П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

президиума Воронежского областного суда

г. Воронеж № 44 г- 16

строка № 6

26 июня 2019 года президиум Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Тарасова В.Н.,

членов президиума: Денисова Ю.А., Калюжной В.А.,Сыроватского В.П., Храпина Ю.В., 

при секретаре Гусевой Т.А.,

рассмотрев по докладу судьи Раковой В.Е. гражданское дело по иску Поповой ФИО65 к Обществу с ограниченной ответственностью «Талекс агро» о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, переданное в кассационную инстанцию определением от 23 мая 2019 года с кассационной жалобой Общества с ограниченной ответственностью «Талекс агро» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 февраля 2019 года,

у с т а н о в и л:

8 августа 2018 года ФИО1, являясь собственницей 1/147 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, общей площадью 2 815 097 квадратных метров, кадастровый номер №:823, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: 

<

адрес> (далее - земельный участок, выделенный в счет земельных долей), обратилась в суд с иском к ООО «Талекс агро» о расторжении договора аренды названного земельного участка. 

В обоснование иска указала, что 27 октября 2015 года между собственниками земельных долей и ООО «Талекс агро» был заключен договор аренды данного земельного участка № 5 сроком на 30 лет. В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случае просрочки либо невнесения арендной платы на срок более чем два года.

На протяжении последних нескольких лет ответчик не оплачивал истцу и другим арендодателям арендную плату, задолженность перед истцом исчисляется с 30 декабря 2016 года. 

В связи с вышеуказанными обстоятельствами 25 июня 2018 года истец и остальные сособственники переданного в аренду ООО «Талекс агро» земельного участка направили предупреждение о необходимости оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате за все предыдущие годы и в случае неоплаты предупредили о намерении расторгнуть договор аренды.

В связи с тем, что ответчик не оплатил задолженность по арендной плате, а также в силу существенного изменения обстоятельств, по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 и пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) истец считала необходимым расторгнуть договор аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, № 5 от 27 октября 2015 года (далее – договор аренды).

Кроме того, просила взыскать с ООО «Талекс агро» в ее пользу задолженность по арендным платежам в сумме 4 596 руб., проценты за неуплату арендных платежей и неисполнение денежного обязательства на основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ в сумме 624 руб. 58 коп., на основании пункта 1 статьи 317.1 ГК РФ - в сумме 624 руб. 58 коп. (л.д. 2-11 т. 1).

Решением Аннинского районного суда Воронежской области от 7 ноября 2018 года постановлено исковые требования ФИО1 удовлетворить в части взыскания задолженности по арендным платежам и процентов за их неуплату. В остальной части исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения (л.д. 36, 37-42 т. 4).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 февраля 2019 года решение Аннинского районного суда Воронежской области от 7 ноября 2018 года в части отказа о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, отменено. Принято в указанной части новое решение: расторгнуть договор аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, № 5 от 27 октября 2015 года, общей площадью 2 815 097 квадратных метров, кадастровый номер №:823, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: 

<

адрес> запись регистрации указанного договора аренды №727/2, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Талекс агро» в лице Генерального директора ФИО2, действующего на основании Устава и ФИО3, действующей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от имени участников долевой собственности: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО1, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО1 

В остальной части решение оставлено без изменения (л.д. 278-279, 280-286 т. 4).

В кассационной жалобе, поступившей в областной суд 19 марта 2019 года, представитель ООО «Талекс агро» по доверенности ФИО45 просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда отменить в связи с существенным нарушением норм материального права, и оставить в силе решение Аннинского районного суда Воронежской области от 7 ноября 2018 года. В обоснование доводов жалобы ссылается на несоблюдение установленного законом порядка расторжения договора аренды.

Определением судьи Воронежского областного суда от 1 апреля 2019 года исполнение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 февраля 2019 года приостановлено; для проверки доводов, изложенных в кассационной жалобе, гражданское дело было истребовано в областной суд, куда поступило 5 апреля 2019 года.

Определением судьи от 23 мая 2019 года кассационная жалоба передана на рассмотрение суда кассационной инстанции – президиума Воронежского областного суда.

В судебном заседании представитель ООО «Талекс агро» ФИО29, действующая на основании ордера, и одновременно представляющая интересы третьего лица ФИО30 на основании доверенности, поддержала доводы кассационной жалобы, ссылаясь на отсутствие решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения о расторжении договора аренды.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО31 просил оставить апелляционное определение в силе, отказав в удовлетворении кассационной жалобы, и полагал, что при установленных судом обстоятельствах дела отсутствует необходимость принятия решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения о расторжении договора аренды.

Истец ФИО1 просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы, пояснив, что администрация сельского поселения необоснованно уклонилась от исполнения её заявления об организации проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок по поводу расторжения договора аренды.

Привлеченные в качестве третьих лиц участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения ФИО46, ФИО43, ФИО44, ФИО47, ФИО48, ФИО38, ФИО39, ФИО16, ФИО18, ФИО14, ФИО10, ФИО11, ФИО49, представитель ФИО13 по доверенности ФИО50, ФИО8, ФИО9, ФИО4, ФИО51, ФИО6, ФИО7, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО20, ФИО21, ФИО28, ФИО32, ФИО52, ФИО53, присутствующие в судебном заседании президиума областного суда, просили оставить определение апелляционной инстанции о расторжении договора аренды в силе.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились. О причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили.

На основании сит. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ президиум посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, президиум областного суда не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником земельной доли (1/147) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №:823, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: 

<

адрес> Право общей долевой собственности истца ФИО1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №459/21 (л.д. 51 т.1).

Другими участниками общей долевой собственности на данный земельный участок являются третьи лица (их наследники) по настоящему делу.

27 октября 2015 года между участниками долевой собственности, в том числе ФИО1, в лице представителя участников долевой собственности ФИО3, действующей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от 17 декабря 2013 года, и ООО «Талекс агро» заключен договор аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, № 5, а именно земельного участка, общей площадью 2815097 кв.м, кадастровый номер №:823, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Воронежская область, Аннинский район, Никольское сельское поселение, в границах СХА «Никольское», сроком на 30 лет. Право аренды на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №-727/2 (л.д. 18-21 т.1).

Условиями договора аренды № 5 от 27 октября 2015 года предусмотрено (п. 2.1), что арендная плата выплачивается в денежном выражении в размере рублей за одну полную земельную долю в год (из расчёта 1 200 руб. за 10 000 кв.м (один га).

Основанием досрочного прекращения аренды земельного участка является просрочка либо невнесение арендной платы на срок более чем 2 года (п. 7.2).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расторжение такого договора должно осуществляться на основании решения общего собрания участников долевой собственности, в то время как решение общего собрания участников долевой собственности о расторжении спорного договора аренды в материалы дела не представлено, и, исходя из правил пункта 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2012 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», истец не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, но вправе поставить вопрос о выделении земельного участка.

Районный суд указал, что решение о расторжении договора аренды, в котором арендодателями выступают все сособственники такого земельного участка, даже при наличии предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

С данным выводом районного суда судебная коллегия не согласилась, сославшись на следующее.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как следует из пункта 1 статьи 12 названного Федерального закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Коллегия сослалась на пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8, которым предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Судебная коллегия исходила из подтвержденного материалами дела обстоятельства неисполнения ответчиком условий договора, а также того, что истец, а также третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, до обращения в суд ФИО1 с иском о досрочном расторжении договора направляли арендатору письменные требования о необходимости исполнения им обязательств по арендной плате в разумный срок, однако ответчик обязательств не исполнил, на предупреждения не прореагировал (л.д. 107-118 т. 1).

Коллегия сослалась также на то, что в договоре аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, № 5 от 27 октября 2015 года (л.д. 18 т. 1), в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено такое обстоятельство, как решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок.

На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу, что при разрешении спорных требований суд первой инстанции неправильно применил закон, подлежащий применению, не дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, в связи с чем решение в части отказа о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, отменил, приняв в указанной части новое решение об удовлетворении требований.

Оценивая доводы жалобы и выводы апелляционной судебной инстанции, президиум учитывает, что отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пунктом 1 статьи 1) (далее - Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ), который устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В данном случае судами первой и апелляционной инстанций по делу установлено, что численность участников долевой собственности по спорному договору аренды земельного участка при множественности лиц от 27 октября 2015 года превышает 5 лиц. Общее собрание участников долевой собственности по вопросу о досрочном расторжении договора аренды сособственниками не проводилось.

Требования о расторжении договора аренды заявлены единственным истцом по настоящему делу ФИО1 

Между тем, остальные участники долевой собственности на земельный участок привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне истца. В суде как первой, так и апелляционной инстанции из них 25 из 46 выразили желание расторгнуть спорный договор аренды (л.д. 8-21, 107-118, 119-136 т. 1, л.д. 144-147, 218-222 т. 3, л.д. 30-35, 234-264, 273-277 т. 4).

Непосредственно в заседании президиума 28 сособственников, являющихся третьими лицами по делу, поддержали эту просьбу.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК) Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

По смыслу статьи 387 ГПК Российской Федерации во взаимосвязи с положениями Конвенции о защите прав человека и основных свобод, заключенной в г. Риме 04.11.1950, и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, неоднократно выраженных в издаваемых им постановлениях, существенным нарушением, являющимся основанием для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений, может быть признано не всякое из числа указанных в ГПК Российской Федерации нарушений норм материального и процессуального права. Его существенность в качестве основания для отмены или изменения судебного постановления в кассационном порядке надзора должна оцениваться с учетом природы, предназначения и целей кассационного производства, с учетом конкретных обстоятельств дела и значимости последствий нарушений для лица, в отношении которого они допущены.

Как следует из содержания пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ, его положения направлены на соблюдение баланса охраны частных интересов сособственников земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Соответственно, несоблюдение установленного пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ порядка принятия решения о расторжении договора аренды со стороны арендодателей нельзя признать нарушающим права арендатора земельного участка, в данном случае – ответчика ООО «Талекс агро».

Принимая во внимание выраженное в суде мнение третьих лиц, выступающих на стороне истца, о необходимости расторжения договора аренды, президиум приходит к мнению об отсутствии оснований считать, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и нарушившие права сособственников спорного земельного участка.

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 5 февраля 2007 № 2-П, акт суда, который уже вступил в законную силу, может быть изменен или отменен в лишь в исключительных случаях, когда в результате ошибки, допущенной в ходе предыдущего разбирательства и предопределившей исход дела, существенно нарушены права и законные интересы, защищаемые в судебном порядке, которые не могут быть восстановлены без устранения или изменения ошибочного судебного акта (пункт 3.1).

Проверяя на соответствие Конституции РФ некоторые положения Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Конституционный Суд РФ в пункте 4.2 Постановления от 30 января 2009 года № 1-П обратил внимание на необходимость обеспечения как защиты права частной собственности, так и права на судебную защиту, что предполагает также окончательность и стабильность судебных актов, вступивших в законную силу.

При изложенных обстоятельствах оспариваемое апелляционное определение Воронежского областного суда нельзя считать постановленным с существенным нарушением норм материального права и с существенным нарушением норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов участников долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, а также арендатора земельного участка. 

Иные доводы кассационной жалобы по существу выражают несогласие с оценкой исследованных судом обстоятельств, однако выводов суда не опровергают и не могут являться основанием к отмене оспариваемого судебного постановления в кассационном порядке.

Руководствуясь статьей 390 ГПК РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 февраля 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО «Талекс агро» - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 февраля 2019 года, произведенное на основании определения судьи Воронежского областного суда от 1 апреля 2019 года.

Председательствующий: В.Н. Тарасов

В рассмотрении дела участвовали:

в суде первой инстанции – судья Пысенков Д.Н.

в суде апелляционной инстанции – судьи Хныкина И.В., Копылов В.В., 

ФИО54 (докладчик)