Дело № 3а-448/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре судебного заседания Якименко К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1883 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 86 631 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1136+/-11,8 кв.м, ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 10 198 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, площадью 1364+/-12,93 кв.м, расположенного по адресу: ................, равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 12 245 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена на основании отчета об оценке № 02/01-Б от 26 февраля 2024 года, выполненного ООО «ФЛАГМАН».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

До начала судебного заседания от представителя административного истца по доверенности ФИО2 поступило заявление об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в размере, определенном в результате проведения повторной судебной оценочно экспертизы. Также ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своем отзыве на административное исковое заявление полагал, что заключение эксперта НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 в письменных возражениях на административное исковое заявление указала, что расчет кадастровой стоимости спорного объекта определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5 в своем отзыве указала, что Управление не выражает какой- либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, также просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ФИО1 является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1883 кв.м, расположенного по адресу: ................

- земельного участка с кадастровым номером ................ .................

- земельного участка с кадастровым номером ................, ................

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов от 04 апреля 2024 года, представленными в материалы дела.

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу абзаца 4 пункта 2 Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года №П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, являющегося предметом спора, по состоянию на 01 января 2023 года утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 19 сентября 2023 г. № 2260 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания с кадастровым номером ................ в размере 112 142 963,18 рублей.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................ и ................ по состоянию на 01 января 2022 года в размере 14 215 176,96 рублей и 17 069 055,08 рублей соответственно утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края».

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Поскольку административный истец уплачивает имущественный налог за спорные объекты недвижимости, рассчитываемые из их кадастровой стоимости, следовательно, он вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости в целях разумности налогообложения.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2023 года для нежилого здания с кадастровым номером ................ 01 января 2022 года для земельных участков с кадастровыми номерами ................, верными датами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из ЕГРН, выданными филиалом ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Согласно данным представленных административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 02/01-Б от 26 февраля 2024 года, выполненных ООО «ФЛАГМАН», рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ и ................ составляет 86 631 000 рублей, 10 198 000 рублей и 12 245 000 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что представленный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда от 22 апреля 2024 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Р-ГРУПП» ФИО6 Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке № 02/01-Б от 26 февраля 2024 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Административное дело с заключением эксперта было возвращено в суд. По делу назначено судебное заседание.

Согласно заключению судебной экспертизы № РГ-448/2024 от 07 июня 2024 года, рыночная стоимость спорного объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................ определена в размере 95 778 300 рублей, 11 443 000 рублей и 13 740 000 рублей соответственно.

Представитель департамента имущественных отношений по доверенности ФИО7 в своих письменных возражениях указал, что заключение эксперта подготовлено с нарушениями требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральных стандартов оценки, вследствие чего рыночная стоимость объектов недвижимости, установленная экспертом, не может быть признана достоверной.

В возражениях о порочности проведенной по делу судебной экспертизы представитель административного ответчика ссылался на то, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ месторасположение выбранных объектов-аналогов № 2 и № 3 не сопоставимо с расположением объекта экспертизы по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности, корректировка по вышеуказанному ценообразующему фактору отсутствует. 

В приложенных скриншотах объявлений объектов-аналогов № 1 и № 2 отсутствует информация о состоянии и классе уровня качества отделки, какие-либо пояснения эксперта отсутствуют. При этом, из объявления объекта-аналога № 3 видно, что состояние и уровень внутренней отделки («чистовая», пол-керамогранит) не соответствует уровню отделки объекта экспертизы (класс качества отделки стандарт). Отсутствие повышающей корректировки на состояние ведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Кроме того, при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................ экспертом не обосновано отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3. В объявлениях о продаже вышеуказанных объектов-аналогов указано, что инженерные коммуникации проходят в непосредственной близости и не заведены на участки. 

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, определением суда от 23 июля 2024 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО8

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 239/08/24 от 27 августа 2024 года, отчет об оценке № 02/01-Б от 26 февраля 2024 года не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, при расчете рыночной стоимости оцениваемых земельных участков сравнительным подходом аналог № 1 не идентифицирован. Информация о передаваемом праве, целевом использовании, конфигурации и наличии улучшений в объявлении отсутствует. Таким образом, примененные оценщиком поправки к аналогу № 1 опирается на информацию, которая ничем не подтверждена. Это могло привести к искажению результатов расчетов стоимости объекта. Оценщиком учтено право собственность аналогов, при этом подтверждающих данные выводы источников для аналогов № 2 и № 3 не предоставлено (вид права в объявлении не указан). Это могло привести к искажению результатов расчетов стоимости объекта. 

При применении корректировок на торг использовано максимальное значение поправки (-) 19,9 %. Обоснование оценщика: «учитывая количественные и качественные характеристики объектов оценки». Прочих разъяснений нет.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания сравнительным подходом при применении корректировок на торг также использовано максимальное значение поправки (-) 20,7 %. Однако уровень активности рынка, хорошее состояние строения, уровень внутренней отделки помещений, местоположение здания, не дает оснований использовать верхнюю границу предложенного экспертами рынка диапазона. Это привело к занижению стоимости объектов оценки.

При применении корректировки на долю земельного участка в едином объекте недвижимости оценщик необоснованно применил максимальное значение поправки в размере (-) 49,6%. 

Кроме того, оценщиком не проведен анализ рынка аренды коммерческих помещений г. Краснодара, который требуется при расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом. Информация об арендных ставках в отчете отсутствует, что не дает представления пользователям отчета о потенциальных возможностях объекта оценки приносить доход собственнику недвижимости в будущем.

Выводы, полученные по результатам оценки нельзя признать достоверными, поскольку исследование проведено по нерепрезентативной выборке, состоящей из трех предложений, опубликованных в газете, информация о которых не является достаточной для оценки.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость:

- нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1883 кв.м, расположенного по адресу: ................ по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 98 426 441,23 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................, ................, по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 13 803 359,99 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером ................ по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 15 735 712,87 рублей.

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

В заключении судебной экспертизы, в части определения рыночной стоимости земельных участков, содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж является корректным.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки. 

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов исходя из категории земель, вида разрешенного использования земельного участка, местоположения зданий и земельных участков, вида права на них, наличия улучшений, инженерных систем, подъездных путей и транспортной доступности. 

При определении окончательной рыночной стоимости, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, на дату предложения, на передаваемое имущественное право на земельный участок, на расположение в пределах населенного пункта, на расположение относительно красной линии, на расположение относительно автомагистралей, на площадь, на форму участка, на функциональное назначение, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, принято решение о возможности применения всех доступных подходов: затратного методом сравнительной единицы, сравнительного методом сравнения продаж и доходного методом прямой капитализации, так как они наиболее полно и точно отражают действительную рыночную стоимость объектов экспертизы.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках затратного подхода, экспертом были подобраны наиболее сопоставимые по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объекты-аналоги из Сборника укрупненных показателей стоимости строительства «Общественные здания», 2020 год.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объектов, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, в рамках затратного подхода экспертом приняты корректирующие коэффициенты на отличие в конструктивных элементах, на различие в объеме/площади здания, на сейсмичность, на стоимость строительства по характерным конструктивным системам здания; произведены расчет прибыли предпринимателя, определение накопленного и физического износа. Размер примененных поправок был подробно разъяснен в тексте заключения.

В рамках сравнительного подхода экспертом проанализирована информация о предложениях объектов недвижимости исходя из пенообразующих факторов и подобраны наиболее подходящие к объектам экспертизы объекты-аналоги по своим основным характеристикам, в том числе местоположению, площади объекта, типа объекта характеристике зданий (помещений).

Для определения действительной рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках названного подхода приняты скидка на торг, корректировки на дату предложения, на расположение в пределах населенного пункта, на общую площадь, на внутреннюю отделку, на размер земельных участков, находящихся под зданием. 

В рамках доходного подхода экспертом так же произведен отбор аналогичных зданий (помещений), сдаваемых в аренду на открытом рынке, для оценки годовой рыночной величины арендной ставки. В качестве объектов сравнения были выбраны объекты, которые в наибольшей степени схожи с объектами оценки по основным ценообразующим факторам (состояние внутренней отделки, состояние подъездных путей, местоположение, площадь и др.).

Все корректировки были внесены экспертом на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Так, в рамках доходного подхода были применены скидка на торг, корректировки на дату предложения, на пешеходный трафик, на физическое состояние строения, на тип внутренней отделки (класс качества ремонта), рассчитаны действительный валовый доход и чистый операционный доход, а также коэффициент капитализации.

При определении итоговой рыночной стоимости спорных объектов произведено согласование результатов, рассчитаны коэффициенты весомости, отражающие долю каждого из использованных подходов.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................, правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2023 года, а для земельных участков с кадастровыми номерами ................ – 01 января 2022 года.

Кроме того, в заключении повторной судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. 

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности ФИО3 представлены письменные возражения на заключение судебной экспертизы, согласно которым выводы эксперта по поставленным вопросам не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не могут быть признаны допустимым доказательством по делу. Так, в обоснование своих замечаний им указано, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы c кадастровым номером ................ в рамках сравнительного подхода в приложенных скриншотах объявлений объектов-аналогов № 1 и № 3 на фотоматериалах видно, что состояние и уровень внутренней отделки «чистовая, требуется проведение ремонта» во всех помещениях объекта-аналога № 3 и в части помещений объекта-аналога № 1, тогда как у объекта экспертизы класс качества отделки «стандарт». Применение в расчете к стоимости вышеуказанных объектов-аналогов повышающих корректировок в размере 5,79 % и 16 % некорректно, так как принятые значения не отражают реальной стоимостной разницы по вышеуказанному ценообразующему фактору.

Кроме того, эксперт из стоимости объектов-аналогов вычитает стоимость доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства в размере 39,7%, ссылаясь на «Справочник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости», № 18, под редакцией ФИО9 (код сборника: СРКД 18/2-2022Н). При этом, эксперт никак не поясняет свой выбор данного значения в размере 39,7% именно из указанного выше справочника и не рассматривает значения стоимости, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, представленные в других источниках.

Представителем административного ответчика также указано, что при расчете рыночной стоимости земельного участка c кадастровым номером ................, скорректированное значение стоимости объекта-аналога № 4 (15112,07 руб./кв. м) на 48,43% больше скорректированного значения объекта-аналога № 3 (10181,61 руб./кв. м), что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки);

Аналогичные замечания представлены в отношении объекта экспертизы с кадастровым номером ................. Так, скорректированное значение стоимости объекта-аналога № 4 (14363,60 руб./кв. м) на 47,11% больше скорректированного значения объекта-аналога № 3 (9763,60 руб./кв. м).

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО8, проводившая судебную оценочную экспертизу, полностью опровергла доводы административных ответчиков, пояснила, что при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ................ были подобраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги № 5,6,7,8.

Экспертом, установлено, что часть помещений аналога № 5 требуют завершения ремонта: на первом и втором этажах класс качества отделки «стандарт», а на третьем этаже внутренняя отделка помещений предчистовая (411 кв.м. из 1136,3 кв.м. (36 % от всего здания)). Кроме того, установлено, что внутренняя отделка всех помещений аналога № 7 также предчистовая. Об этом указано в таблице № 24 «Описание объектов-аналогов» и подтверждено скриншотами объявлений о продаже аналогов, приложенными к заключению эксперта.

Примененные поправки на состояние внутренней отделки к стоимости аналогов в размере 5,79% и 16% были введены в соответствии с Методическими рекомендациями ФИО10 (Справочник оценщика недвижимости - 2022. Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для офисно-торговой недвижимости и сходных типов объектов) (рисунок № 48 заключения эксперта) и соответствуют сложившемуся на дату оценки уровню рыночных цен. Таким образом, стоимость завершения ремонта 1 кв.м. помещений в соответствии с вышеуказанными поправками составит 5602,33 руб. и 14398,56 руб. соответственно. Это подтверждается рыночными расценками, действующими в г. Краснодаре в исследуемый период:

Также указано, что в силу ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998 г. эксперт имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, в том числе и в разрезе определения величин корректировок.

Из всех предложенных на дату оценки исследований рынка недвижимости, только сборник рыночных корректировок и данных под ред. ФИО9 представляет собой результат исследования уровня цен на недвижимое имущество, проведенное экспертами рынка и отрасли, не только по сегментам объектов рынка недвижимости, но и по территориальному признаку, в частности учитывает уровень цен, сложившихся на территории Краснодарского края, в связи с чем, был использован экспертом при производстве экспертизы.

Относительно замечания административного ответчика о неоднородности выборки эксперт пояснил, что проверка выборки на однородность или неоднородность осуществляется с помощью коэффициента вариации, значение которого выражает среднее квадратическое отклонение среднего значения совокупности. При этом, коэффициент вариации не должен превышать 33%, поскольку гипотеза о нормальности выборки не будет подтверждена. 

При расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ................ и ................ сравнительным подходом коэффициент вариации составил 17,11%-17,50 % (расчет приведен в таблицах № 22 и 23 Заключения), что свидетельствует о том, что скорректированные значения стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов находятся в допустимых границах. Следовательно, вопреки доводам административного ответчика выборка однородна. 

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектам оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника и арендатора данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 01 апреля 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 01 апреля 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года для нежилого здания с кадастровым номером ................, по состоянию на 01 января 2022 года – для земельного участка с кадастровым номером .................

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером ................, площадью 1883 кв.м, расположенного по адресу: ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2023 года, в размере 98 426 441 (девяносто восемь миллионов четыреста двадцать шесть тысяч четыреста сорок один) рубль 23 (двадцать три) копейки.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 13 803 359 (тринадцать миллионов восемьсот три тысячи триста пятьдесят девять) рублей 99 (девяносто девять) копеек.

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ................, ................, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 15 735 712 (пятнадцать миллионов семьсот тридцать пять тысяч семьсот двенадцать) рубля 87 (восемьсот семь) копейка.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ................, ................ считать 01 апреля 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами .................

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 октября 2024 года.

Председательствующий: