РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2020 года г. Королев 

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Касьянова В.Н.

при секретаре Навроцкой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-179/20 по иску ФИО1 к ООО «С-Стройперспектива» о признании акта недействительным, возложении обязанности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «С-Стройперспектива», в котором просит признать недействительным односторонний передаточный акт от 23.04.2019 г., подписанный ООО «С-СтройПерспектива»; обязать ООО «С-СтройПерспектива» подписать двусторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства (

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>) с указанием выявленного существенного недостатка, не обозначенного в Договоре участия в долевом строительстве - установленного в квартире канализационного невентилируемого стояка, оборудованного воздушным (противовакуумным) клапаном; обязать ООО «С-СтройПерспектива» предоставить объект долевого строительства надлежащего качества - с отсутствием недостатков, не обозначенных в Договоре участия в долевом строительстве № ПП-1(КВ)-3/11/1-ДДУ/692/18 от ДД.ММ.ГГГГ; в случае невозможности предоставления объекта долевого строительства надлежащего качества без недостатков - обязать ООО «С-СтройПерспектива» заключить дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве № ПП-1(КВ)-3/11/1-ДДУ/692/18 от ДД.ММ.ГГГГ, произведя зачет стоимости дополнительной площади объекта долевого строительства (

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>) в размере 162 810 руб. в счет компенсации выявленного недостатка объекта долевого строительства, не указанного в Договоре участия в долевом строительстве; взыскать с ООО «С-СтройПерспектива» неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 665 103 руб., компенсацию морального вреда, штраф и возмещение судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «С-СтройПерспектива» заключен договор № 1П-1(КВ)-3/11/1-ДДУ/692/18 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. Объектом долевого строительства является двухкомнатная 

<

адрес> площадью 55,09 кв.м, расположенная на 11-м этаже многоквартирного дома. Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства истцом исполнены в полном объеме. Однако до настоящего времени квартира истцу не передана, в связи с тем, что при осмотре квартиры был выявлен ряд существенных недостатков, включая выведенный в квартиру канализационный невентилируемый стояк (фановую трубу), оборудованный воздушным (противовакуумным) клапаном, относящегося к общедомовому имуществу, о наличии которого ранее истцу застройщиком не сообщалось, и размещение которого в квартире не соответствует условиям договора.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и с учетом выводов эксперта.

Представитель ООО «С-СтройПерспектива» в судебном заседании иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве. В случае удовлетворения иска, просил на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению в части, учитывая следующее.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен Договор № ПП-1(КВ)-3/11/1-ДДУ/692/18 участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства по договору является квартира по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно условиям данного договора, срок сдачи дома в эксплуатацию - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и Застройщик обязан передать квартиру истцам не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214 -ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ от 30 12.2004 г. N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени), если участником долевого строительства является гражданин, неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ действующая на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, и ответчиком не оспаривается, что участник долевого строительства выполнил условия договора, оплатив стоимость недвижимого имущества подлежащего передаче в собственность.

Вместе с тем, судом установлено, что объект долевого строительства в установленный договором срок истцу передан не был.

Квартира была передана истцу по одностороннему акту от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обоснованными являются требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

При определении размера подлежащей взысканию в связи с нарушением срока исполнения обязательств неустойки суд исходит из того, просрочка в передаче квартиры имела место в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем истец просит взыскать неустойку за просрочку в передаче квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату составления иска – ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что был выявлен ряд существенных недостатков, включая выведенный в квартиру канализационный невентилируемый стояк (фановую трубу), оборудованный воздушным (противовакуумным) клапаном, относящегося к общедомовому имуществу, о наличии которого ранее истцу застройщиком не сообщалось, и размещение которого в квартире не соответствует условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Из положений п.п. 2,3 ст.7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.

На основании ходатайства представителя ответчика по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из Заключения эксперта №ФС-06/02/20 от ДД.ММ.ГГГГ представленного экспертами Автономной некоммерческой организации «Центр судебных экспертиз Московской области» следует, что на момент осмотра, указанные (перечисленные) недостатки в смотровом листе от 06.02.2019г. устранены (за исключением пункта №11 - канализационный невентилируемый стояк, оборудованный воздушным (противовакуумным) клапаном, выведен в квартиру) в соответствии с требованиями строительных норм и правил. В квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеется канализационный невентилируемый стояк (фановая труба), оборудованный воздушным (противовакуумным) клапаном. В связи с непредставлением по ходатайству экспертов проектной документации, определить предусмотрено ли размещение канализационного невентилируемого стояка (фановой трубы), оборудованного воздушным противовакуумным) клапаном, проектной документацией не представляется возможным.

В связи с непредставлением по ходатайству экспертов проектной документации, подтвердить (не подтвердить) возможность использования канализационного невентилируемого стояка (фановой трубы), оборудованного воздушным (противовакуумным) клапаном, не представляется возможным, так как в зданиях и сооружениях допускается устройство невентилируемых канализационных стояков при условии сохранения режима вентиляции наружной канализационной сети, к которой присоединяются выпуски из этих зданий и сооружений (пункт 8.2.22 СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01- 85 «Внутренний водопровод и канализация зданий»).

В отсутствии предоставления проектной документации (при производстве экспертизы) вопросы о том, «являются ли выявленные недостатки устранимыми и какова рыночная стоимость устранения выявленных недостатков» экспертизой не решаются, так как без проектной документации невозможно установить, каким образом подключена система канализации. При этом, экспертиза отмечает, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» внутридомовая инженерная система (в частности канализационный стояк и воздушный (противовакуумный) клапан) входит в состав общего имущества. В соответствии с Постановлением «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27 сентября 2003 года №170 и ВСН(р) 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, путем: технического обслуживания (содержания и текущего ремонта), обеспечивающее нормальное функционирование инженерных систем в течение установленного срока службы; контроля за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем; проведения плановых и внеплановых осмотров; комплекса строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов. В рассматриваемом случае беспрепятственный доступ по проведению плановых и внеплановых осмотров (в том числе, включающий, при необходимости, текущий или восстановительный ремонт) канализационного стояка и воздушного (противовакуумного) клапана, находящегося в исследуемой 

<

адрес>, для организации по обслуживанию жилищного фонда (УК, ЖКХ и т.п.) будет ограничен.

Суд принимает данное Заключение эксперта в качестве допустимого доказательства по гражданскому делу. Оснований не доверять результатам произведенной экспертизы у суда не имеется. Данное Заключение выполнено экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющими соответствующие предмету исследования образование, квалификацию и опыт работы в качестве судебного эксперта. Заключение составлено с соблюдением требований ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В ходе проведения оценки эксперты использовали необходимые нормативные и технические источники, основывался на сведениях полученных из исследования спорного объекта. В экспертном заключении приведены суждения и выводы по всем обстоятельствам, имеющим юридическое значение по делу и требующим специальных познаний, ответы достаточно ясны и не имеют противоречий, и не вызывают сомнения у суда, оснований не доверять представленному заключению у суда не имеется.

Таким образом, недостатков спорного объекта долевого строительства, свидетельствовавших о непригодности квартиры для проживания, препятствующих принятию квартиры, экспертами не установлено. Факт наличия в квартире канализационного невентилируемого стояка (фановой трубы), оборудованного воздушным (противовакуумным) клапаном действительно установлен, однако его наличие является допустимым и не может рассматриваться как недостаток, свидетельствовавший о непригодности квартиры для проживания, препятствующий принятию квартиры.

Боле того, наличие недостатков, требования об устранении которых не исполнял застройщик, в силу приведенных положений закона давали участнику долевого строительства право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств, но не отказаться от подписания акта прием-передачи. 

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

При таких обстоятельствах, в связи с необоснованным уклонением истцов от подписания Акта приема-передачи квартиры, ответчик имел основания для составления ДД.ММ.ГГГГ одностороннего акта приема-передачи. Допустимых доказательств передачи объекта долевого строительства в иной срок истцом не представлено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания считать ответчика пропустившим срок передачи объекта долевого строительства после ДД.ММ.ГГГГ, и для возложения на ответчика обязанности подписать двухсторонний акт приема-передачи.

Таким образом, с учетом периода просрочки в передаче объекта долевого строительства (квартиры) с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за период 113 дней, и с учетом действовавшей на тот период ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 7,75 %, размер неустойки по договору долевого участия составит 260523 руб. 36 коп. (4462290 руб. х (1/300 х 2 х 7,75% х 113 дней).

Ответчиком в письменном отзыве заявлено о несогласии с требуемым размером неустойки и об уменьшении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктами 73,77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

При этом, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 263-0).

В качестве критериев для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств судами должны учитываться конкретные обстоятельства дела, в том числе цена договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства и иные обстоятельства.

В данном случае просрочка передачи объекта долевого строительства (квартиры) составила менее 4 месяцев, и у суда отсутствуют основания для вывода о том, что просрочка в передаче объекта долевого строительства повлекла для истца какие-либо последствия, значительные убытки либо утрату имущества. В этой связи, суд учитывает доводы ответчика о том, что им приложен максимум усилий для завершения строительства в срок, многоквартирный жилой комплекс построен и введен в эксплуатацию.

Принимая во внимание обстоятельства дела и объем нарушенных прав истца, в том числе период просрочки исполнения ответчиком обязательств по договору и обстоятельства такой просрочки, изложенные в отзыве доводы ответчика, свидетельствующие о причинах задержки в передаче объектов долевого строительства истцу, суд считает, что подлежащие уплате неустойки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства и считает необходимым уменьшить данные неустойки, и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150000 руб.

На основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», подлежащей применению к спорным правоотношениям, поскольку судом установлено нарушение прав истца как потребителя, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда, размер которой суд, с учетом обстоятельств дела и объема нарушенных прав, определяет в размере 20000 руб., в равных долях в пользу каждого из истцов.

Кроме того, на основании п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, который суд, на основании ст.333 ГК РФ, считает возможным снизить до 30%, что составит 51000 руб. (150000 руб. + 20000 руб. х 30%).

В связи с частичным удовлетворением иска, с ООО «С-СтройПерспектива» подлежит взысканию в пользу истца возмещение судебных расходов в сумме 10062 руб. 84 коп., и в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 4200 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «С-СтройПерспектива» – удовлетворить частично. Взыскать с ООО «С-СтройПерспектива» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20000 руб., штраф в размере 51000 руб., и возмещение судебных расходов в сумме 10062 руб. 84 коп. В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в иной сумме и за иные периоды, и требований о возложении обязанности, признании акта недействительным – отказать. Взыскать с ООО «С-СтройПерспектива» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4200 руб. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме. Судья В.Н. Касьянов 

Решение изготовлено в окончательной форме 31.07.2020 г.