Дело № 2-411/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2018 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Двирнык Н.В., при секретаре Соболевой А.А., в открытом судебном заседании, рассмотрев гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6 к ФИО7 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

14.11.2017 года истец обратился в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. ФИО5 и ФИО6 являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 15.05.2012 года. В период владения квартирой с 15.05.2012 года по 03.11.2016 года ФИО6 и ФИО5 произвели неотделимые улучшения квартиры, её реконструкция и ремонт, в результате которых площадь квартиры и её стоимость увеличились. Выполнение неотделимых улучшений, ремонт и реконструкция квартиры являлись вынужденной мерой со стороны истцов, поскольку квартира была не пригодная к эксплуатации, осуществлен демонтаж существующих конструкций, для усиления существующих конструкций с доведением к действующим нормам. Иного недвижимого имущества у истцом не имеется, спорная квартира была приобретена на все имеющиеся у них сбережения. Реконструкция квартиры проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, вместо аварийного сооружения создан новый объект недвижимого имущества. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 03.11.2016 года договор купли-продажи от 15.05.2012 года, заключенный между ФИО1 и ФИО6, ФИО5 признан недействительным, ранее приобретенная квартира возвращена ФИО7 в связи с ретроспективным признанием продавца недееспособным. Истцы являются добросовестными приобретателями, в связи с чем, считают, что ФИО7 без достаточных оснований приобрела (сохранила) квартиру с её неотделимыми улучшениями. Просят взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 8230886,56 рублей (восемь миллионов двести тридцать тысяч восемьсот восемьдесят шесть рублей пятьдесят шесть копеек), взыскать с ФИО7 в пользу ФИО5 8230886,56 (восемь миллионов двести тридцать тысяч восемьсот восемьдесят шесть рублей пятьдесят шесть копеек).

В судебном заседании представитель истцов поддержала иск, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что за период законного владения объект увеличился в площади и стоимости в три раза. Судебными постановлениями сделка купли-продажи была признана недействительной не по вине истцов, поскольку истцы не знали о заболевании продавца. В период с 2012 по 2016 год истцами были понесены затраты на улучшение имущества ввиду непригодности к проживанию. В настоящее время рыночная стоимость объекта значительно увеличилась, в связи с чем, ответчик в случае дальнейшей продажи указанного объекта будет иметь выгоду за их счет.

В судебном заседании ФИО5 поддержал иск, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что истцами в реконструкцию объекта недвижимости внесены большие денежные средства. Копию искового заявления о признании сделки недействительной истцы получили фактически через два месяца после заключения сделки в 2012 году. О наличии спора в суде с указанного времени истцам было известно, однако это не препятствовало им осуществлять реконструкцию объекта недвижимости, поскольку суд не запрещал выполнять строительные работы, на недвижимость определением суда был только наложен арест. После судебных постановлений о признании сделки недействительной неизвестными лицами реконструированная квартира подверглась разрушению. 

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, пояснив следующее. Спор в отношении объекта продолжается с 2012 года. Сразу после сделки она была оспорена, назначена судебная психиатрическая экспертиза в рамках гражданского дела о признании недееспособным, которая подтвердила, что ФИО1 являлся недееспособным и не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими на время сделки. ФИО7 была назначена опекуном. Сам договор купли-продажи ФИО1 не подписывался, а был подписан его другом, что истцы не опровергают. С самого начала ФИО7 предлагала истцам вернуться в первоначальное положение, однако истцы отказывались и продолжали реконструкцию квартиры. Истцы не были признаны судебными постановлениями добросовестными приобретателями. Считает действия истцов в гражданских правоотношениях недобросовестными, поскольку сделка купли-продажи квартиры была оспорена через полтора месяца после ее заключения, на объект недвижимости наложен арест. Во время всего рассмотрения гражданского дела ФИО7 неоднократно обращалась к суду с просьбой запретить осуществление строительных работ, письма писались и в другие государственные учреждению. Однако, не смотря на это, истцы продолжали реконструировать квартиру. В дальнейшем, после судебного постановления о признании сделки недействительной и истребовании имущества, истцы с помощью родственника стали разрушать данную квартиру. В настоящее время объект имеет разрушенный вид, не подведены свет, вода, отсутствуют крыша, окна, двери. Объект был передан ФИО7 согласно акта в январе 2018 года в таком разрушенном виде, который он имеет на настоящее время.

Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

15 мая 2012 года между ФИО1 и ФИО5, ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (т.1, л.д.13-17).

В п.1.2. указанного договора отражено, что квартира № принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного 21 ноября 2007 года исполнительным комитетом Ливадийского поселкового совета на основании решения исполнительного комитета Ливадийского поселкового совета от 25 октября 2007 года № 400, зарегистрированного в Реестре прав собственности на недвижимое имущество Коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации 21 ноября 2007 года, номер извлечения: 16746987, регистрационный №, номер записи: 61 в книге: 8-д, стр.321 (т.1, л.д.13).

В соответствии с техническим заключением о состоянии несущих конструкций здания лит. «А» по адресу: 

<

адрес> указанное помещение квалифицируется как не пригодное к нормальной эксплуатации. В связи с экономической нецелесообразностью усиления существующих конструкций с доведением к действующим нормам рекомендовано демонтировать существующие конструкции квартиры № и возвести в новых конструкциях, в соответствии с проектными решениями (т.1, л.д.9-11).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 03 ноября 2016 года решение Ялтинского горродского суда Республики Крым от 27 января 2016 года отменено. Иск ФИО7 (правопреемника ФИО1) удовлетворен частично. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры № в жилом доме № по переулку Севастопольскому в пгт.Ливадия г.Ялта Республики Крым, заключенный 15 мая 2012 года между ФИО1, с одной стороны, и ФИО5 и ФИО6, с другой стороны, удостоверенный частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа АР Крым ФИО3 и зарегистрированный в реестре №. На ФИО5, ФИО6 возложена обязанность вернуть ФИО7 (правопреемнику ФИО1) квартиру № в жилом доме № по переулку Севастопольскому в пгт.Ливадия г.Ялта Республики Крым. ФИО5, ФИО6 выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения. Отказано в удовлетворении требований об исключении из реестра прав собственности на недвижимое имущество сведений о регистрации права собственности ФИО5, ФИО6 на спорную квартиру. Отказано в удовлетворении иска ФИО5, ФИО6 о признании ФИО2 лицом, утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Иск ФИО2 к ФИО5, ФИО6 о вселении в жилое помещение удовлетворен, ФИО2 вселен в спорную квартиру, разрешен вопрос о распределении судебных расходов (т.1, л.д.22-29).

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Крым от 26 апреля 2017 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 03 ноября 2016 года отменено в части отказа в применении двусторонней реституции, и в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей (т.1, л.д.32-35).

22 июня 2017 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым определила: применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры № дома № по 

<

адрес>, заключенного 15.05.2012 года между ФИО1, с одной стороны, ФИО5 и ФИО6, с другой стороны. Взыскать с ФИО7 (правопреемника ФИО1) в пользу ФИО5 и ФИО6 полученную ФИО1 по договору купли-продажи от 15.05.2012 года сумму по 101 000 гривен (сто одна тысяча гривен) в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день платежа каждому (т.1, л.д.36-39).

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле, сторонами не опровергаются.

Согласно ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Под улучшениями в контексте названной статьи следует понимать такие затраты на имущество, которые, с одной стороны, не диктуются необходимостью его сохранения, но, с другой стороны, носят обоснованный полезный характер, так как улучшают эксплуатационные свойства вещи, повышают ее качество, увеличивают стоимость и т.п.

По данному делу доказыванию подлежали следующие юридически значимые обстоятельства: являются ли истцы добросовестными владельцами, вправе ли они претендовать на получение выполненных им отделимых улучшений и возмещение стоимости неотделимых улучшений, на сколько увеличилась стоимость квартиры в результате произведенных улучшений, и носят ли они разумный и полезный характер.

Доказательств недобросовестности истцов при заключении договора купли-продажи квартиры № дома № по 

<

адрес>, ответчиком не предоставлено. В связи с чем, суд исходит из того обстоятельства, что истцы являлись добросовестными владельцами.

Вместе с тем, суд полагает, что у истцов отсутствуют основания претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений. При этом суд исходит из следующего.

Из выводов комплексной судебной строительно-технической и оценочно-товароведческой экспертизы следует, что рыночная стоимость 

<

адрес>, общей площадью на дату выполнения заключения, составляет 1 905 899 (один миллион девятьсот пять тысяч восемьсот девяносто девять) рублей, рыночная стоимость квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 43,8 кв.м. на датц 15.05.2012 г. составляет 1 858 872 (один миллион восемьсот пятьдесят восемь тысяч восемьсот семьдесят два) рубля. На дату осмотра возведен новый объект недвижимости, таким образом, сравнение указанных объектов недвижимости, а именно изменение стоимости за счет проведенных строительных работ проведено не было, в связи с тем, что они являются разными объектами недвижимости (т.2, л.д.154-196). 

В судебном заседании эксперт ФИО4 показал следующее. По материалам гражданского и инвентарного дела было установлено, что первоначально спорная квартира имела площадь 43,8 кв.м. и являлась одноэтажной. На время проведения экспертизы квартира представляет собой трехэтажный объект незавершенного строительства, имеющий частичные разрушения, без проведенных коммуникаций, без кровли, дверей, без окон. В настоящее время объект не пригоден к эксплуатации. Эксперт не применялся доходный подход, применялся сравнительный подход при определении рыночной стоимости, поскольку стоимость объекта на 2012 год возможно было определить только указанным подходом. На настоящее время сравнительный подход к объекту не применим, поскольку объект не является объектом завершенного строительства, фактически имеются стены, на рынке отсутствуют предложения, с которыми можно сравнить данный объект. Что касается предоставленной истцами рецензии, то в ней отсутствуют объективные данные, свидетельствующие о неправильности выводов эксперта. Объект не был законсервирован, отсутствовала кровля, отместка, в связи с чем, погодные условия влияли на сохранность указанного объекта. Объект в настоящее время имеет такие характеристики, что он не может считаться сданным в эксплуатацию хотя бы потому, что отсутствует кровля. Стоимость земельного участка экспертом не определялась, поскольку земельный участок находится в муниципальной собственности. Данный объект согласно документов является квартирой в многоквартирном доме и земельный участок под данную квартиру не выделялся. Фактически это придомовая территория многоквартирного дома. В инвентарном деле имеются только очертания земельного участка. Спорная квартира относится к многоквартирному дому, согласно документам не выведена в отдельно стоящее здание. Каких-либо документов, подтверждающих затраты на реконструкцию объекта, истцами предоставлено не было. Поскольку ранее имевший место объект снесен и на его месте возведен новый объект, то и сравнивать указанные объекты не представляется возможным.

Таким образом, истцы снесли приобретенный по договору спорный объект недвижимости и на его месте возвели новый объект, который в настоящее время не подлежит эксплуатации.

Указанные вложения со стороны истцов не улучшили эксплуатационные свойства вещи, не повысили ее качество, не увеличили стоимость недвижимого имущества. 

Кроме того, суд соглашается с заявлением представителя ответчика в той части, что истцы при осуществлении реконструкции квартиры действовали недобросовестно.

Так, договор купли-продажи 

<

адрес> заключен 15.05.2012 года. Уже в июне 2012 года в суд был подан иск ФИО1 об оспаривании указанной сделки. Не смотря на указанное обстоятельство, истцы продолжили осуществлять реконструкцию квартиры и на протяжении всего нахождения спора в судах не приостанавливали ее, не смотря на наложение ареста на квартиру. 

Гражданский кодекс, устанавливая принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, указал на то, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (статья 10). В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Истцами не представлено доказательств того, что проведенные ремонтно-строительные работы относились к необходимым, произведены с исключительной целью сохранения жилого дома, как объекта недвижимости, в надлежащем состоянии. 

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для применения положений ч.3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

Суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО5, ФИО6 к ФИО7 о взыскании денежных средств, отказать.

Взыскать поровну с ФИО5, ФИО6 расходы на проведение судебной экспертизы в размере 38000 рублей в пользу ООО «Центр судебных экспертиз им. Б.Д. Сперанского».

Решение суда в окончательной форме составлено 27 июля 2018 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд первой инстанции.

СУДЬЯ Н.В.ДВИРНЫК