ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 февраля 2019 года г. Киреевск 

Киреевский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Ткаченко И.С.,

при секретаре Орловой Н.Н.,

с участием истца ФИО1, его представителя по ордеру адвоката Пыткиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-74/19 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая в обоснование исковых требований на то, что ему на праве собственности принадлежало следующее имущество: земельный участок с КН №, площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на нем жилой дом, площадью 50,8 кв.м. 09.06.2017 г. между ним (ФИО1) и ФИО2 был заключен договор купли-продажи вышеуказанных жилого дома и земельного участка, согласно которому недвижимое имущество продано за 1300000 руб., из которых 1000000 руб. за жилой дом, 300000 руб. за земельный участок. По условиям договора расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: аванс в размере 500000 руб. покупатель передал на руки продавцу наличными денежными средствами непосредственно перед подписанием договора, а оставшуюся сумму стоимости отчуждаемого имущества в размере 800000 руб. покупатель обязался оплатить продавцу в срок не позднее 01.08.2018 г. включительно. Однако принятых на себя по договору купли-продажи обязательств в части оплаты оставшейся суммы стоимости отчуждаемого имущества в размере 800000 руб. ФИО2 ни в срок не позднее 01.08.2018 г. включительно, ни до настоящего времени не исполнила. По условиям договора стороны договорились о том, что, поскольку договором предусмотрена оплата имущества через определенное время, в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ имущество признается находящимся в залоге у продавца, то есть у ФИО1, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты им стоимости имущества. Право собственности ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке. В связи с тем, что ответчик ФИО2 добровольно не исполнила свои обязательства по договору купли-продажи, истец был вынужден обратиться в суд. На основании изложенного, просит взыскать с ФИО2 в его (ФИО1) пользу денежные средства в размере 800000 руб. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09.06.2017 г., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2018 г. по 20.11.2018 г. включительно в размере 17994,52 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.11.2018 г. по день вынесения судом решения в порядке ст.395 ГК РФ исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, понесенные по делу судебные расходы в размере 31679,95 руб. (оплата юридической помощи и государственной пошлины); обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок с КН №, площадью 2000 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес> расположенный на нем жилой дом, площадью 50,8 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив их начальную продажную стоимость в размере 900000 руб. 

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по ордеру адвокат Пыткина Ю.В. исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещалась, о причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в её отсутствие не просила.

Третье лицо Управление Росреестра по Тульской области, привлеченное к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ, в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещалось, в материалах дела имеется ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие его представителя на усмотрение суда.

На основании ст.233 ГПК РФ судом вынесено определение о рассмотрении гражданского дела в порядке заочного производства.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав истца ФИО1, представителя истца по ордеру адвоката Пыткину Ю.В., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу ст.11 ГК РФ защиту нарушенных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 ст.223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.06.2017 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого ФИО1 продал ФИО2 принадлежащие ему на праве собственности земельный участок с КН №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2000 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес> расположенный на нем жилой дом, площадью 50,8 кв.м, адрес (местоположение): 

<

адрес>, за 1300000 руб., из которых 1000000 руб. - за жилой дом, 300000 руб. - за земельный участок.

Согласно п.4 договора купли-продажи, расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: аванс в размере 500000 руб. покупатель передал продавцу на руки наличными денежными средствами непосредственно перед подписанием договора, а оставшуюся сумму стоимости отчуждаемого имущества в размере 800000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в срок не позднее 01.08.2018 г. включительно наличными денежными средствами, о чем продавец обязуется выдать покупателю расписку. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате. 

Согласно п.5 договора купли-продажи, стороны договорились о том, что поскольку договором предусмотрена оплата имущества через определенное время, в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ имущество признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества, с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты им стоимости имущества. Покупатель не имеет права отчуждать имущество без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемого имущества, продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога. 

На основании п.13 договора купли-продажи, стороны гарантируют, что в момент подписания настоящего договора они полностью дееспособны, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать сущность подписываемого договора, способны понимать значение своих действий и руководить ими, не находятся под влиянием заблуждения, не действуют под влиянием насилия, угрозы и стечения тяжёлых обстоятельств, вынуждающих совершать сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Вышеуказанный договор купли-продажи был заключен сторонами по их обоюдному желанию, без принуждения, о чем свидетельствуют их подписи в договоре. Договор соответствует установленным законом требованиям его заключения и обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. При этом между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании указанной сделки ФИО2 стала полноправным собственником вышеуказанного недвижимого имущества.

Право собственности ответчика ФИО2 на жилой дом зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области за № от 16.06.2017 г., и от 16.06.2017 г. за № зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде залога (в силу закона).

Право собственности ответчика ФИО2 на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области за № от 16.06.2017 г., и от 16.06.2017 г. за № зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде залога (в силу закона).

Установленные судом обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, в том числе, выписками из ЕГРН на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>; регистрационными делами на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Судом установлено, что принятых на себя по договору купли-продажи от 09.06.2017 г. обязательств по оплате продаваемого имущества в части оплаты оставшейся суммы стоимости отчуждаемого имущества в размере 800000 руб. ФИО2 ни в срок не позднее 01.08.2018 г. включительно, ни до настоящего времени не исполнила. Доказательств обратного суду не представлено.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, приведенные правовые нормы, представленные доказательства, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 800000 руб.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п.1 ст.488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п.1 ст.489 ГК РФ).

Пунктом 3 ст.489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст.488 ГК РФ.

Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Исходя из суммы долга, периода просрочки, действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставки Банка России, размер процентов за период с 02.08.2018 г. по 20.11.2018 г. включительно составит 17994,52 руб.; за период с 21.11.2018 г. по 06.02.2019 г. (день вынесения судом решения) составит 13106,85 руб., а всего – 31101,37 руб. (17994,52+13106,85). Указанные денежные средства при установленных обстоятельствах подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании ст.340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. 

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п.1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2).

Пункт 1 ст.2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

При этом в п.1 ст.5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу п.2 ст.6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

На основании ст.9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В соответствии с п.1 ст.50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из письменных материалов дела, в частности, выписок из ЕГРН на земельный участок с КН № и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, регистрационных дел на указанные объекты недвижимости, сообщения Управления Росреестра по Тульской области от 29.01.2019 г., в отношении указанных объектов недвижимости 16.06.2017 г. зарегистрировано ограничение прав в виде залога на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09.06.2017 г. Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости – с 16.06.2017 г. по 01.08.2018 г.

Кроме того, стороной истца заявлено об установлении начальной продажной стоимости заложенного недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома) в размере 900000 руб. При этом, документального подтверждения заявленной суммы суду представлено не было. Имеющиеся материалы дела данных об оценке предметов ипотеки не содержат. Сведений о том, что стоимость предметов залога (ипотеки) в размере 900000 руб. была согласована сторонами, в материалах дела не имеется. Более того, истцом не заявлено об установлении начальной продажной стоимости конкретно по каждому объекту недвижимого имущества, что может повлечь невозможность исполнения решения суда. 

Учитывая изложенное суд при данных конкретных обстоятельствах не находит оснований для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика понесенных судебных расходов по оплате юридической помощи и государственной пошлины, суд исходит из следующего.

В силу ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В подтверждение заявленного требования представлены квитанция СБ 8604 филиал № от 21.11.2018 г. об оплате государственной пошлины на сумму 11680,00 руб.; квитанции серии АА № от 18.11.2018 г. и серии АА № от 21.11.2018 г. об оплате составления искового заявления в размере 5000,00 руб. и представительства адвоката в суде первой инстанции в размере 15000,00 руб.

Принимая во внимание приведенные правовые нормы, учитывая выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные последним судебные расходы в размере 31379,95 руб. 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235, 237 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 800000 рублей 00 копеек по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09.06.2017 г., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 31101 рубль 37 копеек, судебные расходы в размере 31379 рублей 95 копеек. 

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий