Дело № 2а-2314/2024

УИД 50RS0044-01-2024-003024-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2024 года г.Пущино, Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Астаховой М.И., при секретаре судебного заседания Нюхченковой У.А. 

С участием: 

административного истца ФИО1 

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 о признании незаконным решения Межмуниципального отдела по Серпуховскому и Ступинскому районам Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации прав

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением и просит признать незаконным решение Межмуниципального отдела по Серпуховскому и Ступинскому районам Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации прав от 25.03.2024 № КУВД-001/2024-11185830/1, обязать Межмуниципальный отдел по Серпуховскому и Ступинскому районам Управления Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию права. 

Свои требования истец мотивирует тем, что 19.03.2024 истцом в Отделение «Подольский» МБУ городского округа Подольск Московской области «МФЦ» поданы документы (MFC-0555/2024-319913-1) на государственную регистрацию прав на ? доли земельного участка с к.н. 

<

номер>, расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Банино, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. К заявлению приложены: договор купли-продажи от 28.02.2024, акт приема-передачи от 02.03.2024, протокол об определении участников торгов в форме публичного предложения по продаже имущества от 24.02.2024, определение Арбитражного суда МО о продлении срока реализации имущества от 15.02.2024, решение Арбитражного суда МО от 26.01.2021. 

26.03.2024 истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права КУВД 001/2024-11185830/1 от 25.03.2024, с требованием нотариально удостоверить договор купли-продажи в соответствии с п. 1.1 ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Истец считает, что возложение обязанности по нотариальному удостоверению договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, является незаконным, нарушающим ее прав и свободы, создает препятствия к осуществлению ее прав, влечет дополнительные затраты на оплату услуг нотариуса, что также нарушает право истца на свободное использование имущества. 

Истец указывает на то, что п. 1.1 ч. 1 ст. 43 указанного закона применяется в совокупности в ч. 1 ст. 42 настоящего закона и распространяется на объекты недвижимости, перечисленные в ч. 1 ст. 42 настоящего закона, следовательно, нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества при одновременной регистрации сделки, совершенной в простой письменной форме, по отчуждению собственником своего садового или огородного земельного участка, в случае, если за собственником зарегистрирована доля в праве общей собственности на имущество общего пользования. 

Поскольку предметом договора купли-продажи, представленного истцом для государственной регистрации, является ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, участок должен быть зарегистрирован в соответствии с ч. 4 ст. 42 указанного закона в простой письменной форме.

В судебное заседание административный истец ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика - Управление Росреестра по Московской области, Межмуниципальный отдел по Подольскому и Чеховским районам, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в судебное заседание не прибыли, извещены надлежащим образом, Управлением Росреестра по Московской области представлено в суд письменные пояснения (л.д.34,35).

Заинтересованные лица ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не прибыли, извещены надлежащим образом. 

Исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Заслушав административного истца ФИО1, проверив материалы дела, исследовав доказательства, представленные сторонами и полученные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 26.01.2023 ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), финансовым управляющим назначена ФИО4 (л.д.17).

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2024 продлены сроки реализации имущества должника ФИО2 до 29.04.2024.

24.02.2024 финансовым управляющим ФИО4 в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене был проведен аукцион по продаже имущества ФИО2 - права общей долевой собственности (доля в праве 1/2) на земельный участок, кадастровый (или условный) 

<

номер>, назначение объекта: для личного подсобного хозяйства, площадь объекта 2390 кв.м., адрес: Московская область, Серпуховский район, д. Банино, победителем которого признана ФИО1 (л.д.14,15). 

28.02.2024 между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО4, действующей на основании решения Арбитражного суда Московской области от 26.01.2023 и ФИО1 в простой письменной форме заключен договор купли-продажи имущества на торгах, согласно которому последняя приобрела право общей долевой собственности (доля в праве 1/2) на указанный земельный участок. Согласно п. 1.3 договора, настоящий договор заключен сторонами в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»), по результатам проведения открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества продавца, состоявшихся 24.02.2024 на электронной торговой площадке «Профит», размещенной на сайте в сети Интернет (л.д.12). 

19.03.2024 ФИО1 обратилась в Отделение «Подольский» МБУ городского округа Подольск Московской области «МФЦ» с заявлением на государственную регистрацию прав на ? доли земельного участка с к.н. 

<

номер>, расположенного по адресу: Московская область, Серпуховский район, д. Банино, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, с приложением к заявлению договора купли-продажи от 28.02.2024, акта приема-передачи от 02.03.2024, протокола об определении участников торгов в форме публичного предложения по продаже имущества от 24.02.2024, определение Арбитражного суда о продлении срока реализации имущества от 15.02.2024, решения АС МО от 26.01.2021.Заявлению присвоен номер MFC-0555/2024-319913-1 (л.д. 36,44).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением Межмуниципального отдела по Серпуховскому и Ступинскому районам Управления Росреестра по Московской области от 25.03.2024 принято решение о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п.7 ч.1 ст.26 Закона о регистрации до 25.06.2024, с указанием оснований приостановления: «В качестве правоустанавливающего документа представлен Договор купли-продажи от 28.02.2024, предметом которого является 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым 

<

номер>, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Серпуховский, д. Банино. В соответствии с пунктом 1.1. части 1 статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Представленный на государственную регистрацию договор подлежит нотариальному удостоверению» (л.д.37). 

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2020 года N 382-О, содержащееся в пункте 1 статьи 163 Гражданского кодекса положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Основания и порядок реализации имущества должника при введении конкурсного производства предусмотрены статьями 110, 111, 139 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Порядок проведения торгов и заключения договора по его результатам определен статьями 447, 448 ГК РФ.

Приостановление регистрационных действий является правомерным, поскольку сделки по реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве не входят в перечень исключений, не требующих нотариального удостоверения, предусмотренных статьей 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с последующими изменениями).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года (далее - Обзор судебной практики N 4), разъяснил, что Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона N 218-ФЗ.

Основания и последствия признания торгов недействительными определены статьей 449 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 2 которой признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ.

Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что опариваемое решение регистрирующего органа принято в установленном законом порядке, в пределах полномочий, соответствуют положениям законодательства, регламентирующего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на недвижимость.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 о признании незаконным решения Межмуниципального отдела по Серпуховскому и Ступинскому районам Управления Росреестра по Московской области о приостановлении государственной регистрации прав от 25.03.2024 № КУВД-001/2024-11185830/1 и обязании Межмуниципальный отдел по Серпуховскому и Ступинскому районам Управления Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию права – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: М.И. Астахова 

Мотивированное решение составлено 24.06.2024.