УИД 69OS0000-03-2024-000020-16

Дело № 3а-18/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

3 апреля 2024 г. г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего Пержуковой Л.В.

при секретаре судебного заседания Родионовой Е.А.,

с участием представителя административного истца АО «Российские ипподромы» ФИО1,

представителей административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Российские ипподромы» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

22 января 2024 г. акционерное общество «Российские ипподромы» (далее - АО «Российские ипподромы», Общество) обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным и отмене решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 27 декабря 2023 г. № ОРС-69/2023/002507 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0270101:57, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, ст. Чуприяновка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 ноября 2023 г. в размере 29709695 руб. 

В обоснование требований Общество указало, что отчет об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23 вопреки выводам, изложенным в оспариваемом решении ГБУ «Центр кадастровой оценки», соответствует законодательству об оценочной деятельности и является надлежащим доказательством для пересмотра кадастровой стоимости и установления её в размере рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требование об оспаривании решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2023 г. № ОРС-69/2023/002507 поддержала, а второе требование уточнила в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0270101:57 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 ноября 2023 г. заключением судебной экспертизы в размере 39200000 руб. 

Представители административного ответчика ГБУ «Центр кадастровой оценки» ФИО2 и ФИО3 возражали относительно требования о признании незаконным решения ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 27 декабря 2023 г. № ОРС-69/2023/002507, при этом полагали возможным удовлетворить второе требование на основании заключения судебной экспертизы, замечаний к которому не выразили.

Представители остальных участвующих в деле лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ППК «Роскадастр», администрации муниципального образования «Щербининское сельское поселение» Калининского района Тверской области, Администрации Калининского муниципального округа Тверской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив судебного эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 69:10:0270101:57 площадью 194599 кв.м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – под коммунально-складские объекты, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, ст.Чуприяновка, принадлежит на праве собственности АО «Российские ипподромы», государственная регистрация права произведена 31 августа 2021 г.

Вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов регулирует статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченный органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является государственное бюджетное учреждение Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (ГБУ «Центр кадастровой оценки»), созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 г. № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 г. № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 г.

Таким образом, с 1 июля 2022 г. установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Тверской области в размере рыночной стоимости производится путем рассмотрения заявлений заинтересованных лиц и принятия соответствующих решений ГБУ «Центр кадастровой оценки».

1 декабря 2023 г. в бюджетное учреждение поступило заявление АО «Российские ипподромы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0270101:57 по состоянию на 19 ноября 2023 г. в размере рыночной стоимости – 29709695 руб., определенной отчетом об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23, составленным оценщиком ООО «Объективная оценка» ФИО4 

По результатам рассмотрения данного заявления ГБУ «Центр кадастровой оценки» принято оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости по причинам использования недостоверных сведений, наличия в отчете об оценке арифметических (расчетных) ошибок, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д. 22-26).

Оспариваемая по настоящему делу кадастровая стоимость в размере 52740220,98 руб. установлена по состоянию на 1 января 2022 г. по результатам кадастровой оценки, утвержденным приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 г. № 9-нп, внесена в ЕГРН 13 января 2023 г. и применяется с 1 января 2023 г., в том числе при исчислении земельного налога, подлежащего уплате АО «Российские ипподромы» и зачислению в доход местного бюджета.

Установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок для обращения в суд административным истцом соблюден.

В соответствии с пунктами 13-15 Регламента ГБУ «Центр кадастровой оценки» о предоставлении услуги по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, утвержденного приказом директора бюджетного учреждения от 1 марта 2023 г. № 15/1, отделом администрирования недвижимости и экспертизы Учреждения была проведена проверка отчета об оценке на соответствие требованиям ФСО и Закона об оценке, по итогам которой составлен проект оспариваемого решения, который был рассмотрен и согласован на заседании Экспертного совета, а затем решение было подписано руководителем Учреждения.

Таким образом, решение от 27 декабря 2023 г. № ОРС-69/2023/002507 принято уполномоченным органом, в соответствии с предусмотренной процедурой, в надлежащих форме и виде.

Как следует из оспариваемого решения, причинами его принятия явились допущенные оценщиком ООО «Объективная оценка» ФИО5 при составлении отчета об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23 нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые привели к недостоверности полученного результата оценки в размере 29709695 руб. 

Из содержания указанного отчета об оценке следует, что рыночная стоимость земельного участка определена в рамках сравнительного подхода методом последовательных корректировок. Используя данный метод, оценщик отобрал для сравнения 4 земельных участка-аналога в Щербининском сельском поселении с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, площадью 1500 кв. м., 1194 кв.м., 1000 кв.м, 1400 кв.м., к ценам которых применил корректировки на «условие сделки» и на площадь земельных участков, затем сопоставив полученные результаты, определил итоговую величину рыночной стоимости – 29709695 руб. (т. 1 л.д. 106-108).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями федеральныхстандартовоценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Для проверки соответствия отчета об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23 требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости на 19 ноября 2023 г., определением суда от 27 февраля 2024 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Андреев Капиталъ» ФИО6

Согласно заключению судебной экспертизы от 19 марта 2024 г. № 24-071э по результатам проведенного анализа отчета об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23 выявлены нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и федеральных стандартов оценки, ошибки, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, в том числе нарушения и ошибки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 69:10:0270101:57, в том числе нарушения и ошибки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, а именно: в нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в отчете об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23 представлены 2 различающиеся рыночные стоимости оцениваемого земельного участка; при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком сделан неверный вывод о текущем виде разрешенного использования объекта оценки, что повлекло неверный подбор аналогов, неверно выбранная исходная информация повлияла на результаты оценки, что в совокупности указывает на нарушения пунктов 11б, 20 и 22б ФСО № 7, пункта 6 ФСО II, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, подпункта 2 пункта 2 ФСО VI оценщиком необоснованно применена корректировка на «условие сделки» для неактивного рынка; в нарушение подпункта 2 пункта 2 ФСО VI оценщиком использованы объекты-аналоги 3 и 4 с неподтвержденными данными о виде прав на них.

Ввиду того, что в ходе проведения судебной экспертизы выявлены указанные нарушения, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, допущенные при составлении отчета об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23, экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:027101:57 по состоянию на 19 ноября 2023 г. в размере 39200000 руб.

Так, используя метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, эксперт отобрал 3 объекта аналога, относящихся к одному и тому же с объектом экспертизы сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения под индустриальную застройку, применил ко всем аналогам корректировку на торг, к аналогу № 2 – корректировку на условия рынка (время продажи), к аналогам № 1 и № 3 – корректировку на местоположение, к аналогу № 2 – корректировку на локальное расположение (выход на красную линию), к аналогу № 2 – корректировку на наличие/отсутствие подъездных путей, ко всем аналогам – корректировку на площадь участка, ко всем аналогам - корректировку на наличие других характеристик (элементов), влияющих на стоимость. Итоговая величина рыночной стоимости объекта экспертизы была определена как сумма произведений скорректированных цен объектов-аналогов на весовые коэффициенты объектов-аналогов, деленная на сумму весовых коэффициентов и перемноженная на общую площадь объекта экспертизы.

В судебном заседании эксперт ФИО6 полностью подтвердил выводы судебной экспертизы и в связи с возникшими вопросами дополнительно обосновал отнесение объекта оценки к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения из состава земель под индустриальную застройку, корректировку на местоположение, указав, что аналог 2, расположенный в непосредственной близости к областному центру, не мог рассматриваться как прочий сельский населенный пункт; корректировку на условия рынка (время продажи) на основании общей инфляции, сообщив, что достоверной на дату оценки аналитики по секторам недвижимости в Тверской области не имеется, а использовать аналитику других регионов он счел не корректным; корректировку на местоположение относительно красной линии и отсутствие понижающей корректировки на коммуникации, указал на допущенные им технические ошибки, не повлиявшие на итоговые выводы.

Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в ходе рассмотрения дела не представлены.

Участвующие в деле лица результаты проведенной судебной экспертизы не оспаривали. При этом административный истец заявленные требования уточнил и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующее высшее образование и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит ответы на поставленные судом вопросы, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, представлены копии объявлений.

Заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется, определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены и в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления административного истца у Учреждения наличествовали установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку оценщиком, составившим отчет об оценке от 24 ноября 2023 г. № Р-235/23, были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, и, соответственно, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, и для принятия иного решения, отличного от оспариваемого, не имелось.

С учетом изложенного оспариваемое административным истцом решение Учреждения от 27 декабря 2023 г. № ОРС-69/2023/002507 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принято в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения, прав административного истца, обратившегося в суд за защитой, не нарушает, а потому его требование о признании решения Учреждения незаконным следует оставить без удовлетворения.

При этом кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 19 ноября 2023 г. в размере 39200000 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «Российские ипподромы» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0270101:57, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Тверская область, р-н Калининский, с/п Щербининское, ст. Чуприяновка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 ноября 2023 г. в размере 39200000 руб.

В удовлетворении требования АО «Российские ипподромы» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 27 декабря 2023 г. № ОРС-69/2023/002507 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Пержукова

Мотивированное решение составлено 8 апреля 2024 г.

Председательствующий Л.В. Пержукова