дело № 2-549/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 мая 2018 года г.Уфа

Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шакирова А.С.

при секретаре Акамовой А.Ф.,

с участием прокурора Хабибуллиной А.Я. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14 об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г.Уфа РБ (далее - УСРДИС Администрации г.Уфы, Управление) обратилось в суд с указанным исковым заявлением прося, с учетом его уточнения: 

1. Изъять для муниципальных нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан следующие объекты недвижимости: земельный участок кадастровый № площадью № кв.м, жилой дом кадастровый № общей площадью № кв.м, вспомогательные постройки - сараи литеры №, №, гараж литера № с погребом литера №, гараж литера № с погребом литера № баня литера №, предбанник литера № уборная литера № ворота литера №, заборы литеры №, №, №, расположенные по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>, с выплатой ответчикам возмещения в размере: 

1) рыночной стоимости изъятой недвижимости соразмерно принадлежащим им долям в праве общей собственности:

ФИО1 - 1 002 120 руб., ФИО2 - 1 002 120 руб., ФИО3 - 1 002 120 руб., ФИО5 - 1 002 120 руб., ФИО7 - 766 928,57 руб., ФИО8 - 383 464,29 руб., ФИО9 - 383 464,29 руб., ФИО11 - 383 464,29 руб., ФИО13 - 383 464,29 руб., ФИО14 - 766 928,57 руб.

2) убытков, причиненных изъятием недвижимости:

ФИО1 - 113 348,5 руб., ФИО2 - 113 348,5 руб., ФИО3 - 113 348,5 руб., ФИО5 - 113 348,5 руб., ФИО8 - 89 485,33 руб., ФИО9 - 89 485,33 руб., ФИО11 - 89 485,33 руб.

2. Выселить из жилого дома, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14.

3. Снять с регистрационного учета по месту жительства из жилого дома, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13.

В обоснование своих требований Управление указало следующее.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО12, ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО13, ФИО14 являются участниками общей долевой собственности на домовладение, состоящее из жилого дома по 

<

адрес> кадастровый № (далее – 

<

адрес>), а также занимаемый этим домом земельный участок под кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу (далее – приусадебный участок). В результате принудительного изъятия 

<

адрес> по иску Управления собственники дома вместе с правом собственности утрачивают право владения и пользования этим жилым домом, в связи с чем подлежат выселению и снятию с регистрационного учета. Остальные ответчики, не являющиеся собственниками 

<

адрес>, также подлежат выселению и снятию с регистрационного учета в связи с утратой ими права пользования этим жилым домом вследствие прекращения у его собственников права собственности на дом в результате изъятия.

В соответствии со ст.ст.56.3, 56.6 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ), ст.32 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ (далее - УЗИО г.Уфы) принято решение № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений в жилых домах, расположенных по 

<

адрес> г.Уфы. Как указывает Управление, данное решение принято в целях в реконструкции (расширения полос отвода) автомобильной дороги районного значения по 

<

адрес>. В перечне подлежащих изъятию для муниципальных нужд объектов недвижимости в п.2 данного решения содержатся и вышеуказанные объекты. Необходимость изъятия 

<

адрес> приусадебным участком обусловлена их частичным расположением в границах территории общего пользования, ограниченной красной линией и предназначенной для размещения автомобильной дороги по 

<

адрес>. Нахождение территорий общего пользования в частной собственности противоречит закону, в связи с чем указанные объекты недвижимости подлежат изъятию полностью.

Решение № от ДД.ММ.ГГГГ имеет под собой предусмотренные законом правовые основания по изъятию недвижимости для муниципальных нужд в виде строительства, реконструкции объекта местного значения. Оно принято УЗИО г.Уфы в рамках предоставленных органом местного самоуправления полномочий в целях размещения линейного объекта в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. По поручению данного уполномоченного органа Управление вправе обратиться в суд в интересах муниципального образования – городского округа г.Уфа РБ с иском об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, указанных в решении № от ДД.ММ.ГГГГ. 

УЗИО г.Уфы и Управлением в отношении ответчиков соблюдена установленная законом досудебная процедура изъятия недвижимости для муниципальных нужд. Решение № от ДД.ММ.ГГГГ. размещено на сайте УЗИО г.Уфы в сети Интернет в качестве официального опубликования муниципального правового акта. Управлением каждому из ответчиков направлена письмом с уведомлением о вручении либо вручена под расписку копия указанного решения. Копия этого решения направлена также в Управление Росреестра по РБ. Оценочной организацией осуществлена оценка рыночной стоимости домовладения № с приусадебным участком. На основании отчета об оценке произведен расчет размера возмещения в денежной форме, подлежащего выплате собственникам с учетом их долей на изымаемые объекты недвижимости. Ответчикам направлены письмами с уведомлением о вручении либо вручены под расписку подписанные Управлением экземпляры проектов соглашений об изъятии недвижимости с приложением копии отчета об оценке. Ответчикам предложено явиться в Управление с документами для заключения соглашения об изъятии недвижимости.

Ответчикам – собственникам изымаемой недвижимости предлагалась выплата возмещения в следующем размере: ФИО1 - 1 567 690 руб., ФИО2 - 1 567 690 руб., ФИО15 - 1 567 690 руб., ФИО3 - 1 567 690 руб., ФИО7 – 599 882 руб., ФИО8 – 599 882 руб., ФИО9 – 599 882 руб., ФИО11 – 599 882 руб., ФИО13 - 340 001 руб., ФИО14 – 599 882 руб., ФИО16 – 939 881 руб.

По истечении установленным законом девяноста дней на подписание соглашения об изъятии никто из ответчиков не явился в Управление для подписания такого соглашения и не выразил в письменном виде своего согласия на его подписание на предложенных условиях. Никем из ответчиков не было представлено альтернативных отчетов об оценке с предложением согласовать иной размер возмещения за изымаемую недвижимость. По истечении вышеуказанного срока в соответствии с законом у Управления возникло право на обращение в суд с требованием о принудительном изъятии 

<

адрес> приусадебным участком для муниципальных нужд. Вследствие утраты актуальности ранее составленного отчета об оценке, Управление полагает указанный отчет неприменимым в целях установления судом размера возмещения ответчикам исходя из реальной рыночной стоимости изымаемой недвижимости. В связи с этим, в исковом заявлении Управления содержится ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости изымаемой недвижимости и причиняемых изъятием убытков ее собственникам. 

В судебном заседании представитель истца - УСРДИС Администрации г.Уфы ФИО23 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ.) поддержал исковые требования. Размер подлежащего выплате ответчикам возмещения просил определить на основании рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, определенной в экспертном заключении. По его мнению, ранее полученный Управлением отчет об оценке ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. утратил свою актуальность по причине давности его изготовления. Также этот отчет содержит нарушения законодательства об оценочной деятельности в виде двойной оценки площади отдельных построек, что повлекло завышение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Выводы оценщика в отчете не могут быть однозначно истолкованы. Поэтому рассчитанные Управлением на основании отчета ООО «

<

данные изъяты>» суммы возмещения, предложенные ответчикам, содержат явные технические ошибки, вследствие чего в случае заключения соглашения об изъятии собственники получили бы необоснованную выгоду, т.е. неосновательное обогащение, за счет бюджетных средств. Вследствие чего данный отчет объективно не может быть использован судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости изымаемой недвижимости. Отчет об оценке, представленный ответчиками, представитель считает несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, вызывающим обоснованные сомнения в достоверности выводов в нем и неподлежащим применению судом в целях определения размера возмещения за изымаемую недвижимость. В подтверждение чего им представлена копия отчета об оценке 

<

адрес> хозпостройками и приусадебным участком, составленного ООО «

<

данные изъяты>» в 2015 году по заданию Управления в целях принятия решения об изъятии недвижимости. 

Представителем также пояснено, что необходимость изъятия всего приусадебного участка 

<

адрес> обусловлена тем, что в случае изъятия только той части данного участка, на которой расположен этот дом, оставшаяся часть участка не может быть существовать как самостоятельный земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием. Кроме того, согласно градостроительному регламенту, установленного Правилами землепользования и застройки г.Уфы, земельный участок имеет запрещенный вид использования применительно к территориальной зоне, в которой данный участок расположен. На этом основании изъятию подлежит весь приусадебный участок вместе находящимися на нем жилым домом и вспомогательными постройками. 

В судебном заседании ответчик ФИО2, ее представители ФИО24 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), ФИО25 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) представитель ответчика ФИО7 - ФИО26 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ.), не согласились с исковыми требованиями Управления в части определения размера возмещения за изымаемую недвижимость на основании заключения судебной экспертизы. Просили суд назначить повторную судебную экспертизу и установить размер возмещения в соответствии с ее результатами.

Ответчики ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, также являющаяся законным представителем несовершеннолетнего ФИО36ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7, ФИО8, ФИО9, также являющийся законным представителем несовершеннолетней ФИО37 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО11, ФИО13, ФИО14, представитель органа опеки и попечительства извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. 

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, на основании п.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора полагавшей иск подлежащим удовлетворению, допросив судебных экспертов, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости - ЕГРН (выписки №№, № от ДД.ММ.ГГГГ.), и с учетом свидетельств о праве на наследство по закону выданных нотариусом ФИО27, реестр №, реестр №, реестр №, реестр № от ДД.ММ.ГГГГ, наследникам умершей ДД.ММ.ГГГГ. ФИО32 - ФИО7 и ФИО14, унаследовавших ее наследство в равных долях, ответчикам принадлежат на праве общей долевой собственности следующие объекты недвижимости:

1) земельный участок кадастровый №, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под жилую застройку индивидуальную», общая площадь № кв.м, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>, в следующих долях:

ФИО1 - 14/100 долей, ФИО2 - 14/100 долей, ФИО3 - 14/100 долей, ФИО5 - 14/100 долей, ФИО7 - 6/56 долей (3/56 долей + 3/56 долей- наследство), ФИО8 - 3/56 долей, ФИО9 - 3/56 долей, ФИО11 - 3/56 долей, ФИО13 - 3/56 долей, ФИО14 - 6/56 долей (3/56 долей + 3/56 долей - наследство);

2) жилой дом кадастровый № (входит в состав объекта кадастровый №), инвентарный №, условный №, количество этажей, в т.ч. подземных, - 1, площадь № кв.м, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>, в следующих долях:

ФИО1 - 14/100 долей, ФИО2 - 14/100 долей, ФИО3 - 14/100 долей, ФИО5 - 14/100 долей, ФИО7 - 6/56 долей (3/56 долей + 3/56 долей- наследство), ФИО8 - 3/56 долей, ФИО9 - 3/56 долей, ФИО11 - 3/56 долей, ФИО13 - 3/56 долей, ФИО14 - 6/56 долей (3/56 долей + 3/56 долей- наследство).

Согласно справок о регистрации в 

<

адрес> г. Уфа зарегистрированы по месте жительства ФИО7, ФИО11, ФИО8, ФИО9, ФИО28, ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р. 

УЗИО г.Уфы принято решение № от ДД.ММ.ГГГГ. «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилых домах №, №, №, №, № №, №, №, № №, №, № №, №, № №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №2, № по 

<

адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан» (в редакции решения УЗИО г.Уфы № от ДД.ММ.ГГГГ.). Как указано в решении, оно принято в соответствии с Положением об УЗИО г.Уфы, утвержденным решением Совета ГО г.Уфа от ДД.ММ.ГГГГ. №, ст.ст.56.3, 56.6 ЗК РФ, ст.32 ЖК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015г., указано, что согласно п.1 ст.279 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.04.2015г.) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. При этом ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.04.2015г.) изъятие земельных участков для указанных нужд допускается в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если эти объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории (п.1 ст.56.3). Исчерпывающий перечень исключений из указанного правила изложен в п.2 ст.56.3 ЗК РФ.

Таким образом, возможность изъятия органом местного самоуправления земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости для муниципальных нужд в настоящее время ставится законом в зависимость от наличия утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, предусматривающей размещение объектов местного значения на территории или на части территории подлежащих изъятию земельных участков. В отсутствие такой документации, содержащей соответствующие положения о размещение объектов местного значения, решение об изъятии недвижимости не может быть принято уполномоченным на изъятие органом, а в случае принятия им такого решения – оно не может быть реализовано в принудительном, т.е. судебном порядке (за исключениями, установленными законом). 

В ст.49 ЗК РФ установлены правовые основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Такое изъятие осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в частности, со строительством, реконструкцией объектов местного значения, в том числе автомобильных дорог местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. В то же время, применительно к настоящему делу суд отмечает, что такое основание как изъятие земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства или реконструкции автомобильных дорог местного значения не указано в п.2 ст.56.3 ЗК РФ в качестве исключения из общего правила п.1 ст.56.3 ЗК РФ. Следовательно, установление судом такого юридически значимого обстоятельства как наличие утвержденной градостроительной документации как основания для принятия решения № от ДД.ММ.ГГГГ. входит в предмет доказывания при разрешении настоящего дела. При этом в соответствии со ст.56 ГПК РФ бремя доказывания существования указанного основания возлагается на структурное подразделение органа местного самоуправления, подавшее иск об изъятии, - УСРДИС Администрации г.Уфы. 

Исходя из представленных Управлением документов суд приходит к выводу о наличии оснований для изъятия спорных объектов недвижимости в связи со следующим.

Согласно пп.26 п.1 ст.16 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся в том числе резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

Согласно п.1 ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся в том числе резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с п.3 ст.56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения, осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Согласно п.1 ст.41 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (ГсК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (п.5 ст.41 ГсК РФ).

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капстроительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории (п.1 ст.42 ГсК РФ). Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж (чертежи) планировки территории, на которых отображаются красные линии, границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры, границы зон планируемого размещения объектов капстроительства (п.3 ст.42 ГсК РФ).

В случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещение объекта транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации такого объекта и его частей (п.1 ст.48 ГсК РФ).

Согласно решению № от ДД.ММ.ГГГГ. реконструкция дороги по 

<

адрес> подлежит осуществлению в соответствии с проектной документацией линейного объекта «Реконструкция 

<

адрес> на участке от 

<

адрес> до 

<

адрес> в Кировском районе ГО г.Уфа РБ» №, разработанной ГУП «Уралдортранс» РБ в 2015 году. 

Из содержания проектной документации линейного объекта и утвержденной документации по планировке территории суд устанавливает следующие обстоятельства.

В п.1.2 раздела 1 проектной документации «Пояснительная записка» 6663-ПЗ указано, что для расширения 

<

адрес> на участке от 

<

адрес> до 

<

адрес> г.Уфа РБ (далее – Главархитектура г.Уфы) установлены красные линии, ширина которых составляет 40 м. Участок 

<

адрес> от 

<

адрес> до 

<

адрес>, в основном, застроен частной жилой застройкой, состоящей из одно- и двухэтажных строений. Проектной документацией реконструкции и строительства 

<

адрес> предусматривается снос данной частной застройки, расположенной в границах красных линий. Согласно п.1.7 Пояснительной записки необходимый объем сноса зданий и сооружений в целях освобождения площадки под строительство представлен в разделе 6 «Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта» 6663-ПОД. Согласно п.1.2 текстовой части раздела 6 в списке объектов, подлежащих сносу (таблица 1), числится также и домовладение по 

<

адрес>. При визуальном изучении содержания графической части раздела 6 лист 1 «Проект организации работ по сносу (демонтажу)» следует вывод, что домовладение по 

<

адрес> с приусадебным участком находятся частично на территории, ограниченной красной линией, т.е. расположены в зоне расширения полосы отвода дороги по 

<

адрес>.

Согласно введению к Пояснительной записке, проектная документация 6663-ПОД разработана на основании постановления главы Администрации ГО г.Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении проекта планировки Центра г.Уфы в границах улиц Аксакова, Революционной, проспекта Салавата Юлаева, 

<

адрес> в Ленинском и Кировском районах ГО г.Уфа РБ». 

Согласно п.1 «Положения о размещении объектов капитального строительства…» (приложение № к постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ.) проект планировки центра г.Уфы разработан на основании постановлений главы Администрации ГО г.Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. по заказу Главархитектуры г.Уфы в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства и размещения линейных объектов. При разработке проекта учитывалась ранее разработанная градостроительная документации.

Пунктом 1.1 постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. в составе проекта планировки центра г.Уфы утвержден чертеж планировки территории с отображением красных линий, линий регулирования застройки, осей улиц, линий дорог и проездов (приложение №). Утвержденные данным проектом планировки территории красные линии, обозначающие планируемые (изменяемые) границы территорий общего пользования, занятых и (или) предназначенных для размещения линейных объектов в центре г.Уфы, предоставлены Главархитектурой г.Уфы проектной организации ГУП «Уралдортранс» РБ для разработки проектной документации по реконструкции 

<

адрес>.

Красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (п.11 ст.1 ГсК РФ). К территориям общего пользования относятся территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, бульвары и т.п. (п.12 ст.1 ГсК РФ). 

В соответствии с п.14.1 ст.1 ГсК РФ реконструкцией линейных объектов признается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Указанное свидетельствует, что осуществление реконструкции расположенных в центре г.Уфы линейных объектов – городских автомобильных дорог, в том числе и дороги по 

<

адрес>, путем расширения полос отвода дорог для увеличения их пропускной способности, запланировано в установленном ст.ст.41, 42 ГсК РФ порядке на основании утвержденной в 2010 году документации по планировке территории. 

В п.п.1-9 ст.56.6 ЗК РФ изложены требования к содержанию решения об изъятии.

Решение об изъятии может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе подлежащих образованию. Оно принимается в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на изымаемых земельных участках. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта местного значения, для строительства, реконструкции которого осуществляется такое изъятие. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. При этом отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на изымаемые земельные участки и (или) на расположенные на них объекты недвижимости, отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ изымаемого земельного участка, подлежащего изъятию, иные недостатки или неточности в сведениях об изымаемой недвижимости, наличие споров о правах на эту недвижимость не являются препятствием для принятия решения об изъятии. В случае перехода прав на изымаемые объекты недвижимости, а также образование из них другие объекты недвижимости не требуется принятия нового решения об изъятии или о внесении изменений в ранее принятое решение.

Решение № от ДД.ММ.ГГГГ. соответствует вышеуказанным требованиям. 

В п.1 решения содержится перечень подлежащих изъятию земельных участков, в т.ч. и земельный участок кадастровый № по 

<

адрес>. В п.2 решения в перечне подлежащих изъятию жилых и нежилых помещений в жилых домах значится жилой дом кадастровый № по 

<

адрес>. 

Таким образом, решение № от ДД.ММ.ГГГГ. принято в соответствии с установленными законом основаниями изъятия недвижимости для муниципальных нужд и предусматривает изъятие всех принадлежащих ответчикам объектов недвижимости.

Согласно п.п.1,3 ст.7 ФЗ от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее – Закон о МСУ) по вопросам местного значения органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты, подлежащие обязательному исполнению на всей территории муниципального образования. Устав муниципального образования относится к актам высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов, имеет прямое действие и применяется на всей территории муниципального образования (п.2 ст.43 Закона о МСУ).

В соответствии с п.2 ст.125 ГК РФ органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, могут от имени муниципальных образований своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права и обязанности, а также выступать в суде.

В соответствии п.8 ст.37 Закона о МСУ и п.9 Устава ГО г.Уфа РБ, утвержденного решением Совета ГО г.Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ. №, структура Администрации ГО г.Уфа РБ утверждается Советом по представлению главы Администрации, в которую могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы Администрации. По решению Совета указанные органы могут наделяться правами юридического лица.

Решением Совета ГО г.Уфа РБ ДД.ММ.ГГГГ. № утверждена структура Администрации ГО г.Уфа РБ, в которую входят в качестве ее отраслевых (функциональных) органов, в числе прочих, УЗИО г.Уфы и УСРДИС Администрации г.Уфы, наделенные правами юридического лица.

Согласно п.1.2 Положения об УЗИО Администрации ГО г.Уфа РБ, утвержденного решением Совета ГО г.Уфа от ДД.ММ.ГГГГ. №, УЗИО г.Уфы является функциональным органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление деятельности Администрации ГО г.Уфа РБ по осуществлению прав владения, пользования и распоряжения имуществом, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности ГО г.Уфа РБ, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах установленных полномочий. К указанным полномочиям УЗИО г.Уфы отнесено также и принятие решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения (п.3.1.12 Положения). Для этого УЗИО г.Уфы обеспечивает выполнение действий по официальному опубликованию сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и его размещению на официальных сайтах УЗИО г.Уфы и ГО г.Уфа РБ в сети Интернет, по подготовке соглашений об изъятии недвижимости и направлению проектов этих соглашений сторонам такого соглашения для подписания. Решения, распоряжения и приказы УЗИО г.Уфы, принятые в пределах его компетенции, являются обязательными для структурных подразделений Администрации ГО г.Уфа РБ, муниципальных предприятий и учреждений, других юридических и физических лиц (п.1.7 Положения).

Согласно п.1.1 Положения об УСРДИС Администрации ГО г.Уфа РБ, утвержденного решением Совета ГО г.Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ. №, Управление является отраслевым (функциональным) подразделением Администрации ГО г.Уфа РБ, осуществляющим деятельность в области разработки проектной документации, выполнения работ по строительству, реконструкции, ремонту автомобильных дорог, искусственных сооружений и прилегающих территорий, реализации программ развития сети дорог и прилегающих территорий. Основной задачей Управления является разработка проектной документации, выполнение работ по строительству, реконструкции, ремонту автомобильных дорог, искусственных сооружений и прилегающих территорий, реализация программ развития сети дорог (п.2.1 Положения). Управление выступает заказчиком (застройщиком) по муниципальным контрактам и иным договорам в сфере деятельности Управления по проектированию, строительству, реконструкции (модернизации), капитальному ремонту, ремонту объектов дорожного хозяйства и прилегающих территорий, организует реализацию соответствующих городских программ (п.п.2.6, 2.7, 2.9 Положения). Управление участвует и представляет Администрацию ГО г.Уфа РБ в судах по вопросам, отнесенным к его компетенции (п.3.9 Положения).

Таким образом, решение № от ДД.ММ.ГГГГ. принято УЗИО г.Уфы в качестве органа, правомочного на принятие, в рамках предоставленных органом местного самоуправления полномочий, муниципальных правовых актов в целях реализации вопросов местного значения городского округа в сфере земельных отношений. Инициатором принятия данного решения является Управление. Согласно п.4 решения № от ДД.ММ.ГГГГ. УЗИО г.Уфы поручено Управлению произвести снос жилых и нежилых помещений в установленном законом порядке. 

На этом основании Управление в пределах установленной компетенции и по поручению уполномоченного органа вправе обратиться в суд в интересах муниципального образования ГО г.Уфа РБ с иском об изъятии для муниципальных нужд спорных объектов недвижимости ввиду их расположения в зоне будущего расширения, до границ утвержденных красных линий, полос отвода дороги по 

<

адрес>. 

В результате оценки представленных документов суд соглашается с доводами Управления о необходимости изъятия приусадебного участка в полном размере, со всеми основными и вспомогательными постройками 

<

адрес>, в связи со следующим. 

Частичное изъятие земельного участка означает необходимость образования из него двух самостоятельных объектов недвижимости, один из которых изымается под размещение объекта местного значения, а другой остается в собственности владельца преобразованного земельного участка. 

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п.3 ст.11.2 ЗК РФ).

Согласно п.4 ст.11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Изъятие приусадебного участка влечет одновременное изъятие и снос основного жилого строения 

<

адрес> (литеры №,№,№,№,№ по месту расположения которого проходит красная линия 

<

адрес>. При этом надворные хозяйственные постройки и сооружения обладают лишь вспомогательными функциональными свойствами, обеспечивающими эксплуатацию жилого дома. Указанные жилое строение и вспомогательные постройки и сооружения имеют совместный правовой режим соответственно главной вещи и принадлежности, предназначенной для обслуживания главной вещи, связанной с ней общим назначением и следующей ее судьбе (ст.135 ГК РФ). Потому при изъятии и сносе жилого дома указанные постройки и сооружения, не имеющие самостоятельного функционального назначения в отсутствие жилого дома, не смогут использоваться их собственниками в качестве самостоятельных объектов недвижимости. 

Однако в случае частичного изъятия приусадебного участка путем его раздела на два самостоятельных земельных участка по красной линии с оформлением в собственность ответчиков части этого участка, расположенной за пределами красной линии, такой вновь образованный земельный участок не может использоваться в соответствии с установленным для прежнего приусадебного участка разрешенным использованием «под жилую застройку индивидуальную». Это означает фактическую утрату таким преобразованным земельным участком своего назначения, что противоречит закону. 

Кроме того, частичное изъятие приусадебного участка вышеуказанным способом не соответствует положениям земельного и градостроительного законодательства.

Согласно п.8 ст.27, п.12 ст.85 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования, в т.ч. земельных участков общего пользования, занятых улицами, проездами, автомобильными дорогами и т.п. объектами. Указанное означает, что нахождение в частной собственности земельного участка, часть площади которого налагается на территорию общего пользования, противоречит закону. 

В связи с этим, приусадебный участок 

<

адрес>, часть площади которого находится в границах красных линий, т.е. на территории общего пользования, предназначенной для размещения линейного объекта, подлежит изъятию. В то же время, изъятие полностью всего приусадебного участка обусловлено необходимостью выполнения требований градостроительного регламента к предельным размерам земельных участков и их соответствию установленному виду разрешенного использования.

Согласно п.1 ст.36 ГсК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капстроительства. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капстроительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (п.3 ст.36 ГсК РФ). Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, в частности, в границах территорий общего пользования, а также предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами (пп.2,3 п.4 ст.36 ГсК РФ). 

Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты являются частями Правил землепользования и застройки (п.2 ст.30 ГсК РФ). На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон (п.4 ст.30 ГсК РФ). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства. Установление основных видов разрешенного использования указанных объектов является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (п.2, 2.1 ст.37 ГсК РФ). Земельные участки должны соответствовать, в частности, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам, установленным градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (п.1 ст.38 ГсК РФ).

Согласно п.4 ст.85 ЗК РФ, п.8 ст.36 ГсК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования и (или) их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Согласно п.1 ст.11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Правилами землепользования и застройки ГО г.Уфа РБ, утвержденными решением Совета ГО г.Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ. № (далее - Правила) утвержден градостроительный регламент, определены виды и границы территориальных зон согласно карте градостроительного зонирования территории ГО г.Уфа.

Согласно п.11 ст.3 Правил градостроительный регламент включает в себя основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства, а также условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения по результатам специального согласования, в т.ч. с применением процедуры публичных слушаний. 

