Дело № 3а-151/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 02 ноября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3 - ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года № 12, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года № 12, которым на основании заявления ФИО3 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2014г. в размере 1 505 496 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 5 411 134,05 руб. ФИО3, являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО3 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих ее права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за нею права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО3 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком ошибочно объект оценки – земельный участок под шиномонтажную мастерскую, офис, платную и гостевую автостоянки, по назначению отнесен к земельным участкам под производственное, а не под коммерческое использование. Земельные участки с производственно-складским назначением, подобранные оценщиком в качестве аналогов, фактически аналогами объекту оценки не являются. Расчет корректировки на функциональное назначение произведен не корректно, без учета того, что все объекты расположены в промышленных зонах, по классификатору, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. № 540 имеют код 7.2, а объект оценки – 4. Примененная корректировка не отражает реальной разницы в стоимости между земельными участками для коммерческого использования и производственно-складского назначения. В Отчете не учтено, что объект оценки расположен в зоне Ц-2 (зона обслуживания и коммерческой активности районного уровня), аналоги №№ 2,3,6,7 – в производственных зонах. Не учтено расположение объекта оценки рядом с автомобильной дорогой, повышающая корректировка для объектов аналогов №№ 2,3,6,7 не применена. Все выводы отчета касаются земельных участков под индустриальную и производственно-складскую застройку, а не под коммерческое использование. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица ФИО5 просил в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что ФИО3, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. № 540 не мог быть использован оценщиком при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, т.к. на дату оценки он не действовал. Оценщиком применено решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000г. № 413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», действующее на дату проведения оценки, в соответствии с которым оцениваемый земельный участок отнесен к зоне производственного назначения 45п. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Являясь арендатором земельного участка, ФИО3 в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета. 

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации города Хабаровска от 24.07.2014г. № 3123 «О предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО3 земельного участка в аренду», Администрация города Хабаровска и ИП ФИО3 заключили 12.08.2014г. Договор аренды № 333 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого ФИО3 передан (передаточный акт от 12.08.2014г.) во временное владение и пользование земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, общей площадью 1263 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для использования под нежилое здание шиномонтажной мастерской и временные движимые вещи шиномонтажного комплекса (офис, ремонтные мастерские, киоск для оказания услуг населению, торговый павильон для реализации автотоваров). Срок аренды установлен по 11.08.2015г., по окончании которого при отсутствии возражений со стороны арендодателя Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По условиям договора аренды расчет арендной платы производится, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

В судебном заседании установлено, что по окончании срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны администрации г. Хабаровска, он возобновлен на тех же условиях. 

С 29.04.2009г. ФИО3 является собственником расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимости – шиномонтажной мастерской.

Согласно кадастровому паспорту дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 05.03.2014г. Разрешенное использование: под шиномонтажную мастерскую (площадь 252,2 кв.м), офис (площадь 36,0 кв.м) платную автостоянку (площадь 483,92 кв.м) и гостевую автостоянку (площадь 490,28 кв.м).

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 05.03.2014г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 5 411 134,05 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 30.10.2015г.

29.06.2017г. в Комиссию поступило заявление ФИО3 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 150 об оценке объекта оценки, составленный 21.04.2017г. оценщиком ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» ФИО1, согласно которому по состоянию на 05.03.2014г. рыночная стоимость земельного участка составляет 1 505 496 руб.

На заседании Комиссии от 12.07.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 72%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 05.03.2014г. в размере 1 505 496 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № П/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО6 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО7 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО8 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО9 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Оспариваемое решение принято Комиссией в составе заместителя председателя ФИО7, члена Комиссии ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО10

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО3 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ФИО3, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления. 

Органы местного самоуправления, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, арендаторы соответственно имеют право выступать заказчиками проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 150 об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 05.03.2014г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщик провел анализ наиболее эффективного использования объекта оценки по двум критериям: физическая осуществимость, законодательная разрешенность. Сделан вывод, что наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка соответствует его фактическому использованию.

В качестве источников информации для подбора объектов-аналогов использован официальный сайта Росреестра http://portal.rosreestr.ru/), журнал «Вся недвижимость Хабаровска», данные сайта farpost.ru (период с 25.11.2013г. по 05.03.2014г.

Отобрано 7 объектов-аналогов. 

Скриншоты и выкопировки источников информации приведены в приложении к Отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения № 20.

В процессе расчета применены корректировки: на торг, за исключением аналогов №№ 6,7, по которым имеется информация о состоявшихся сделках; на дату предложения по аналогам №№ 1,6,7 (по остальным сделкам дата предложения менее месяца от даты оценки); на функциональное назначение; на местоположение; на площадь.

Объект оценки имеет назначение: под шиномонтажную мастерскую, офис, платную автостоянку, гостевую автостоянку. Исходя из физической осуществимости и законодательной разрешенности, земельный участок оценивался для размещении объектов транспорта. 

Не выявив в ходе анализа рынка предложений земельных участков с аналогичным назначением, оценщик сделал вывод, что наиболее близкий сегмент – земельные участки производственно-складского назначения. В связи с тем, объекты аналоги имеют отличное от объекта оценки разрешенное использование, оценщиком произведена соответствующая корректировка. 

Отказ от проведения корректировки по остальным элементам сравнения в отчете обоснован. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой из дальнейшего расчета удалены объекты-аналоги №№ 2,3,7, вышедшие за пределы доверительного интервала. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 505 496 руб. (1 кв.м. – 1 192 руб.). 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что на основании пункта 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка определялась исходя из его фактического использования – под размещение объектов транспорта, что не относится к коммерческому использованию. Не выявив в ходе анализа рынка предложений к продаже земельных участков с аналогичным видом использования, он осуществил выборку аналогов с производственно-складским назначением, как наиболее близким сегментом, с последующей корректировкой на назначение методом парных продаж. Для устранения различий, связанных с расположением объекта оценки и аналогов в разных оценочных и территориальных зонах, выполнена корректировка на местоположение. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из отчета следует, что объекты аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; по тем критериям, где объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, оценщиком применены корректировки. 

Доводы административного истца о необходимости проведения дополнительных корректировок (в частности на близость к автомобильной дороге), о некорректности проведенных корректировок, надлежащими доказательствами не подтверждены.

Доводы административного истца о необходимости отнесения объекта оценки к земельным участкам коммерческого назначения надлежащими доказательствами не подтверждены. Ссылка на Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. № 540 является не обоснованной, поскольку в соответствии с пунктом 2 приказа, в соответствии с классификатором, утвержденным пунктом 1 настоящего приказа определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления приказа в силу. На момент оценки приказ не действовал. 

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года № 12, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 7 ноября 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз