Дело № 2-1340/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 02 августа 2019 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Долговой С.О., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании права собственности на квартиру, 

третьи лица: ФИО8, ФИО9, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрация города Ялта Республики Крым, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными договоров купли-продажи от 21 июня 2017 г. и от 10 июля 2017 г. по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а также по отчуждению объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес>; применении последствий недействительности сделок с прекращением права собственности ФИО7 на указанные объекты недвижимости, признании права собственности на квартиры №№ №, расположенные на №-м этаже в корпусе № № дома № № (кадастровый номер №) в 

<

адрес>

Свои требования ФИО3 мотивирует тем, что ею в 2015 году с полномочным представителем собственника земельного участка были заключены предварительные договора купли-продажи, по условиям которых она финансируют строительство части объекта недвижимости (помещения - квартиры), а продавец осуществляет строительство объекта и после его сдачи в эксплуатацию передает ей помещения - квартиры в собственность. В предварительном договоре купли-продажи, который необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, стороны отразили все его существенные условия. К договору также должны применяться положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Она полностью оплатила оговоренную договором стоимость квартир, которые переданы ей по акту приема-передачи, и с этого времени является их законным владельцем. Однако ответчики ФИО4 и ФИО5, от чьего имени действовали полномочные представители ФИО6, ФИО9, ФИО8, свои обязательства по договорам не выполнил, а именно, не передал объект строительства истцу в собственность. При этом, ФИО5 и ФИО4 21 июня 2017 г. незаконно распорядились в пользу ФИО6 принадлежащими им земельными участками с кадастровыми номерами № и №, расположенными по адресу: 

<

адрес>, а также возведенными на них объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенными по адресу: 

<

адрес>. В свою очередь, ФИО6 10 июля 2017 г. заключил договор купли-продажи указанных четырех объектов недвижимости с ФИО7, достоверно зная, что квартиры ранее были проданы гражданам по предварительным договорам. 

Определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 02 августа 2019 г. производство по делу по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в части требований о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращено на основании абз. 3 ст. 220 ГПК РФ. 

Истец, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО1, который поддержал заявленные требования о признании права собственности на квартиры. 

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО2 в судебном заседании против иска возражала, пояснив, что ФИО5 не является надлежащим ответчиком по делу, кроме того, возведение строений и заключение сделок было совершено без его ведома. ФИО5 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №. От ФИО6 ему поступило предложение купить у него в рассрочку земельный участок, на что он согласился, и 27 сентября 2014 г. между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Ответчики ФИО4, ФИО6, ФИО7, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен.

Третьи лица ФИО8, ФИО9, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрация города Ялта Республики Крым, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили. От Администрации города Ялта Республики Крым в суд поступили письменные пояснения, заявленные требования поддерживают.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 25 декабря 2013 г. Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК ФИО4 выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество серии САК № (индексный №) – на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) (т. 2 л.д. 165). В этот же день Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК на основании указанного свидетельства осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО4 на земельный участок.

30 декабря 2013 г. Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК ФИО5 выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество серии САК № (индексный номер 15723701) – на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) (т. 2 л.д. 166). В этот же день Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК на основании указанного свидетельства осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО5 на земельный участок.

31 декабря 2013 г. заказчикам ФИО5 и ФИО4 Главным Управлением градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка № 01.2-06/469, название объекта строительства – «Строительство индивидуального жилого дома, хозяйственных построек и сооружений по адресу: 

<

адрес>.

20 августа 2014 г. Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за № РК № зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ, заказчики ФИО5 и ФИО4, по объекту строительства – жилой дом, почтовый/строительный адрес: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ливадия, пгт. Горное, в районе дома № №; проектная документация разработана ООО «Спец-Проект», экспертиза проекта проведена филиалом ГП «УРКГОССТРОЙЭКСПЕРТИЗА» в Республике Крым; площадь земельного участка – 0,1199 га; основные технико-экономические показатели объекта строительства: этажность – жилой дом: цоколь + 3 этажа + эксплуатируемая кровля, гостевой дом: 2 этажа; общая площадь: жилой дом № 852,34 кв.м, гостевой дом 275,47 кв.м; предельно допустимая высота зданий – до 15 м (т. 1 л.д. 13-16). 

27 сентября 2014 г. ФИО5 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО6 и ФИО9: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилые строения со служебными и хозяйственными постройками и сооружениями на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

адрес> в районе дома № №, кадастровый №, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполненные работы, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов (т. 2 л.д. 164). 

25 ноября 2014 г. ФИО4 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО8, ФИО9: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом со служебными строениями и сооружениями на земельном участке кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договора подряда, расплачиваться за выполненные работы, в том числе заключать предварительные договора купли-продажи принадлежащей ему доли жилого дома со служебными строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставил право, в том числе производить необходимые расчеты, заключать необходимые договоры, подписывать предварительные договора (т. 1 л.д. 175).

12 февраля 2015 г. постановлениями Главы администрации города Ялты Республики Крым земельным участкам с кадастровыми номерами № и №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, установлена категория земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – «Среднеэтажная жилая застройка (строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома высотой не выше восьми этажей» (код 2.5) (т. 1 л.д. 17).

01 июня 2015 г. МУП «БТИ» г. Ялты заказчикам - ФИО5 и ФИО4 выдано техническое заключение о возможности присвоения адреса незавершенному строительством жилому дому и незавершенному строительством гостевому дому, а именно, присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>, д. №. По материалам инвентаризационного дела на домовладение № № в пгт. Горное процент готовности незавершенного строительством жилого дома лит. № составляет 37%, процент готовности незавершенного строительством гостевого дома лит. Б - 67%.

Как также установлено судом и следует из материалов дела, 15 июля 2015 г. между ФИО9, действующим от имени и в интересах ФИО4 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 20-22), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 30,44 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства определен не позднее 30 сентября 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 816 000 рублей. 

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО3 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 июля 2015 г. - на сумму 1 100 000 рублей (т. 1 л.д. 23), 01 февраля 2016 г. – на сумму 716 000 руб. (т. 1 л.д. 24). 

16 ноября 2015 г. между ФИО9, действующим от имени и в интересах ФИО4 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 25-27), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 47,41 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства определен первый квартал 2016 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 000 000 рублей. 

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО3 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены 01 февраля 2016 г. на сумму 2 000 000 рублей (т. 1 л.д. 28). 

15 марта 2016 г. между ФИО8, действующим от имени и в интересах ФИО4 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключено в письменной форме дополнительное соглашение № 1 в договору от 15 июля 2015 г., по условиям которого стороны определили (п. 1) объединить помещения в объекте недвижимости по предварительному договору купли-продажи от 15 июля 2015 г. и по предварительному договору купли-продажи от 16 ноября 2015 г., пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Характеристики помещения в домовладении, строительство которого финансирует покупатель для получения его в последствии в собственность – общей площадью 83,6 кв.м + балкон (лит а39) 1,4 кв.м (согласно техническому паспорту БТИ от 11 марта 2016 г.). В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения № 1 стороны определили, что обязательство истца по оплате помещения общей площадью 83,6 кв.м + балкон (лит а39) 1,4 кв.м, состоит из обязательства по оплате помещения площадью 30,44 кв.м и помещения лощадью 47,41 кв.м (т. 1 л.д. 29, 30). 

30 мая 2016 г. ФИО8, действующий на основании доверенности от имени ФИО4, как продавец, передал ФИО3, как покупателю, а последняя приняла помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 31).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом лит. А, расположенный по адресу: 

<

адрес>, переданное ФИО3 помещение обозначено как квартира № 18 общей площадью 83,6 кв.м. (т. 1 л.д. 90).

Кроме того, 15 июля 2015 г. между ФИО9, действующим от имени и в интересах ФИО4 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 38-40), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 44,36 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства определен не позднее 30 сентября 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 647 000 рублей. 

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО3 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 июля 2015 г. - на сумму 1 200 000 рублей (т. 1 л.д. 41), 16 ноября 2015 г. – на сумму 1 447 000 руб. (т. 1 л.д. 42). 

15 июля 2015 г. между ФИО9, действующим от имени и в интересах ФИО4 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 43-45), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес> с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 39,15 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2). 

Срок окончания строительства определен не позднее 30 сентября 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 337 000 рублей. 

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО3 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 июля 2015 г. на сумму 1 200 000 руб. (т. 1 л.д. 46), 16 ноября 2015 г. на сумму 548 000 руб. (т. 1 л.д. 47), 01 февраля 2016 г. на сумму 589 000 рублей (т. 1 л.д. 48). 

15 марта 2016 г. между ФИО8, действующим от имени и в интересах ФИО4 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключено в письменной форме дополнительное соглашение № 1 в договору от 15 июля 2015 г., по условиям которого стороны определили (п. 1) объединить помещения в объекте недвижимости по предварительному договору купли-продажи от 15 июля 2015 г. и по предварительному договору купли-продажи от 15 июля 2015 г., пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Характеристики помещения в домовладении, строительство которого финансирует покупатель для получения его в последствии в собственность – общей площадью 88,2 кв.м + балкон (лит а37) 7,0 кв.м + балкон (лит. а38) 4,8 кв.м (согласно техническому паспорту БТИ от 11 марта 2016 г.). В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения № 1 стороны определили, что обязательство истца по оплате помещения общей площадью 88,2 кв.м + балкон (лит а37) 7,0 кв.м + балкон (лит. а38) 4,8 кв.м, состоит из обязательства по оплате помещения площадью 44,36 кв.м и помещения площадью 39,15 кв.м (т. 1 л.д. 49, 50). 

30 мая 2016 г. ФИО8, действующий на основании доверенности от имени ФИО4, как продавец, передал ФИО3, как покупателю, а последняя приняла помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 51).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом лит. А, расположенный по адресу: 

<

адрес>, переданное ФИО3 помещение обозначено как квартира № № общей площадью 88,2 кв.м. (т. 1 л.д. 90).

02 марта 2016 г. объекту незавершенного строительства площадью 179,4 кв.м, со степенью готовности 67%, проектируемое назначение – жилой дом, расположенному по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером 90:25:050301:2, присвоен кадастровый № (лит. №), согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 192-196). 

10 августа 2016 г. объекту незавершенного строительства со степенью готовности 37%, расположенному по адресу: 

<

адрес>, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №, присвоен кадастровый № (лит. № согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 197-201). 

<

дата> земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> (предыдущий кадастровый №), площадью 600+/-8 кв.м, разрешенное использование – Среднеэтажная жилая застройка, правообладатель - ФИО5, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 90:25:050301:1 (т. 1 л.д. 207-212). 

01 апреля 2016 г. земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> (предыдущий кадастровый №), площадью 600 кв.м, разрешенное использование – Среднеэтажная жилая застройка (кадастровый номер объекта капитального строительства №), правообладатель - ФИО4, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый № (т. 1 л.д. 202-206). 

21 июня 2017 г. между ФИО4 в лице представителя и ФИО6 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1058, по отчуждению объекта незавершенного строительства – жилого дома со степенью готовности 67%, с кадастровым номером 90:25:050301:122, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 176-177). 

Кроме того, 21 июня 2017 г. между ФИО4 в лице представителя и ФИО6 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1062, по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 90:25:050301:2, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 178-179).

ФИО5, в свою очередь, также 21 июня 2017 г. в лице представителя заключил с ФИО6 договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1066, по отчуждению объекта незавершенного строительства – жилого дома степенью готовности 37%, с кадастровым номером 90:25:050301:146, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 180-181). 

21 июня 2017 г. между ФИО5 в лице представителя и ФИО6 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1070, по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 182-183).

28 июня 2017 г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании вышеуказанных договоров купли-продажи от 21 июня 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО6 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №; на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером № на земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

10 июля 2017 г. между ФИО6, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен в простой письменной форме договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель купила объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № и земельные участки с кадастровыми номерами №.

20 июля 2017 г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании договора купли-продажи от 10 июля 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО7 на вышеуказанные объекты незавершенного строительства и земельные участки.

Учитывая вышеизложенное, судом достоверно установлено, что ФИО3, заключившая предварительные договора купли-продажи, свои обязательства по внесению денежных сумм исполнила надлежащим образом в установленном этими договорами размере. 

Из указанных актов приема-передачи следует, что стороны подтвердили отсутствие материальных и иных претензий друг к другу, полный расчет произведен покупателем в установленный в предварительном договоре купли-продажи срок. С момента подписания акта стороны пришли к соглашению, что помещение переходит к покупателю, обязанность продавца по передаче квартиры считается исполненной. 

Вместе с тем, ФИО4 и ФИО5 лично либо через своих представителей основные договора купли-продажи квартир с истцом не заключили, жилые дома до настоящего времени в эксплуатацию не введены, переход права собственности на квартиры не зарегистрирован.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2.1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока не оспорена гражданином.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.), Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как установлено судом и следует из заключенных предварительных договоров купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, однако стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.3 договора), о его стоимости (пункт 2.1 договора), о выплате в момент заключения договора части денежной суммы, а остальной в соответствии с установленным графиком, но до окончания строительства многоквартирного дома и передачи квартиры в собственность (пункт 2.2 договора), о сроке исполнения обязательств продавцом в отношении предмета договора (пункты 1.4, 3.7, 5.1 договора).

Таким образом, поскольку заключенные с истцом договоры содержат все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к ним подлежат применению положения Закона № 214-ФЗ. 

В силу части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В настоящем случае ФИО5 и ФИО4, действуя через полномочных представителей, осуществляли привлечение денежных средств физических лиц для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицами, которых закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие заключенного и зарегистрированного договора, в силу части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истцов на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет им в полной мере осуществлять правомочия собственника. 

Между тем нормы Закона № 214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, несмотря на нарушение застройщиком требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право граждан на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. 

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, следует учесть, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года. 

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Судом также учитывается, что вид разрешенного использования земельных участков (среднеэтажная жилая застройка) допускает строительство на них указанных объектов недвижимости (до 8 этажей, приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

При разрешении заявленных требований о признании права собственности на квартиры, суд также исходит из того, что многочисленные нарушения, допущенные застройщиками при заключении договора участия в долевом строительстве, поименованного предварительным договором купли-продажи (в том числе, заключение их лицами, которых закон не наделяет право на осуществление такой деятельности, отсутствие регистрации договора, нарушение сроков, установленных договором, отсутствие полных сведений о квартире (нумерации), неверные сведения об адресе земельного участка – 

<

адрес> вместо правильного 

<

адрес>, последующая реализация земельных участков и объектов незавершенного строительства), могут лишь свидетельствовать о допущенных застройщиками нарушениях, но не могут служить основанием для возложения ответственности на истца за допущенные нарушения, влекущем отказ в заявленных им исковых требованиях и не являются основанием для освобождения застройщиков от передачи в собственность граждан квартир. 

Доводы представителя ФИО5 о том, что представители при заключении предварительных договоров купли-продажи действовали от своего имени, а собственники земельных участков ФИО5 и ФИО4 не одобряли и полномочий на их заключение не давали, несостоятельны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. 

Из текста предварительных договоров следует, что при их заключении представители действовали по доверенности от имени ФИО4

Многоквартирные жилые дома литер А (кадастровый №) и литер Б (кадастровый №), расположены в пределах земельных участков в кадастровыми номерами №, то есть, в том числе и на земельном участке ФИО5 

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что каждый из собственников земельных участков, а именно, ФИО4 и ФИО5, имел возможность распорядиться квартирами в построенных жилых домах. Доказательств о достижении между ними иного соглашения не представлено и материалы дела не содержат. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

По смыслу указанной правовой нормы, сделка, совершенная при указанных обстоятельствах, не признается законом ничтожной, а является оспоримой. При этом, признание такой сделки недействительной судом возможно только по иску представляемого. 

Положениями статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. 

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

ФИО5 и ФИО4 договора, заключенные с истцом, в суде не оспорили до настоящего времени, то есть согласились с ними, поскольку возражений по поводу их заключения не выражали и каких-либо претензий относительно их заявления к истцам, или к представителям не предъявляли, в связи с чем договора являются действительными. 

Разрешая требования истца, заявленные к ФИО6 и ФИО10 о признании права собственности, суд исходит из следующего. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 июня 2019 г. по гражданскому делу № 2-91/2019 (№ 33-4200/2019) признаны недействительными:

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1066), договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – жилого дома, степень готовности объекта – 37%, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО5 и ФИО6; 

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1070) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО5 и ФИО6;

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1058) договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – жилого дома, степень готовности объекта – 67%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО4 и ФИО6;

нотариально удостоверенный (зарегистрирован в реестре: № 1-1062) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 21 июня 2017 г. между ФИО4 и ФИО6;

договор купли-продажи, заключенный 10 июля 2017 г. между ФИО6 и ФИО7 по отчуждению объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, и земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В апелляционном определении указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о прекращении права собственности ФИО6 и ФИО7 на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, и на земельные участки с кадастровыми номерами № 

При этом, при принятии решения о признании сделок недействительными, судебная коллегия исходила из того, что договора купли-продажи от 21 июня 2017 г. были заключены в условиях осведомленности о правах на объекты недвижимости участников долевого строительства, в том числе приобретателя ФИО6, которым ранее по доверенности от продавца были заключены с физическими лицами предварительные договора. Заключение сделок по отчуждению объектов недвижимости без согласия участников долевого строительства привело к нарушению требования закона и посягает на права и законные интересы участников долевого строительства. А договор купли-продажи от 10 июля 2017 г. заключен во исполнение ничтожной предыдущей сделки.

Таким образом, поскольку указанные сделки признаны недействительными вышеуказанным вступившим в законную силу судебным актом, и право собственности ФИО6 и ФИО7 на объекты незавершенного строительства и на земельные участки прекращено, то, по мнению суда, ФИО6 и ФИО7 не являются надлежащими ответчиками по заявленным требованиям о признании права собственности на квартиры, в связи с чем к ним удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 июня 2019 г., постановленным по гражданскому делу № 2-91/2019 (№ 33-4200/2019), в рамках которого была проведена судебная строительно-техническая экспертиза (заключение эксперта ФБУ «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 27 ноября 2018 г. № 1884/6-2), также установлено, что к моменту заключения договоров купли-продажи от 21 июня 2017 г. и от 10 июля 2017 г. на земельных участках с кадастровыми номерами № уже было завершено строительство двух многоквартирных домов, застройщиками которых выступали ФИО5 и ФИО4, и осуществлялось заключение договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами (поименованных как предварительные договора). По состоянию на дату проведения осмотра (27.09.2018) объект с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>) является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 2017,5 кв.м. Объект с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 301,3 кв.м.

Учитывая вышеуказанные положения закона, обстоятельства того, что истец полностью внесла плату за строительство квартир, спорные домовладения достроены и данные объекты могут быть индивидуализированы, суд приходит к выводу о том, что требования о признании права собственности на квартиры к ответчикам ФИО4 и ФИО5 подлежат удовлетворению. При этом, определяя площадь квартир, суд исходит из данных технической инвентаризации, проведенной МУП «БТИ» г. Ялты в 2016 году. 

Что касается возражений представителя ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании, то при разрешении заявленных требований суд исходит из того, что ФИО5, равно как и ФИО4, является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям о признании права собственности на квартиры, поскольку объект недвижимости с кадастровым номером № (незавершенный строительством жилой дом лит. А) расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами №. 

Ссылка представителя ФИО5 на предварительный договор купли-продажи земельного участка от 27 сентября 2014 г. между ФИО5 и ФИО6 не опровергают установленные по делу обстоятельства. При этом судом учитывается, что документы, согласно которым одним из застройщиков являлся ФИО5, им не оспорены, не признаны недействительными и не отменены в установленном законом порядке.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Истцом понесены расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 48 700 руб., которые подлежат взысканию в ее пользу с ответчиков ФИО4 и ФИО5 в равных долях с каждого в силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на квартиры, удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – жилом доме (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес> общей площадью 83,6 кв.м.

Признать за ФИО3 право собственности на долю в объекте незавершенного строительства – жилом доме (кадастровый №) по адресу: 

<

адрес> общей площадью 88,2 кв.м.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО7, ФИО6 о признании права собственности на квартиры, отказать.

Взыскать с ФИО4 и ФИО5 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины по 24 350 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Ялтинский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено 

в окончательной форме 07.08.2019 г.