Дело №2-2-222/21

УИД- 73RS0011-02-2021-000555-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Вешкайма 29 июля 2021 года

Майнский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Живодеровой В.В., при секретаре Жирновой И.М., 

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) имени Калинина о признании сделки действительной, признании права собственности на долю жилого дома, регистрации перехода права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) имени Калинина (далее СПК (колхоз) им.Калинина) о признании сделки действительной, признании права собственности на долю жилого дома, регистрации перехода права собственности, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи ? части жилого дома от 19.10.2016 года №1 он купил у СПК (колхоз) имени Калинина ? долю жилого дома, расположенного по адресу: ***, состоящую из трех комнат, общей площадью *** кв.м, кадастровый номер ***, введенного в эксплуатацию по завершении строительства. В 1990 году. Данный договор подписан сторонами. Согласно условиям договора он оплатил стоимость ? доли дома 10.10.2016 года, внес в кассу СПК (колхоз) имени Калинина 200 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру, в которой указан, что произведена оплата за квартиру, расположенную по адресу: ***.. Помещение было передано ему в фактическое владение, так как он в нем постоянно проживал вместе с семьей. Договор купли-продажи до настоящего времени не зарегистрирован в органах Росреестра, продавец отказывается от исполнения своих обязательств по договору, а именно от представления необходимых документов, а также регистрации в установленном порядке заключенного договора в органах Росреестра. С 2016 года им в указанном домовладении были произведены неотделимые улучшения, а именно он произвел ремонт, установил пластиковые окна на сумму 47 000 рублей, провел газ, несет бремя содержания указанного домовладения, оплачивает все коммунальные услуги, но полноценно пользовался правами собственника не имеет возможности, так как право собственности за ним в государственном реестре не зарегистрировано. В договоре не был указан номер помещения в доме, об оплате жилого помещения по указанному договору уточнено, что денежные средства внесены за квартиру, расположенную по адресу: ***. В связи с уклонением продавца от регистрации договора купли-продажи ? доли жилого дома, расположенного по адресу: ***, отсутствием у него оригинал договора купли-продажи у него не сохранился, у него возникла необходимость обращения в суд. В связи с отсутствием у него договора купли-продажи он направлял запрос на имя председателя колхоза о предоставлении документов. Из полученного ответа следует, что ответчик пытается уклониться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на отсутствие указанных документов, оставление за собой права обращения в соответствующие органы с целью признания сделки ничтожной, заведомо зная об отсутствии у него оригинала договора. В подтверждение заключения договора у него осталась его копия, из которого следует, что договор существовал, в нем были оговорены все основные условия сделки, также имеется оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру об оплате оговоренной договором суммы сделки. Полагает, что сделка между ним и ответчиком состоялась, договор был составлен в письменной форме, помещение ему было передано, он им владеет и пользуется до настоящего времени. Он полностью исполнил обязательства по сделке, передав оговоренную сумму, и рассчитался с продавцом 20.10.2016 года, то есть в течение 30 дней с момента подписания договора. Из технического паспорта следует, что спорное жилое помещение по адресу: *** принадлежит СПК (колхоз) имени Калинина, сведения о введении в эксплуатацию отсутствуют, право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона о регистрации, а именно в 1990 году, и ввода в эксплуатацию по завершению строительства. На основании изложенного, истец просил признать сделку купли-продажи ? части жилого дома, заключенного между ФИО1 и СПК (колхоз) имени Калинина, от 19 октября 2016 года №1 о продаже ? части (доли) жилого дома, расположенного по адресу: *** состоявшейся и действительной, признать право собственности ФИО1 на ? часть жилого дома, расположенного по адресу: ***, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на ? части жилого дома, расположенного по адресу: ***, взыскании судебных расходов, в том числе- 3000 рублей-оплата услуг адвоката, расходы по оплате государственной пошлины- 9836 рублей. 

Истец в судебное заседание не прибыл, извещен о месте и времени судебного заседания, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика СПК (колхоз) имени Калинина Камаев Р.И. представил в суд заявление о признании иска, указал, что СПК (колхоз) имени Калинина не препятствовал совершению следки, о чем свидетельствуют платежные поручения и описи документов. Для совершения регистрационных действий СПК (колхоз) имени Калинина была выдана доверенность на третье лицо, которое проявило некомпетентность, не добросовестность в данном вопросе. Документы на регистрацию были поданы в органы кадастрового учета, где было отказано в связи с ошибками в представленных документах. Считает исковые требования истца законными, обоснованными, в связи с чем заявляет о признании иска. Полагает, что признание иска не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования истца признал, указал на то, что спорный жилой дом построен колхозом имени Калинина, они пытались зарегистрировать его в Росреестре, но по неизвестным ему причинам регистрация не была произведена, подтверждает факт заключения договора между СПК (колхоз) имени Калинина и Бочаровым И.Г. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельное требование на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Администрации МО «Вешкаймский район» в судебное заседание не прибыли, о месте и времени рассмотрения дела извещены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельное требование на предмет спора, ФИО3, не возражала против исковых требований истца, указывая, что во второй половине спорного дома по улице ***,д.№, в квартире № проживал ее бывший муж М. до своей смерти, а после его смерти в \той квартире проживает она, какая площадь в этом доме- ей не известно. 

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п.6 данной статьи государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшей до 01.01.2017 года) было предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, подлежал государственной регистрации, и считался заключенным с момента такой регистрации. 

Государственная регистрация определяется моментом внесения записи о собственнике до 31.12.2016 года - в ЕГРП, с 01.01.2017 года в ЕГРН.

Истец в обоснование своих исковых требований представил копию договора купли-продажи ? доли дома от 19.10.2016 года, подлинник которого был представлен суду ответчиком, заключенному между продавцом СПК (колхоз) имени Калинина в лице представителя Камаева Р.И., действующего на основании Устав, и ФИО1, покупателем. Согласно данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя ? долю жилого дома (именуемого в дальнейшем помещение), расположенного по адресу: ***, покупатель обязуется принять долю и уплатить за нее цену, предусмотренную договором. В силу п.1.3 договора на момент заключения договора помещение принадлежит на праве собственности. В договоре имеются подписи продавца и покупателя. Иных данных, кроме адреса, позволяющих идентифицировать объект купли-продажи вышеуказанный договор не содержит. 

Вместе с тем в материалах дела имеются сведения о двух разных объектах недвижимости, расположенных по одному и тому же адресу: ***

Так согласно инвентарному делу № хранящемуся в акционерном обществе (Корпорация БТИ», по состоянию на 07.11.2016 года по адресу: *** расположен жилой дом, общей площадью *** кв.м, состоящий из 6 комнат, год постройки- 1989, в указанном инвентарном деле имеется акт приёмочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29.09.1989 года, утвержденного решением райисполкома №307 от 12.10.1989 года, построенного колхозом имени Калинина Вешкаймского РАПО, согласно указанному акту дом является двухквартирным, каждая из которых состоит из трех комнат, по проекту площадь квартир-130 кв.м (двухквартирный жилой дом №).

Согласно выписке из ЕГРН от 01.07.2021 года №КУВИ-002/2021-79641738, по адресу: ***, расположен жилой дом, общей площадью 144 кв.м, кадастровый номер: ***, год ввода в эксплуатацию-1990 год, дата присвоения кадастрового номера 29.01.2019 года.Представителем ответчика к заявлению о признании иска приложен акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 20.12.1990 года, утвержденного решением райисполкома №349 от 27.12.1990 года, построенного колхозом имени Калинина Вешкаймского РАПО, согласно указанному акту дом является двухквартирным, каждая из которых состоит из трех комнат, по проекту площадь квартир-144 кв.м. (дом №8)

Из документов, представленных Управлением Росреестра по Ульяновской области, следует, что 15.05.2019 года ФИО2 от имени сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) имени Калинина обратился за регистрацией права собственности на жилое здание, площадью 144 кв.м, расположенное по адресу: ***, с кадастровым номером ***, в качестве документа –основания предоставлен акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 20.12.1990 года, на 2х квартирный жилой дом в с.*** №, выданный колхозу имени Калинина Вешкаймского РАПО. Осуществление государственной регистрации прекращено на основании заявления о прекращении государственной регистрации от 15.мая 2019 года. При этом из представленных Управлением Росреестра документов следует, что Постановление Администрации муниципального образования «Ермоловское сельское поселение» Вешкаймского района Ульяновской области №1 от 17 января 2019 года «О присвоении почтового адреса», которым установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: *** ранее имел адрес с.*** дом № признано недействительным постановлением Администрации муниципального образования «Ермоловское сельское поселение» Вешкаймского района Ульяновской области № 24 от 13 июня 2019 года. 

При этом из содержания договора купли-продажи ? доли жилого дома от 19.10.2016 года, на котором истец основывает свои исковые требования, невозможно определить ? доля какого из вышеуказанных объектов недвижимости, расположенных по одному и тому же адресу, была продана истцу. 

Не содержатся такие сведения и в показаниях свидетелей В., Ч.., П.., из показаний которых следует, что по улице *** в с.*** колхозом имени Калинина одновременно было построено пять одинаковых двухквартирных домов, которые выделялись для проживания колхозникам, площади домов им не известны. П.. пояснила, что в свою квартиру в доме по улице ***, д.№ она вселилась в 1988 году, а спорный дом был построен еще раньше, но в тот период не было номеров домов.

Ч. также пояснила, что ее дочь К.. проживала со своей семьей в квартире № по улице ***, д.№ с в с.*** с 1991 года 11 лет. В соседней с квартире проживал М. 

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вышеуказанный договор не содержит никаких сведений о земельном участке, на котором расположен вышеуказанный жилой дом.

Кроме того, сторонами суду не представлено доказательств тому, что в государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности СПК (колхоз) имени Калинина на спорный объект недвижимости. 

Доводы истца о том, что право собственности ответчика возникло до вступления в силу Закона о регистрации, а именно в 1990 году, не является основанием для удовлетворения исковых требований истца.

В силу п.1,3 ст.69 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (действовавшего на момент оформления сторонами договора купли-продажи в отношении спорного объекта) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (действовавшего на момент совершения сделки в отношении спорного объекта) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ними в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 2 данной статьи предусматривает обязательную регистрацию прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ.

Согласно нормам, действовавшим на момент заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения, Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации возникновения права собственности являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством (пункт 1 статьи 17). В ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 приведенного закона.

Аналогичные требования установлены Федеральным законом №218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки ( пункт 3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Разрешая заявленные требования истца, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как признание сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной не предусмотрено действующим законодательством в качестве способа защиты права.

При этом необходимо отметить, что при имеющемся продавце имущества по договору купли-продажи недвижимости, оформление права собственности на приобретенное имущество возможно через регистрацию перехода права собственности (понуждение к регистрации). Суд не является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. При этом не является основанием для удовлетворения исковых требований истца утверждения ответчика о том, что он не смог зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимости из-за ошибок, допущенных в документах.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих принятие им надлежащих мер к государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный спорный объект недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом Федеральным законом №218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости". 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Выбор одного из способов защиты гражданских прав, предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежит не суду, а истцу.

Поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, не прошедший процедуру государственной регистрации, суд приходит к выводу о том, что спор между сторонами подлежит разрешению при избрании надлежащего способа защиты права.

По данному делу признание иска ответчиком не принимается судом, поскольку в рассматриваемом споре, такое признание противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, правилам о государственной регистрации перехода права собственности, поэтому у суда нет оснований для применения положений статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принятия признания иска ответчиком, ввиду противоречия такого признания закону.

С учетом изложенного, исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Поскольку все исковые требования истца не подлежат удовлетворению, то основания для взыскания в пользу истца с ответчика судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) имени Калинина о признании сделки купли-продажи ? части жилого дома, заключенного между ФИО1 и СПК (колхоз) имени Калинина, от 19 октября 2016 года №1 о продаже ? части (доли) жилого дома, расположенного по адресу: *** состоявшейся и действительной, признании права собственности ФИО1 на ? части жилого дома, расположенного по адресу: ***, о произведении государственной регистрации перехода права собственности на ? части жилого дома, расположенного по адресу: ***, взыскании судебных расходов в общей сумме 12 836 рублей отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Майнский районный суд.

Судья Живодерова В.В.

Решение изготовлено 02.08.2021 года

Судья Живодерова В.В.