УИД №72RS0014-01-2025-010636-34

Дело №2-9882/2025

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 27 октября 2025 года

Ленинский районный суд г.Тюмени в составе:

председательствующего судьи Добрынина И.Н.,

при ведении протокола секретарем Гаврилюк Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврате уплаченной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику и просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать двойную сумму задатка в 100000 рублей, а также взыскать 5000 рублей расходов по оплате госпошлины, 477,04 рублей почтовых расходов.

Требования мотивированы тем, что в ходе заключения предварительного договора истца предупредили только об ипотеке, в момент подписания договора дополнительного указали на наличия арестов в связи с задолженностью по оплате услуг ЖКХ, в процессе сбора документов выяснился в факт регистрации в квартире иностранных граждан. По указанным основаниям истец отказалась заключать основной договор. На неоднократные запросы о снятии арестов и иных ограничений ответа не последовало. Напрямую с продавцом истец не общалась, все вопросы решали через агента. Истец дополнительно запросила выписку из ЕГРН и увидела факт запрета на совершение регистрационных действий. Все изложенные в претензии доводы были проигнорированы.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, представитель истца просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании ч.1 ст.233 ГПК РФ суд определил рассмотреть заявленные требования в форме заочного производства, поскольку ответчик об отложении судебного разбирательства не просил, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого продавец гарантирую снять до ДД.ММ.ГГГГ ограничения с объекта недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>, а покупатель обязуется оплатить 1 360 000 рублей для снятия обременения, затем внести оставшиеся суммы в оплату стоимости квартиры в 4450000 рублей, после чего стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключено соглашение о задатке, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю 50 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Распиской от ДД.ММ.ГГГГ задаток в 50000 рублей передан от продавца к покупателю.

Согласно ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения (ст.416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Статьей 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из представленного договора следует, что общая сумма будущей сделки должна составить 4 450 000 рублей, тогда как оговоренное в п.2.5 Договора сумма в 50000 рублей не входит в 4 450 000 рублей с учетом обозначенных в п.п. 2.4 – 2.4.2 Договора платежей: 1 360 000 рублей + 150000 рублей + 2 940 000 рублей.

Таким образом, по буквальному содержанию договора, а также положений п.п. 2.4 – 2.4.2 Договора сумма в 50000 рублей по правилам ст.380 ГК РФ не может быть в принципе квалифицирована как денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, поскольку не входит в общую сумму сделки в 4 450 000 рублей и её превышает.

Более того, в предварительном договоре также отсутствуют реквизиты для перечисления суммы в 1 360 000 рублей для снятия обременения, что заведомо делает невыполнимым и невозможным исполнение со стороны покупателя. В договоре также отсутствуют гарантии и заверения продавца относительно суммы остатка задолженности по кредитному договору, подтверждающие документы об этом также не приложены к предварительному договору.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом. 

Принимая во внимание, что доказательств заключения основного договора не имеется, а уплаченная истцом сумма задатков не является, сам предварительный договор заведомо невыполним по своему содержанию, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 50000 рублей уплаченных денежных средств.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 т.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Таким образом, условие предварительного договора купли-продажи с объектом недвижимого имущества, которое предусматривает оплату покупателем денежных средств непосредственно продавцу, а не на счет продавца, который привязан к кредитному договору, равно как и невозможность продавца самостоятельно снять обременение без совместного с залогодержатель заявления. Не содержит предварительный договор и обязательства продавца обеспечить получение погашенной закладной для подачи самостоятельного заявления о погашении ипотеки.

Поскольку обязательства сторон по предварительного договору не исполнены, а сам предварительный договор не содержит условий, которые бы могли обеспечить его реальное исполнение, суд полагает заявленные требования о расторжении предварительного договора законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Госпошлина по требования о расторжении договора составляет 4000 рублей, госпошлина по требования о взыскании 100000 рублей составляет 4000 рублей.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 5000 рублей госпошлины от удовлетворенной суммы иска и уплаченных первоначально, остальные 3000 рублей госпошлины подлежат взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию 477,04 рублей почтовых расходов.

На основании изложенного суд, руководствуясь положениями ст.ст. 3, 12, 56, 57, 67, 98, 100, 101, 196-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврате уплаченной суммы, удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 (

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) 50000 рублей уплаченных денежных средств, а также взыскать 5000 рублей расходов по оплате госпошлины, 477,04 рублей почтовых расходов.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 (

<

данные изъяты>) в доход местного бюджета городского округа города Тюмени 3000 рублей государственной пошлины.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г.Тюмени заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком также в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме будет составлено 10 ноября 2025 года.

Председательствующий судья (подпись) 

Решение в окончательной форме составлено 10 ноября 2025 года.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>