретен по договору купли продажи сами они его не строили. Ремонт в дома они производили за пять лет до его продажи.

Ответчица ФИО3 в судебном заседании, принимавшая участие с использованием системы ВКС исковые требования не признала, дала пояснения аналогичные пояснениям ФИО2, так же пояснила, что ее супруг ФИО2 присутствовал при осмотре дома экспертами, при этом он обратил внимание на то, что в кухне дома на потолке оторвана плитка. На одной из стен оторвана часть обоев и именно в этом месте имеется трещина в стене. Считает, что трещина образована действиями истицы, в связи с ненадлежащим использованием приобретенного ей дома. Так же отметила, что с данным иском истица обратилась в суд по истечении двух лет после его приобретения. 

Представитель ответчиков ФИО5 в судебном заседании, принимавшая участие с использованием системы ВКС, исковые требования не признала, суду пояснила, что жилой дом истице был передан в исправном техническом состоянии, без наличия дефектов. При покупке жилого дома истица осмотрела жилой дом, земельный участок и не обнаружила никаких недостатков и повреждений. Так же просила суд учесть, что при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения эксперты не руководствовались проектной документацией на жилой дом, а использовали СНиПы и ГОСТы, действующие на момент проведения исследования, которые не должны применяться в процессе исследования, поскольку спорный жилой дом был построен более 30 лет назад, а тогда могли действовать другие ГОСТы и СНиПы, в связи с чем экспертами сделаны выводы о наличии недостатков на основании нормативных документов, не подлежащих в данном случае применению. Дом ответчиками истице был передан в надлежащим состоянии, все выявленные недостатки возникли в результате ненадлежащего содержания дома истицей после его приобретения. Полагала, что выявленные экспертами недостатки являются устранимыми, не представляют угрозы жизни и здоровью граждан, существенными не являются, в связи с чем требования истцов о расторжении договора купли продажи удовлетворению не подлежат. Ремонт в доме ответчики производили задолго до его продажи, в тот момент они его продавать не планировали, после ремонта в нем проживали длительное время около 4-5 лет. Обратила внимание та то, что на момент осмотра дома экспертами обои были оторваны частично только на одной из стен кухни дома, плесень присутствовала так же только в нескольких местах стен дома. Просила учесть, действия истицы по ненадлежащему содержанию дома, которые выразились в том, что она в доме не проживала и его не отапливала, в связи с чем и образовалось промерзание стен. Обратила внимание на то, что с данным иском истица обратилась в суд по истечении двух лет после его приобретения. 

Из показаний истицы ФИО1 данных в судебном заседании 16 апреля 2018 года следует, что она с детьми с сентября 2016 года по май 2017 года проживала в спорном жилом доме, с мая 2017 года она уехала проживать в г.Барнаул. Когда она уезжали все перечисленные в исковом заявлении недостатки уже были в доме. Когда она приобретала дом она лично осматривала его и при визуальном осмотре она никаких недостатков и дефектов не обнаружила, потолок не провисал, пол не проваривался. Дом снаружи обшит сайдингом внутри наклеены обои, ей дефекты в стенах не были видны. С октября 2016 года, когда начался отопительный сезон, стали мокнуть стены на уровне 50 см и пол. В доме имеется печное отопление, они сами топили печь, температурный режим в доме был 24-26 градусов. В ноябре 2017 года она обнаружила трещины на стенах в кухне и под окном, когда оторвала обои. Истица обращалась в сельский совет для того чтобы к ней в дом приехала комиссия и осмотрела дом, однако так никто и не приехал. Дом состоит из двух комнат: кухня и спальня. В марте 2017 года провис потолок и провалился пол на кухне, во второй комнате стены и пол были мокрые, потолок зашит пластиковыми панелями, а поэтому провисание потолка нет, и пол не провалился в данной комнате. Фотографий с выявленными ею недостатками нет. Ответчикам она направляла претензию на тот адрес, который был указан в договоре купли-продажи, иного адреса места жительства ответчиков ей не было известно, так же как и не известно о том, что они сменили место жительство. Она проживала в спорном доме с сентября 2016 года по май 2017 года лично со своими детьми, дети спали на диване, а она спала рядом с ними в комнате, топила печь два раза в день, углем и дровами. Никакой мужчина у нее комнату не арендовал. Она размещала объявление о продаже спорного жилого дома в июне, июле и августе 2017 года поскольку хотела его продать, но никто не приходил и не интересовался домом. Ответчикам она не отдала руб. за жилой дом, потому что дом в плохом состоянии, письменного договора о снижении цены за дом ответчикам она не направляла. С мая 2017 года без договора аренды в доме проживает мужчина который смотрим за домом, отапливает его по мере необходимости убирает. Так же имеет ежемесячный доход в размере руб., и имеет на иждивении двоих несовершеннолетних детей.

Из показаний ответчика ФИО6 и ФИО3 данных в судебном заседании 16 апреля 2018 года следует, что в спорном жилом доме они проживали около 10 лет. Потом в доме проживала теща. Дом был сухой и теплый, влаги на стенах и полу не было никогда, так же не было сырости в доме и стены не промерзали. Отопление печное в доме, они топили печь 2-3 раза в день углем и дровами, смотрели по погоде. При покупке дома истица лично осматривала дом вместе со своей мамой, три дня проживала в нем до подписания договора купли-продажи. На момент продажи дома мебели в нем почти не было, поэтому можно было хорошо все осмотреть. Претензию на расторжение договора он не получал, так же истица ФИО1 не сообщала ему ранее по телефону о расторжении договора купли-продажи, об этом он узнал только когда получил исковое заявление. При продаже дома он не говорил истице о недостатках дома. Они делал ремонт в доме в 2014 году: в спальне обшили потолок пластиковыми панелями, на стены поклеили обои, установили пластиковые окна, в кухне на стенах поклеили обои. Когда клеили обои в кухне и спальне трещин в стенах не было. В 2015 года обшили дом снаружи сайдингом. Дом построен из круглого деревянного бруса, внутри поштукатурен. Они приобрели спорный жилой дом в 2003 году

Из показаний представителя ответчиков ФИО5 данных в судебном заседании 16 апреля 2018 года следует, что жилой дом истице был передан в исправном техническом состоянии, без наличия дефектов, данное обстоятельство подтверждается тем, что ответчики пользовались жилым домом более 10 лет, дом находился в исправном состоянии, надлежащим образом содержался. При покупке жилого дома истица осмотрела жилой дом, земельный участок и не обнаружила никаких недостатков и повреждений. Поскольку ответчики переехали на постоянное место жительства в г.Барнаул и не имели возможности проследить за состоянием своего бывшего имущества, которое осталось в собственности истца, поскольку переход права собственности состоялся, обязательства у продавцов (ответчиков) по несению бремени содержания прекратились. Обязательств по содержанию дома после его продажи на себя ответчики не принимали. В приобретенном жилом доме истица не проживала, а использовала жилой дом по своему усмотрению, предоставив недвижимость в аренду в пользу третьего лица, извлекала прибыль из приобретенного имущества с момента передачи жилого дома с сентября 2016 года до 01.03.2018 года. Собственник имущества, вне зависимости от прав третьих лиц, обязан должным, образом выполнять обязанности по содержанию принадлежащего ему имущества на основании прямой нормы ст. 210 Гражданского кодекса РФ. Полагает, что истица злоупотребляет своим правом – использовала жилой дом более 1.6 года, не произвела расчет и указывает на дефекты, которые фактически при передаче имущества не существовали, а возникли, возможно, при ненадлежащей эксплуатации и содержании после покупки жилого дома. При этом истица не предоставляет доказательств тому, что бремя содержания за прошедший период с сентября 2016 года по март 2018 года за домом производился надлежащий: дом отапливался, производился текущий ремонт, учитывая, что в доме располагается печное отопление, которое необходимо ежедневно протапливать, во избежание образования сырости и промерзаний. Истица не предоставила доказательств тому, что лично проживала и несла бремя содержания в установленном порядке, осуществляла контроль над третьими лицами, которые фактически пользовались жилым домом. Недобросовестное поведение истицы заключается не только в не оплате, не ненадлежащем содержании жилого дома, но и предъявленной якобы претензии. Полагает, что истицей досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, ею не предоставлены доказательства того, что уведомление о расторжении договора получено ответчиком. Согласно предоставленным квитанциям, истцом в суд, и установлению РПО внутреннего отслеживания истец не направлял уведомлений ответчикам о расторжении договора ни по известному адресу в г.Барнауле, ни по бывшему адресу в с.Родино. Данное обстоятельство подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений, которые не направлялись по адресу ответчиков (место жительства и регистрации). Считаем, что поскольку не соблюден претензионный порядок, права ответчиков нарушаются. Предъявляя требования о расторжении выше указанного договора купли- продажи, истец указывает на обнаруженные в жилом доме недостатки, не оговоренные ответчиками при продаже, а именно промерзание стен и образование плесени на стенах дома. Данные недостатки, по мнению истцов, являются существенными, поскольку являются неустранимыми. Причиной возникновения данных недостатков истец не указывает, а доказательств нарушение технологии в процессе строительства жилого дома не предоставлено, дом построен несколько лет назад и без нарушения строительных норм. В результате временного замораживания (при отсутствии отопления печи возможно) - размораживания происходило намокание стен, приведшее к их расслаиванию, внутренней штукатурки (образование почернения и плесени, а также понижение температуры в комнатах). Однако это все предположения истца, ничем не подтвержденные. Иных доказательств, подтверждающих тот факт, что обнаруженные истцом недостатки дома являются неустранимыми, либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, представлено не было, в связи с чем оснований для признания указанных недостатков существенными у суда не имеется. Доказательств, свидетельствующих о том, что продавцы знали о наличии в доме недостатков, которые были допущены при строительстве дома, не предоставлено. Нарушений условий договора купли-продажи жилого помещения со стороны ответчика не имеется, так как истец при покупке дома ознакомилась с его техническим состоянием, при подписании договора каких-либо претензий к продавцу не имела. Жилой дом является частично благоустроенным в соответствии с планом и архитектурным решением и отвечает санитарным и техническим требованиям. Данных о том, что проживание в жилом доме невозможно вследствие угрозы жизни и здоровью граждан, а равно о том, что ответчики намеренно скрыли от истца приведенные истцом в обоснование иска обстоятельства, материалы искового заявления, приложение к нему не содержат. 

Из показаний свидетеля Т. данных в судебном заседании 16 апреля 2018 года следует, что ответчик ФИО2 приходится ей сыном. Когда был построен дом ей не известно, они приехали из Киргизии и стали проживать в с. Родино, ее сын и сноха купили спорный жилой дом около 10 лет и проживали в нем. Дом всегда был сухой и чистый и в доме всегда было тепло. Состоит дом из двух комнат, кухни и спальни, в доме имеется печное отопление. Каких-либо промерзаний и сырости в доме она не видела и не слышала. В кухне был погреб, вода никогда не подходила. Примерно за 4 года перед продажей дома ответчики делали ремонт: в спальне был обшит потолок пластиковыми панелями, стены были оклеены обоями, установлены пластиковые окна, дом был обшит сайдингом, в кухне стены были тоже оклеены моющими обоями. Из какого материала сделан дом она не знает. Она не видела, что на стенах были трещины и провисал потолок. В доме был деревянный пол, который ежегодно окрашивали. Кто проживал в доме в 2017 году ей не известно, она не знала, кто купил дом, слышала, что в нем проживают много граждан. Живет она не далеко от спорного жилого дома, но она в доме никого не видела, слышала от соседей, что там живут квартиранты.

Из показаний свидетеля Х. данных в судебном заседании 16 апреля 2018 года следует,что с кем-либо из присутствующих родственных отношений не имеет, она поддерживает дружеские отношения с семьей Т-вых, она с ними познакомилась в 2006 году. Два раза она приезжала зимой 2015 года в гости к маме Тремпольцевой Снежаны. Дом состоит из кухни и одной комнаты, на стенах были наклеены обои, в доме было тепло, чисто и аккуратно. В доме она не ощущала запаха плесени, углы были сухими. Она слышала, что ФИО2 делал ремонт в доме. Кто в настоящее время проживает в данном доме ей не известно.

Из показаний свидетеля Т.В. данных в судебном заседании 16 апреля 2018 года следует, что ответчик ФИО8 приходится ему сыном. Когда в доме производился ремонт, внутренней отделке он в нем не участвовал, может только сказать, что дом был в хорошем состоянии теплый и сухой. Жалоб он не слышал. В кухне был погреб, вода никогда не подходила, он об этом никогда не слышала, пол был деревянный. В доме ответчиками был сделан качественный ремонт. Он два раза чистил дымоход и поднимался на чердак под крышу и не видел следов протечек от воды, там было сухо. В 2017 году он от соседей слышал, что в доме часто меняются проживающие. Дом построен из деревянного бруса. Потолочные перекрытия были деревянные, и крыша покрыта шифером. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно качественного состояния жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.1. договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ продавцы ФИО2 и ФИО3 передали покупателям ФИО1 действующей за себя и своих малолетних детей К.А. и К.Т. в общую долевую собственность, в равных долях, по 

<

данные изъяты> доле каждому, а покупатели приняли и обязуются оплатить в соответствии с условиями договора жилой дом, находящийся по адресу: Россия, 

<

адрес> земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии п. 1.4 договора спорный земельный участок и жилой дом продаются за руб., расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумма в размере руб. была передана продавцам до подписания договора купли-продажи, сумма в размере руб. будет передана продавцам в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного договора по соглашению сторон настоящий договор будет иметь силу передаточного акта, и с момента его подписания риск случайной гибели и порчи жилого дома и земельного участка переходит к покупателям.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 05.10.2016 года правообладателями по 

<

данные изъяты> доли в общедолевой собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> являются ФИО9 (л.д.15).

Согласно технического паспорта общая площадь спорного жилого дома 

<

данные изъяты> в том числе: жилая 

<

данные изъяты> вспомогательная 

<

данные изъяты> кв.м. В доме 1 жилая комната площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и 1 кухня 

<

данные изъяты>.м. (л.д. 35-39).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются, в пределах разумного срока (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Судом установлено, что дом ответчиками приобретен в 2003 году. Дом построен из деревянного бруса, внутри оштукатурен, потолочные перекрытия деревянные, крыша покрыта шифером. Отопление печное, пол в доме деревянный. В кухне имеется погреб, за все время проживания в доме ответчиков воды в нем не было. В 2014 году ответчики сделали внутренний ремонт, а именно: в спальне обшили потолок пластиковыми панелями, на стены поклеили обои, установили пластиковые окна, в кухне на стенах поклеили моющие обои. При осуществлении ответчиками ремонта в кухне и спальне трещин в стенах не было, потолок в кухне не провисал. В 2015 году ответчиками дом был обшит снаружи сайдингом. Истица ФИО1 в спорном жилом доме проживала с детьми в период с сентября 2016 года по май 2017 года, в мае 2017 года она уехала проживать в г.Барнаул, и с этого момента в доме проживал мужчина, который его периодически протапливал и убирал. Истица ФИО1 при покупке спорного жилого дома, при визуальном осмотре не обнаружила какие-либо недостатки, на момент приобретения потолок в кухне не провисал и пол не проваривался, что подтверждается пояснениями истицы ответчиков и свидетелей. 

С доводами ответчиков о том, что истицей не соблюден досудебный порядок урегулирования спора суд согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии- в тридцатидневный срок.

Из приведенной нормы следует, что соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора выражается в направлении претензии, что является одновременно и правом и обязанностью стороны, и не ставится в зависимость от факта получения ответчиком претензии. 

Как видно из материалов дела истицей в адрес ответчиков письмом с обьявленной ценностью была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, в которой она предлагает расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с выявленными в процессе эксплуатации спорного дома скрытыми недостатками, которые истица ФИО1 считает существенными. Данные недостатки, по ее мнению, делаю дом непригодным для проживания, требуют значительных вложений в ремонтные работы (л.д.16-19).

В материалах дела доказательства получения ответчиками вышеуказанной претензии отсутствуют.

При этом ФИО1 направила вышеуказанную претензию в адрес ответчиков по последнему известному ей месту их проживания, указанному в договоре купли-продажи, а именно: 

<

адрес>, соответственно, сведений о перемене ответчиками места жительства у нее не имелось, что подтверждается как пояснениями истицы так и ответчиков.

Таким образом, истица ФИО1 надлежащим образом выполнила требование гражданского законодательства о досудебном порядке урегулирования спора о расторжении договора.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. К явным относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания). Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.

Определением Родинского районного суда Алтайского края от 16.04.2018 года судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» (л.д. 77-85).

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе проведения осмотра спорного жилого дома выявлены следующие дефекты и недостатки: коробление, отслоение обоев от основания, следы увлажнения, темные и бурые пятна, плесень, трещины в наружных стенах, отслоение и опадение окрасочного слоя от основания, часть конструкции пола кухни имеет ощутимую «зыбкость». Вышеназванные недостатки возникли по следующим причинам: недостаточное сопротивление теплопередаче конструкции наружных стен, естественный физический износ в результате воздействия естественных причин. 

Причиной коробления, отслоения обоев от основания, следы увлажнения и бурые пятна, плесень по нижней части наружных стен жилой комнаты возникли вследствие нарушения строительных норм и правил, допущенных при строительстве спорного дома. Остальные недостатки образовались в процессе его эксплуатации, и не являются результатом каких-либо действий истицы ФИО10 

Достоверно определить, когда именно образовались коробление, отслоение обоев от основания, среды увлажнения, темные и бурые пятна, плесень по нижней части наружных стен жилой комнаты, не представляется возможным, но причиной указанных дефектов и недостатков является нарушение требования строительных норм и правил, допущенное при строительстве спорного жилого дома. Остальные недостатки и дефекты образовались в процессе всего срока эксплуатации спорного жилого дома большей частью до 30 сентября 2016 года. 

Коробление, отслоение обоев от основания, среды увлажнения, темные и бурые пятна, плесень по нижней части наружных стен жилой комнаты имеют явные характер, их можно выявить при визуальном осмотре, но причина их возникновения имеет скрытый характер; глубокие трещины в наружных стенах кухни имеют скрытый характер, диагональные трещины, провисание, отслоение штукатурного слоя, отслоение и отпадение окрасочного слоя от основания на потолке кухни частично имеют явный характер, частично – скрытый характер, ощутимая «зыбкость» части конструкции пола имеет явный характер и может быть выявлена при визуальном осмотре. 

На дату продажи спорного жилого дома имелись скрытые дефекты и недостатки, образовавшиеся в процессе всего срока его эксплуатации, а именно: глубокие трещины в наружных стенах кухни, диагональные трещины, отслоение штукатурного и отпадение окрасочного слоя от основания на потолке кухни. ФИО1 при визуальном осмотре спорного жилого дома до его приобретения могли быть обнаружены следующие дефекты и недостатки из вышеперечисленных: коробление, отслоение обоев от основания, среды увлажнения, темные и бурые пятна, плесень по нижней части наружных стен жилой комнаты – при условии отсутствия «косметического» ремонта перед продажей дома, но причину их возникновения (недостаточное сопротивление теплоотдаче конструкции наружных стен) ФИО1 при визуальном осмотре обнаружить не могла; провисание потолка кухни, «зыбкость» части конструкции пола кухни вблизи дверного проема в помещении веранды. 

Устранение дефектов и недостатков, выявленных в ходе проведения экспертизы осмотра спорного жилого дома и имеющих скрытый характер, без нанесения несоразмерного ущерба несущим строительным конструкциям возможно путем выполнения следующих работ: снятие обоев с наружных стен кухни, заделка трещин в наружных стенах кухни цементно-песчаным раствором, снятие пенополистирольной плитки с потолка кухни, демонтаж штукатурного слоя с потолка кухни, восстановление и ремонт дранки на потолке кухни, нанесение штукатурного слоя на потолок кухни, утепление наружных стен спорного дома с внешней стороны (например, с использованием минераловатных полужестких плит).

Согласно разъяснения к заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ в связи с выявленным недостаточным сопротивлением теплопередаче конструкции наружных стен исследуемого спорного дома, приводящим к несоответствию микроклимата в помещениях указанного дома в холодный период года параметрам, приведенным в ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», по мнению экспертов, указанный дом является непригодным для использования его в качестве жилого помещения и для проживания в нем; требуется выполнить работы по устранения данного недостатка, описанные в вышеуказанном экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ; по той же причине проживание с спорном жилом доме угрозу жизни не представляет, но может способствовать повреждению или ухудшению состояния здоровья лиц, проживающих в указанном доме.

Выводы, указанные в заключении судебной экспертизы, судом принимаются как доказательства, поскольку противоречий в них не обнаружено, заключение сделано экспертами, имеющими специальное образование, заинтересованности которых в исходе дела не установлено.

Экспертиза была проведена квалифицированными экспертами, имеющими соответствующее образование, квалификацию и большой стаж экспертной работы, они были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертиза проведена с учетом имеющихся методик исследования, с использованием специальной литературы, с применением технических средств и технической документации, ответы на вопросы, поставленные перед экспертами, даны в полном объеме, выводы экспертизы понятны и не содержат формулировок, допускающих неоднозначное толкование. Более того, в процессе проведения экспертного осмотра жилого дома, замечаний по вопросам установления недостатков дома у ответчика не имелось, хотя экспертный осмотр производился в присутствии сторон.

Разрешая заявленные требования, полно исследовав обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, и, учитывая заключение проведенной по делу строительно-технической экспертизы, приходит к следующим водам выводам. 

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из вышеуказанной нормы следует, что законодатель вполне допускает, что в тексте договора купли-продажи условие о качестве товара может отсутствовать. Однако общая обязанность передать товар определенного качества на продавца возложена всегда, без каких-либо исключений, в силу закона.

Правила п. 2 направлены на обеспечение надлежащего исполнения договора и защиту прав покупателя, когда договором купли-продажи не определено качество товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых обычно используется подобная вещь, а если покупатель при заключении договора сообщил продавцу конкретную цель приобретения товара, то он должен быть пригодным для использования в соответствии с этой целью.

Надлежащим признается исполнение, если продавец передает товар, пригодный для любых целей, которым он обычно служит. Непригодным для обычного использования считается товар, если у него отсутствуют определенные качества и это препятствует его фактическому использованию, ведет к отрицательному результату, либо увеличивает расходы или издержки потребителя.

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего здания, сооружения или их части; деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории; повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд, исследовав совокупность доказательств, установил, что в приобретенном истицей жилом доме имеются скрытые недостатки о наличии которых продавец истицу в известность не поставил, вместе с тем, учитывая, что выявленные дефекты спорного жилого дома не создают угрозу жизни и здоровью граждан, угроза разрушения дома отсутствует, по результатам экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ выявленные дефекты являются устранимыми путем выполнения комплекса работ без нанесения несоразмерного ущерба несущим строительным конструкциям спорного жилого дома (л.д. 157), после их устранения жилой дом может быть использован для проживания, дефекты носят эксплуатационный характер суд приходит к выводу, что в силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ имеющиеся скрытые недостатки спорного жилого дома не является существенным недостатком и не свидетельствует о нарушении ответчиками существенных условий договора купли-продажи дома, в связи с чем оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

При этом суд так же учитывает, что истица ФИО1 лично осматривала дом перед его приобретением, что подтверждается ее пояснениями, пояснениями ответчиков и свидетелей данных ими в ходе судебного заседания.

Как следует из экспертного заключения и установлено судом, что спорный жилой дом имеет как скрытые недостатки так и явные которые могли быть обнаружены истицей при визуальном осмотре.

Поскольку приобретая спорный жилой дом, истица осматривала указанное имущество, могла обнаружить имеющиеся явные недостатки и видя их, могла ознакомиться с технической документацией на дом, имела возможность пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. 

Вывод эксперта о том, что проживание в спорном доме может способствовать повреждению или ухудшению состояния здоровья лиц, проживающих в указанном доме, суд не принимает во внимание, поскольку данный вывод основан на предположении. 

При рассмотрении дела суд разъяснял истцу положения ст. 56 ГПК РФ и предлагал представить доказательства, свидетельствующие о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а именно: доказательства неустранимости недостатков, либо несоразмерности расходов или затрат времени на их устранение. Однако истец своим правом не воспользовался и доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности не предоставил.

Данных истицы о том, что проживание жилом доме невозможно вследствие угрозы жизни и здоровью граждан, а равно о том, что ответчики намеренно скрыли от истца приведенные им в обоснование иска обстоятельства, материалы гражданского дела не содержат. Из материалов дела усматривается, что на момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателем (истцом) не предъявлялись. Приобретая имущество, истица имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. В судебном заседании истица не оспаривал, что до заключения сделки она лично осматривала приобретаемый жилой дом.

Техническое состояние спорного жилого дома является работоспособным, обеспечено безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования, а также данная постройка не представляют угрозу для жизни и деятельности людей.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что выявленные недостатки являются устранимыми и не могут быть расценены как существенные.

На основании изложенного выше суд приходит к выводу о том, что восстановить права истца путем расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, возврата покупателям суммы оплаты в размере руб. и передаче продавцам в собственность спорный жилой дом и земельный участок возможным не представляется.

Учитывая установленный в настоящем деле характер скрытых недостатков спорного жилого дома, возможность их устранения без несоразмерного ущерба жилому дому, права истицы могут быть восстановлены иным способом, предусмотренным ст. 475 ГПК РФ, однако истец других требований не заявляет и суд рассматривает дело в рамках заявленных требований. 

Кроме того, в судебном заседании установлено, что точный год постройки спорного дома неизвестен, со слов ответчиков, он был построен более 30 лет назад. Дом был возведен не ответчиками, они приобрели его и использовали для проживания, т.е. с прямо предназначенной целью для жилых строений. Следовательно, ответчики не могут нести ответственность за нарушение требований строительных норм и правил. Доказательств того, что ответчики преднамеренно вели истицу в заблуждение относительно недостаточного сопротивления теплопередаче наружных стен суду не представлено.

Доводы представителя ответчиков о несогласии с результатами проведенной судебной строительно-технической экспертизы по тем основаниям, что эксперты не руководствовались проектной документацией на жилой дом, а использовали СНиПы и ГОСТы, действующие на момент проведения исследования, которые не должны применяться в процессе исследования, поскольку спорный жилой дом был построен более 30 лет назад, а тогда могли действовать другие ГОСТы и СНиПы, в связи с чем экспертами сделаны выводы о наличии недостатков на основании нормативных документов, не подлежащих обязательному применению, суд не может признать обоснованными, поскольку оснований ставить под сомнение достоверность выводов экспертов у суда не имеется. Экспертиза проводилась на основе непосредственного осмотра экспертами жилого помещения. Компетентность экспертов и их право на проведение подобных экспертных исследований подтверждены. Заключения содержат ссылки на действующие нормативные документы, источник информации, описание объекта оценки, последовательность определения стоимости, описание методов исследования, а также расчет стоимости. Кроме того, как неоднократно указывалось выше, точный год постройки жилого дома не известен, поскольку ответчиками он не строился.

Следовательно, истицей не было доказано, что при заключении договора купли-продажи она не могла знать об указываемых ею недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, исходя из п. 2 договора, она ознакомилась с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого строения перед заключением данного договора, визуально осмотрела приобретаемый объект, а значит, имела возможность установить имеющиеся, по ее мнению, дефекты. Поэтому покупатель должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в т.ч. отказаться от заключения договора, в случае несогласия с техническим состоянием приобретаемого дома. Покупатель же был удовлетворен качественным состоянием жилого дома и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей К.А. и К.Т. к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости не подлежат удовлетворению.

По делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой осуществлено ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы». Согласно заявления ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» на л.д. 172 стоимость проведения экспертизы составила руб.. Согласно определения Родинского районного суда от 16 апреля 2018 года обязанность по оплате экспертизы судом была возложена на ФИО1, однако по настоящее время стоимость проведенной экспертизы ею не оплачена.

Суд, исходя из требований ст.98 ГПК РФ, считает необходимым взыскать с ФИО1 стоимость проведенной экспертизы, в сумме 

<

данные изъяты> в пользу ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требованиях ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей К.А. и К.Т. к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» расходы по оплате экспертизы в размере 

<

данные изъяты>. 

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Родинский районный суд Алтайского края в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2018 года.

Председательствующий Г.В. Ожогина