УИД: 78RS0011-01-2024-002501-85

Дело № 2-135/2025 17 июня 2025 года 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Коваль Н.Ю.

при секретаре Мурдаловой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Невский» к ФИО4 и ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, признании договора расторгнутым, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «Невский» обратился в суд с иском к ФИО1 (ответчик-1) и ФИО5 (ответчик-2) о признании договора купли-продажи недействительным, признании договора расторгнутым, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на следующие обстоятельства:

30.06.2020 между ООО «Невский» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен Договор купли –продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, лит. А, пом. 7-Н, кадастровый хххххххххх, пл. 162,9 кв.м., стоимостью 33 125 000 руб.

Продавец свои обязательства по Договору исполнил в полном объеме, нежилое помещение было Покупателю передано, претензий в отношении недостатков помещения от Покупателя не поступало. Право собственности на помещение зарегистрировано за ФИО4 дата.

При этом, покупатель свои обязательства по заключенному Договору не исполнил, оплату за проданное помещение ни разу (с 2021 года) не произвел, что явилось основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении договора – купли продажи.

дата в адрес ФИО4 было направлено уведомление (претензия) об отказе от договора, предложение о расторжении Договора и необходимости явки дата в 14ч.00 мин. к нотариусу ФИО7 для подписания соответствующего соглашения, однако, ответчик – 1 к нотариусу в указанную дату не явился.

дата нотариусом ФИО7 было вынесено Постановление об отказе в удостоверении Соглашения о расторжении договора купли –продажи нежилого помещения от дата, в связи с неявкой ответчика -1.

дата в Куйбышевском районном суде Санкт-Петербурга зарегистрировано поступление искового заявления ООО «Невский» к ФИО4 о расторжении Договора купли-продажи нежилого помещения.

Перед подачей искового заявления в суд, ответчику -1, по адресу его регистрации было направлено исковое заявление, что подтверждается чеком и описью вложения в ценное письмо. 

дата судом вынесено определение о принятии иска к производству, подготовке дела к судебному разбирательству, назначении предварительного судебного заседания, а также вынесено определение о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорное нежилое помещение. Несмотря на данные обстоятельства, дата ФИО4 заключает с ФИО2 Договор купли –продажи спорного нежилого помещения.

Истец полагает, что Договор от дата является недействительным, и заключен исключительно с целью вывода спорного объекта из собственности ответчика -1 в целях избежания возможного возврата помещения в собственность ООО «Невский». Тем самым указанная сделка нарушает права истца на возврат имущества по первоначальному иску, предъявленному ООО «Невский» к ФИО4

Кроме того, ФИО2 является сожительницей ФИО13, они проживают совместно, имеют двоих несовершеннолетних детей, зарегистрированы по одному адресу. Таким образом, указанная сделка была совершена заинтересованными лицами, в связи с чем, денежные средства, от якобы продажи помещения, а также само помещение фактически не вышли из владения и пользования ФИО4

Ответчик -1 осуществил продажу спорного помещения после предъявления к нему требований о возврате помещения, а также после принятия судом соответствующих мер по обеспечению иска.

В п. 12 Договора купли –продажи от дата указано, что стороны не имеют долгов и любых других неисполненных обязательств, которые могут повлечь за собой возбуждение в отношении них дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств. Сторонам ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротам, вследствие чего на нежилое помещение может быть наложен арест и/или обращено взыскание или конфискация в пользу третьих лиц.

По мнению истца, данный пункт Договора, с учетом отсутствия оплаты по Договору купли-продажи от дата является ничтожным, т.к. у ФИО4, на момент заключения Договора с ФИО2 были не исполнены обязательства перед ООО «Невский», т.е. ответчик -1 продал помещение, за которое сам еще не расплатился.

Истец указывает на то, что ФИО4 является индивидуальным предпринимателем, основной вид его деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В собственности ответчика -1 находится более 15 объектов недвижимости, однако именно спорное помещение он решает «продать» своей сожительнице в тот момент, когда идет судебный процесс. На момент подачи уточненного иска, рыночная стоимость спорного помещения, согласно данным сайте «Циан», составляет около 536 645 руб. за кв.м, т.е. реальная стоимость спорого имущества составляет не менее 58 000 000 руб., тогда как помещение было продано за 33 125 000 руб. Таким образом, отсутствует экономическая целесообразность при ведении бизнеса, связанного с арендой имущества, продавать ликвидное помещение по заниженной цене, при наличии иных объектов недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ заявленные требования, истец просит суд:

1.Признать Договор от дата, заключенный между ФИО4 и ФИО2 недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки, путем признания недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> лит. А, пом. 7-Н. кадастровый хххххххххх, пл. 162,9 кв.м. 

2. Признать Договор от дата, заключенный между ООО «Невский» и ФИО4 расторгнутым.

3. Прекратить право собственности ФИО4 на спорное нежилое помещение.

4. Признать за ООО «Невский» право собственности на вышеуказанное помещение.

5. Взыскать с ФИО4 в пользу истца убытки в виде упущенной выгоды в размере 48 400 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, рассчитанными на сумму упущенной выгоды в размере 8 664 287,79 руб.

6. Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Невский» проценты за пользование чужими денежными средствами, в порядке ст. 395 ГК РФ, на сумму неоплаченных по договору купли-продажи нежилого помещения денежных средств в размере 4 649 539,20 руб. 

Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 48 400 000 руб. истец обосновывает следующим:

дата между ООО «Невский» и ООО «Альфа Текстайлз» был заключен Договор хххххххххх аренды спорного нежилого помещения.

Согласно п.4.1. Договора аренды, ежемесячная арендная плата составляет 1 100 000 руб. Договор заключен на период с дата по дата.

В связи со сменой собственника помещения, дата к Договору аренды было заключено дополнительное соглашение хххххххххх, согласно которому преамбула Договор аренды изложена в иной редакции, где вместо арендодателя ООО «Невский», указан ФИО4

На сегодняшний день ООО «Альфа Текстайлз» продолжает арендовать спорное нежилое помещение.

Таким образом, ответчик-1 использует помещение в коммерческих целях, извлекает выгоду; за период с дата по дата ответчик-1 получил доход от сдачи помещения в аренду в размере 48 400 000 руб., что является упущенной выгодой истца. Требования изложены с учетом уточнения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ (т. 2 л.д. 33-40).

Представители истца ФИО8 и ФИО3 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным выше основаниям. Свою позицию по делу изложила также в письменных пояснениях по делу (т. 3 л.д. 72-75).

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО9 в судебное заседание явилась, против иска возражала, указала на то, что на момент заявленного требования, ФИО4 на депозит нотариуса внесена денежная сумма в размере цены договора купли –продажи нежилого помещения от дата – 33 125 000 руб. Таким образом. Договор купли –продажи между ООО «Невский» и ФИО4 исполнен сторонами в полном объеме в связи с чем прекратил свое действие, оснований для признания данного договора расторгнутым или его расторжении не имеется. Полагает также, что не имеется правовых оснований для признания сделки между ФИО4 и ФИО2 мнимой или совершенной с злоупотреблением права. 

Так, договор купли –продажи между ответчиками был удостоверен нотариусом; согласно сведениям из ЕГРН помещение в споре или под арестом не состояло, препятствий в распоряжении имуществом у собственника не имелось, в договоре купли –продажи между ФИО4 и ООО «Невский» запрета на распоряжений имуществом до полной оплаты установлено не было. Договор купли –продажи от дата носит реальны характер, оплачен ФИО2 полностью, помещение покупателю передано. Представитель ответчика – 1 указала также на то, что помещение приобретено ФИО2 по цене в 3,38 раз выше кадастровой стоимости, указанной в п. 1 Договора купли-продажи, что делает выводы истца о занижении цены несостоятельными. 

Кроме того, цели причинения вреда истцу при продаже помещения ФИО2 не было, т.к. при получении информации о наличии судебного иска, ответик-1 оплатил денежную сумму в размере 26 500 000 руб. сверх суммы задолженности по договору от дата, и на настоящий момент досрочно оплатил всю цену договора. 

Представитель ответчика полагает, что правовых оснований для взыскания с ФИО4 в пользу истца упущенной выгоды в размере 48 400 000 руб., равно как и процентов, начисленных на данную сумму, не имеется. Не оспаривала по праву требование истца о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, начисленных на сумму ранее имевшейся задолженности по Договору купли-продажи от дата, однако не согласилась с заявленным истцом размером данных процентов, представила контррасчет. Свою позицию по делу изложила в письменном отзыве на иск (т. 1 л.д. 152-157, 219-220, т. 2 л.д. 44-45).

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО10 в судебное заседание явился, позицию изложенную представителем ответчика -1 поддержал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Свою позицию по дел изложил в письменных возражениях на иск (т. 2 л.д. 46-50)

Третье лицо ПАО «Банк «Санкт-Петербург» в судебное заседание не явился, направил отзыв на иск, в котором указал, что дата между Банком и ФИО4 заключен кредитный договор хххххххххх, согласно которому заемщику предоставлен кредит в размере 25 000 000 руб. под 9,5 процентов годовых, сроком окончательного погашения – дата. В настоящее время кредитный договор является действующим, задолженность отсутствует. Спорное нежилое помещении находится в залоге у Банка в качестве обеспечения кредитного обязательства. Таким образом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося предметом залога, не превращает действие залога. Решение по делу Банк оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без участия представителя (т. 1 л.д. 148). 

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, судом извещались. В порядке ч. 3 т. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия третьих лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы истца, возражения ответчика, позицию третьих лиц, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

Из материалов дела усматривается, дата между ООО «Невский», в лице генерального директора ФИО3 и ФИО4 заключен Договор купли-продажи нежилого помещения (т. 1 л.д. 20-25).

Согласно п. 1 Договора продавец обязуется передать в собственность покупателю принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, лит.А, пом. 7-Н, пл. 162,9 кв.м, кадастровый хххххххххх, а покупатель обязуется принять в собственность вышеуказанное нежилое помещение и уплатить установленную договором цену.

В п. 3 Договора указано, что кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения составляет 33 124 448,60 руб.

Стороны оценивают вышеуказанное нежилое помещение в 33 125 000 руб. (п. 4 Договора).

В п. 5 Договора стороны определили, что продавец вышеуказанное нежилое помещение продал покупателю за 33 125 000 руб., которые покупатель обязуется уплатить полностью продавцу в течение пяти лет, начиная с дата равными платежами один раз в год.

Стороны договорились, что факт получения денежных средств продавцом подтверждается выдачей им платежных документов.

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО7 дата.

Право собственности ответчика -1 на нежилое помещение зарегистрировано в Управлении Росреестра дата, в отношении объекта также зарегистрировано обременение в пользу ПАО «Банк «Санкт-Петербург» на основании Договора об ипотеке от дата хххххххххх (т. 1 л.д. 35-40).

Нежилое помещение передано ФИО4 по акту приема-передачи от дата без замечаний (т. 1 л.д. 136).

дата между ООО «Невский» и ООО «Альфа Текстайлз» заключен договор аренды спорного нежилого помещения хххххххххх. В силу дополнительного соглашения кхххххххххх к данному договору от дата в связи со сменой собственника арендодатаелм помещения является ФИО4 (т. 1 л.д. 26-34).

Первоначально, истец обратился в суд с иском к ответчику-1 с требованием о расторжении Договора купли-продажи нежилого помещения от дата, ссылаясь на существенное нарушение стороной условий договора, поскольку ни одного платежа в счет оплаты цены договора в пользу ООО «Невский» не поступило.

дата истец направил в адрес ответчика-1, почтой, уведомление о расторжении договора в связи с нарушением его условий и извещением о необходимости явиться к нотариусу ФИО7 по адресу нотариальной конторы: Санкт-Петербург, 

<

адрес> - дата в 14.00 для подписания соглашения о расторжении Договора (л.д. 41-43).

Постановлением нотариуса ФИО7 от дата генеральному директору ООО «Невский» ФИО3 отказано в совершении нотариального действия - удостоверения соглашения о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от дата в связи с неявкой ФИО4 - разъяснено право на обращение в суд (т. 1 л.д. 44-45).

дата истец обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от дата. 

В ходе рассмотрения дела установлено, что дата, т.е. после обращения ООО «Невский» в суд с вышеуказанным иском, ФИО4 заключил договор купли-продажи спорного нежилого помещения в пользу ФИО2, которая в настоящее время является собственником объекта (т. 1 л.д. 127-129, 184-185). Данную сделку истец просит суд признать недействительной, поскольку она совершена со злоупотреблением права и является мнимой.

В силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска (Определение Конституционного Суда РФ от дата N 1784-О).

Таким образом, заявляя о ничтожности договора купли-продажи, истец, как лицо, не являющееся стороной по сделке, обязан доказать, что данная сделка нарушает его права или охраняемые законом интересы и требует судебной защиты в соответствующей форме.

Ответчики в своих возражениях указали на то, что ООО «Невский» не является заинтересованным лицом для целей предъявление требований о признании оспариваемого договора от дата недействительной сделкой.

В свою очередь, истец ссылается на то, что данная сделка нарушает его право на возврат имущества по первоначальному иску к ФИО4

Как указывает истец, договор купли-продажи от дата был заключен между ответчиками – заинтересованными лицами, являющимся сожителями с единственной целью вывести спорный объект из собственности ФИО4 для недопущения возврата имущества первоначальному собственнику. Данная сделка была совершена после обращения ООО «Невский» в суд, не имела экономической целесообразности и является мнимой.

Первоначально, истец обратился в суд с иском к ФИО4 с требованием о расторжении договора купли-продажи спорного помещениях от дата. В дальнейшем, требования были изменены, истец просит суд признать данный Договор расторгнутым. 

Однако, исходя из анализа представленных сторонами доказательств, Договор купли-продажи от дата прекратил свое действие в силу ст.408 ГКРФ - надлежащим исполнением обязательств сторонами.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, в обоснование требований о признании расторгнутым договора купли-продажи от дата ссылается на вышеуказанные разъяснения и указывает в качестве существенных нарушений стороной ответчика -1 условий договора- невнесение оплаты с 2021 года.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 3 Договора купли-продажи недвижимого имущества от дата стороны – ООО «Невский» и ФИО4 установили порядок внесения последним оплаты по договору, а именно: денежная сумма в размере цены договора - 33 125 000 руб. оплачивается полностью в течение пяти лет, начиная с дата, равными платежами один раз в год (т. 1 л.д. 21).

Таким образом, из буквального толкования данного условия Договора, усматривается, что покупатель (ФИО4) должен перечислять в ООО «Невский» ежегодно (конкретная дата не определена, следовательно, в любую дату в течение года) денежную сумму в размере 6 625 000 руб. окончательный расчет по Договору должен быть произведен до дата.

Истец, в уточненном иске, просит суд признать вышеуказанный договор расторгнутым.

Вместе с тем, закон не предусматривает возможность одностороннего отказа от договора (исполнения договора) купли-продажи недвижимости. Условиями самого договора купли-продажи нежилого помещения от дата право какой-либо из сторон на односторонний отказ от договора (исполнения договора) также не предусмотрено. Таким образом, такой договор подлежит расторжению в судебном порядке при соблюдении доказанности условий для расторжения, установленных п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Истец, в обоснование своей позиции указывает на то, что оплата по договору ответчиком-1 не производилась, что является существенным нарушением обязательств. 

Действительно, на момент обращения истца с настоящим иском, ни один из платежей по договору ответчиком внесен не был. 

Представитель ответчика данный факт в ходе рассмотрения дела не оспаривала, при этом указала, что до момента направления истцом уведомления о расторжении договора, которое ФИО4 получено не было, т.е. до дата, истцом не предпринималось никаких мер по получению оплаты с ответчика, в его адрес не направлялись письма, претензии об оплате задолженности, не направлялись реквизиты счета для оплаты, при том, что такие реквизиты в договоре купли-продажи отсутствуют.

Представитель ответчика -1 ссылалась также на то, что генеральный директор ООО «Невский» ФИО3 является родным братом ответчика ФИО4, он осведомлен о его номере телефона, месте работы, месте фактического проживает, знает номер телефона и адрес его представителей. О наличии претензий со стороны истца ответчику стало известно из определения суда о принятии искового заявления к производству, которое было получено ответчиком дата. 

После получения данного определения ответчиком дата была перечислена истцу денежная сумма в размере 26 500 000 руб. на единственный известный ему расчетный счет ответчика в ПАО «Банк «Санкт-Петербург», т.е. произведена оплата в размере 4/5 от общей цены договора, что подтверждается выпиской по операциям о перечислении денежных средств от дата, платежное поручение хххххххххх. Данные денежные средства были возращены истцом, как ошибочно переведенные денежные средства 

дата ответчиком -1 повторно переведена вышеуказанная денежная сумма на расчетный счет ООО «Невский», которые также дата возвращены истцом как ошибочно переведенные денежные средства (т. 1 л.д. 160-162)

В настоящее время вышеуказанный расчетный счет ООО «Невский» закрыт, на запрос ответчика – 1 о предоставлении реквизитов счета для оплаты по договору, реквизиты предоставлены не были, в связи с чем, в соответствии со ст. 327 ГК РФ денежные средства в размере 26 500 000 руб. были внесены ФИО4 на депозит нотариуса (т. 1 л.д. 163-169).

дата ответчиком -1 на депозит нотариуса ФИО7 внесен остаток денежных средств, подлежащих уплате по договору купли-продажи в размере 6 625 000 руб. (т. 1 л.д. 221-224).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения информационного письма хххххххххх, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

В силу ст. 372 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Условиями договора купли-продажи от дата установлено, что окончательный расчет по договору должен быть произведен в срок до дата, данный договор на момент рассмотрения дела в установленном порядке не расторгнут, т.е. является действующим, сторона договора до его расторжения обязательство по оплате полной цены договор исполнила внесением денежных средств в депозит нотариуса, поскольку кредитор фактически уклонялся от принятия исполнения. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N дата год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом в отношении договора купли-продажи с рассрочкой платежа законом предусмотрены специальные правила расторжения (отказа от исполнения) договора.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В данном случае, оплата по Договору произведена покупателем в полном объеме.

При этом, правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи определены специальной нормой - пунктом 3 статьи 486 ГК РФ, в соответствии с которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Следует также принять во внимание позицию Верховного Суда РФ. выраженную в определении от дата хххххххххх-ЭС23-17919, согласно которой расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Истец не представил суду доказательств, подтверждающих, что до обращения в суд им были предприняты какие либо меры к получению оплаты по договору. Ссылку истца на направление адрес ответчика-1 дата письменного обращения с требованием о внесении оплаты по договору, суд не принимает во внимание, поскольку установлено, что данное письмо адресатом получено не было, а иных доказательств в дело не представлено (т. 2 л.д. 147-149).

При таком положении отсутствуют правовые основания для признания договора расторгнутым или его расторжении, спорный договор прекращен исполнением обязательств сторонами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

дата между ФИО4 и ФИО2 заключен Договор купли-продажи спорного нежилого помещения. Договор удостоверен нотариусом ФИО11 временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО12 (т. 1 л.д. 184-185).

Вопреки позиции истца, суд не усматривает оснований полагать, что данная сделка совершена со злоупотреблением права и является мнимой.

В силу положений ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет об этом (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от дата по делу N 5-КГ15-92).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Таким образом, для признания сделки недействительной на основании ст.ст.10, 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой необходимо установить, что стороны действовали недобросовестно, в обход закона, не имели намерения совершить сделки в действительности, однако, таких доказательств, истцом не представлено.

Договор купли-продажи от дата заключен собственником нежилого помещения ФИО4, спорная сделка была удостоверена нотариально, недвижимое имущество на момент заключения договора, согласно сведениям из ЕГРН от дата, в споре и /или под арестом не состояло, что было проверено нотариусом (п. 2 Договора); на совершение сделки было получено согласие банка-залогодержателя (п.6 Договора).

Действительно, оспариваемая сделка была совершена после принятия судом искового заявления ООО «Невский» к ФИО4 и принятии судом обеспечительных мер по делу в виде ареста спорного нежилого помещения.

Однако, в ходе рассмотрения дела, истцом не представлены доказательства, объективно подтверждающие, что ФИО13 на дату совершения сделки был осведомлен о заявленных к нему требованиях со стороны ООО «Невский» и о принятых в отношении нежилого помещения обеспечительных мерах. 

Согласно п. 6 ст. 8.1 приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Исходя из вышеизложенного, у покупателя помещения – ФИО2 отсутствовали основания сомневаться в законности заключаемой сделки.

Договор купли-продажи носит реальный характер, на настоящий момент сторонами исполнен, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями на общую сумму 33 125 000 руб., помещение покупателю передано (т. 2 л.д. 51-59).

В опровержение позиции истца, ссылавшегося на отсутствие у ФИО2 денежных средств для оплаты цены договора, в материалы дела представлены налоговые декларации за 2023-2024, в соответствии с которым за указанный период ее доходы, составили 32 134 007 руб. (т. 2 л.д.60-72).

Довод истца о том, что нежилое помещение продано по заниженной стоимости, опровергается самим Договором купли-продажи, в п. 1 которого указана кадастровая стоимость объекта- 9801 316,54 руб., при этом помещение продано за значительно большую сумму.

Истец не является собственником спорного помещения, договор купли-продажи от дата прекращен исполнением, оснований для признания данного договор расторгнутым и его растворении не установлено. Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что права и законные интересы ООО «Невский» нарушены оспариваемой сделкой, что является существенным при рассмотрении данного спора. Исходя из вышеизложенного, отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи от дата недействительным.

Ответчик-1, будучи собственником нежилого помещения, извлекал из него прибыль в виде арендных платежей, выплачиваемых ОО «Альфа Текстайлз» на основании договора от дата с учетом дополнительного соглашения от дата. Размер ежемесячных арендных платежей составляет 1 100 000 руб. Денежные средства ответчик-1 получал законно, в соответствии с условиями заключенного договора, неосновательное обогащение за счет истца на его стороне отсутствует, упущенная выгода истцом не доказана, что является основанием для отказа в удовлетворении иска и в этой части.

ООО «Невский» также просит суд взыскать с ответчика проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму неоплаченных по договору купли-продажи от дата денежных средств в размере 4 649 539,20 руб. (расчет т. 2 л.д. 15).

Согласно п.3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Установлено, что ответчик-1 несвоевременно вносил оплату по договору купли-продажи от дата, следовательно, исходя из вышеизложенных правовых норм, истец вправе требовать уплаты процентов в порядке ст. 395 ГК РФ. Однако, по мнению суда, расчет процентов произведен истцом неверно, поскольку период просрочки внесения платежей определен некорректно и не соответствует условиям договора. При этом, расчет ответчика -1 выполнен надлежащим образом и является правильным и арифметически верным (т. 2 л.д. 26-28).

В п. 5 Договора от дата стороны установили следующее: Продавец вышеуказанное помещение продал покупателю за 33 125 000 руб., которые Покупатель обязуется уплатить полностью продавцу в течение пяти лет, начиная с дата – равными платежами один раз в год. Конкретная дата выплаты в течение года не указана, что позволяет сделать вывод о том, что платеж размере 6 625 000 руб. уплачивается в срок до 31 декабря соответствующего года. Так первый платеж выплачивается не позднее дата а последний – дата.

При этом, в период с дата по дата в соответствии с Постановлением Правительства РФ от дата хххххххххх действовал мораторий в отношении штрафных санкций в виде процентов, неустоек и т.д., следовательно, в ответчик подлежит освобождению от уплаты процентов в период действия моратория с дата до дата, данный период в расчет процентов не входит.

Кроме того, согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, то окончанием срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Сроком окончания периода просрочки по каждому платежу является дата в связи с погашением ответчиком задолженности в указанную дату. При таком положении в пользу истца с ответчика-1 суд взыскивает проценты в размере 2 916 716,85 руб.

Расчет процентов производится следующим образом:

Платеж за 2021 год (период начисления процентов с дата по дата, 688 дней с учетом исключаемых периодов - мораторий). 

период 

дн. 

дней в году 

ставка, % 

проценты, ? 

дата – дата

34 

365 

8,5 

52 455,48 

дата – дата

14 

365 

9,5 

24 140,41 

дата – дата

32 

365 

20 

116 164,38 

дата – 01.10.2022Исключаемый период (184 дн.) 

дата – дата

295 

365 

7,5 

401 583,90 

дата – дата

22 

365 

8,5 

33 941,78 

дата – дата

34 

365 

12 

74 054,79 

дата – дата

42 

365 

13 

99 102,74 

дата – дата

49 

365 

15 

133 407,53 

дата – дата

14 

365 

16 

40 657,53 

дата – дата

152 

366 

16 

440 218,58 

Сумма процентов: 1 415 727,12 руб.

Платеж за 2022 год. 

дата – дата

195 

365 

7,5 

265 453,77 

дата – дата

22 

365 

8,5 

33 941,78 

дата – дата

34 

365 

12 

74 054,79 

дата – дата

42 

365 

13 

99 102,74 

дата – дата

49 

365 

15 

133 407,53 

дата – дата

14 

365 

16 

40 657,53 

дата – дата

152 

366 

16 

440 218,58 

Сумма процентов: 1 086 836,72 руб.

Платеж за 2023 год

Период: дата – дата (143 дня) 6625000х16%/366х143 

Сумма процентов: 414 153,01 руб. Итого: 1415727,12+1086836,72+414153,01 = 2 916 716,85 руб. 

При таком положении исковые требования ООО «Невский» удовлетворяются частично. В порядке ст.ст.94,98 ГПК РФ, в пользу истца с ФИО4 суд также взыскивает расходы по уплате госпошлины в размере 22 783,58 руб. пропорционально удовлетворенной части иска. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Невский» – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации: 

<

...>) в пользу ООО «Невский» (ИНН: 

<

***>) проценты за пользование денежными средствами в размере 2 916 716,85 руб. и расходы по госпошлине 22 783 58 руб.

В остальной части иска – отказать.

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга. 

Судья: