Дело № 2-1915/2023 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Елизово Камчатского края 

14 декабря 2023 года 

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Федорцова Д.П., при секретаре судебного заседания Степаненко А.В. с участием

представителя ответчика адвоката Савчук Н.Е.,

помощника Елизовского городского прокурора Нащинськой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1915/2023 по исковому заявлению ФИО2 ИО1 к ФИО1 (Заливахе) ИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании не приобретшей право пользования жилым помещением и выселении,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО4, сменившую фамилию на ФИО1 (л.д. 71, 93, 132 том 1), в котором просила о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а также о признании ответчика не приобретшей право пользования данным жилым помещением и ее выселении оттуда, ссылаясь на существенное нарушение ФИО5 условий указанной сделки в части не исполнения своих обязательств по оплате коммунальных платежей, в том числе за последний текущий год до даты заключения названного соглашения и по осуществлению государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на жилое помещение, что послужило причиной взыскания образовавшейся задолженности по оплате коммунальных услуг с истца. При этом не являясь собственником квартиры, ФИО5 заселилась в нее, чем нарушает права ФИО2 (л.д. 3-5 том 1).

В судебное заседание истец ФИО2 и ее представитель ФИО6, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного разбирательства, не явились, заявив ходатайство о своем участии в рассмотрении дела посредством видеоконференц-связи в связи с проживанием в городе 

<

адрес> (л.д. 194 том 1).

Ответчик ФИО5, несмотря на свое извещение о месте и времени судебного заседания, на рассмотрение дела также не явилась, направив в суд своего представителя адвоката Савчук Н.Е., возражавшую против удовлетворения исковых требований (л.д. 181 том 1).

Помощник Елизовского городского прокурора Нащинськая Д.С. полагала, что в ходе судебного разбирательства законных оснований для удовлетворения исковых требований не установлено.

Третьи лица на стороне ответчика, не заявлявшие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7, несмотря на направленные им извещения о месте и времени судебного заседания, на рассмотрение дела не явились, поскольку ранее просили о проведении судебного разбирательства в свое отсутствие. Судебные извещения, направленные в их адрес, были возращены суду за истечением срока хранения. ФИО8 о месте и времени судебного заседания был дополнительно извещен телефонограммой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 174, 175, 182, 183 том 1).

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) в его истолковании пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статьи 155.1 и статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) дело было рассмотрено судом в отсутствие неявившихся участников процесса, так как обеспечить участия стороны истца в судебном заседании посредством видеоконференц-связи не представилось возможным в связи с отказом Ленинского районного суда города Краснодара в организации проведения видеоконференц-связи из-за занятости зала, оборудованного соответствующей системой, и не получением ответа от Октябрьского районного суда города Краснодара на соответствующий запрос (л.д. 188, 189, 193 том 1).

Изучив иск, выслушав сторону ответчика и заключение прокурора, исследовав и оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, отвечающие признакам относимости, допустимости и достаточности для разрешения дела по существу, суд приходит к следующему.

Из пункта 1 статьи 209, пункта 1 статьи 288 ГК РФ и пункта 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее в настоящем решении ЖК РФ) следует, что собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в том числе договора купли-продажи.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 и пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ покупатель недвижимого имущества обязан уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ определено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 и ответчик ФИО5 заключили в письменной форме договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу; 

<

адрес>, по условиям которого истец обязалась передать ответчику указанное жилое помещение в собственность, а ответчик обязалась принять его и оплатить продавцу за него 1 850 000 рублей (л.д. 21 том 1).

В соответствии с пунктом 6 названного соглашения передача квартиры от продавца к покупателю должна была быть произведена с составлением передаточного акта в день передачи продавцу цены договора, однако данный документ суду представлен не был, так как со слов стороны ответчика он не составлялся.

Как видно из собственноручной расписки истца ФИО2 на договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день ФИО5 передала ФИО2 в полном объеме деньги за приобретенное у истца спорное жилое помещение.

Несмотря на не предоставление суду акта приема-передачи спорной квартиры, в судебном заседании достоверно установлено, что ФИО2 фактически передала ответчику спорную квартиру во владение, что ни кем из сторон не оспаривалось и подтверждается сведениями о регистрации в ней по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ родственников ФИО5 третьих лиц ФИО9 и ФИО8, которые проживают там с указанного момента и по настоящее время (л.д. 84 том 1).

Поскольку сам по себе акт приема-передачи является лишь доказательством факта вручения недвижимости продавцом покупателю, то только его отсутствие не может служить обстоятельством, препятствующим установлению того, что требования статьи 556 ГК РФ о передаче недвижимости продавцом покупателю ФИО2 было выполнено.

Из пункта 7 договора купли-продажи квартиры следует, что покупатель ФИО5 брала на себя обязательство осуществить государственную регистрацию квартиры (так в договоре) до ДД.ММ.ГГГГ, расходы по которой в соответствии с пунктом 19 относились на ее счет.

Для выполнения ответчиком указанного условия заключенной сторонами сделки купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 выдала на имя ФИО3., являвшегося на тот момент супругом ответчика, нотариально удостоверенную доверенность сроком на шесть месяцев с правом регистрации от ее имени перехода права собственности на спорное жилое помещение с подачей соответствующего заявления и документов для этого (л.д. 93, 209 том 1).

Однако до настоящего момента в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на 

<

адрес> зарегистрировано за истцом, что подтверждается выпиской из названного реестра от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 58-61 том 1).

Согласно пункту 9 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО5 обязалась оплатить коммунальные платежи за последний текущий год до даты заключения договора купли-продажи, а также нести обязанность по их оплате в дальнейшем.

Как следует из информации, представленной филиалом ПАО «ДЭК» «Камчатскэнергосбыт» от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес> имеется задолженность перед ПАО «Камчатскэнерго» по оплате за потребленные коммунальные услуги и пени за период с января по май 2020 года, сентябрь 2020 года, с ноября 2020 года по август 2021 года и август 2023 года в общем размере 213 482,38 рублей, а именно по оплате электроснабжения в размере 33 198,27 рублей, по оплате теплоснабжения (отопления) в размере 69 345,36 рублей и задолженность по пене в размере 110 938,75 рублей (л.д. 115 том 1).

В соответствии с судебными приказами с истца ФИО2 в пользу ПАО «Камчатскэнерго» взыскано в счет задолженности по оплате электрической энергии и отопления по вышеуказанному жилому помещению за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 21 017,77 рублей (судебный приказ от ДД.ММ.ГГГГ), за периоды с 01 апреля по ДД.ММ.ГГГГ и с 01 сентября по ДД.ММ.ГГГГ 32 516,09 рублей (судебный приказ от ДД.ММ.ГГГГ); за период с 01 января по ДД.ММ.ГГГГ 51 383,61 рубля (судебный приказ от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 86-87, 196, 197, 198 том 1).

В связи с невыполнением ответчиком своих обязанностей, указанных в пунктах 7 и 9 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направила ФИО5 требование от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее предложение в трехдневный срок по обоюдному согласию расторгнуть вышеуказанное соглашение, которое ответчик проигнорировала (л.д. 22, 23 том 1).

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Расторжение договора не является мерой ответственности за допущенные должником нарушения его условий, однако основания освобождения должникам от ответственности, предусмотренные ГК РФ, по смыслу закона должны учитываться среди прочих обстоятельств при определении того, являются ли допущенные им нарушения существенными.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В силу пункта 1 статьи 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Частью 1 статьи 14, пунктом 3 части 3 и частью 4 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора (их представителей - при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности) при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из пункта 37 части 1 и части 6 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ следует, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом на срок до поступления в орган регистрации прав акта уполномоченного органа о снятии запрета.

Согласно отчету об основных характеристиках и правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № на дату заключения сторонами договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление регистрационных действий в отношении 

<

адрес> был наложен запрет постановлением судебного пристава-исполнителя Елизовского районного отдела управления Федеральной службы судебных приставов Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ №, который не снят по настоящее время. Более того, в последующем аналогичные запреты были наложены еще дважды на основании постановлений судебных приставов-исполнителей ОСП по 

<

адрес> главного управления Федеральной службы судебных приставов по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20 том 1).

Следовательно, нарушение ответчиком ФИО5 своего обязательства по государственной регистрации перехода права собственности от истца к ответчику на 

<

адрес>, которое могло быть исполнено только при непосредственном участии в этом самой ФИО2 (ее представителя), было допущено не по вине ответчика, так как при существующем запрете (запретах) на регистрационные действия осуществить их в силу действующего законодательного регулирования было невозможно даже при наличии выданной истцом нотариально удостоверенной доверенности на это.

Из содержания доверенности, выданной ФИО2 на имя ФИО3 следует, что истец не уполномочивала последнего решать вопросы по снятию запрета на регистрационные действия, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Елизовского районного отдела управления Федеральной службы судебных приставов Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 209 том 1).

Необходимо также отметить, что само по себе не выполнение покупателем условий договора о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не дает продавцу права требовать расторжения договора купли-продажи квартиры, поскольку в этом случае ему предоставляется возможность защищать свои права путем осуществления такой регистрации в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Таким образом, нарушение условий договора купли-продажи недвижимости по регистрации перехода права собственности на него по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ не является существенным.

Как было указано выше, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным нарушением договора одной из сторон признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства сторона ответчика представила суду платежные документы и кассовые чеки к ним об оплате ДД.ММ.ГГГГ платежных документов, выставленных ООО «Жилремстрой» по спорному жилому помещению в ноябре и декабре 2019 года; январе, феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, августе, сентябре, октябре и ноябре 2020 года. Также ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата платежного документа, выставленного ООО «Жилремстрой» за октябрь 2023 года (л.д. 210-222 том 1, л.д. 3, 4 том 2).

Кроме того, сторона ответчика представила суду платежные документы и кассовые чеки к ним, а также квитанции об оплате через АО «Тинькофф Банк» услуг ПАО «Камчатэнерго», оказанных в октябре 2019 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в июле 2020 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в августе 2020 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в сентябре 2020 года (оплачены в ноябре 2020 года); в ноябре и декабре 2020 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в декабре 2020 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в феврале 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в марте 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в апреле 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в мае 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в июне 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в июле 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в августа 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в октябре 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в ноябре 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в декабре 2021 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в феврале 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в марте 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в апреле 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в мае 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в июне 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в августа 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в сентябре 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в ноябре 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ); в декабре 2022 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в феврале 2023 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в июне 2023 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в июле 2023 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ); в августе 2023 года (оплачены ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 233-250 том 1, л.д. 1-2, 5-8, 12 том 2).

Также сторона ответчика представила суду сведения об оплате услуг через АО «Тинькофф Банк» ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-11, 13-14 том 2).

В соответствии со статьей 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Устанавливая в пункте 9 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ обязанность покупателя недвижимости оплачивать коммунальные платежи, включая коммунальные платежи за последний текущий год до даты заключения договора купли-продажи, стороны не оговорили буквально с какого момента времени у ответчика данная обязанность возникает.

Если исходить из сопоставления первого и второго предложения пункта 9 договора купли-продажи квартиры (статья 431 ГК РФ), то указанная обязанность возникала у ответчика в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации, то есть с момента перехода к ней права собственности на жилое помещение (статья 210 ГК РФ и часть 3 статьи 30 ЖК РФ, пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Между тем до настоящего момента право собственности ответчика на жилое помещение не зарегистрировано, а значит, в силу пункта 2 статьи 8.1 и пункта 2 статьи 223 ГК РФ оно у ФИО5, не возникло.

Условие договора о том, что ответчик приобрела право собственности на квартиру с момента передачи продавцу полной стоимости недвижимости, противоречит требования действующего законодательства Российской Федерации (пункт 1 статьи 422 ГК РФ), в связи с чем на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожным, поскольку посягает на публичные интересы, так как противоречит существу законодательного регулирования в этой части (см. пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах у суда нет оснований считать действия ответчика по оплате коммунальных платежей по 

<

адрес> в даты, определяемые ею по своему собственному усмотрению, существенным нарушением заключенного с истцом договора.

Более того, суммы задолженности по оплате коммунальных услуг по сравнению со стоимостью квартиры, указывают на то, что сам по себе характер нарушения пункта 9 договора, если считать его допущенным ответчиком, несоразмерен последствиям расторжения договора сторон, который, прежде всего, был направлен на переход права собственности на недвижимое имущество от истца к ответчику и передачу за это ФИО2 соответствующей денежной компенсации в виде стоимости квартиры, которая и была ею получена в полном объеме.

Исходя из пункта 9 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истец не лишена возможности защитить свои права путем предъявления к ответчику иска о взыскании с нее в свою пользу денежных средств, уплаченных ФИО2 в счет погашения задолженности по оплате коммунальных услуг, образовавшейся с того момента, с которого обязанность по их уплате лежала на ФИО5

В соответствии с частью 4 статьи 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.

По смыслу положений гражданского законодательства, приведенных в настоящем решении и регулирующих отношения сторон, разъясненному пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С момента заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи о переходе права собственности на недвижимое имущество (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку истец ФИО2 передала ответчику ФИО5 владение 

<

адрес> после заключения ими ДД.ММ.ГГГГ договора ее купли-продажи, то ответчик с указанного момента, как ее законный владелец, приобрела право пользования ею, так как владение недвижимым имуществом означает фактическую власть над ним, выражающуюся в возможности лица иметь доступ к недвижимости, в том числе и пользоваться ею, и блокировать доступ к ней другим лицам.

Поэтому у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании ответчика, как не приобретшей право пользования спорной квартирой, так и выселении ее оттуда.

Требование о выселении ответчика из спорной недвижимости не подлежит удовлетворению еще и потому, что по смыслу закона выселить из жилого помещения можно лишь лицо реального вселившегося в него (проживающего в нем, реально пользующимся им), так как выселение представляет собой освобождение жилого помещения от проживающего в нем лица.

Между тем согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, составленному соседями из квартир №, ФИО5 в 

<

адрес> никогда не вселялась и в ней не проживала, что согласуется с представленными суду документами о регистрации ФИО5 по месту жительства в 

<

адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время по следующим адресам: 

<

адрес>; 

<

адрес> (л.д. 132, 133, 134-136, 137, 173 том 1).

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ в связи с отказом в удовлетворении исковых требований уплаченная ФИО2 при подаче иска государственная пошлина подлежит отнесению на ее счет (л.д. 50 том 1).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований о

- расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ИО1 и ФИО1 (Заливахой) ИО2;

- признании ФИО1 (Заливаху) ИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения не приобретшей право пользования квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №;

- выселении ФИО1 (Заливахи) ИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения из квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 декабря 2023 года.

Председательствующий 

Д.П. Федорцов