№2-827/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2018 года г. Иваново

Советский районный суд г. Иваново 

в составе председательствующего судьи Артёменко Е.А.

при секретаре Коршуновой М.П.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика адвоката Лицовой А.В.,

третьего лица ФИО2,

его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 21 сентября 2018 года гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, в котором в окончательной редакции своих требований просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на 36/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 88,2 кв.м., кадастровый №, а также на 36/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 808 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у ФИО5 36/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, о чем была составлена расписка. В момент составления расписки ФИО5 передал ФИО4 ключи от дома и технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ и обязался в течение десяти дней явиться в орган юстиции для регистрации договора. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 пользовалась земельным участком единолично, сажала огород, вела подсобное хозяйство, оплачивала налоги. На протяжении 22 лет истец пыталась разыскать родственников ФИО5, но найти их не удалось. Жилой дом, располагавшийся на вышеуказанном земельном участке, пришел в негодность. ФИО4 его не восстанавливала, так как не нуждается в жилых метрах. Часть дома, принадлежащая ФИО4, утрачена. В связи с тем, что местонахождение продавца не известно, у истца отсутствует возможность зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное имущество, в связи с чем она была вынуждена обратиться в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 на основании доверенности ФИО1 иск поддержала.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, его местонахождение суду установить не удалось, в связи с чем ему в соответствии со ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации был назначен адвокат Ивановской городской коллегии адвокатов № 5 Лицова А.В., которая иск не признала, полагала, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, его представитель ФИО3 возражали против удовлетворения иска, полагая, что в случае его удовлетворения будут нарушены права третьего лица, поскольку часть дома ответчика ФИО5 прекратила свое существование.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, представил в суд письменный отзыв, в котором содержится просьба о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из отзыва Управления Росреестра по 

<

адрес> следует, что в ЕГРН имеются сведения о ранее учтенном земельном участке с установленными границами, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства с уточненной площадью 838 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>. Сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок в ЕГРН отсутствуют, а также отсутствуют сведения о том, что право собственности ФИО5 на земельный участок является правом, возникшим до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По сведениям ЕГРН на вышеуказанном земельном участке имеется объект недвижимости – жилой дом, литер А и А1 с кадастровым номером №, общей площадью 88,2 кв.м., права на который в ЕГРН также не зарегистрированы. 

Судом установлено, что ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от № принадлежит 36/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 94).

Вторым участником общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом является ФИО2 на основании договора купли-продажи доли дома от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного государственным нотариусом Первой ивановской государственной нотариальной конторы ФИО6, реестровый №. На данном договоре содержится регистрационная надпись ГП «Госучет».

Согласно представленной в суд расписке, составленной от имени ФИО5, он продал ФИО4 часть дома и земельного участка (36/100 долей) по адресу: 

<

адрес> за 5 000 000 руб. и обязуется в десятидневный срок зарегистрировать расписку в юстиции (л.д. 12). На данной расписке содержится надпись за подписью ФИО5 о том, что деньги получил, имущество передал, передал технический паспорт на дом от 1984 года, а также надпись за подписью ФИО4, о том, что деньги она передала, имущество получила ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормативные акты приводятся в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления № 10/22, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Между тем, указанная расписка не соответствует требованиям ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не предусматривает обязанность продавца передать в собственность покупателя спорное недвижимое имущество. Подписи сторон содержатся лишь под надписями о том, что денежные средства получены, имущество передано.

Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, истец обязан предоставить доказательства, свидетельствующие об уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

На момент составления вышеуказанной расписки Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года, возложивший обязанность по государственной регистрации сделок с недвижимостью на территориальные органы юстиции, в силу не вступил.

Уполномоченными органами исполнительной власти, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлись предприятие «Госучет», комитет по земельным ресурсам и землеустройству и комитет по управлению госимуществом администрации Ивановской области.

Согласно представленной расписке ФИО5 обязался зарегистрировать расписку в «юстиции». Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об уклонении продавца от исполнения данной обязанности, как и доказательства, подтверждающие вручение ответчику извещений о необходимости явки в уполномоченный на тот период орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К показаниям свидетелей Б.Э.Ю.., Ф.М.А. суд относится критически, поскольку указанные свидетели пояснили, что ФИО5 получил наследство в виде спорного имущества после «деда Василия», в то время как 36/100 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом перешли к ответчику в порядке наследования после смерти Т.Р.В..

Судом установлено, что предметом спора является имущество, находящееся в общей долевой собственности ответчика ФИО5 и третьего лица ФИО2, который, как следует из домовой книги и его пояснений в судебном заседании, с ДД.ММ.ГГГГ постоянно зарегистрирован и проживает по месту нахождения спорного имущества. Указанное лицо в силу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право покупки спорного имущества. Его отказ от покупки доли, переход права на которую просит зарегистрировать истец, суду не представлены, равно как и не представлено сведений о соблюдении требований об обязательном предварительном предложении участнику общей долевой собственности купить названную долю, до составления указанной расписки. 

Из положений ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и акта его толкования следует, что при вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость должна быть подтверждена законность сделки, на которой истец основывает свои требования. Истцом таких доказательств не представлено. В порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации преодолевается лишь неявка стороны сделки для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, но не устраняются пороки сделки.

Кроме того, согласно технической документации на жилой дом на момент составления расписки жилой дом по адресу: 

<

адрес>, состоял из трех изолированных жилых помещений, общей площадью 88,2 кв.м., два из которых (

<

адрес> №), находились во владении и пользовании ФИО2, а одно (

<

адрес>, площадью 12,3 кв.м.) – во владении и пользовании ФИО5, который как следует из расписки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ проживал в вышеуказанном доме.

Из искового заявления, пояснений третьего лица ФИО2 и представленных фотографий, усматривается, что изолированное жилое помещение, находившееся в пользовании ответчика, прекратила свое существование. 

С учетом изложенного, принимая во внимание длительный период времени, в течение которого истец не предпринимала никаких мер по понуждению ответчика к исполнению своих обязательств по государственной регистрации перехода права собственности, то, что жилой дом в том виде, в котором он существовал на момент составления расписки от ДД.ММ.ГГГГ, на момент обращения истца в суд прекратил свое существование, отсутствие доказательств соблюдения требований ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательств уклонения ответчика от исполнения своих обязательств по вышеуказанной расписке, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности как на долю в праве общей собственности на жилой дом, так и на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

При этом в отношении требований о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок суд также исходит из следующего.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, был предоставлен правопредшественнику ФИО5 и ФИО2 на основании договора № на право застройки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 116-119).

Договор о праве застройки предусматривался ст. 71 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года. В примечании к данной норме указывалось, что договор о праве застройки может распространяться на земельный участок, непосредственно не предназначенный под строение, но обслуживающий его в хозяйственном отношении.

В соответствии со ст. 11, 12 Земельного кодекса РСФСР 1922 года право на землю, предоставленную в трудовое пользование, в том числе в виде права на земельный участок в одном или нескольких местах (хутор, отруб, чересполосные участки), являлось бессрочным.

Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» было предусмотрено, что отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.

Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» статья 71 Гражданского кодекса РСФСР, на основании которой заключались договоры застройки на определенный срок, признана утратившей силу, вследствие чего земельный участок для строительства жилого дома следовало считать предоставленным в постоянное (бессрочное) пользование.

Таким образом, собственники жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пользовались земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе для индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Из пояснений третьего лица ФИО2 следует, что земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> собственность до настоящего времени не оформлен, что согласуется с информацией, предоставленной Управлением Росреестра по 

<

адрес>. Таким образом, правообладатели вышеуказанного жилого дома продолжают пользоваться предоставленным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ФИО5 отсутствовало право собственности на 36/100 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, в связи с чем требование ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на 36/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 808 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, не может быть удовлетворено, в связи с чем в указанной части иска ей следует отказать.

Поскольку в удовлетворении иска ФИО4 отказано, оснований для возложения на ответчика понесенных истцом расходов по оплате государственной пошлины (л.д. 5), в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В иске ФИО4 к ФИО5 о государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Решение суда в окончательной форме принято 1 октября 2018 года