Дело № 2-249/2024

32RS0002-01-2024-000142-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 декабря 2024 года п. Локоть

Брасовского района

Брянской области

Брасовский районный суд Брянской области в составе: председательствующего – судьи Самкова А.Н., при секретаре Павловой Т.В., с участием представителя истца ООО «БМК» (ФИО9), представителя ответчика ФИО10 (ФИО11), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО17, ФИО18 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «БМК» обратилось в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что общество является собственником 25 земельных долей (паев) в земельном участке с кадастровым номером 32:01:0000000:160, общей площадью 3 035 000 кв.м., расположенном по адресу: Брянская область, Брасовский район, СПК «Свердлово». Указанный земельный участок находится в пользовании ФИО10 в соответствии с договором аренды №1 от 14 августа 2019 года, заключенного на основании протокола повторного общего собрания участников долевой собственности от 14 июня 2019 года. Данный договор аренды предусматривает уплату арендной платы, исходя из расчета на одну условную земельную долю размером 9,га: 100 кг зерна или 1 000 рублей 1 раз в год, а также оплату земельного налога, ежегодно, не позднее 1 ноября отчетного года. По мнению истца, указанная обязанность ФИО10 не исполняется, в связи с чем 11 апреля 2023 года участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:01:0000000:160 инициировано проведение общего собрания, на котором, в том числе, были приняты решения о расторжении договора аренды №1 от 14 августа 2019 года в связи с неуплатой арендных платежей, о назначении ФИО19 в качестве лица, уполномоченного действовать от имени сособственников при расторжении договора аренды земельного участка. 15 июня 2023 года истцом в адрес ФИО10 была направлена претензия о расторжении договора аренды земельного участка, выплате арендной платы, ответа на которую не последовало.

Общество с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» просило суд расторгнуть договор аренды №1 от 14 августа 2019 года земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 32:01:0000000:160, общей площадью 3 035 000 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, Брасовский район, СПК «Свердлово», заключенного между участниками общей долевой собственности и ФИО10, взыскать с ФИО10 в пользу ООО «БМК» задолженность по арендной плате за период 2019-2022 годов в размере 119 331 рублей 15 копеек, проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 15 334 рублей 61 копейки.

Протокольными определениями Брасовского районного суда Брянской области от 06 июня 2024 года, 13 августа 2024 года к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО26, ФИО16, ФИО17, ФИО18

Определением Брасовского районного суда Брянской области от 03 декабря 2024 года был принят отказ генерального директора ООО «БМК» (ФИО27) от исковых требований в части взыскания с ФИО10 в пользу ООО «БМК» задолженности по арендной плате за период 2019-2022 годов в размере 119 331 рублей 15 копеек, процентов за неправомерное удержание денежных средств в размере 15 334 рублей 61 копейки, производство по гражданскому делу в указанной части было прекращено.

В судебное заседание ответчики: ФИО10, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО26, ФИО16, ФИО17, ФИО18 не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, ответчики ФИО25, ФИО13, ФИО14, ФИО24 ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ООО «БМК» (ФИО9), представитель ответчика ФИО10 (ФИО11) не возражали против рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель истца ООО «БМК» (ФИО9) требования о расторжении договора аренды поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО10 (ФИО11) в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Ответчики ФИО25, ФИО14 ФИО13, ФИО24 в письменных заявлениях вопрос об удовлетворении заявленных требований оставляли на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения СПК «Свердлово» на основании постановления администрации Брасовского района Брянской области №191 от 13 мая 1992 года в результате приватизации был передан в общую долевую собственность 194 участникам общей долевой собственности.

В 2007 году из данных земель был выделен земельный участок с кадастровым номером 32:01:0000000:32, расположенный по адресу: Брянская область, Брасовский район, хозяйство СПК Кретово, в счет 75 земельных долей, для последующей передачи в аренду СПК «Кретово».

Оставшийся земельный участок с кадастровым номером 32:01:0000000:160 образует единое землепользование 119 земельных долей.

14 июня 2019 года участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 32:01:0000000:160 было проведено повторное общее собрание участников долевой собственности (протокол от 14 июня 2019 года).

В повторном общем собрании участников долевой собственности, по результатам которого было принято решение о заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ принимали участие, в том числе посредством представителей, следующие собственники земельного участка с кадастровым номером 32:01:0000000:160 – ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО20, ФИО28 (умерла ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле привлечен наследник – ФИО26), ФИО25, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО29 (умер ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле привлечены наследники: ФИО16, ФИО17, ФИО18), ФИО15, а также ООО «БМК».

Общим собранием собственников были приняты, в том числе, следующие решения: 1) выбран уполномоченный представитель, имеющий право действовать без доверенности от имени участников долевой собственности (ФИО30), ему было предоставлено право действовать от имени участников долевой собственности при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, заключать договоры аренды данного земельного участка; 2) заключить договор аренды земельного участка, сроком на 49 лет, на условиях, определенных протоколом общего собрания.

Из данного протокола также следует, что против заключения договора аренды выступил представитель ООО «Брянская мясная компания», при этом на момент проведения общего собрания ООО «Брянская мясная компания» являлась собственником двух долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, соответственно, ООО «Брянская мясная компания» голосовала двумя долями против заключения договора аренды земельного участка.

14 августа 2019 года земельный участок с кадастровым номером 32:01:0000000:160 был предоставлен в аренду ФИО10 сроком на 49 лет (договор аренды №1 земельного участка сельскохозяйственного назначения, государственная регистрация аренды осуществлена 13 сентября 2019 года, номер регистрации 32:01:0000000:160-32/012/2019-70).

Из п. 3.1 договора аренды следует, что арендная плата за земельный участок, исходя из расчета на одну условную земельную долю размером 9,00 га, составляет: зерно 100 кг, либо 1 000 рублей 1 раз в год, а также уплата земельного налога. Арендатор производит расчет по арендной плате ежегодно, не позднее 1 ноября отчетного года на основании письменного заявления арендодателя.

В судебном заседании было установлено, что после заключения вышеуказанного договора аренды, ФИО10 в газете «Вестник» Брасовского района Брянской области (выпуски №47 (10626) от 23 октября 2020 года, №48 (10734) от 25 ноября 2022 года, №44 (10834 от 25 октября 2024 года) публиковались извещения о выплате арендной платы собственникам долей земельного участка с кадастровым номером 32:01:0000000:160, для чего необходимо было обратиться по адресу, указанному в объявлении, с предоставлением правоустанавливающих или правоподтверждающих документов.

По состоянию на 03 сентября 2024 года ООО «Брянская мясная компания» является собственником 25/119 долей в земельном участке с кадастровым номером 32:01:0000000:160 (выписка из ЕГРН по состоянию на 03 сентября 2024 года).

11 апреля 2023 года участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 32:01:0000000:160 было проведено общее собрание собственников вышеуказанного земельного участка (протокол от 11 апреля 2023 года) на котором его участникам было предложено проголосовать за расторжение договора аренды №1 земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14 августа 2019 года, в связи с неуплатой арендных платежей по договору с момента его заключения, общим собранием было принято решение о расторжении данного договора в связи с неуплатой арендных платежей по договору с момента его заключения.

Также из содержания данного протокола следует, что общим собранием было принято решение о назначении ФИО19 уполномоченным лицом, имеющим право действовать от имени участников долевой собственности без доверенности по вопросу, в том числе, расторжения договора аренды №1 земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14 августа 2019 года, с правом подписи от имени участников долевой собственности соглашения о расторжении договора аренды, акта приема-передачи земельного участка и заявления на прекращение права аренды, подаваемое в Росреестр.

15 июня 2023 года ООО «Брянская мясная компания» в адрес ФИО10 была направлена претензия, в которой содержались требования о расторжении договора аренды №1 от 14 августа 2019 года, необходимости уплаты арендных платежей за период 2019-2022 годов в размере 119 331 рублей 15 копеек, процентов за неправомерное удержание денежных средств по состоянию на 01 июня 2023 года в размере 15 334 рублей 61 копейки (опись вложений в письмо с отметкой о его принятии Почтой России 15 июня 2023 года, почтовый идентификатор 24340084046304, согласно данным сайта «Почта России» претензия была получена ФИО10 23 июня 2023 года).

В связи с неполучением ответа на вышеуказанную претензию ООО «Брянская мясная компания» 12 февраля 2024 года обратилось с рассматриваемым иском в Брасовский районный суд Брянской области.

В процессе рассмотрения настоящего дела, 31 мая 2024 года ФИО10 на расчетный счет ООО «Брянская мясная компания» были переведены денежные средства в общем размере 144 511 рублей 76 копеек, с указанием назначения платежа: арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года – компенсация земельного налога за 2019 год; арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года за 2019 год (без земельного налога); арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года – компенсация земельного налога за 2020 год; арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года за 2020 год (без земельного налога); арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года – компенсация земельного налога за 2021 год; арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года за 2021 год (без земельного налога); арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года – компенсация земельного налога за 2022 год; арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года за 2022 год (без земельного налога); арендная плата по договору аренды земельного участка №1 от 14 августа 2019 года за 2023 год (без земельного налога).

В соответствии со статьей 78 ЗК РФ и пунктом 1 части 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Исходя из того, что при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ), при том, что спорный договор, заключенный при множественности лиц на стороне арендодателя, не предусматривает возможность одним или частью из арендаторов отказа от договора и последствия такого требования для остальных участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а для земель сельскохозяйственного назначения законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом в рамках договора аренды с множественностью - пяти и более лиц на стороне арендодателя (п. 1, пп. 7 п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель), суд полагает, что для того чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности.

Как уже отмечалось выше, 11 апреля 2023 года участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 32:01:0000000:160 было проведено общее собрание собственников вышеуказанного земельного участка (протокол от 11 апреля 2023 года) на котором его участникам было принято решение о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей по договору с момента его заключения. Также из содержания данного протокола следует, что общим собранием было принято решение о назначении ФИО19 уполномоченным лицом, имеющим право действовать от имени участников долевой собственности без доверенности по вопросу, в том числе, расторжения договора аренды №1 земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14 августа 2019 года, с правом подписи от имени участников долевой собственности соглашения о расторжении договора аренды, акта приема-передачи земельного участка и заявления на прекращение права аренды, подаваемое в Росреестр.

Таким образом, ООО «Брянская мясная компания» не уполномочивалась общим собранием собственников земельного участка на подачу от их имени искового заявления в суд о расторжении договора аренды земельного участка, при этом действующим законодательством не предусмотрена возможность расторжения договора аренды, заключенного при множественности лиц на стороне арендодателя, только в части долей, принадлежащих на праве собственности ООО «Брянская мясная компания».

Кроме того, суд полагает необходимым обратить внимание на следующее.

В качестве обоснования заявленных требований о расторжении договора аренды истец ссылался на факт неоплаты ФИО10 арендных платежей.

Ранее уже отмечалось, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Из п. 3.1 рассматриваемого договора аренды следует, что арендная плата за земельный участок, исходя из расчета на одну условную земельную долю размером 9,00 га, составляет: зерно 100 кг, либо 1 000 рублей 1 раз в год, а также уплата земельного налога. Арендатор производит расчет по арендной плате ежегодно, не позднее 1 ноября отчетного года на основании письменного заявления арендодателя.

Таким образом, исполнение обязательства ФИО10 по выплате арендной платы было обусловлено совершением собственником земельного участка действий, предусмотренных договором – обращением к арендатору с ежегодным письменным заявлением о выплате арендной платы.

После заключения договора аренды, ФИО10 в газете «Вестник» Брасовского района Брянской области в 2020, 2022 годах публиковались извещения о выплате арендной платы собственникам долей земельного участка с кадастровым номером 32:01:0000000:160, для чего необходимо было обратиться по адресу, указанному в объявлении, вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ООО «Брянская мясная компания» до 11 апреля 2023 года (дата проведения собрания собственников земельного участка) к ФИО10 с заявлением о выплате арендной платы.

Претензионное письмо ООО «Брянская мясная компания» было направлено в адрес ФИО10 только 15 июня 2023 года, то есть после проведения общего собрания 11 апреля 2023 года, содержало требование о необходимости выплаты задолженности по арендной плате по состоянию на 01 июня 2023 года в сумме 119 331 рубля 15 копеек, без какого-либо расчета запрошенной суммы, к претензии не были приложены доказательства права собственности истца на определенное количество земельных долей за период с 2019-2022 года, начисления и уплаты истцом земельного налога за период 2019-2022 года (при этом суд учитывает то, что с момента подписания договора аренды в 2019 году до момента обращения в суд доля истца в земельном участке увеличилась с 2 долей до 25, кроме того, из ответа УФНС по Брянской области от 28 октября 2024 года на запрос суда следует, что истцом в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:01:0000000:160 с 2019 по 2023 годы уплачивались отличные друг от друга суммы земельного налога: за 2019 год – 576 рублей, 2020 год – 7 969 рублей, 2021 год – 3 503 рубля, 2022 год – 1 786 рублей, 2023 год – 12 330 рублей), что фактически лишило ФИО10 возможности объективно проверить необходимость внесения арендной платы в указанном в претензии объеме.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает, что ФИО10 обязательства по выплате ООО «Брянская мясная компания» арендных платежей до 23 июня 2023 года не были исполнены по независящем от него обстоятельствам (в связи с отсутствием обращений истца о ее выплате), после получения соответствующей претензии у ФИО10 объективно отсутствовала возможность проверить необходимость внесения арендной платы в указанном в претензии объеме, кроме того, данная претензия была направлена истцом после принятия общим собранием решения о расторжении договора аренды.

Суд считает, что расторжение договора аренды является крайней мерой, сам по себе факт неисполнения ФИО10 обязанности по выплате арендной платы в 2019-2022 годах (с учетом установленных судом вышеуказанных обстоятельств), не может являться основанием для расторжения договора аренды, суд также учитывает, что в абз. 2 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В рассматриваемом случае, после предъявление рассматриваемого иска в суд, ФИО10 требуемые истцом арендные платежи были уплачены, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования ООО «Брянская мясная компания» к ФИО10, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО26, ФИО16, ФИО17, ФИО18 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Брянская мясная компания» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО17, ФИО18 о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Брасовский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий-судья: А.Н. Самков

Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2024 года