Дело № 2-85/ 2018 г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2018 года г.Новохоперск 

Новохоперский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Житиневой Е.В. при секретаре Руденко О.Ю., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего по доверенности от 23.04.2018 г., представителя ответчика –ООО «Карьер Новохоперский» ФИО3, действующего по доверенности от 10.08.2017г., третьего лица ФИО4, рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ООО «Карьер Новохоперский» о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества и истребовании недвижимого имущества 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указав в его обоснование, что между истцом и ответчиком 07.02.2011 года были заключены:

договор № 1 купли-продажи земельного участка, кадастровый (условный) №, общей площадью: 96703 кв. м, стоимостью: 102 102 рублей

договор № 2 купли-продажи земельного участка, кадастровый (условный) №, общей площадью: 234722 кв. м., стоимостью: 247 821 рублей

договор № 3 купли-продажи земельного участка, кадастровый (условный) помер: №, общей площадью: 201026 кв. м., стоимостью 212 247 рублей.

По условиям данных договоров продавец передал в собственность покупателя три вышеназванных земельных участка, 07.02.2011г. межу сторонами подписаны передаточные акты, 28.02.2011 регистрирующим органом зарегистрирован переход права собственности на земельные участки от продавца к покупателю. Общая стоимость земельных участков составляет 562 170 рублей.

Из пункта 4 каждого из договоров усматривается, что расчеты сторонами будут произведены в течение 180 дней с момента подписания настоящих договоров в полном объеме.Оплата может быть произведена путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавца открытый им в банке.В период 07.02.2011г. - 07.08.2011г. покупатель не исполнил свои обязательства по оплате продавцу стоимости земельных участков.В последующие годы истец неоднократно обращался к генеральному директору ООО «Карьер Новохоперский» ФИО5 по поводу необходимости оплаты стоимости земельных участков, на которые получал устные заверения в скором исполнении обязательств. Между тем полномочия ФИО5 в качестве генерального директора ООО «Карьер Новохоперский» были прекращены 23.05.2017г.Новому генеральному директору истец вручил требование от 02.08.2017г. об исполнении обязательств по договорам купли-продажи недвижимого имущества, в ответе на которое полностью признал заявленные истцом требования и просил о предоставлении рассрочки уплаты долга до 28.12.2017г. ввиду затруднительного финансового положения. Истец согласовал ответчику новую дату исполнения договорных обязательств. Однако, ответчик обязательства по оплате стоимости имущества в объеме и в сроки обозначенные договорами, с учетом представленной истцом дополнительной рассрочки 28.12.2017г. не исполнил. Истец 16.02.2018 г. вручил ответчику уведомление об отказе от исполнения договоров купли-продажи с предложением о расторжении поименованных договоров в течение 5 календарных дней со дня вручения уведомления на основании прилагаемого к уведомлению проекта дополнительного соглашения к договорам об их расторжении. Ответчик на предложение истца о расторжении договоров не отреагировал.

В связи с чем со ссылкой на ст.ст. 450,452, 486,488,549,555,1102-1104 ГК РФ истец просит расторгнуть указанные договоры купли продажи земельных участков от 07.02.2011 г. и изъять у ответчика данные объекты недвижимости.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил привлечь в качестве соответчика ООО «Карьер Новохопёрский», поскольку земельный участок с кадастровым номером: № согласно сведениям ЕГРН находится с 23.05.2017г. в собственности ООО «Карьер Новохопёрский » - дочернего юридического лица, в уставном капитале которого ответчик имеет долю участия в размере 100%.На момент совершения сделки (договор от 17.05.2017г.) по отчуждению земельного участка от ответчика к его дочернему обществу ФИО5 являлся руководителем в обоих обществах как в ответчике, так и в покупателе дочернем обществе, поэтому дочернее ООО «Карьер «Новохопёрский » не является добросовестным приобретателем земельного участка независимым от ответчика, поскольку обо всех ограничениях в совершении сделки знало и сведениями располагало.

Определением суда от 24.04.2018 г. ООО «Карьер Новохопёрский »привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал исковые требования и просил их удовлетворить, пояснив, что несмотря на неоднократные устные и письменные обращения к руководству Общества, и даже согласия истца на просьбу ответчика об отсрочке платежа, до настоящего времени денежные обязательства по выплате покупной цены ответчиком не исполнены. В связи с этим ответчик истец желает расторгнуть указанные договоры купли продажи земельных участков от 07.02.2011 г. и изъять их у ответной стороны.

Представитель ответчика ФИО3 просил отказать в удовлетворении иска, поскольку ФИО1 избрала неверный способ защиты права. Нормы гражданского законодательства не предусматривают расторжение договоров купли-продажи по уже переданной в собственность другого лица недвижимой вещи. Ответчик не оспаривает факт заключения 07.02.2011 года договоров купли - продажи поименованных истцом в исковом заявлении земельных участков и передачу их по акту, а так же регистрацию перехода права собственности на них. Ответчик 28.08.2017 года в лице генерального директора ФИО6 письменно признал все письменные требования истца ФИО1 по неисполненным договорным обязательствам. Неисполнение денежных обязательств предусмотренных условиями договоров купли - продажи от 07.02.2011 года со стороны ответчика в согласованную сторонами новую дату 28.12.2017 года обусловлено затруднительным финансовым положением ответчика. 16.02.2018г. ФИО1 в уведомлении отказалась от договоров и просила вернуть переданные обществу объекты недвижимости, на которое общество ответило отказом и предложило выплатить денежные средства. Также пояснил, что ответчику предлагалось до судебного заседания урегулировать спор мирным путем и погасить образовавшуюся задолженность перед истцом посредством перерасчета суммы долга и установления графика погашения задолженности, но истец отказалась. Ответчик также подтверждает суду, что 31.01.2014г. им была получена письменная претензия от ФИО1 с требованием уплаты долга, которые ответчик в своем ответе 17.02.2014г. признал и просил ФИО1 перенести срок уплаты долга и процентов по нему до 31.12.2014г., против чего она письменно возражений не заявляла. Ответчик 04.08.2014г. обратился к истцу с обращением, в котором просил перенести срок уплаты долга и процентов по нему до 31.12.2015г., истец возражений не направлял. ФИО5 являлся участником и занимал должность генерального директора ответчика с 24.12.2010 г. по 22.05.2017г., поэтому ему и общему собранию участников ответчика было известно о неисполнении договорных обязательств перед истцом, о поступающих от истца претензиях и ответах на них. Из решения Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-12087/2017 от 27.12.2017 г. оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 г. и решения Новохоперского районного суда Воронежской области по делу № 2-310/2017 от 21.09.2017г., оставленным без изменения апелляционным определением Воронежского областного суда от 14.12.2017 усматривается недобросовестное поведение ФИО5 как бывшего генерального директора по отношению к ООО «Карьер Новохоперский» (ст. 10 ГК РФ). Все подлинные документы и печать ООО «Карьер Новохоперский» удерживаются самим ФИО4, который не исполнил надлежащим образом решение Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-12087/2017 и не возвратил все документы и дела в ООО «Карьер Новохоперский». Не передача ФИО4 документов ООО «Карьер Новохоперский» затруднила деятельность общества, что не позволило ему в срок до 28.12.2017г. исполнить обязательства перед ФИО1

Представитель соответчика ООО «Карьер Новохопёрский» просил рассмотреть дело в его отсутствие и в иске отказать, поддержал позицию ответчика и его представителя по основаниям, изложенным в их пояснениях. 

В отзыве на иск указал, что ООО «Карьер Новохопёрский» приобрело земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на основании договора-купли продажи от 17.05.2017г. за 105 000 рублей. При заключении сделки 17.05.2017г. между ответчиком и соответчиком, руководителем обоих обществ являлся ФИО4. Именно им санкционировано создание дочернего общества и передача ему вышеназванного земельного участка, При получении в собственность земельного участка 17.05.2017г. (регистрация перехода права 23.05.2017г.) дочернему обществу в лице директора ФИО4 было известно об ограничениях в совершении такой сделки. Указанная сделка оспаривается в Арбитражном суде Воронежской области. 

Третье лицо ФИО4 возражал в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в возражениях, согласно которых просил к рассматриваемым правоотношениям применить срок исковой давности, отказав истцу в удовлетворении заявленных требований.

Полагал, что п. 2 ст. 206 ГК РФ, закрепляющий течение заново исковой давности, если по истечении ее срока должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, на который ссылается истец, в данном случае не может быть применен, поскольку эта норма введена Федеральным законом от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ, вступившим в законную силу 1 июня 2015 года. Срок оплаты по спорным договорам наступил 07.08.2011 года, поэтому трехлетний срок исковой давности согласно ст. 200 ГК РФ по рассматриваемым правоотношениям истек 07.08.2014 года. Право требования уплаты сумм по договорам купли-продажи земельных участков возникли у истца до вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ.В течении срока исковой давности истец не обращался с требованиями и претензиями по факту оплаты договора. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Спорные земельные участки были переданы покупателю по актам приема-передачи. В спорных договорах отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ в целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданного по договору купли- продажи имущества. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Полагает со ссылкой на п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25, что со стороны и истца, и ответчика усматривается недобросовестное поведение, злоупотреблении правами с единственной целью - причинение вреда ему, как бывшему участнику общества, путем вывода активов. В мае 2017 года он вышел из общества и потребовал выплаты стоимости его доли в уставном капитале, в настоящее время идет судебное слушание в Арбитражном суде Воронежской области. Истец обратилась к ответчику с уведомлением о расторжении договора купли-продажи земельных участков только после его обращения в Арбитражный суд, а также после наложения арестов по решениям судов и принятия постановления судебным приставом-исполнителем о запрете регистрационных действий в отношении земельных участков. Полагает, что имеющиеся в деле представленные ответчиком уведомления и претензии истца, ответы ответчика на них являются подложными. является должником по исполнительным листам о взыскании долга в пользу гр-ки ФИО7 и в пользу ООО «Центр Геодинамических Исследований». 

Суду пояснил, что оплата требуемой суммы по договорам производилась наличными денежными средствами в 2011 году посредством передачи денег физическим лицом лично ФИО1 Но никаких письменных документов ( актов, расписок) в подтверждение этому у него нет. Полагает, что имеющиеся в деле представленные ответчиком уведомления и претензии истца, ответы ответчика на них от 2014 г. и 2017 г. являются подложными. 

Представитель третьего лица –Управления Росреестра по Воронежской области просил рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии с действующим законодательством, указав, что в отношении спорных земельных участков с кадастровыми номерами № имеются сведения об их аресте.

В силу ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 1494-О-О п. 3 ст. 154 ГК РФ, устанавливающий одно из важнейших условий для заключения договора - выражение согласованной воли сторон, направлен на защиту принципа свободы договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 ГК РФ). 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно требованиям п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Факт заключения 07.02.2011 года между ФИО1 и ООО «Карьер Новохоперский» в лице генерального директора ФИО4 договоров купли продажи земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, общей площадью 96703 кв. м стоимостью 102 102 рублей, 

<

данные изъяты> общей площадью 234722 кв. м., стоимостью 247 821 рублей, 

<

данные изъяты> общей площадью 201026 кв. м., стоимостью 212 247 рублей. никем не оспаривается и подтверждается материалами дела. При этом пункт 4 данных договоров предусматривает произведение расчетов между сторонами в течение 180 дней с момента подписания настоящих договоров в полном объеме. Оплата может быть произведена путем перечисления денежных средств на лицевой счет продавца и может производиться по частям в течение указанного срока. (т.1 л.д. 163-164,179-180, 198-199)

Передаточные акты от 07.02.20111 г. подтверждают факт передачи спорного имущества от продавца к покупателю.(т.1 л.д.165,181, 200)

Указанные спорные договоры заключены в соответствии с требованиями закона, в установленном законом порядке. Они подписаны сторонами, прошли государственную экспертизу, после чего сделки и переход права собственности на объекты недвижимости были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.02.2011г., согласно которых ООО «Карьер Новохоперский» стал собственником данных земельных участков, а также делами правоустанавливающих документов, предоставленными в суд Управлением Росреестра по Воронежской области. (т.1 л.д.12,16,20, л.д. 112-213)

Стороны в договорах купли-продажи в п.4 предусмотрели, что земельные участки до их оплаты в залоге у продавца не находятся, т.е. применили п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

По договору купли-продажи от 17.05.2017 г. между ООО «Карьер Новохоперский» и ООО «Карьер Новохопёрский» собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 96703 кв. м является ООО «Карьер Новохопёрский»(т.1 л.д.213), что не отрицается ответчиком, соответчиком и третьим лицом ФИО4 

Факт обращения истца к ответчику ООО «Карьер Новохоперский» с требованием об оплате денежных средств по договору ответчиком не оспаривается, при этом отказ в выплате мотивировался тяжелым финансовым положением. 

Пунктом 1 ст.488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.(п.3 ст.488 ГК РФ)

Как установлено судом, ответчик ООО «Карьер Новохоперский» признал долговые обязательства перед истцом.

Довод третьего лица без самостоятельных требований ФИО4 о передаче в 2011 году денежных средств по договорам истцу ФИО1 наличными денежными средствами объективно ничем не подтвержден, а потому судом отклоняется.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, продавец не получила вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. 

Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривает, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ. 

Согласно абз.4 п.65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 данного кодекса.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017г.)

Поэтому довод ответчиков о том, что истец избрала ненадлежащий способ защиты права, суд полагает необоснованным.

Третье лицо ФИО4 заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности истцом. 

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из анализа части 2 статьи 199 ГК РФ следует, что исковая давность может применяться только по заявлению ответчика. 

В то же время, в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 " разъяснено, что поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков. 

В данном случае таких обстоятельств не усматривается. В рассматриваемом случае удовлетворение данного иска к ответчику не влечет за собой предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков. 

Ответчик о пропуске исковой давности не заявил. 

Таким образом, исковое заявление подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Расторгнуть договор № 1 от 07.02.2011г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью: 96703 кв. м., заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Карьер Новохоперский ».

Расторгнуть договор № 2 от 07.02.2011г. купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью: 234722 кв. м., заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Карьер Новохоперский » 

Расторгнуть договор № 3 от 07.02.2011г. купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью: 201026 кв. м., заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Карьер Новохоперский » 

Изъять у общества ограниченной ответственностью «Карьер Новохоперский » земельные участки, расположенные по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, Новоильменское сельское поселение в северной части кадастрового квартала № с кадастровым номером № общей площадью 234722 кв. м., с кадастровым номером № общей площадью 201026 кв. м.

Изъять у общества ограниченной ответственностью «Карьер Новохопёрский » земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, Новоильменское сельское поселение в северной части кадастрового квартала № с кадастровым номером № общей площадью: 96703 кв. м..

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения путем подачи апелляционной жалобы через Новохоперский районный суд.

Судья Е.В.Житинева 

мотивированное решение изготовлено 23 мая 2018 года