Дело №2-45/2024

УИД 87RS0007-01-2024-000031-13

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 ноября 2024 года г. Певек

Чаунский районный суд Чукотского автономного округа в составе: 

председательствующего судьи Наумова А.М., 

при помощнике ФИО1,

с участием помощника прокурора Чаунского района Чукотского автономного округа

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации городского округа Певек о понуждении к заключению договора коммерческого найма на новый срок, встречному исковому заявлению Администрации городского округа Певек к ФИО3, ФИО4 о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации городского округа Певек, просил: 1) признать договор коммерческого найма пролонгированным и заключенным на срок с даты окончания основного договора по 25.12.2027 включительно на тех же условиях; 2) обязать ответчика заключить договор коммерческого найма с истцом на срок с даты окончания основного договора до 25.12.2027 на тех же условиях; 3) признать действия ответчика, связанные с отказом в пролонгировании и заключении договора коммерческого найма на новый срок, а также действия, направленные на выселение истца - незаконными.

В обоснование требований истец указал, что между ним и Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Певек 26.12.2018 был заключен договор №№00 (рег.№00) коммерческого найма жилого помещения муниципального жилого фонда, где ответчик передает истцу во временное владение и пользование изолированное жилое помещение, расположенное на третьем этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Срок коммерческого найма жилого помещения установлен с 26.12.2018 по 25.12.2023. Согласно п.5 раздела V «Прочие условия» договора истец, поскольку исполнял все обязанности по договору, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. В связи с окончанием действия договора, который заканчивается 25.12.2023, истцом подано заявление в адрес ответчика о желании продлить договор на тех же условиях и на тот же срок. 11.01.2024 от ответчика истец получил ответ, согласно которому ему отказано в продлении договора. Основанием для отказа послужило внесение изменений в Положение о предоставлении жилых помещений муниципального жилого фонда коммерческого использования городского округа Певек, утвержденного постановлением Администрации от 04.05.2017 № 285, в части предоставления жилого помещения коммерческого использования. Исходя из внесенного изменения, отказом в продлении договора является наличие у истца в собственности жилого помещения. Данное изменение Положения было внесено ответчиком после того, как был заключен с истцом договор коммерческого найма. Однако в нарушение ст. 684 ГК РФ ответчик не предупредил истца за 3 месяца до истечения срока договора, то есть до 25.09.2023 не направил в адрес истца уведомление о намерении расторгнуть договор. Соответственно, договор автоматически считается продленным. Ссылаясь на п.4 ст. 445 ГК РФ, указывая, что ответчик уклоняется от заключения договора, обратился в суд с данным иском.

Администрация городского округа Певек (далее Администрация) предъявила встречное исковое заявление к ФИО3, ФИО4 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование встречного иска Администрация указала, что на основании постановления Администрации от 25.12.2018 №829 «О включении жилого помещения в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования городского округа Певек и предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма» вышеуказанное жилое помещение было предоставлено ФИО3 и членам его семьи: ФИО4 (жена) и 

<

данные изъяты> (дочь) по договору коммерческого найма сроком на 5 лет с 26.12.2018 по 25.12.2023. На основании указанного постановления 26.12.2018 между Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Певек и ФИО3 был заключен договор коммерческого найма №№00 (рег.№00). Вопреки принятым по договору на себя обязательствам ФИО3 на протяжении действия договора нарушал условия заключенного договора, а именно нарушал сроки оплаты за коммерческий наем и имел задолженность, что подтверждается актом сверки от 19.12.2023. Окончательное погашение задолженности было произведено ФИО3 после направленного ему сообщения через мессенджер WhatsApp служащим Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации. Данное обстоятельство подтверждается актом сверки взаиморасчетов по договору №

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на данные обстоятельства, Администрация полагает, что у ФИО3 отсутствует преимущественное право на заключение договора на новый срок. По результатам проводимой ежегодной проверки наличия у нанимателя права собственности на жилые помещения на территории городского округа Певек, согласно выписке из ЕГРН от 30.11.2023 у ФИО3 имеются 2 объекта недвижимости на территории городского округа Певек, в выписке из ЕГРН от 20.04.2024 наличие в собственности ФИО4 объектов недвижимости не отразилось. Однако согласно выписке из ЕГРН от 05.06.2024 в собственности ФИО4 имеется жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Таким образом, на момент окончания срока договора коммерческого найма жилого помещения по состоянию на 25.12.2023 у ФИО3 и ФИО4 в собственности на территории городского округа Певек находилось 3 жилых помещения.

Учитывая внесенные постановлением Администрации от 19.09.2023 № 670 изменения в Положение о предоставлении жилых помещений муниципального жилого фонда коммерческого использования городского округа Певек, утвержденного постановлением Администрации от 04.05.2017 № 285, с учетом соотношения баланса возможностей и интересов, наличие у ФИО3 на территории городского округа Певек 2-х объектов недвижимости (один из которых приобретен 30.10.2023), несвоевременное внесение платежей за коммерческий наем и несвоевременное обращение ФИО3 с заявлением о заключении договора коммерческого найма на новый срок, наличие в Администрации очереди из граждан, не имеющих жилых помещений на территории городского округа Певек, желающих получить жилое помещение по договору коммерческого найма, в том числе приглашенных специалистов для работы на территории городского округа Певек, Администрацией было принято решение об отказе в предоставлении ФИО3 жилого помещения по договору коммерческого найма. Информация об отказе в заключении договора коммерческого найма на новый срок и о необходимости освобождения жилого помещения направлена ФИО3 заказным письмом с уведомлением. 

Поскольку у Администрации отсутствует обязанность по обеспечению жилым помещением ФИО3 и члена его семьи ФИО4, фактически проживающих в спорном помещении (дочь ответчиков ФИО3 в нем не проживает с 2020 года), она предъявила к ответчикам встречное исковое заявление.

Истец ФИО3 в судебном заседании поддержал свои исковые требования в полном объеме, уточнил, что в просительной части его иска допущена описка в указании года окончания нового договора: вместо 2028 ошибочно указан 2027, и он просит о заключении с ним договора коммерческого найма на 5 лет, т.е. до 25.12.2028; возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика Администрации по доверенности ФИО5 возражала против иска ФИО3, считая его необоснованным, и просила удовлетворить требования встречного иска.

Третье лицо по первоначальному иску и ответчик по встречному иску - ФИО4 поддержала исковые требования ФИО3 и просила отказать в удовлетворении встречного иска Администрации.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому АО в судебное заседание не явился, извещен.

Заслушав стороны, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования Администрации городского округа Певек о выселении ответчиков не подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему:

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Судебным разбирательством установлено, что квартира, общей площадью 55,6 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, является муниципальной собственностью городского округа Певек. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 18.12.2018 (т.1 л.д. 207-220).

Согласно постановлению главы Администрации городского округа Певек от 25.12.2018 №829 «О включении жилого помещения в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования городского округа Певек и предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма» двухкомнатная квартира, общей площадью 55,6 кв.м., в том числе жилой площадью 33,2 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, включена в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования городского округа Певек (пункт 1) и предоставлена ФИО3 и членам его семьи: ФИО4, 

<

данные изъяты>. по договору коммерческого найма сроком на 5 лет (пункт 2). Управлению финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Певек (ФИО6) поручено заключить с ФИО3 договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, указанного в пункте 1 настоящего постановления (т.1 л.д.14).

Судебным разбирательством установлено, что 26 декабря 2018 года между Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Певек, действующим от имени и в интересах городского округа Певек, как собственника жилого помещения, от имени и в интересах городского округа Певек, именуемого наймодателем, и ФИО3, именуемым нанимателем, заключен договор №№00 (рег. №00) коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, которым наймодатель передал нанимателю во временное владение и пользование изолированное жилое помещение, расположенное на третьем этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее на праве собственности городскому округу Певек (т.1 л.д.5-11). 

22.02.2019 произведена государственная регистрация найма, номер регистрации 87:02:000000:2975-87/005/2019-3.

Объект является двухкомнатная квартира общей площадью 55,6 кв.м., в т.ч. жилой 33,2 кв.м. 

Срок найма жилого помещения установлен с 26.12.2018 по 25.12.2023.

Судом установлено, что акт приема-передачи жилого помещения по договору коммерческого найма подписан сторонами в день заключения договора – 26.12.2028г. (т.1 л.д.12).

Согласно п.1.5 раздела I договора совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи: супруга ФИО4 и дочь 

<

данные изъяты>

Согласно п.2 раздела I договора плата за жилое помещение включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за коммерческий наем по договору коммерческого найма); плату за содержание жилого помещения, плату за коммунальные услуги.

Размер платы за пользование жилым помещением (плата за коммерческий наем по договору коммерческого найма) составляет 83 руб. 10 коп. за 1 кв.м. Наниматель обязан ежемесячно оплачивать 4620 руб. 36 коп. Цена договора за период с 26.12.2018 по 25.12.2023 составляет 277221 руб. 60 коп. Плата за коммерческий наем вносится нанимателем самостоятельно, без предъявления наймодателем счета, основанием является данный договор (п.2 раздела I договора).

Согласно п.4 раздела I договора плата нанимателем вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца, следующего за истекшим по указанным в договоре реквизитам. Окончательный расчет по договору вносится до 25.12.2023. 

В силу пп. «и» п.1 раздела II договора наниматель обязан оплачивать ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца плату за коммерческий наем жилого помещения в установленном размере путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 4 настоящего договора. 

Согласно пп. «к» п.1 раздела II договора наниматель обязан самостоятельно и своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги управляющим организациям по установленным тарифам.

Согласно п.5 раздела IV договора договор прекращается в связи с: 1) окончанием срока действия договора; 2) утратой (разрушением) жилого помещения; 3) смертью одиноко проживающего нанимателя. 

При этом наниматель не позднее чем за месяц до истечения срока действия данного договора обязан в соответствии с пунктом 2.5 Положения о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования городского округа Певек от 04.05.2017 №285, направить в Администрацию городского округа Певек соответствующее заявление.

Судом из пояснений представителя Администрации, его письменных возражений (т.1 л.д.55) установлено, что с 01.01.2020 полномочным органом по заключению договоров коммерческого найма является жилищный отдел Администрации городского округа Певек.

Как следует из материалов дела, 18.12.2023 ФИО3 обратился с письменным заявлением в Администрацию городского округа Певек желании продлить договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №№00 (рег. №00)) на тех же условиях и на срок до 25.12.2028 (т.1 л.д.15-16).

Согласно ответу Администрации от ДД.ММ.ГГГГ №№00 в связи с утратой оснований, дающих ФИО3 право на предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма, Администрация отказала ему в продлении вышеуказанного на новый пятилетний срок и предложила в срок до 01.03.2024 освободить занимаемое жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, и передать его по акту приема-передачи (т.1 л.д.17-18). Ответ получен ФИО3 11.01.2024 (т.1 л.д.24-25).

В обоснование своего отказа в продлении вышеуказанного договора коммерческого найма жилого помещения на новый пятилетний срок Администрацией указано на выявление в ходе инвентаризации у нанимателя ФИО3 жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности и расположенных по адресу: 1) 

<

...>; 2) 

<

...> а также на отсутствие у нанимателя ФИО3 преимущественного права на заключение договора на новый срок ввиду неисполнения им обязанности по своевременному внесению платы за коммерческий наем, что подтверждается приложенным к ответу актом сверки взаиморасчетов (т.1 л.д.19-23).

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ФИО3 и членом его семьи ФИО4 спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с ч.2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Соответственно, по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и требований встречного иска, и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п.2 ст. 684 ГК РФ обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя предупреждения об отказе от продления договора найма.

Исходя из положений п.2 ст. 684 ГК РФ, из условий заключенного между сторонами договора коммерческого найма от 26.12.2018, последним днем направления Администрацией предложения нанимателю ФИО3 заключить договор коммерческого найма на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора являлось 26.09.2023. 

Из пояснений представителя ответчика – Администрации, исследованных материалов дела судом установлено, что наймодатель Администрация городского округа Певек не направила в срок до 26.09.2023 в адрес ФИО3 предупреждение об отказе от продления договора коммерческого найма.

Соответственно, обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма Администрацией не выполнена. При этом наниматель ФИО3 не отказался от продления договора, о чем он указал в своем заявлении от 15.12.2023, полученном Администрацией 18.12.2023.

Доводы Администрации о наличии у истца ФИО3 в собственности 2-х жилых помещений на территории городского округа Певек, что является препятствием к заключению договора коммерческого найма, не влекут отказа в продлении договора коммерческого найма. Это не лишало Администрацию права указать это в своем предупреждении в качестве причины отказы в заключении договора коммерческого найма на новый срок, которое Администрация должна была направить нанимателю не позднее 26.09.2023.

Учитывая, что Администрация являлась автором новой редакции собственного Положения и не могла не знать о внесенных в него изменениях, сроках вступления постановления от 19.09.2023 № 670 в законную силу, и потому могла своевременно запросить сведения о наличии у нанимателя ФИО3 в собственности иных жилых помещений на территории г. Певек. По этим основаниям суд отклоняет ссылки представителя Администрации на получение выписки из ЕГРН только 30.10.2023 как несостоятельные.

При таких обстоятельствах, согласно п. 2 ст. 684 ГК РФ, договор коммерческого найма с ФИО3 считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Соответственно, требования истца об обязании Администрации заключить с ним договор коммерческого найма на новый срок подлежат удовлетворению. Учитывая, что период по 25.12.2023 (включительно) действовал предыдущий договор коммерческого найма с истцом, то новый договор должен быть заключен с 26.12.2023 по 25.12.2028.

С учетом изложенного, поскольку у истца ФИО3 и члена его семьи ФИО4 имеются законные основания владения и пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, то встречные требования Администрации об их выселении из указанной квартиры не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации городского округа Певек (ИНН 

<

***>) от продления договора коммерческого найма с ФИО3 и заключении договора коммерческого найма на новый срок.

Обязать Администрацию городского округа Певек (ИНН 

<

***>) заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт гражданина 

<

данные изъяты>) договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на новый срок с 26.12.2023 по 25.12.2028, на тех же условиях.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации городского округа Певек к ФИО3, ФИО4 о выселении из жилого помещения - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Чукотского автономного округа через Чаунский районный суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья А.М. Наумов

Мотивированное решение составлено 29 ноября 2024 года.