Дело №3а-166/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 06 апреля 2017 года 

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Строймост» ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строймост» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строймост» (далее – ООО «Строймост») обратилось в Нижегородский областной суд с административном исковом заявлении, в котором просит: 

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3446 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегющей территорией, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 444 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13330 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, насосная станция, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12716 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал о том, что является собственником указанных выше объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей 04 копейки по состоянию на 01.11.2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рубля 56 копеек по состоянию на 01.11.2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей 70 копеек по состоянию на 01.11.2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01.11.2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рубль по состоянию на 01.11.2013 года. 

Вместе с тем, согласно отчету об оценке от 29.12.2016 года № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. 

Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков» от 30 декабря 2016 года № отчет об оценке от 29.12.2016 года № признан соответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других правовых актов. Проведенная экспертиза Отчета от 29.12.2016 года № подтверждает итоговую рыночную стоимость земельных участков.

Так же административный истец указал в административном исковом заявлении о том, что в досудебном порядке он обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Решением Комиссии от 15.02.2017 года № заявление ООО «Строймост» было отклонено. 

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит удовлетворить административное исковое заявление. 

При рассмотрении дела в суде представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Строймост» ФИО5 требования административного искового заявления поддержал, просил их удовлетворить по указанным в административном исковом заявлении основаниям.

В судебное заседание другие лица, привлеченные к участию в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения административного дела были извещены в соответствии с требованиями главы 9 КАС РФ. 

Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года №316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 года №39. Указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 (т.2 л.д.50-61).

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором указывается, что данное учреждение может являться административным ответчиком по требованию об оспаривании кадастровой стоимости только в случае определения кадастровой стоимости самим учреждением, то есть в отношении вновь образованных объектов недвижимости и в случае изменения количественных и (или) качественных характеристик объектов оценки. Просит рассмотреть дело без участия представителя (т.2 л.д. 123-125).

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области в суд представлена информация относительно спорных земельных участков, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости и о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т.2 л.д. 87-121).

Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрация городского округа город Бор Нижегородской области в письменной позиции по делу просила в удовлетворении административного искового заявления ООО «Строймост» отказать. Указало, что кадастровая стоимость спорных земельных участков, расположенных на территории городского округа город Бор, утверждена в установленном законом порядке постановлением Правительства Нижегородской области. Уменьшение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера земельного налога, поступающего в бюджет муниципального образования. Указала, что комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области представленный отчет о рыночной стоимости земельных участков был отклонен (т.2 л.д.63-65).

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Строймост» на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, что подтверждается представленными в суд нотариально заверенными копиями свидетельств о государственной регистрации права, договорами купли-продажи недвижимого и движимого имущества, кадастровыми паспортами земельных участков (т.1 л.д.25-95). 

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 24.03.2017 года, полученных по запросу суда, следует, что актуальная кадастровая стоимость земельных участков составляет: земельный участок с кадастровым номером № - 

<

данные изъяты> рублей 04 копейки, земельный участок с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рубля 56 копеек, земельный участок с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей 70 копеек, земельный участок с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей, земельный участок с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рубль (т.2 л.д.117-121). 

Материалами дела подтверждается, что 19 января 2017 года ООО «Строймост» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление решением комиссии от 15.02.2017 года № было отклонено (т.1 л.д.244-246). Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Как следует из представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области информации, земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 06.07.2004 года, земельный участок с кадастровым номером № – 09.10.2007 года, земельный участок с кадастровым номером № – 11.12.2002 года, земельный участок с кадастровым номером № – 15.06.2011 года, земельный участок с кадастровым номером № – 15.05.2007 года. Актуальная кадастровая стоимость данных земельных участков была утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года. Изменений качественных и количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости земельных участков, после утверждения их кадастровой стоимости по состоянию на 01.11.2013 года в государственный кадастр недвижимости не вносилось (т.2 л.д.87-89).

Так как спорные земельные участки являются ранее учтенными, их актуальная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года, то применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, является 01 ноября 2013 года.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Строймост» представило в суд отчет об оценке от 29.12.2016 года №, составленный оценщиком ООО «Сенат-Оценка» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3446 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегающей территорией, расположенного по адресу: 

<

адрес> (литера Б), составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 444 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13330 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, насосная станция, составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12716 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (т.1 л.д.98-230).

Также в суд представлено положительное экспертное заключение от 30.12.2016 года № на отчет об оценке от 29.12.2016 года №№, составленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков» ФИО9 (т.1 л.д.231-243).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости земельных участков от 29.12.2016 года №, составленный оценщиком ООО «Сенат-Оценка» ФИО6, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положениями Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также Стандартов и Правил оценочной деятельности СРО НП «Международная Палата Оценщиков», членом которого является оценщик.

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком ФИО6 в отчете приведено задание на оценку, приведены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, сведения о заказчике и оценщике, приведен перечень документов, устанавливающих характеристики объекта оценки, использованные источники информации (т.1 л.д.101-108, 181).

Оценщиком дано описание объектов оценки - земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельных участков, их площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельных участков, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций (земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №), отсутствие инженерных коммуникаций (земельный участок с кадастровым номером №) (т.1 л.д.109-124).

С целью установления рыночной стоимости земельных участков оценщиком в отчете приведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ других факторов, влияющих на их рыночную стоимость. В отчете описаны тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости, дан анализ рынка земли в Нижегородской области, городе Нижнем Новгороде и городском округе 

<

адрес> Нижегородской области со ссылкой на источники информации. 

Определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Земельные участки с кадастровыми номерами №, №, расположенные в городе Нижнем Новгороде, согласно отчету, относятся к сегменту земель населенных пунктов, предназначенных для размещения объектов офисно-торговой застройки (т.1 л.д.131-132). Земельные участки с кадастровыми номерами №, № и №, расположенные в городском округе 

<

адрес>, согласно отчету, относятся к сегменту земель населенных пунктов, предназначенных для размещения производственно-складских объектов (т.1 л.д.132-134). 

Анализ рынка продаж в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки. В отчете оценщик привел объем доступных рыночных данных о ценах предложений. 

По результатам анализа рынка земельных участков под офисно-торговое использование в городе Нижнем Новгороде оценщиком было выявлено восемь предложений о продаже земельных участков, наиболее соответствующих объектам оценки (земельные участки с кадастровыми номерами №, №) (т.1 л.д.141-142 таблица №11).

По результатам анализа рынка земельных участков под производственно-складское назначение в городе Бор оценщиком подобрано десять предложений о продаже земельных участков, расположенных на территориях, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов (земельные участки с кадастровыми номерами №, № и №) (т.1 л.д.142-143).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных земельных участков, суду не представлено. 

В отчете содержатся сведения о ценообразующих факторах, влияющих на размер рыночной стоимости земельных участков, к которым оценщиком отнесены: имущественные права, условия сделки, условия платежа, функциональное назначение земельных участков, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, размер земельных участков, наличие инженерных коммуникаций, наличие железнодорожной ветки (т.1 л.д.144-149).

Наиболее эффективным использованием признано: земельные участки с кадастровыми номерами №, № – для эксплуатации административного здания, земельный участок с кадастровым номером № – для эксплуатации насосной станции, земельные участки с кадастровыми номерами № и № – для эксплуатации производственного здания (т.1 л.д.151-152).

В отчете об оценке оценщик указал причины, по которым земельные участки были отобраны в качестве объектов-аналогов, либо их использование в качестве объектов-аналогов было признано невозможным. Комментарии оценщика приведены в таблицах №13 и №14 (т.1 л.д.158-161). 

Оценка земельных участков проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объектов оценки и объектов-аналогов.

Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми земельными участками по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7.

При этом при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № (г.Нижний Новгород) в качестве объектов-аналогов были подобраны земельыне учыастки, расположенные в 

<

адрес> и 

<

адрес> районах города Нижнего Новгорода. К объекту-аналогу, расположенному в 

<

адрес> районе города Нижнего Новгорода, оценщиком применена повышающая корректировка на местоположение (1,492). Земельные участики с кадастровыми номерами №, №, как и объекты-аналоги, располагаются на границах красных линий, поэтому корректировки не применялись.

Применительно к земельным участкам с кадастровыми номерами №, № и № (

<

адрес>) оценщиком применялись как повышающие, так и понижающие корректировки на коммуникации. 

Земельный участок с кадастровым номером № коммуникаций по состоянию на дату оценки не имел. Объект-аналог №1 коммуникаций не имел, поэтому корректировка не применялась; объекты-аналоги №2 и №3 имели электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, поэтому применены понижающие коэффициенты 0,6400.

Земельный участок с кадастровым номером № на дату оценки имел коммуникации: электроснабжение, канализация. Объект-аналог №1 коммуникаций не имел, поэтому применена повышающая корректировка 1,1600; объекты-аналоги №2 и №3 имели электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, поэтому применены понижающие коэффициенты 0,7400.

Земельный участок с кадастровым номером № на дату оценки имел коммуникации: электроснабжение, канализация. Объект-аналог №1 коммуникаций не имел, поэтому применена повышающая корректировка 1,1600; объекты-аналоги №2 и №3 имели электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, поэтому применены понижающие коэффициенты 0,7400.

При этом в текстах объявлений о продаже объектов-аналогов №1 и №2 имеется информация о наличии всех инженерных коммуникаций (т.1 л.д.216), объект-аналог №3 расположен в городе Дзержинске в производственной зоне в районе ООО «Корунд». Доказательств, опровергающих правильность применения корректировок на инженерные коммуникации, лицами, участвующими в деле, не представлено. Вместе с тем, административным истцом представлено положительное экспертное заключение на отчет об оценке, которым подтверждена правильность применения корректировок. Право заявить ходатайство о назначении оценочной экспертизы в случае несогласия с отчетом об оценке, судом было письменно разъяснено всем лицам, участвующим в деле, при подготовке дела к судебному разбирательству (т.1 л.д.3, т.2 л.д.31-32). 

К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком. Также в Отчете имеются распечатки (скрин-шоты) интернет-страниц объявлений с указанием авторов информации, даты размещения информации. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик ФИО6 является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков», запись в реестре от 09.07.2015 года №. Имеет специальное образование в области оценки и стаж работы в оценочной деятельности – с 01.09.2014 года. Деятельность оценщика ФИО7 на момент составления отчета об оценке от 29.12.2016 года № застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия» (т.1 л.д.105, л.д.219-229).

Сведений о том, что оценщик ФИО6 является учредителем, собственником, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика ООО «Строймост», лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется. 

Из положительного экспертного заключения от 30.12.2016 года № на отчет об оценке от 29.12.2016 года №, составленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков» ФИО10, следует, что содержание отчета соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков». Методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению методов и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объектов оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объектов оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объектов оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (т.1 л.д.231-243).

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком величины рыночной стоимости земельных участков, участвующими в деле лицами не представлено.

Суд считает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ООО «Строймост» требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной законодательством, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной этой рыночной стоимости (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований и доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что Учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. По настоящему делу, рассмотренному в порядке главы 25 КАС РФ, административными ответчиками в отношении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года выступают Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по настоящему делу привлечено к участию в качестве заинтересованного лица.

Суд также полагает, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости и довод заинтересованного лица администрации городского округа 

<

адрес> Нижегородской области, содержащиеся в письменной позиции. Возможность оспаривания размера кадастровой стоимости и установления её в размере рыночной стоимости предусмотрена федеральным законодательством. Мотивы, по которым суд соглашается с доводами административного истца ООО «Строймост», изложены в данном решении. 

Таким образом, административное исковое заявление ООО «Строймост» по настоящему делу подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ООО «Строймост» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая соответствует дате обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 19.01.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строймост» по настоящему делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3446 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с прилегющей территорией, расположенного по адресу: 

<

адрес> (литера Б), в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 444 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13330 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, насосная станция, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12716 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № считать 19.01.2017 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 06.04.2017 года. 

Судья М.А. Кручинин