№ 2-1472/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июля 2017 года г. Астрахань

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Омаровой И.В.,

при секретаре Перепеченовой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Экспертный центр» о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объект недвижимости, установлении надлежащей оценки рыночной стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объект недвижимости, установлении надлежащей оценки рыночной стоимости земельного участка, мотивируя свои требования тем, что является собственником земельного участка сельхозназначения, кадастровый 

<

номер>, площадью 5673000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

<

дата> Лиманским РОСП УФССП по Астраханской области в отношении нее возбуждено исполнительное производство 

<

номер>-ИП на основании решения Лиманского районного суда Астраханской области от 

<

дата> по взысканию задолженности в пользу ПАО «Сбербанк» в размере 7683882,28 руб. В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем для определения рыночной стоимости принадлежащего ей земельного участка привлечен специалист ООО «Экспертный центр» 

<

ФИО>3 

<

дата> УФССП по Астраханской области заключено дополнительное соглашение к государственному контракту 

<

номер> от 

<

дата> с ООО «Экспертный центр» о стоимости услуг по определению стоимости объекта оценки на основании постановления судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве. Считает данное соглашение не соответствующим требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 156-ФЗ от 29.097.1998 года. 

<

дата> судебным приставом-исполнителем ей представлена частично ксерокопия заключения эксперта ООО «Экспертный центр» лишь листы 1,2,3 и 12, при этом сам отчет в полном объеме представлен был 

<

дата>. Указывает, что не согласна с определением рыночной стоимости земельного участка, поскольку отчет ООО «Экспертный центр» не соответствует положениям п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 

<

номер>), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 

<

дата> 

<

номер>; противоречит Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО 

<

номер>), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 

<

дата> 

<

номер>; не соответствует требованиям ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 156-ФЗ от 29.097.1998 года. Кроме того, выводы оценщика о правомочиях рассматриваемых аналогах земельных участков не подтверждаются материалами и являются неоднозначными, поскольку в Таблице 

<

номер> для сравнения приведены три объявления в отношении земельных участков, из которых в действительности только один находится в собственности и выставлен на продажу, а два других аналоговых объекта выставлены на продажу не в собственность, а на приобретение права аренды на указанные земельные участки. В отчете отсутствует информация об отнесении оцениваемого объекта к определенному сегменту рынка, в нем неверно указаны сведения об аналоговом земельном участке, а именно указана неверная цена, иной собственник и площадь, что существенно повлияло на стоимость рыночной цены спорного земельного участка. Просит признать недостоверным заключение эксперта ООО «Экспертный центр» 

<

номер> от 

<

дата> по определению рыночной стоимости объекта оценки земельного участка сельхозназначения, 5673000 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Впоследствии, в порядке ст.39 ГПК РФ представитель истца изменил исковые требования, помимо заявленных требований просит также установить величину рыночной стоимости объекта оценки земельного участка сельхозназначения, 5673000 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1, согласно отчету ООО «Лиман оценка» 

<

номер> от 

<

дата> в размере 6818000 руб.

Определением Советского районного суда г. Астрахани от 

<

дата> к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц привлечены УФССП по Астраханской области и ПАО «Сбербанк» в лице Астраханского отделения № 8625.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель 

<

ФИО>4 поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить. 

Представитель ответчика директор ООО «Экспертный центр» 

<

ФИО>5 в судебном заседании исковые требования не признал. 

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в лице Астраханского отделения № 8625 

<

ФИО>6 в судебном заседании полагал разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представители третьих лиц УФССП по Астраханской области и Лиманского РОСП УФССП по Астраханской области в судебном заседании не участвовали.

Суд, выслушав стороны, допросив специалистов, исследовав материалы дела и материалы исполнительного производства, приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований

К такому выводу суд пришел исходя из следующего. 

Согласно пункту 1 части 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ч.1 ст.11 Закона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст.12 Закона).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст.13 Закона).

Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абз.1 ст.20 Закона).

Судом установлено, что на основании решения Лиманского районного суда Астраханской области от 

<

дата> в отношении должника ФИО1 в Лиманском РОСП УФССП по Астраханской области возбуждено исполнительное производство 

<

номер>-ИП по взысканию задолженности в пользу ПАО «Сбербанк» в размере 7683882,28 руб. 

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем произведен розыск принадлежащего должнику ФИО1 имущества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 

<

дата> ФИО1 является собственником земельного участка сельхозназначения, площадью 5673000 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается также свидетельством о государственной регистрации права от 

<

дата>.

Решением Лиманского районного суда Астраханской области от 

<

дата> удовлетворены исковые требования Лиманского РОСП УФССП по Астраханской области к ФИО1 об обращении взыскания на указанный земельный участок в счет погашения задолженности в рамках исполнительного производства 

<

номер>-ИП.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Лиманского РОСП УФССП по Астраханской области от 

<

дата> для оценки арестованного имущества привлечен специалист ООО «Эксперт центр» 

<

ФИО>3

<

дата> УФССП по Астраханской области заключено дополнительное соглашение к государственному контракту 

<

номер> от 

<

дата> с ООО «Экспертный центр» о стоимости услуг по определению стоимости объекта оценки на основании постановления судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве.

На основании заключенного соглашения экспертом ООО «Экспертный центр» 

<

ФИО>3 составлен отчет 

<

номер> от 

<

дата>, согласно которого стоимость земельного участка сельхозназначения, 5673000 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1, составляет 1193330 руб.

Согласно ст.11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" отчет может быть признан недостоверным, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из заключения эксперта ООО «Экспертный центр» 

<

номер> от 

<

дата> по определению рыночной стоимости объекта оценки земельного участка усматривается, что грубо нарушены вышеприведенные требования законодательства, а именно: в Таблице 

<

номер> для сравнения приведены три объявления в отношении земельных участков, из которых в действительности только один находится в собственности и выставлен на продажу, а два других аналоговых объекта выставлены на продажу не в собственность, а на приобретение права аренды на указанные земельные участки, т.е. абсолютно другой сегмент рынка. Неверно указана площадь одного из аналога земельного участка вместо 975000 кв.м., указано 9750000 кв.м. Производя расчет стоимости объекта оценки, оценщик исходил из площади земельного участка в квадратных метрах, а не в гектарах. В заключении отсутствует информация об отнесении оцениваемого объекта к определенному сегменту рынка, а также неверно указаны сведения об аналоговом земельном участке, а именно указан собственник 

<

ФИО>7, тогда как собственником земельного участка является колхоз им. Чкалова, который признан банкротом в 2015 году. Все земельные участки, указанные в качестве в качестве аналогов для сравнения имеют существенные ограничения по транспортной доступности, до них необходимо добираться через паромные переправы. 

В судебном заседании оценщик 

<

ФИО>8 пояснила, что она не выезжала по месту расположения объекта, об ограничениях по транспортной доступности ей ничего не было известно, ей не было известно, что аналоги земельного участка расположены на острове, до них необходимо добираться через паромные переправы, поскольку информацию на сайте в интернете не проверяла, считая ее достоверной. Факт доступности она не проверяла, так как по ее мнению это незначительно. Применяя пониженный коэффициент, она не учитывала транспортную доступность, лишь отдаленность. Такой критерий как доступность воды к земельному участку она не учитывала, так как этого нет в ее таблице. 

Указанные выше нарушения в совокупности существенно повлияли на объективную оценку рыночной стоимости спорного земельного участка, что нарушает права ФИО1 как его собственника на реализацию объекта недвижимости, в связи с чем, заключение эксперта ООО «Экспертный центр» 

<

номер> от 

<

дата> по определению рыночной стоимости объекта оценки земельного участка сельхозназначения, 5673000 кв.м., кадастровый номер 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1 в размере 1193330 руб. подлежит признанию недостоверным, поскольку содержит недостоверные сведения, повлекшие искажение величины рыночной стоимости объекта недвижимости, противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Между тем, судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка сельхозназначения, площадью 5673000 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1, составляет 7545000 руб. 

В обоснование своих требований, истцом представлен отчет ООО «Лиман оценка» 

<

номер> по определению рыночной стоимости недвижимости, составленный 

<

дата>, согласно которого величина рыночной стоимости объекта оценки земельного участка сельхозназначения, площадью 5673000 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащего на праве собственности ФИО1, составляет 6818000 руб.

Допрошенный в судебном заседании оценщик 

<

ФИО>9 поддержал выводы, изложенные в отчете. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что отчет ООО «Лиман оценка» 

<

номер> по определению рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в отчете выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано оценщиком на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Из содержания отчета усматривается, что оценщиком непосредственно производился осмотр объекта исследования, в заключении приведено описание объекта исследования, его основные характеристики. Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился оценщиком с использованием сравнительно и доходного подходов, который наглядно приведен в заключении экспертизы. На основании полученных результатов в рамках двух подходов экспертом определено итоговое значение величины рыночной стоимости земельного участка в размере 6818000 руб. К отчету приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. Полномочия, квалификация оценщика подтверждается приложенными к заключению документами. По своему содержанию отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая приведенные выводы отчета ООО «Лиман оценка» всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным данный отчет, поскольку выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы оценщика сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299. 

Между тем, незначительные недостатки (технические ошибки, опечатки) в отчете не влияют на обоснованность выводов оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка. 

На основании изложенного суд считает возможным принять отчет ООО «Лиман оценка» 

<

номер> по определению рыночной стоимости земельного участка в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию в размере 6818000 руб., и положить в основу судебного решения по настоящему делу его выводы. 

В силу указанных обстоятельств, заключение эксперта ООО "Экспертный центр" 

<

номер> 

<

дата> следует признать недостоверным.

Таким образом, исковые требования следует признать обоснованными и удовлетворить, установив рыночную стоимость объекта оценки земельного участка сельхозназначения, площадью 5673000 кв.м., кадастровый 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1 в размере 6818000 руб.

Согласно части 1 статьи 438 ГПК РФ исполнительное производство возобновляется судом по заявлению взыскателя, судебного пристава-исполнителя или по инициативе суда после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недостоверным заключение эксперта ООО "Экспертный центр" 

<

номер> 

<

дата> по определению рыночной стоимости объекта оценки земельного участка сельхозназначения, 5673000 кв.м., кадастровый номер 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1. 

Установить величину рыночной стоимости объекта оценки земельного участка сельхозназначения, 5673000 кв.м., кадастровый номер 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО1, согласно отчета ООО «Лиман оценка» 

<

номер> от 

<

дата> в размере 6818000 руб.

Исполнительное производство 

<

номер>-ИП, возбужденное 

<

дата> судебным приставом-исполнителем Лиманского РОСП УФССП России по Астраханской области 

<

дата> на основании исполнительного листа ВС 

<

номер>, выданного Лиманским районным судом Астраханской области - возобновить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через районный суд принявший решение.

Мотивированное решение составлено 

<

дата>.

Судья: подпись Омарова И.В.