Согласно п.3 ст.6 Правил земельные участки и объекты капстроительства, существовавшие на законных основаниях до введения в действие Правил или до внесения в них изменений, являются несоответствующими Правилам в части видов функционального использования, установленных градостроительным регламентом, в случаях, когда эти объекты, в частности, имеют вид использования, который не поименован как разрешенный для соответствующей территориальной зоны в главе 13 Правил, или имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки – высота/этажность построек, процент застройки, коэффициент использования земельного участка) значений, установленных главой 14 Правил к соответствующей территориальной зоне.

Все изменения не соответствующих Правилам объектов капстроительства в виде изменения видов и интенсивности их использования, строительных параметров, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с требованиями ГсК РФ, градостроительными регламентами и Правилами. Изменение несоответствующего вида разрешенного использования земельного участка и объекта капстроительства, установленного градостроительным регламентом в составе Правил, на иной запрещенный вид функционального использования не допускается (п.2 ст.7 Правил).

При этом виды использования, отсутствующие в списках главы 13 Правил, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешены, в т.ч. и путем специальных согласований (п.11 ст.3 Правил).

На момент принятия УЗИО г.Уфы решения № от ДД.ММ.ГГГГ. Правила действовали в редакции решения Совета ГО г.Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ. № с изменениями, внесенными решением Совета ГО г.Уфа РБ от 31.05.2016г. №. В ст.43.1, п.1 ст.45 Правил, таблица № «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» была установлена минимальная площадь для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами на территории г.Уфы - не менее 0,15 га (1500 кв.м).

Между тем, площадь приусадебного участка 

<

адрес> составляет № кв.м, что меньше указанного предельного минимального размера земельного участка. Это свидетельствует о несоответствии приусадебного участка действовавшему на дату принятия решения № от ДД.ММ.ГГГГ. градостроительному регламенту в части предельных размеров земельных участков для индивидуального жилищного строительства. В случае только частичного изъятия приусадебного участка по границе красной линии 

<

адрес> его размер уменьшился бы, что привело бы к увеличению степени его несоответствия по данному параметру градостроительному регламенту, что запрещено законом и Правилами. 

Согласно карте градостроительного зонирования в составе Правил приусадебный участок 

<

адрес> относится к территориальной зоне «общественно-деловая зона» ОД-1.

Решением Совета ГО г.Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ. № были внесены изменения в Правила. С указанной даты такой вид использования как «индивидуальное жилищное строительство высотой не выше трех надземных этажей» отнесен в соответствии со ст.44 Правил, таблица № «Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам городского округа» применительно к зоне ОД-1 к запрещенному (неразрешенному) виду использования земельных участков и объектов капстроительства.

Согласно п.5 ст.11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, согласно действующему градостроительному регламенту на территории ГО г.Уфа в настоящее время полностью исключается возможность раздела или иного преобразования земельных участков, находящихся в зоне ОД-1 и используемых под индивидуальную жилую застройку, с сохранением в их отношении данного разрешенного использования («для индивидуального жилищного строительства», код 2.1, согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. № 540).

Следовательно, раздел приусадебного участка 

<

адрес> по красной линии или в любой иной конфигурации в целях его частичного изъятия противоречит положениям закона и Правил землепользования и застройки ГО г.Уфа РБ.

Вследствие чего указанный земельный участок подлежит изъятию в полном размере, а вместе с ним также и жилой 

<

адрес> со всеми вспомогательными постройками и сооружениями без исключения. 

Действующим законодательством установлен досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд, включающий уведомление собственников изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии и направление им предложения о заключении соглашения об изъятии недвижимости по ее рыночной стоимости.

В вышеуказанном Обзоре судебной практики от 10.12.2015г. Президиум Верховного Суда РФ обращает внимание, что с 01.04.2015 г. подробно регламентирован порядок выявления лиц, чьи земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости подлежат изъятию, и уведомления таких лиц о планируемом изъятии (ст.56.5 ЗК РФ), а также о принятом решении об изъятии земельного участка (ст.56.6 ЗК РФ), к которым также применяются правила о юридически значимом сообщении (ст.165.1 ГК РФ). При рассмотрении дел по спорам, возникающим в связи с принятием таких решений об изъятии, необходимо учитывать, что бремя доказывания факта соблюдения соответствующих требований земельного законодательства, направления соответствующих сообщений и их доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. 

В соответствии с п.10 ст.56.6 ЗК РФ в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии принявший его уполномоченный орган:

1) осуществляет размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

2) обеспечивает опубликование решения об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

3) направляет копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в ЕГРН;

4) направляет копию решения об изъятии в орган регистрации прав;

5) направляет организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о правообладателях изымаемой недвижимости.

При этом правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с ФЗ от 17.07.1999г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» заказного письма (п.11 ст.56.6 ЗК РФ). Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия (п.13 ст.56.6 ЗК РФ). Решение об изъятии может быть обжаловано в суд (п.14 ст.56.6 ЗК РФ).

В целях подготовки соглашения об изъятии недвижимости уполномоченный орган либо организация, подавшая ходатайство об изъятии, выступает заказчиком работ по оценке изымаемой недвижимости, осуществляют переговоры с ее правообладателем относительно условий изъятия, осуществляет подготовку соглашения об изъятии недвижимости, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (п.1 ст.56.7 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, а в случае, если изъятие осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (п.1 ст.56.9 ЗК РФ).

Согласно ст.56.8 ЗК РФ размер возмещения за изымаемые земельные участки подлежит определению в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случае одновременного изъятия вместе с земельным участком расположенных на нем и принадлежащих его правообладателю объектов недвижимости, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости определяется пропорционально долям в праве общей собственности. Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания в соответствии со ст.56.9 ЗК РФ соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ст.56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов изымаемых объектов недвижимости и отчета об оценке их рыночной стоимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу проживания (регистрации) правообладателя. Проект соглашения об изъятии считается полученным правообладателем со дня вручения ему указанного заказного письма или со дня возврата этого письма отправителю в соответствии с ФЗ «О почтовой связи» данного заказного письма, если иное не предусмотрено пунктом 7 указанной статьи. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, вправе вручить проект соглашения правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении. При отказе правообладателя от получения проекта соглашения на нем делается отметка об отказе в получении. При этом такой правообладатель считается надлежащим образом получившим указанный проект соглашения. Если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно п.3 ст.239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Установленный в ст.32 ЖК РФ порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд жилых помещений (жилых домов или жилых помещений в многоквартирных домах), расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию для соответствующих нужд, аналогичен вышеизложенному порядку изъятия земельных участков.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что в случае нахождения на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных или муниципальных нужд, иных объектов недвижимости, изъятие такого земельного участка производится одновременно с указанными объектами. Размер выкупной цены, подлежащей выплате собственнику изымаемых земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, определяется как сумма их рыночной стоимости.

Исходя из представленных Управлением документов суд приходит к выводу, что установленный законом досудебный порядок урегулирования спора по изъятию недвижимости для муниципальных нужд соблюден.

Управлением каждому из ответчиков направлена письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам по месту их проживания (регистрации по месту жительства) либо вручена под расписку копия решения об изъятии недвижимости (уведомления исх.№№, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ.).

Впоследствии по заявке Управления оценочной организацией ООО «Уфа-Оценка» проведена оценка рыночной стоимости домовладения № и приусадебного участка.

Согласно представленному отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость указанного домовладения по состоянию на 21.04.2017г. составляла в общей сумме 6 346 701,4 руб., в т.ч. стоимость приусадебного участка в сумме 4 851 089 руб. 

На основании указанного отчета об оценке был произведен расчет размера возмещения в денежной форме, подлежащего выплате собственникам дома пропорционально их долям на дом и приусадебный участок. Ответчикам направлены письмами с уведомлением о вручении либо вручены под расписку подписанные Управлением экземпляры проектов трехсторонних соглашений об изъятии недвижимости (с указанием в них в качестве третьей стороны УЗИО г.Уфы как уполномоченного на изъятие органа) с приложением заключительной части отчета №-№ от ДД.ММ.ГГГГ. (письма исх.№№, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ.). Данные письма направлены ответчикам не позднее шестидесяти дней со дня составления отчета об оценке. В указанных письмах ответчикам предлагалось явиться в Управление с паспортом и реквизитами своего банковского счета для перечисления денежного возмещения в целях подготовки и последующего подписания соответствующего соглашения об изъятии недвижимости.

Заказное письмо № от ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО13 возвратилось в Управление ДД.ММ.ГГГГ. с отметкой почтовой службы об истечении срока хранения. 

Согласно п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

На основании п.1 ст.165.1 ГК РФ и п.6 ст.56.10 ЗК РФ суд признает установленным факт получения ФИО13 проекта соглашения об изъятии со дня возврата направленного в ее адрес заказного письма – с ДД.ММ.ГГГГ.

При этом никем из ответчиков не представлено суду доказательств направления в девяностодневный срок в Управление подписанного соответствующим ответчиком проекта соглашения об изъятии либо направления своего согласия в письменной форме на подписание такого соглашения на предложенных Управлением условиях. Также не имеется доказательств представления в указанный срок кем-либо из ответчиков в Управление альтернативного отчета об оценке с предложением согласовать иной размер возмещения за изымаемую недвижимость, как и доказательств необоснованного отказа Управления от принятия такого встречного предложения.

Порядок изъятия земельных участков и находящихся на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регулируется специальными нормами закона - положениями главы VII.1 ЗК РФ, ст.ст.279-282 ГК РФ, ст.32 ЖК РФ. Эти нормы предназначены для реализации особых полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления по изъятию недвижимости для соответствующих нужд в целях эффективного решения этими органами вопросов федерального, регионального или местного значения и обеспечения устойчивого развития территорий. При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно п.3 ст.35 Конституции РФ только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества (п.2 ст.56.11 ЗК РФ, п.4 ст.281 ГК РФ, п.6 ст.32 ЖК РФ).

Установление в ст.56.10 ЗК РФ, п.6 ст.279 ГК РФ, п.п.4-9 ст.32 ЖК РФ обязательного досудебного порядка урегулирования спора об изъятии недвижимости направлено на обеспечение баланса между частно-правовыми интересами правообладателей недвижимости и публично-правовыми интересами, выражаемыми уполномоченными органами. В случае недостижения соглашения о выкупной цене или иным условиям, названным законом в качестве существенных для соглашения об изъятии недвижимости, уполномоченный орган вправе реализовать свои полномочия на принудительное изъятие путем подачи в суд иска об изъятии недвижимости для соответствующих нужд. Данное право у указанного органа имеется вне зависимости от причин незаключения соглашения об изъятии недвижимости. 

Ввиду отсутствия факта заключения между Управлением и ответчиками, являющимися собственниками 

<

адрес> приусадебного участка, соглашений об изъятии недвижимости суд приходит к выводу, что у Управления на основании п.10 ст.56.10 ЗК РФ возникло право на обращение в суд с иском о принудительном изъятии указанной недвижимости для муниципальных нужд. 

Вследствие возникновения между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и причиняемых изъятием их собственникам возможных убытков, установление которых требует наличия специальных знаний, судом в соответствии со ст.79 ПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза.

При назначении экспертизы судом учтено положение п.10 ст.56.8 ЗК РФ о действительности составленного по заявке уполномоченного органа отчета об оценке до заключения соглашения об изъятии либо до принятия решения суда о принудительном изъятии недвижимости. При этом нормы ст.ст.8,9 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) устанавливают обязательность проведения оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд, в т.ч. по определению суда. Согласно ст.12 данного Закона итоговая величина рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное. Из системного толкования указанных норм следует, что суд вправе принять решение об изъятии с установлением размера возмещения на основании рыночной стоимости недвижимости, определенной в отчете об оценке. Однако в случае возникновения между сторонами спора разногласий относительно рыночной стоимости изымаемой недвижимости суд вправе назначить экспертизу. О таких разногласиях могут свидетельствовать как возражения правообладателя изымаемой недвижимости относительно содержания и (или) выводов в отчете об оценке, так и представление им суду альтернативного отчета об оценке. Другая сторона, иные участвующие в деле лица также не лишены возможности представлять свои возражения на отчет об оценке и заявлять ходатайство о назначении экспертизы в целях определения рыночной стоимости недвижимости (ст.ст.35, 79 ГПК РФ). 

Таким образом, специальная норма п.10 ст.56.8 ЗК РФ не исключает действия общих положений процессуального законодательства и законодательства об оценочной деятельности о допустимости назначения судебной оценочной экспертизы в случае возникновения спора о достоверности и (или) актуальности сведений о рыночной стоимости изымаемой недвижимости, содержащихся в составленном в досудебном порядке по заявке уполномоченного органа отчете об оценке. Указанное означает возможность определения судом размера возмещения изымаемой недвижимости на основании результатов судебной оценочной экспертизы, назначенной им по ходатайству стороны по делу или по собственной инициативе. 

В целях установлении размера возмещения суд исходит из следующих принципов.

В состав рыночной стоимости жилого дома входит и стоимость вспомогательных построек и сооружений, предназначенных для эксплуатации этого дома. Как указано выше, правовой режим жилого дома и указанных построек определяется как режим главной вещи и принадлежности, предназначенной для обслуживания главной вещи, связанной с ней общим назначением и следующей по общему правилу судьбе главной вещи. Такой жилой дом с вспомогательными постройками выступает в гражданском обороте как единый объект гражданских прав. Вследствие этого, в случае нахождения подлежащего изъятию жилого дома в общей долевой собственности двух и более лиц, в соответствии с п.9 ст.56.8 ЗК РФ стоимость каждой из указанных построек также подлежит распределению между участниками общей собственности пропорционально их долям. При этом факт раздельного владения и пользования участниками общей собственности на жилой дом указанными вспомогательными постройками не является основанием для перераспределения возмещения за эти постройки в пользу одного или нескольких из этих участников, если данные постройки были зарегистрированы ранее в ЕГРП на праве собственности всех или отдельных участников общей собственности на жилой дом. 

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст.131 ГК РФ)

В соответствии п.6 ст.72 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) со дня вступления в силу указанного Закона (с 01.01.2017г.) сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - ЕГРП и сведения государственного кадастра недвижимости - ГКН считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Согласно п.9 ст.69 Закона о регистрации сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в ЕГРН по правилам, предусмотренным указанной статьей для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. При этом осуществленный ранее в установленном порядке технический учет или государственный учет объектов недвижимости, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимости (п.4 ст.69 Закона о регистрации).

В то же время, положения пп.2 п.8 ст.69 Закона о регистрации не предусматривают возможности внесения в ЕГРН сведений о вспомогательных постройках жилого дома как отдельных объектах недвижимости, сведений о правах на них и их технических характеристиках (назначение, литера, этажность) при отсутствии в ЕГРП, правоустанавливающем документе или документе технического учета (техпаспорте) данных об основной характеристике объекта недвижимости - площади (для зданий и помещений). Тем не менее, указанное не свидетельствует о невозможности подтверждения существования зарегистрированных ранее в прежнем ЕГРП прав на такие вспомогательные постройки. Факт нахождения указанных построек в общей собственности собственников жилого дома или принадлежности их на праве собственности отдельным собственникам суд вправе установить на основании иных доказательств: правоустанавливающих и (или) ранее выданных этим собственникам правоудостоверяющих документов, содержащих сведения о регистрации в установленном законодательством порядке права собственности на эти постройки в составе строений (литер) жилого дома, выданных до 01.01.2017г. органами регистрации и кадастрового учета выписок из ЕГРП и ГКН соответственно. 

Из содержащихся в отчете ООО «Уфа-Оценка» №/ от ДД.ММ.ГГГГ. копии выписки из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ. (стр.49,50), а также копий ранее выданных свидетельств о государственной регистрации права следует, что в ЕГРП были внесены сведения о регистрации права общей долевой собственности на объект: «жилой дом кадастровый №, инв.№, литеры №,№ этажность (этаж) - 1, площадь 111,8 кв.м, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>». При этом прежний инвентарный номер объекта, состав участников долевой собственности, размер их долей на объект и его площадь соответствуют аналогичным сведениям, внесенным в ЕГРН в отношении жилого дома кадастровый №, что означает идентичность этих объектов.

На этом основании суд приходит к выводу, что всем ответчикам, зарегистрированным в ЕГРН как собственники жилого 

<

адрес>, в настоящее время принадлежат на праве общей долевой собственности в таких же долях расположенные на приусадебном участке вспомогательные постройки и сооружения литеры № (согласно их обозначениям в техпаспорте домовладения инв.№ от ДД.ММ.ГГГГ.). 

При этом в отношении вспомогательных построек (литеры Г,Г1,Г2,Г4,Г5), возведенных ответчиками на принадлежащем им земельном участке, но не поставленных на кадастровый учет и не зарегистрированных за ответчиками в ЕГРН, суд приходит к выводу, что эти объекты также должны считаться законно построенными объектами недвижимости и принадлежащими на праве общей собственности собственникам дома по следующим основаниям. 

Согласно ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п.2 ст.263 ГК РФ).

Согласно закону не во всех случаях для возведения объекта недвижимости требуется получение разрешения на строительство. 

В соответствии с пп.1,3 п.17 ст.51, п.1 ст.36 ГсК РФ выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Указанное означает возможность оформления гражданином своего права собственности на гаражи, иные строения и сооружения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство, если они возведены на принадлежащем этому гражданину земельном участке, разрешенное использование которого допускает возведение на нем таких объектов. При этом само по себе отсутствие регистрации данного права для целей определения размера возмещения при изъятии указанных объектов юридического значения не имеет. 

Согласно пп.4 п.8 ст.56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

Согласно техпаспорту домовладения инв.№ от ДД.ММ.ГГГГ. вспомогательные постройки и сооружения (литеры №) были возведены на территории приусадебного участка в целях обслуживания дома задолго до даты уведомления Управления ответчиков о предстоящем изъятии. Вследствие этого, при изъятии этих построек и сооружений ответчикам подлежит возмещению их рыночная стоимость путем ее учета в рыночной стоимости всего жилого 

<

адрес> другими вспомогательными постройками и сооружениями, зарегистрированными ранее в ЕГРП на праве собственности за ответчиками. Возмещение за указанные постройки и сооружения также подлежит распределению между ответчиками пропорционально принадлежащим им долям на дом. 

Доказательств, опровергающих данные выводы о принадлежности незарегистрированных построек и сооружений, ответчиками суду не представлено. 

В соответствии с п.2 ст.281 ГК РФ, п.2 ст.56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения, кроме рыночной стоимости изымаемой недвижимости, в него включаются также и убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с общими положениями п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применительно к изъятию жилого помещения в целях определения размера возмещения, включающего рыночную стоимость этого жилого помещения, в п.7 ст.32 ЖК РФ изложен также примерный перечень возможных (предполагаемых) убытков собственника этого помещения.

На необходимость учета вышеуказанных возможных убытков в составе возмещения, подлежащего выплате правообладателю изымаемого имущества, в т.ч. собственнику земельного участка и жилого помещения, указано в п.20 (з) постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. № 14 и п.6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 10.12.2015г. 

В ст.15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества. 

В то же время, по смыслу общих положений п.2 ст.281 ГК РФ, п.2 ст.56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован. При этом суд исходит из того, что в п.7 ст.32 ЖК РФ содержится лишь примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств (ст.ст.59, 60 ГПК РФ). В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств. 

Согласно данному в п.2 ст.15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. С учетом этого к реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании п.7 ст.32 ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата найма жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

По смыслу п.2 ст.56.8 ЗК РФ к реальному ущербу, причиняемому собственнику земельного участка изъятием этого участка, также можно отнести убытки, причиняемые сносом (вырубкой) многолетних зеленых насаждений, а также убытки в размере неполученного в будущем урожая плодово-ягодных насаждений (упущенная выгода). 

Определяемые в соответствии с п.2 ст.56.8 ЗК РФ, п.7 ст.32 ЖК РФ убытки подлежат возмещению только собственникам земельных участков и собственникам жилых помещений соответственно, без учета членов их семей, не являющихся собственниками. 

Возникновение вышеперечисленных убытков у собственника недвижимости (земельного участка и (или) жилого помещения) напрямую обусловлено использованием таким собственником и членами его семьи принадлежащей ему недвижимостью по ее назначению вплоть до принятия судом решения об изъятии этой недвижимости. В связи с этим, в случае изъятия земельного участка и (или) жилого помещения, находящихся в общей долевой собственности, размер таких убытков, возмещаемый конкретному участнику долевой собственности, не зависит от размера его доли. Возмещение таких убытков носит индивидуальный характер в отношении каждого конкретного участника. Размер убытков, возмещаемых данному участнику, определяется с учетом имеющихся у него фактических правоотношений по владению и пользованию соответствующим изымаемым объектом недвижимости. Поэтому при взыскании возмещения за эти убытки суд признает не подлежащим применению общее правило п.9 ст.56.8 ЗК РФ о распределении возмещения между участниками общей собственности на изымаемую недвижимость пропорционально их долям в праве этой собственности.

Возмещение за вышеуказанные убытки подлежит распределению между теми сособственниками изымаемого объекта недвижимости, которые пользуются им совместно в качестве членов одной семьи, в соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ, т.е. в равных долях между указанными сособственниками.

Возникновение иных убытков, в т.ч. и упущенной выгоды, либо неотвратимость их возникновения, а также размер данных убытков подлежат доказыванию в суде самими правообладателями изымаемой недвижимости (ст.56 ГПК РФ).

При решении вопроса о возмещении убытков собственнику, фактически не пользующимся принадлежащей ему недвижимостью, суд исходит из следующего.

По смыслу п.7 ст.32 ЖК РФ, перечисленные в ней убытки являются прямым следствием прекращения прав собственника на проживание в изымаемом жилом помещении, являющемся для него единственным жилищем. Их возмещение направлено на компенсацию расходов указанного собственника на приобретение другого жилья. В связи с этим, возмещение таких убытков в пользу собственников или участников общей собственности на жилое помещение, фактически не пользующихся для проживания изымаемым жилым помещением или изолированными помещениями в нем соответственно, не отвечает целям восстановления нарушенных изъятием жилого помещения прав его собственника. Конкретные причины не проживания собственника в принадлежащем ему помещении, в частности, недостаток жилой площади, конфликтные отношения с другими собственниками или иными проживающими в этом помещении гражданами, юридического значения в целях определения убытков у такого лица в соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ не имеют. При этом само по себе наличие регистрации собственника и (или) членов его семьи по месту жительства в изымаемом жилом помещении не может безусловно свидетельствовать о постоянном проживании собственника в этом помещении, а значит, и о возникновении у него права на возмещение убытков в соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ. Сам факт не проживания собственника в изымаемом жилом помещении, причина которого не связана с инициированием уполномоченным органом в суде процедуры принудительного изъятия этого помещения, и является основанием для отказа судом в возмещении убытков указанному собственнику. В противном случае, взыскание убытков в пользу такого собственника представляло бы собой неосновательное, т.е. незаконное, обогащение этого лица за счет осуществляющего изъятие органа (ст.1102 ГК РФ). 

Исходя из этих же соображений суд не находит оснований для возмещения убытков собственнику изымаемого земельного участка или участнику общей собственности на него, фактически не пользующемуся земельным участком по его назначению.

При изъятии жилого помещения (жилого дома), находящегося в общей долевой собственности двух и более лиц, суду необходимо выяснить существующий порядок использования собственниками этого жилого помещения для проживания. Для этого требуется установление судом факта заключения между участниками общей собственности в соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ соглашения о порядке владения и пользования общим жилым помещением (жилым домом) с передачей изолированных помещений в нем в раздельное пользование каждого из этих участников. При этом в случае осуществляемого длительный период времени всеми участниками общей собственности согласованного пользования изолированными помещениями в жилом помещении, но без подписания письменного соглашения, такое соглашение также следует считать заключенным в устной форме (п.1 ст.159 ГК РФ) в силу фактически сложившегося между этими участниками порядка владения и пользования общим жилым помещением. Факт существования в течение длительного времени указанного порядка может быть установлен судом в том числе путем его подтверждения собственниками жилого помещения и при условии отсутствия между ними разногласий по его осуществлению. 

На основании объяснений ответчиков и их представителей судом определены следующие помещения жилого 

<

адрес>, используемые ими для личного проживания этих собственников и членов их семей (нумерация и площадь помещений соответствуют поэтажному плану и экспликации техпаспорта домовладения инв.№ от ДД.ММ.ГГГГ.):

1) помещения №№ общей площадью 66,8 кв.м (условно «

<

адрес>» в строениях литеры №) занимает семья ФИО35;

2) помещения №№ общей площадью 62,9 кв.м (условно «

<

адрес>» в строениях литеры №) занимает семья ФИО33. 

Данное распределение указанных помещений для раздельного проживания семей вышеперечисленных собственников подтверждено пояснениями участвующими в судебном процессе ответчиками. Разногласия по поводу осуществления данного порядка между собственниками дома отсутствуют. Возражений по указанному обстоятельству со стороны остальных ответчиков, а также других участвующих в деле лиц не имеется.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон (п.1 ст.55 ГПК РФ). Объяснения лиц, участвующих в деле, и их представителей подлежат внесению в протокол судебного заседания (п.2 ст.229 ГПК РФ). Протоколы судебных заседаний относятся к письменным доказательствам, содержащим сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела (п.1 ст.71 ГПК РФ).

На этом основании суд признает заключенным между всеми собственниками жилого 

<

адрес> соглашение о порядке владения и пользования домом в соответствии с вышеуказанным распределением помещений в доме для раздельного проживания их семей.

В целях определения примерного размера таких убытков, как расходы на временный наем другого жилого помещения, суд полагает возможным использовать сведения о среднерыночной стоимости найма жилых помещений, близких по площади и иным потребительским характеристикам жилому помещению, в котором проживает его собственник. Такой же подход следует применить для определения расходов на временный наем жилья и у участников общей собственности на жилое помещение (жилой дом). Для чего эксперту необходимо осуществить подбор на рынке аренды жилья другого жилого помещения, аналогичного по площади и иным потребительским характеристикам изолированным помещениям в жилом помещении (жилом доме), находящимся в фактическом владении и пользовании конкретного собственника и членов его семьи.

По смыслу п.7 ст.32 ЖК РФ, временное пользование иным жилым помещением обусловлено необходимостью предоставления собственнику изымаемого жилого помещения времени для приобретения другого жилья. В связи с чем, срок указанного пользования (найма) должен обеспечить этому собственнику достаточное время на поиск, заключение сделки купли-продажи и регистрацию в собственность другого жилого помещения. Суд находит срок в три месяца достаточным для осуществления указанных действий. В связи с чем, в пользу собственника, пользующегося изымаемым жилым помещением, подлежит взыскание денежной суммы, равной его потенциальным расходам на наем аналогичного жилого помещения сроком на три месяца, определяемым исходя из ежемесячной среднерыночной стоимости найма. Определенную таким образом сумму суд признает разумной и соразмерной компенсацией причиняемых указанному собственнику убытков.

В пользу этого же собственника подлежат взысканию взаимосвязанные с указанными иные возникающие у него убытки, а именно: расходы по оплате услуг транспортировки грузов, риэлтерских услуг, услуг по оформлению договора покупки другого жилого помещения и госпошлины по регистрации права собственности.

Убытки, причиняемые сносом (вырубкой) произрастающих на изымаемом земельном участке многолетних зеленых насаждений, убытки в виде упущенной выгоды вследствие неполучения будущего урожая с плодово-ягодных насаждений, подлежат возмещению тому собственнику земельного участка, которому фактически принадлежат указанные насаждения. Наличие на земельном участке указанных зеленых насаждений должно быть достоверно установлено экспертом при визуальном осмотре этого участка. 

С учетом установленных судом фактов и примененного подхода к определению состава и размера возмещения, подлежащего выплате ответчикам, судом на разрешение экспертов ООО «

<

данные изъяты>» были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Уфа, 

<

адрес>: жилого дом кадастровый №, инвентарный №, литеры № количество этажей, в т.ч. подземных, -1, с земельным участком кадастровый №, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под жилую застройку индивидуальную», общая площадь 1 012 кв.м. и со всеми вспомогательными постройками № - сарай, № - сарай, № - гараж с погребом №, № - гараж погребом №, № - баня, № предбанник, уборная литера № заборы литеры № ворота литера № расположенными в пределах границ земельного участка с указанием отдельно стоимости дома, стоимости земельного участка, стоимости каждой вспомогательной постройки.

2. Каким будет предполагаемый размер убытков собственников в связи с оплатой:

- услуг агентства по подбору жилого помещения,

- оформления договора купли-продажи жилого помещения,

- оплаты переезда.

3. Каким будет предполагаемый размер убытков собственников в связи с оплатой

временного найма иного жилого помещения в месяц:

аналогично жилому помещению (помещения 1-7 на поэтажном плане), занимаемых семьей ФИО35;

аналогично жилому помещению (помещения 8-16 на поэтажном плане), занимаемых семьей ФИО33.

3. Каким будет предполагаемый размер убытков собственников в связи со сносом многолетних зеленых насаждений, расположенных в пределах земельного участка по 

<

адрес>.

В экспертном заключении ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. содержатся следующие ответы на вышеуказанные вопросы суда.

Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Уфа, 

<

адрес> в пределах границ приусадебного земельного участка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 7 158 000 руб. 

Указанная рыночная стоимость включает в себя:

1) стоимость земельного участка кадастровый №, площадь 1 012 кв.м - 5 007 000 руб.;

2) стоимость жилого дома кадастровый №, общая площадь 111,8 кв.м, состоящего из строений: жилой дом литера А - 724 000 руб., пристрой литера А1 - 388 000 руб., пристрой литера А2 - 25 000 руб., веранда литера а – 212 000 руб., веранда литера а1 – 26 000 руб., навес литера а2 – 3 000 руб., всего на сумму – 1 378 000 руб.;

3) стоимость вспомогательных построек: сарай литера Г - 65 000 руб., сарай литера Г1 - 147 000 руб., гараж литера Г2 - 93 000 руб. с погребом литера IV - 54 000 руб., гараж литера Г3 - 56 000 руб. с погребом литера V - 30 000 руб., баня литера Г4 - 115 000 руб., предбанник литера Г5 - 45 000 руб., уборная литера I - 24 000 руб., ворота литера II - 48 000 руб., забор литера III - 60 000 руб., забор литера VI - 21 000 руб., забор литера VII - 15 000 руб., всего на сумму – 773 000 руб.

Возмещение, равное рыночной стоимости вышеперечисленных объектов недвижимости на сумму 7 158 000 руб., подлежит выплате ответчикам, являющимся собственниками этих объектов, пропорционально их долям в праве собственности в следующих суммах (с учетом одинаковых долей каждого из ответчиков в праве общей собственности на приусадебный участок и жилой дом с хозпостройками):

ФИО1 (14/100 долей на участок и дом) - 1 002 120 руб.;

ФИО2 (14/100 долей на участок и дом) - 1 002 120 руб.;

ФИО3 (14/100 долей на участок и дом) - 1 002 120 руб.;

ФИО5 (14/100 долей на участок и дом) - 1 002 120 руб.;

ФИО7 (6/56 долей на участок и дом) - 766 928,57 руб.; 

ФИО8 (3/56 долей на участок и дом) - 383 464,29 руб.; 

ФИО9 (3/56 долей на участок и дом) - 383 464,29 руб.; 

ФИО11 (3/56 долей на участок и дом) - 383 464,29 руб.; 

ФИО13 (3/56 долей на участок и дом) - 383 464,29 руб.; 

ФИО14 (6/56 долей на участок и дом) - 766 928,57 руб. 

Предполагаемый размер убытков, связанных с поиском другого жилья, оформлением права собственности на другое жилое помещение, переездом, временным наймом иного жилого помещения, определен экспертами в следующих суммах:

1) стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения - 20 000 руб.,

2) оформление договора купли продажи жилого помещения – 1 500 руб., 

3) оплата переезда: 

семья ФИО35 - 16 620 руб., семья ФИО33 - 21 200 руб.,

4) помесячная оплата временного найма иного жилого помещения:

аналогично жилому помещению (помещения № на поэтажном плане), занимаемому семьей ФИО35 – 18 000 руб. в месяц (54 000 руб. за три месяца);

аналогично жилому помещению (помещения № на поэтажном плане), занимаемому семьей ФИО33 – 17 000 руб. в месяц (51 000 руб. за три месяца).

Согласно п.22 ст.333.33 Налогового кодекса РФ от 05.08.2000г. № 117-ФЗ (НК РФ) государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет 2 000 руб. Согласно п.2 ст.333.18 НК РФ в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права установленные данной статьей льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. 

В связи с этим, при одновременной регистрации бывшими собственниками изъятого жилого помещения права общей долевой собственности на другое приобретенное по сделке жилое помещение указанная сумма госпошлины подлежит уплате ими в равных долях.

По смыслу п.7 ст.32 ЖК РФ расходы по оплате указанной госпошлины относятся к убыткам собственника изымаемого жилого помещения на оформление права собственности на другое жилое помещение и также подлежат возмещению. 

Предполагаемый размер убытков собственников земельного участка в связи со сносом многолетних зеленых насаждений (с учетом упущенной выгоды в виде неполученного урожая плодово-ягодных насаждений), расположенных в пределах приусадебного земельного участка, определен экспертами в следующих суммах:

семья ФИО35 – 174 336 руб., семья ФИО33 – 357 694 руб.

В отношении указанных в экспертном заключении перечня, количества и принадлежности многолетних зеленых насаждений, произрастающих на приусадебном участке 

<

адрес>, у ответчиков возражений не имеется. 

Как определено судом выше, все указанные убытки подлежат возмещению только собственникам земельных участков и собственникам жилых помещений. В связи с этим, к числу ответчиков, входящим в состав семей собственников недвижимости, которым подлежат выплате соответствующие суммы возмещения в равных долях между ними, относятся: в семье ФИО35 - ФИО8, ФИО9, ФИО11, в семье ФИО33 – ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5

С учетом этого, в счет возмещения убытков, причиняемых изъятием недвижимости для муниципальных нужд, с истца в пользу указанных ответчиков подлежат взысканию следующие денежные суммы:

1) убытки в связи со сносом многолетних зеленых насаждений:

ФИО8, ФИО9, ФИО11 – 174 336 руб. (по 58 112руб.), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 – 357 694 руб. (по 89 423,5 руб.);

2) расходы по оплате услуг агентства по подбору жилого помещения:

ФИО8, ФИО9, ФИО11 – 20 000 руб. (по 6 666,67 руб.), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 – 20 000 руб. (по 5 000 руб.);

3) расходы на оформление договора купли продажи жилого помещения:

ФИО8, ФИО9, ФИО11 – 1 500 руб. (по 500 руб.), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 – 1 500 руб. (по 375 руб.); 

4) расходы на оплату переезда:

ФИО8, ФИО9, ФИО11 – 16 620 руб. (по 5 540 руб.), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 – 21 200 руб. (по 5 300 руб.);

5) расходы на оплату временного найма жилого помещения сроком на три месяца:

ФИО8, ФИО9, ФИО11 – 54 000 руб. (по 18 000 руб.), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 – 51 000 руб. (по 12 750 руб.);

6) расходы на оплату государственной пошлины за регистрацию права:

ФИО8, ФИО9, ФИО11 – 2 000 руб. (по 666,67руб.), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5 – 2 000 руб. (по 500 руб.).

В совокупности подлежащее выплате ответчикам возмещение за причиняемые им изъятием недвижимости убытки распределяется между ответчиками следующим образом:

ФИО8, ФИО9, ФИО11:

174 336 + 20 000 + 1 500 + 16 620 + 54 000 + 2 000 = 268 456 руб. (по 89 485,33 руб.);

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5:

357 694 + 20 000 + 1 500 + 21 200 + 51 000 + 2 000 = 453 394 руб. (по 113 348,5 руб.).

Судом допрошены эксперты ООО «

<

данные изъяты> ФИО29 (свидетельство РАО № от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО30 (свидетельство РАО № от ДД.ММ.ГГГГ Экспертами даны суду пояснения в отношении порядка проведения экспертизы и ее результатов, в т.ч. по обоснованию применения затратного подхода к оценке жилого 

<

адрес> вспомогательными постройками и земельным участком. Как указано ими, применение затратного подхода к оценке данных объектов недвижимости обусловлено тем, что расположенные на общем земельном участке жилой дом и иные объекты совместно участвуют в сделках с недвижимостью в качестве единого предмета купли-продажи - домовладения. При продаже домовладения объективно наибольшую ценность представляет именно земельный участок, тогда как жилой дом, особенно старой постройки, совместно с хозпостройками на участке имеет в цене продажи домовладения не столь значительную весовую долю. При продаже домовладения в его цену всегда входит цена земельного участка, которая чаще всего не указывается отдельно в предложениях продавцов о продаже и заключаемых сделках кули-продажи. При определении средневзвешенной стоимости единицы площади жилого дома, являющегося аналогом с предметом оценки (экспертизы), в нее фактически будет входить и стоимость земельного участка. Поэтому такую стоимость единицы площади нельзя применять непосредственно к расчету рыночной стоимости оцениваемого жилого дома путем умножения на его общую площадь, т.к. это приведет к искусственному завышению стоимости последнего. Эту стоимость можно использовать для определения рыночной стоимости всего жилого дома только вместе с вспомогательными постройками и земельным участком. Но это значительно затрудняет учет площади земельного участка как фактора, влияющего на общую рыночную стоимость домовладения, что ведет к существенному искажению результата оценки. При этом отдельная оценка этого земельного участка, путем сравнения его с аналогами - земельными участками с последующим прибавлением его стоимости к определенной вышеуказанным образом стоимости жилого дома, ведет к недопустимому двойному учету земельного участка в общей стоимости домовладения. Подобная завышенная оценка не может признаваться оценкой рыночной стоимости домовладения. Также проблематично определить сравнительным подходом стоимость вспомогательных построек, т.к. сведения о составе и назначении таких же построек в аналогах в объявлениях продавцами часто не раскрываются, документально подтвердить их наличие и законность возведения невозможно. Это также осложняет раздельное определение стоимости объектов в составе домовладения, в том числе по указанию суда в целях определения размера возмещения собственникам за каждый из этих объектов, подлежащих изъятию.

Указанные обстоятельства не позволяют, по мнению экспертов, применить с необходимой степенью достоверности сравнительный подход к оценке жилого дома с хозпостройками, расположенных на обособленном земельном участке. 

Затратный подход, применительно к оценке такого единого комплекса объектов недвижимости как домовладение, лишен указанных недостатков. Согласно ФСО № такой подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капстроительства. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок как на условно незастроенный и стоимости объектов капстроительства. Рыночная стоимость земельного участка определяется путем сопоставления с аналогами - незастроенными земельными участками с соответствующим разрешенным использованием (для домовладений - «под индивидуальную жилую застройку» или с аналогичным разрешенным использованием), к которой затем прибавляется, в качестве улучшений земельного участка, стоимость находящихся на нем объектов капстроительства - жилого дома с вспомогательными постройками. Стоимость этих объектов определяется путем расчета затрат на создание (воспроизводство или замещение) каждого из этих объектов в отдельности с учетом его физического износа и устареваний. Применение затратного подхода позволяет определить в отдельности стоимость земельного участка, жилого дома и каждой из вспомогательных построек, как составных частей рыночной стоимости всего домовладения. При этом оценка домовладения с раздельным определением стоимости объектов в составе домовладения соответствует целям изъятия, т.к. она позволяет суду точно рассчитать цену возмещения за каждый из этих объектов, в том числе в случае, если эти объекты находятся в общей долевой собственности. 

По предложению суда экспертами дана оценка относительно имеющихся в материалах дела представленных сторонами отчетов об оценке.

По мнению экспертов, в отчете ООО «

<

данные изъяты>» № ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ. не учтены вышеуказанные особенности применения и недостатки сравнительного подхода, некорректно изложена заключительная часть отчета с указанием в ней рыночной стоимости земельного участка в дополнение к итоговой оценке всего домовладения. Такое изложение оценщиком своих выводов может привести к неправильному толкованию и применению пользователем результатов оценки. При проведении оценки оценщиком не учтена недопустимость двойного учета отдельной рыночной стоимости земельного участка ввиду определения ее сравнительным подходом в итоговой оценке домовладения, состоящей из стоимости жилого дома с хозпостройками и земельного участка. Также эксперты полагают, что определение затратным подходом стоимости вспомогательных построек в этом отчете суммирование ее со стоимостью жилого дома фактически привело к двойному учету их стоимости в итоговой оценке домовладения. Оценщиком не учтено, что у домовладений-аналогов стоимость подобных построек уже включена продавцами в общую цену предложения о продаже, что требует вносить соответствующую корректировку при оценке объекта оценки. Оценщиком этого сделано не было.

Другой существенный недостаток отчета ООО «

<

данные изъяты>», по мнению экспертов, связан с неправильным выбором оценщиком некоторых объектов-аналогов. Согласно ФСО № при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов подлежат использованию объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Между тем, для оценки домовладения оценщиком использованы сведения о рыночной стоимости пяти объектов жилого назначения, предлагаемых к продаже, два из которых являются квартирами, а не жилыми домами с земельными участками. Квартиры относятся к иному сегменту жилой недвижимости и использование их для оценки жилых домов, при наличии на рынке недвижимости множества предложений о продаже жилых домов с участками, сопоставимых по характеристикам с оцениваемым, является некорректным. Это также ведет к существенному искажению конечного результата оценки. 

В отношении содержания отчета ООО «

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ., представленного ответчиками суду в качестве доказательства более высокой рыночной стоимости приусадебного участка 

<

адрес>, экспертами также высказаны критические замечания относительно подбора оценщиком аналогов - земельных участков. Один из этих участков был выставлен на продажу еще за полгода до его оценки ООО «Ребус», что может свидетельствовать о завышенной цене предложения, не позволяющей продавцу найти потенциального покупателя. Другой аналог представляет собой застроенный земельный участок с домом, что требует понижающей корректировки к его цене, примененной для оценки оцениваемого участка, чего не сделано оценщиком. Часть аналогов указана в объявлениях с предполагаемым их использованием под различную коммерческую застройку, что некорректно для оценки земельного участка под жилым домом, т.к. это различные виды использования. Кроме того, два аналога по размеру и цене отличаются в сотни раз от оцениваемого участка, что противоречит общепринятой практике и методическим указаниям СРО оценщиков, рекомендующих принимать в качестве аналогов объекты недвижимости, наиболее близкие по указанным параметрам к объекту оценки. При наличии на рынке предложений о продаже свободных от застройки земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, сопоставимых с оцениваемым приусадебным участком 

<

адрес>, выбор указанных аналогов эксперты полагают необоснованным. 

Законодательством об оценочной деятельности устанавливаются следующие требования к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

Согласно ст.5 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (далее – ФСО), нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности: ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности. ФСО утверждаются и подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п.11 ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Выбор подхода, используемого оценщиком для оценки объекта оценки, подлежит обоснованию.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п.7). Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24). 

Под сравнительным подходом подразумевается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12). Объект-аналог –объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, для чего могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.14).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п.18). Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п.19). В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п.20).

В соответствии с п.22 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в частности, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Объектами оценки могут выступать застроенные и незастроенные земельные участки, объекты капстроительства, а также части данных объектов, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав (п.4). При этом совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капстроительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных законодательством прав и обязанностей собственника объектов капстроительства в отношении земельного участка, а также типичного для этого рынка поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка - выкуп или аренда (п.6).

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п.25 ФСО №).

Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № и ФСО № (п.26 ФСО №).

В п.5 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №, указаны принципы, которых оценщик должен придерживаться при составлении отчета об оценке:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В п.8 (и) ФСО № особо отмечено, что описание процесса оценки должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанное означает, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания как заказчику оценки, так и любому другому заинтересованному лицу, не обладающему специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также должно позволять ему осуществить проверку расчетов и выводов оценщика исходя из примененных им подходов и методов как инструментов оценки.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно п.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Пленумом Верховного Суда РФ в п.7 постановления от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении» в отношении оценки заключения эксперта дано разъяснение: судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст.67, ч.3 ст.86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

В п.15 постановления от 26.06.2008г. № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» Пленумом Верховного Суда РФ обращено внимание на то, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены в ст.25 от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со ст.8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изучив содержание экспертного заключения ООО «

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ., проверив выводы экспертизы об итоговой рыночной стоимости обследованных объектов и предполагаемом размере причиняемых изъятием убытков, сопоставив эти выводы с иными письменными доказательствами по делу, заслушав доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу, что использованная экспертами методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона. 

Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией и составлением актов осмотра, подписанных присутствовавшими при осмотре собственниками недвижимости и многолетних зеленых насаждений. Примененные экспертами методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование. Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертами в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы. В заключении содержится указание на применение экспертами необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований. В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки и размер указанных убытков определен экспертами на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности. 

Ответы на вопросы суда экспертами даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении. Эксперты письменно предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний. 

На этом основании суд приходит к выводу, что экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу.

В отношении других имеющихся в материалах дела отчетах об оценке спорной недвижимости суд приходит к следующим выводам.

В результате изучения содержания отчета ООО «Уфа-Оценка» № от 

<

данные изъяты>., с учетом мнения экспертов, суд усматривает в нем допущенные оценщиком существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности и приходит к выводу об обоснованности доводов представителя Управления об ошибочности расчетов размера возмещения, предложенных ответчикам на основании этого отчета. 

В указанном отчете рыночная стоимость жилого дома с вспомогательными (хозяйственными) постройками и земельного участка по 

<

адрес>, для оценки которой оценщиком применен сравнительный подход, определена равной соответственно 6 346 701,4 руб. и 4 851 089 руб. (стр.2-4). Доходный подход оценщиком не применялся, а от применения затратного подхода при оценке основного жилого строения он отказался, т.к. по его мнению, полученная при таком подходе рыночная стоимость не отражает полноту информации и не учитывает особенности рынка, что искажает представление об этой стоимости (стр.6, 29). Какие особенности рынка не учитывает данный подход, оценщиком не объяснено. Вследствие чего полученную затратным подходом рыночную стоимость 

<

адрес> хозпостройками на общую сумму 2 080 127 руб. (стр.34-40) оценщик отклонил при согласовании результатов оценки в целях определения итоговой величины стоимости объекта оценки (стр.41-43). В то же время, оценщик счел возможным определить рыночную стоимость вспомогательных построек (сооружений) затратным подходом, которые, по его мнению, невозможно оценить сравнительным подходом по ряду причин (стр.29). Какие это конкретно причины, оценщиком не раскрыто. Определенная таким подходом стоимость вспомогательных построек и сооружений соответственно в 257 440 руб. и 206 188 руб. была дополнительно включена (прибавлена) в стоимость основного жилого строения 

<

адрес> (литеры А,А1,А2), определенной другим, сравнительным подходом. 

При этом согласно таблице № (стр.32-33) оценщиком выбрано в качестве объектов-аналогов для оценки стоимости 

<

адрес> пять объектов жилой недвижимости, предложения о продаже которых размещены в свободном доступе в сети Интернет (стр.95-98). При этом из них аналоги №№,2,4 являются жилыми домами с земельными участками (домовладениями), а аналоги №№, 5 – квартирами в многоквартирных домах. Выбор аналогов-квартир, являющихся иным видом жилых помещений, отличным от жилых домов (пп.2,3 ст.16 ЖК РФ), расположенных на обособленных земельных участках, никак не обоснован оценщиком. Однако квартиры фактически относятся к другому сегменту рынка жилой недвижимости, а значит, по определению различаются по стоимости с жилыми домами с аналогичной площадью. Коррекции по цене объекта оценки по сравнению с этими аналогами оценщиком не осуществлено.

В таблице № отсутствует указание на наличие земельных участков, занимаемых аналогами - жилыми домами, вследствие чего из содержащихся в ней сведений нельзя определить, какова площадь этих участков и каково хотя бы приблизительное соотношение их стоимости как части объекта продажи (жилого дома с земельным участком) с общей стоимостью данного объекта. 

Между тем, согласно п.2 ст.552, п.2 ст.555 ГК РФ, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, и цена договора продажи такой недвижимости включает цену соответствующей части земельного участка или права на нее. При этом в цену продажи включается также и стоимость вспомогательных построек и сооружений, находящихся вместе с жилым домом на одном земельном участке и представляющих совместно с ним единый объект гражданских прав, а потому в силу положений ст.135 ГК РФ следующих юридической судьбе жилого дома как главной вещи.

Указанное означает, что предложения на рынке по продаже домовладений формируются с учетом особенностей правового режима таких объектов, обычно состоящих из трех разновидностей объектов недвижимости - жилых домов (основных жилых строений), обслуживающих их вспомогательных построек, сооружений и земельных участков. То есть, объявленная продавцом цена продажи домовладения всегда включает стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также объектов благоустройства и зеленых насаждений. Это требует обязательного учета оценщиками в целях исключения двойного подсчета стоимости указанных объектов при оценке рыночной стоимости домовладений.

Вследствие чего следует вывод, что произведенные оценщиком расчеты средневзвешенной стоимости 1 кв.м площади 

<

адрес> 44 101 руб. фактически включают как стоимость вспомогательных построек и сооружений, так и стоимость земельного участка. Но никаких расчетов и корректировок, позволяющих выделить в составе общей рыночной стоимости домовладения собственно стоимость основного жилого строения 

<

адрес>, хозпостроек и занимаемого ими земельного участка, в таблице № не приведено. Напротив, в п.5 в качестве объяснений корректировок указано, что стоимость земельного участка не определяется. Такой способ расчета стоимости единицы площади жилого дома фактически ведет к смешению в этом расчете стоимости самого дома как объекта недвижимости, и стоимости другого объекта недвижимости - земельного участка, входящей в цену предложения по продаже домовладения. Подобный подход к оценке домовладения вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке относительно состава такого домовладения, включающего земельный участок, и порядка определения оценщиком его стоимости. 

В итоге, оценщиком дважды была учтена в рыночной стоимости домовладения стоимость вспомогательных построек и сооружений, которая вошла в итоговую рыночную стоимость домовладения №, определенную сравнительным подходом, а затем стоимость этих построек и сооружений, определенная затратным подходом, была дополнительно прибавлена оценщиком к указанной рыночной стоимости домовладения. 

Также оценщиком не учтено, что в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Согласно приложению № приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016г. № установлены Требования к определению площади здания, сооружения и помещения,применяемые для целей государственного кадастрового учета при определении площади объектов недвижимости, основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки. Порядок определения площади в данном приказе аналогичен положению п.5 ст.15 ЖК РФ.

В связи с этим, при совершении сделок с жилыми помещениями, в т.ч. с жилыми домами, в ЕГРН подлежит внесению площадь жилого дома, определенная в вышеуказанном порядке, т.е. без включения площади балконов, лоджий, веранд и террас. Соответственно и при применении оценщиком для расчетов объекта оценки площади объектов-аналогов следует исходить из того, что в предложениях по продаже жилых домов их площадь указана в объявлениях без учета площади указанных помещений вспомогательного использования. Применение оценщиком иного порядка определения площади аналогов подлежит документальному подтверждению и последующему обоснованию порядка расчетов с применением таких параметров.

В отчете ООО «Уфа-Оценка» такого подтверждения и обоснования не приведено, корректировки в расчетах площади объекта оценки по данному значению не осуществлено. Включение площади веранд в общую площадь дома для расчета его рыночной стоимости (раздел 4, п.16, стр.3) противоречит закону. Вследствие чего оценщик не был вправе производить отдельный расчет стоимости вспомогательных помещений (веранд литеры а,а1 и навеса литера а2) в сумме 952 581,6 руб. и прибавлять ее к стоимости основного жилого строения 

<

адрес> (литеры А,А1,А2), в которой фактически уже учтена стоимость указанных помещений.

В отчете не содержится обоснования и расчетов как по составу, так и по площади вспомогательных построек и сооружений и вспомогательных помещений, которые могут иметься у жилых домов-аналогов, относительно оцениваемого домовладения №, в целью корректировки итоговой величины оценки данного домовладения. 

В итоге, оценщиком было произведено необоснованное завышение рыночной стоимости жилого дома с хозпостройками за счет двойного учета в ней стоимости вспомогательных построек и сооружений и вспомогательных помещений (веранд, навеса). При проверке примененного оценщиком математического расчета данное завышение составляет общую сумму 257 440 + 206 188 + 952 581,6 = 1 416 209,6 руб. (стр.2-4, 33-34). 

Стоимость приусадебного участка 

<

адрес> была определена также сравнительным подходом. Для этого в таблице на стр.31 оценщиком приведены в качестве объектов-аналогов для оценки стоимости данного участка пять земельных участков, предложения о продаже которых также размещены в сети Интернет (стр.90-94). При этом оценщиком эти аналоги приняты как свободные от жилой и иной застройки. При анализе объявлений о продаже выявляются особенности данных аналогов, никак не учтенные и не обоснованные оценщиком. 

Аналог № является земельным участком, расположенным на охраняемой территории санатория-профилактория «Речные зори». Однако при выборе такого аналога оценщиком не учтено, что земельные участки под санаториями и другими учреждениями отдыха обычно расположены на землях особо охраняемых территорий и используемых для отдыха граждан и туризма, относящихся к рекреационным территориальным зонам, на территории которых запрещено масштабное жилищное строительство, что отличает их от жилых зон (п.п.1,9,10 ст.85, п.1 ст.94 ЗК РФ). В отчете нет корректировки и на такое улучшение земельного участка как наличие вбитых в грунт 47 свай под фундамент будущего дома, как указано в объявлении. Аналог № представляет собой земельный участок, находящийся, как указано в объявлении, в аренде и предназначен для проектирования и строительства автосервиса. Применение для оценки земельного участка, находящегося в собственности, аналога, находящегося у продавца на ином виде права – аренде, оценщиком не обосновано, в т.ч. с учетом развитого рынка земельных участков, находящихся в собственности продавцов и предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Также в отчете не применено никаких корректировок в отношении различия в оцениваемых правах на участки. При этом применение в качестве аналога земельного участка с разрешенным использованием для размещения объекта коммерческого использования, не допускающего индивидуальное жилищное строительство, свидетельствует о необоснованности выбора оценщиком такого аналога. Аналогом № является земельный участок, который согласно размещенным фотографиям занят жилым домом с хозпостройками. Однако никакого обоснования и расчетов в целях выделения в общей стоимости такого домовладения стоимости указанного земельного участка - аналога в отчете не произведено. При этом на странице сайта с данным объявлением имеется примечание ЦИАН, что в объявлениях этого агента встречаются ошибки в цене, параметрах объекта или фотографиях и что объект может отличаться от предложенного в объявлении. Данное предупреждение оценщиком проигнорировано, т.к. сведений об уточнении реальных характеристик этого аналога в отчете не содержится.

Подтверждением выводов суда о некорректности примененного оценщиком расчета рыночной стоимости 

<

адрес> хозпостройками и земельным участком служит и то обстоятельство, что в разделе 1 отчета «Основные факты и выводы» (стр.6) в качестве объекта оценки указано домовладение по 

<

адрес> с перечислением входящих в его состав строений, построек и сооружений согласно техническому паспорту. При этом на наличие земельного участка под домом и его вхождение в состав объекта оценки не указано. В качестве рыночной стоимости объекта оценки указана сумма 6 346 701,4 руб., которая фактически определена оценщиком с учетом стоимости приусадебного участка 

<

адрес>. В то же время, на стр.2-4, 43-44 отчета вышеуказанная сумма указана как рыночная стоимость домовладения, а также дополнительно приведена отдельная стоимость земельного участка в сумме 4 851 089 руб. В итоге, такой способ изложения оценщиком своих выводов может привести к тому, что пользователем отчета окажутся неправильно поняты результаты оценки и ошибочно прибавлена к итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки - домовладения стоимость его составной части – земельного участка, уже включенная оценщиком в эту рыночную стоимость. 

В связи с этим, суд соглашается с доводом представителя истца, что Управление, как заказчик отчета, из-за некорректного изложения выводов оценщика было фактически введено в заблуждение относительно реальной рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости, расположенных по 

<

адрес>. По этой причине Управлением были направлены ответчикам проекты соглашений об изъятии, содержащие ошибочные расчеты суммы возмещения за изымаемую недвижимость. Предложенное Управлением ответчикам возмещение превышало в общей сумме рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости по 

<

адрес> как минимум на сумму, равную стоимости приусадебного участка в 4 851 089 руб. Кроме того, сумма возмещения фактически была завышена также и по причине двойного учета оценщиком в рыночной стоимости объекта оценки стоимости вспомогательных построек, сооружений и вспомогательных помещений 

<

адрес>. 

Это дает основание полагать, что указанная сумма возмещения была предложена Управлением вследствие технической (счетной) ошибки, возникшей по вине оценщика. Выплата этой суммы ответчикам в договорном порядке, путем заключения с ними соглашений об изъятии недвижимости на предложенных Управлением условиях, привела бы к получению ответчиками без правовых оснований суммы возмещения, превышающей действительную рыночную стоимость принадлежащих им объектов недвижимости. Такая сумма представляла бы собой неосновательное обогащение на стороне ответчиков за счет бюджетных средств, которое подлежало бы незамедлительному возврату ими по требованию Управления (ст.1102 ГК РФ). 

В итоге суд приходит к выводу, что указанный отчет об оценке не отвечает такому важному критерию доказательства как достоверность и поэтому не может признаваться в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. 

В отношении содержания отчета об оценке ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночной стоимости приусадебного участка 

<

адрес> судом также усматриваются существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Согласно отчету оценщиком произведена оценка земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу г.Уфа, 

<

адрес>, с определением его рыночной стоимости, равной 12 629 000 руб. (стр.1,3). В задании на оценку в отношении данного участка внесены сведения о его площади 1 012 кв.м, качестве его единственного собственника указан ФИО7, без ссылок на актуальные сведения о зарегистрированных правах из ЕГРН (стр.4). Однако согласно сведениям ЕГРН земельный участок, занимаемый домом №, имеет другой кадастровый №, при этом он находится в общей долевой собственности нескольких лиц, т.е. ФИО7 не является его единственным собственником. 

Согласно п.21 ФСО № задание на оценку должно содержать, в частности, информацию об объекте оценки, правах на объект оценки, учитываемые при определении его стоимости. Согласно п.8 ФСО № задание на оценку объекта недвижимости должно содержать такую дополнительную информацию как состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии), характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики, права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав.

Кадастровый номер объекта недвижимости является уникальным номером, вносимый в ЕГРН и идентифицирующий такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи (ст.ст.1,8 ФЗ от 13.07.15г. № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости»). Ошибочное указание в отчете об оценке сведений об оцениваемом объекте недвижимости и правах на него может ввести в заблуждение пользователя отчета относительно объекта оценки и прав на него, что нарушает требования п.5 ФСО №.

Следовательно, отчет ООО «

<

данные изъяты> не соответствует вышеуказанным положениям ФСО в части идентификации объекта оценки и прав на него. 

Суд находит обоснованными и критические замечания экспертов в отношении принятых оценщиком в качестве аналогов земельных участков.

Согласно таблице № (стр.23) оценщиком выбрано в качестве аналогов пять земельных участков, предложения о продаже которых размещены в свободном доступе в сети Интернет на сайте ЦИАН агентством недвижимости «Квартал» (стр.31-34). При этом в отношении аналога № площадью 1 900 кв.м, стоимостью 20 000 00 руб. в графе «Дата предложения (продажи)» указано «№». Однако этот же земельный участок с той же площадью и ценой, выставленный на продажу на том же сайте ЦИАН тем же агентством недвижимости, был выбран в качестве аналога № в отчете ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, данный участок был выставлен на продажу по той же цене за несколько месяцев до составления отчета ООО «

<

данные изъяты>», в связи с чем сведения о реальной дате представления на открытый рынок этого участка не соответствует действительности. Оценщиком не объяснен выбор аналога, не реализованного продавцом столь длительный период времени, при этом поправка на торг в 14,8 % принята оценщиком такая же, как и по другим аналогам. Вследствие чего вызывает сомнение обоснованность выбора такого аналога ввиду явных признаков его невостребованности по предлагаемой цене на рынке, что может свидетельствовать о значительном завышении цены предложения по сравнению с его действительной рыночной стоимостью. 

Все аналоги №№ указаны оценщиком в таблице № с разрешенным использованием «ИЖС» - индивидуальное жилищное строительство. Но в отношении аналога № площадью 842 кв.м, ценой 10 000 000 руб. в объявлении о продаже указано, что он может быть использован не только под размещение жилого дома, но и под застройку магазина или под офисное помещение. Однако согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков от 01.09.2014г. №, разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства», код 2.1, допускает размещение индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений, выращивания плодовых, ягодных и иных сельхозкультур. Объекты коммерческого назначения на таких земельных участках не могут размещаться без изменения в установленном порядке их вида разрешенного использования. Это означает, что продавцом сформирована цена продажи с учетом интересов потенциального покупателя по иному виду использования объекта продажи - под коммерческую застройку, что заведомо повышает цену возможной сделки купли-продажи по сравнению с продажей земельных участков, использование которых предполагается исключительно по назначению – в целях возведения жилого дома. Этот важный ценообразующий фактор никак не учтен и не скорректирован оценщиком.

Аналог № площадью 2,9 га, ценой 250 000 000 руб. предназначен для многоэтажного жилищного строительства с подземным паркингом, что также согласно Классификатору не допускается на земельных участках под ИЖС без изменения на соответствующий вид разрешенного использования. Аналог № площадью 2,9 га, ценой 130 000 000 руб. предназначен для проектирования и строительства многофункционального сервисного центра, при этом сам участок находится в территориальной зоне Ж-3. Согласно ст.44, табл.№ Правил землепользования и застройки ГО г.Уфа РБ от 28.06.2017г. № такой вид использования как «индивидуальное жилищное строительство высотой не выше трех надземных этажей» отнесен применительно к зоне Ж-3 к запрещенному (неразрешенному) виду использования земельных участков и объектов капстроительства. Оба указанных аналога предназначены не для размещения жилых домов, а для предназначены для иного использования – для коммерческой жилой и иной застройки. Как пояснено экспертами суду, цена предложения таких земельных участков формируется продавцами с учетом будущей прибыли потенциального покупателя (застройщика, инвестора) от строительства и продажи возводимых на нем объектов капстроительства. К тому же площадь и соответственно стоимость таких участков многократно превышает соответствующие характеристики земельных участков, приобретаемых гражданами чаще всего для строительства жилого дома и проживания в нем, а не для целей получения дохода от его последующей перепродажи. Следовательно, аналоги №№,5 выбраны оценщиком в противоречии с требованиями п.10 ФСО №, устанавливающего что объект-аналог должен быть сходен с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Обоснования такого целевого подбора земельных участков, столь несхожих по своим основным характеристикам с оцениваемым земельным участком 

<

адрес>, в отчете не имеется.

В итоге суд приходит к выводу, что отчет об оценке ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. составлен с намеренным подбором оценщиком таких аналогов, использование которых для оценки приводит к заведомому завышению результата оценки по сравнению с действительной рыночной стоимостью приусадебного участка 

<

адрес>. 

Подтверждением данного вывода служит и тот факт, что этой же организацией ранее был составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке жилого дома с вспомогательными постройками, сооружениями и земельным участком, расположенных по адресу г.Уф, 

<

адрес>. Заключительная часть данного отчета включена в раздел 6, приложение к тому 6663-ПОД проектной документации «Реконструкция 

<

адрес> на участке от 

<

адрес> до 

<

адрес> в Кировском районе ГО г.Уфа РБ». Данный раздел проекта с отчетом ООО «Ребус» представлен суду представителем Управления с целью опровержения результатов оценки, содержащимся в отчете ООО «

<

данные изъяты>» от 2017 года. Им пояснено, что эта оценка была проведена по заданию Управления с целью экономического обоснования предстоящих расходов на изъятие объектов недвижимости по исполнению принимаемого УЗИО г.Уфы решения об изъятии данных объектов в целях будущей реконструкции дороги по 

<

адрес>. 

В отчете № от ДД.ММ.ГГГГ. указано на назначение оценки – «для принятия управленческих решений». Ввиду включения заключительной части данного отчета, а также отчетов по оценке других жилых домов с земельными участками, расположенными по 

<

адрес>, в состав раздела проектной документации по реконструкции дороги, суд находит обоснованным довод представителя Управления, что указанная оценка была осуществлена ООО «Ребус» в интересах Управления в целях обоснования и подготовки решения об изъятии недвижимости. Как указано в отчете, рыночная стоимость 

<

адрес> сооружениями и земельным участком площадью 1 012 кв.м, определенная оценщиком затратным подходом, составила 7 278 000 руб. Данная стоимость резко контрастирует с результатами оценки приусадебного участка 

<

адрес>, произведенной позднее той же организацией ООО «Ребус», когда стоимость этого участка, как незастроенного, была определена равной 12 629 000 руб. Столько существенное увеличение стоимости земельного участка (примерно двухкратное, если не учитывать стоимость дома и построек) за два года, истекшие от первоначальной до второй оценки, нельзя объяснить возможным изменением динамики цен на рынке недвижимости г.Уфы за этот период. Напротив, из других отчетов об оценке и пояснений экспертов следует, что данный рынок находится в последние годы в стабильном состоянии, т.е. никаких резких скачков в ценах на недвижимость не наблюдается. 

Доказательств обратного ответчиками не представлено.

В связи с указанным, отчет об оценке ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. суд признает недостоверным доказательством и не принимает во внимание при определении размера возмещения.

Оба отчета ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть использованы судом в таком качестве доказательств рыночной стоимости подлежащей изъятию недвижимости также по причине утраты актуальности и необходимой степени достоверности содержащихся в них сведений об этой рыночной стоимости в связи с истечением шести месяцев с даты составления отчетов (ст.12 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Возражения ответчика ФИО2 и представителей ответчиков о несогласии с выводами экспертизы о рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости и иными выводами в заключении представляют собой субъективные суждения этих лиц, не основанные на фактических обстоятельствах и научно обоснованных методах оценки недвижимости.

Ответчиками не представлены доказательства и не приведены доводы, которые могли бы опровергнуть выводы экспертизы или поставить их под сомнение, в частности, такие как противоречие выводов экспертов фактам, подтверждаемым письменными доказательствами по делу, или обстоятельствам, установленным судом. Возражения ответчиков в отношении выводов экспертов о неправильном выборе методики оценки рыночной стоимости объектов экспертизы не основаны на положениях федеральных стандартов оценки. Ответчиками не представлено суду доказательств неправильного использования экспертами положений указанных стандартов, их доводы относительно неверного определения рыночной стоимости объектов экспертизы не подтверждены альтернативными расчетами, опровергающими выводы экспертизы. Документальных доказательств и расчетов, свидетельствующих о возникновении в будущем у ответчиков убытков в большем размере, нежели он был установлен экспертизой, ответчиками также не представлено.

В соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, законодатель в самом определении указывает на вероятностный характер рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим суд отклоняет как не основанный на законе такой довод ответчиков, как явное занижение экспертами реальной рыночной стоимости подлежащей изъятию недвижимости, что обусловлено лишь субъективным мнением ответчиков о размере такой стоимости, не подтвержденное надлежащими доказательствами. Представленный ими в качестве доказательства более высокой рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ. суд расценивает как содержащий недостоверные сведения об оценке, при этом учитывая, что он составлен по заявке одного из ответчиков с целью представления в суд как доказательства рыночной стоимости изымаемого земельного участка. 

Согласно п.1 ст.87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Согласно п.15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008г. № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» назначение повторной экспертизы должно быть мотивировано. Суду следует указать в определении, какие выводы первичной экспертизы вызывают сомнение, сослаться на обстоятельства дела, которые не согласуются с выводами эксперта.

Судом полно и всесторонне исследованы все имеющиеся в материалах дела доказательства, имеющие отношение к оценке рыночной стоимости подлежащих изъятию объектов недвижимости, и ни одно из них не опровергает выводы экспертного заключения. В связи с этим, у суда нет оснований ставить под результаты оценки в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ. и признает его достоверным и допустимым доказательством по делу. На этом основании судом отклонено ходатайство ответчиков о назначении повторной экспертизы.

С учетом указанного, размер возмещения, подлежащего выплате Управлением ответчикам за изымаемую недвижимость, подлежит установлению судом по результатам судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы Управлением уточнены исковые требования с приложением расчетов причитающего ответчикам возмещения за изымаемое имущество и причиняемые им убытки. Судом данные расчеты проверены и признаны достоверными. Обоснованных заявлений об ошибочности этих расчетов альтернативных расчетов от ответчиков суду не поступало. 

Представителем ответчика ФИО7 - ФИО26 заявлены возражения на исковые требования по причине недостаточности сумм возмещения, подлежащих выплате Управлением за изымаемую недвижимость, для покупки ответчиками жилых помещений, равноценных по площади помещениям, занимаемыми ими в 

<

адрес>. По ее мнению, изъятие без возможности покупки другого аналогичного жилья или предоставления другого жилого помещения нарушает также и права несовершеннолетних лиц, являющихся членами семьи собственника дома. 

Согласно п.7 ст.32 ЖК РФ размер возмещения за жилое помещение при его изъятии определяется на основании его рыночной стоимости. В п.2 ст.56.8 ЗК РФ, п.2 ст.281 ГК РФ содержатся аналогичные положения о включении в возмещение за изъятие земельного участка и расположенных на них объектов недвижимости рыночной стоимости этого земельного участка и этих объектов или иных прав на них. Таким образом, указанные нормы закона не предоставляют собственнику подлежащего изъятию жилого помещения права требовать от органа власти, осуществляющего изъятие, предоставления другого жилого помещения. Исключения из данного правила устанавливаются законом. В частности, в случае заключения соглашения с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (п.8 ст.32 ЖК РФ)

Пленумом Верховного Суда РФ в п.20 (и) постановления от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» дано разъяснение, что суд не вправе обязать уполномоченный орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст.32 ЖК РФ следует, что на такой орган возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Суд также отмечает, что положения ст.32 ЖК РФ, иных федеральных законов не предусматривают каких-либо исключений в вышеуказанном порядке предоставления возмещения при изъятии жилого помещения в случаях, когда собственником (сособственником) такого жилого помещения являются несовершеннолетние лица, а также если эти лица проживают в данном помещении в качестве членов семьи собственника. 

По смыслу п.3 ст.35 Конституции РФ, предусмотренный в этой конституционной норме и в корреспондирующих ей нормах федеральных законов принцип предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости его имущества при его принудительном изъятии признается разумной и достаточной компенсацией такому правообладателю утраты им права собственности, иных вещных прав на изъятое имущество, в т.ч. связанных с ними прав владения и пользования этим имуществом. К последним относится и право проживания в жилом помещении его собственника и членов его семьи, в т.ч. несовершеннолетних детей этого собственника (ст.ст.30, 31 ЖК РФ). 

Применительно к положениям ст.32 ЖК РФ равноценное возмещение означает предоставление собственнику подлежащего изъятию жилого помещения эквивалентной компенсации в виде денежной суммы, равной рыночной стоимости такого помещения, а в случае нахождения жилого дома в общей собственности - рыночной стоимости доли в праве собственности, принадлежащей этому собственнику. То есть, размер возмещения, подлежащий выплате конкретному участнику общей собственности на жилой дом, напрямую зависит от размера его доли в этой собственности и пропорционален ей. 

При этом площадь, занимаемая конкретным собственником и членами его семьи в жилом помещении по соглашению с другими его собственниками (п.1 ст.247 ГК РФ), в т.ч. в соответствии с фактически сложившимся порядком владения и пользования помещениями в жилом доме, не учитывается при расчете возмещения этому собственнику. 

Кроме того, установленная законом процедура изъятия жилых помещений для муниципальных нужд не обусловлена необходимостью улучшения жилищных условий собственников подлежащих изъятию жилых помещений и членов их семей. Указанная процедура предусмотрена в качестве способа решения вопросов местного значения городского округа и направлена на обеспечение развития территорий городского округа в интересах всего его населения, а не защиту интересов отдельных частных лиц. Вследствие чего ст.32 ЖК РФ не предусмотрено предоставления собственникам изымаемых жилых помещений другого жилья, а в случае заключения с ними соглашений об изъятии недвижимости по ним полагается только выплата возмещения в размере рыночной стоимости недвижимости и причиняемых изъятием убытков. В то же время, эта норма закона не предусматривает оснований для лишения указанных собственников и членов их семей права на постановку на учет в органе местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, при условии их соответствии требованиям жилищного законодательства об основаниях постановки на указанный учет. 

При таких обстоятельствах вышеуказанные возражения представителя ответчикане основаны на законе и подлежат отклонению судом. 

На этом основании при удовлетворении иска об изъятии этой недвижимости с истца в пользу ответчиков, являющихся собственниками изымаемой недвижимости, подлежит взысканию соответствующее возмещение исключительно в виде денежных средств.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ, п.1 ст.30 ЖК РФ собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п.2 ст.31 ЖК РФ). 

Указанное означает, что права членов семьи собственника по пользованию жилым помещением производны от прав самого собственника и подлежат прекращению одновременно с прекращением права собственности этого собственника на принадлежащее ему жилое помещение по установленным законом основаниям, в т.ч. в случае его изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.20 (ж) постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. №14 правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения. К правовому последствию изъятия жилого помещения относится также и выселение из него лиц, вселенных в это жилое помещение его собственником в качестве членов его семьи (п.1 ст.31 ЖК РФ).

В соответствии со ст.7 Закона РФ от 25.06.1993г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» выселение гражданина РФ из занимаемого жилого помещения на основании вступившего в законную силу решения суда является основанием для снятия этого гражданина с регистрационного учета по месту жительства органом регистрационного учета.

На этом основании по решению суда наряду с ответчиками, являющимися собственниками 

<

адрес>, подлежат одновременному выселению и снятию с регистрационного учета по месту жительства в этом доме остальные ответчики (ФИО4, ФИО6, ФИО10), проживающие и (или) зарегистрированные в этом доме в качестве члена семьи соответствующего собственника.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований УСРДИС Администрации г.Уфы.

В целях определения органа, с которого судом подлежит взысканию возмещение в пользу ответчиков в результате удовлетворения исковых требований Управления, суд исходит из следующего.

Согласно п.п.1.5, 1.6, 2.8 Положения от 28.03.2013г. № 16/4, УСРДИС Администрации г.Уфы имеет статус муниципального казенного учреждения, является главным распорядителем средств бюджета ГО г.Уфа РБ и обеспечивает целевое, эффективное расходование этих средств в соответствии с лимитами бюджетных обязательств.

Согласно ст.6 Бюджетного кодекса РФ от 31.07.1998г. № 145-ФЗ (БК РФ) казенное учреждение - государственное (муниципальное) учреждение, осуществляющее оказание государственных (муниципальных) услуг, выполнение работ и (или) исполнение государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти или органов местного самоуправления, финансовое обеспечение деятельности которого осуществляется за счет средств соответствующего бюджета на основании бюджетной сметы. Главный распорядитель бюджетных средств отвечает соответственно от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования по денежным обязательствам подведомственных ему получателей бюджетных средств и выступает в суде от имени соответствующего образования в качестве представителя ответчика по искам, предъявляемым в порядке субсидиарной ответственности по денежным обязательствам подведомственных бюджетных учреждений (пп.12.1 п.1, п.3 ст.158 БК РФ).

Согласно п.4 ст.123.22 ГК РФ казенное учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При недостаточности денежных средств субсидиарную ответственность по обязательствам казенного учреждения несет собственник его имущества. При этом средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего муниципального образования (п.3 ст.215 ГК РФ).

Из анализа указанных положений следует, что муниципальный орган, выступая главным распорядителем бюджетных средств и имея организационно-правовой статус казенного учреждения, осуществляет исполнение принятых на себя расходных обязательств за счет утвержденных ему лимитов бюджетных обязательств и ассигнований. Средства казенного учреждения не относятся к муниципальной казне. Орган местного самоуправления, учредивший это казенное учреждение, отвечает за исполнение по его денежным обязательствам перед третьими лицами в порядке субсидиарной ответственности, т.е. лишь в случае недостаточности средств данного учреждения.

Исполнение решение № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии недвижимости для муниципальных нужд возложено принявшим это решение уполномоченным органом на УСРДИС Администрации г.Уфы как главного распорядителя бюджетных средств в порядке реализации представленных полномочий и в целях осуществления возложенных задач. Вследствие этого, финансовое бремя по выполнению указанного решения путем выплаты возмещения собственникам изымаемой недвижимости являются расходными обязательствами УСРДИС Администрации г.Уфы и исполняются за счет утвержденных для него лимитов бюджетных обязательств и ассигнований.

При указанных обстоятельствах, присужденные судом в пользу ответчиков суммы возмещения за изымаемую недвижимость подлежат взысканию в полном объеме с УСРДИС Администрации г.Уфы за счет его средств. Оснований для возложения судом обязанности по выплате указанного возмещения непосредственно на муниципальное образование ГО г.Уфа РБ в лице финансового органа Администрации ГО г.Уфа РБ, т.е. за счет средств муниципальной казны, не имеется.

Вступившее в законную силу решение суда об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, является основанием для перехода права собственности на изъятые земельный участок и указанные объекты недвижимости, государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на них и сноса объектов недвижимости (п.1 ст.56.11 ЗК РФ). В случае, если указанным решением суда предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятую недвижимость в денежной форме, указанные правовые последствия наступают только после предоставления такого возмещения. С момента прекращения права частной собственности на изымаемую недвижимость на нее возникает право собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, от лица которого уполномоченным органом принято решение об изъятии (п.4 ст.56.11 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям, данными Пленумом Верховного Суда РФ в п.20(л) постановления от 02.07.2009г. № 14, резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Иск Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан удовлетворить. 

Изъять у ФИО1, ФИО2, ФИО3., ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО13, ФИО14 для муниципальных нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан принадлежащие им на праве долевой собственности следующие объекты недвижимости: земельный участок кадастровый № площадью 1 012 кв.м, жилой дом кадастровый № общей площадью 111,8 кв.м, вспомогательные постройки - сараи литеры Г, Г1, гараж литера Г2 с погребом литера IV, гараж литера ГЗ с погребом литера V, баню литера Г4, предбанник литера Г5, уборную литера I, ворота литера II, заборы литеры III, VI, VII, расположенные по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>

Взыскать с Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в счет компенсации рыночной стоимости изымаемой недвижимости в пользу ФИО1 - 1 002 120 руб., ФИО2 -1 002 120 руб., ФИО3 - 1 002 120 руб., ФИО5 - 1 002 120 руб., ФИО7 - 766 928,57 руб., ФИО8 - 383 464,29 руб., ФИО9 - 383 464,29 руб., ФИО11 - 383 464,29 руб., ФИО13 - 383 464,29 руб., ФИО14 - 766 928,57 руб.

Взыскать с Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в счет компенсации убытков, причиненных изъятием недвижимости в пользу : ФИО1 - 113 348,5 руб., ФИО2 -113 348,5 руб., ФИО3 - 113 348,5 руб., ФИО5 - 113 348,5 руб., ФИО8 - 89 485,33 руб., ФИО9 - 89 485,33 руб., ФИО11 - 89 485,33 руб.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3., ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО13, ФИО14 на принадлежащие им на праве долевой собственности следующие объекты недвижимости: земельный участок кадастровый № площадью 1 012 кв.м, жилой дом кадастровый № общей площадью 111,8 кв.м, вспомогательные постройки - сараи литеры Г, Г1, гараж литера Г2 с погребом литера IV, гараж литера ГЗ с погребом литера V, баня литера Г4, предбанник литера Г5, уборная литера I, ворота литера II, заборы литеры III, VI, VII, расположенные по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>

Выселить из жилого дома, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировскийрайон, 

<

адрес>, ФИО1, Бочкареву ЕленуФИО19, ФИО3, ФИО4, ФИО34ФИО17, ФИО6, Овчинникова АлександраФИО19, ФИО8, ФИО9,ФИО10, ФИО11, МиниахметовуФИО18, ФИО14.

Снять с регистрационного учета по месту жительства из жилого дома, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, 

<

адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13.

Решение суда в части изъятия недвижимости, прекращения права общей долевой собственности, выселении, снятии с регистрационного учета подлежит исполнению после получения ФИО1, ФИО2, ФИО3., ФИО5, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО13, ФИО14 указанного возмещения за изымаемую недвижимость. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы. 

Судья : Шакиров А.С.