Дело № 3а-445/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретарях Борозненко Л.Р., Донецкой А.С.,

с участием 

представителя Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица ООО «Асфальт-Бетон-Дон» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению арендатора – ООО «Асфальт-Бетон-Дон» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 23 января 2017 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ... определив её в размере ... рублей. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного, и, как следствие, уменьшение размера арендных платежей, поступающих в бюджет г. Ростова-на-Дону. 

ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объекта из государственного реестра недвижимости, восстановив в нем ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка в сумме ....

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованного лица – ООО «Асфальт-Бетон-Дон».

В судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 и представитель ООО «Асфальт-Бетон-Дон» ФИО3 просили отказать в удовлетворении административного иска, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, отчет об оценке соответствует предъявляемым требованиям. 

Представитель Комиссии, надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. О невозможности присутствия представителя в судебном заседании суду сообщено не было, доказательства уважительности причин неявки не представлены, ходатайства об отложении судебного разбирательства не поступали. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив их письменные заявления и возражения, допросив свидетеля и эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от 30 декабря 2008 года № 31060, с учетом дополнительных соглашений к нему, ДИЗО передал в аренду ООО «Производственно-коммерческая фирма «Ростдорстрой» (6 марта 2014 года изменило наименование на ООО «Асфальт-Бетон-Дон») земельный участок площадью ... кв.метра из категории земель населенных пунктов, предназначенный для эксплуатации производственной базы и для завершения работ по проектированию, строительству и эксплуатации опытно-экспериментального производства по переработке асфальто-бетонной смеси (по дополнительному соглашению от 28 января 2014 года назначение участка указано «в целях эксплуатации производственной базы»), с кадастровым номером ... расположенного по адресу: .... 

Расчет арендной платы по условиям договора производится из кадастровой стоимости земельного участка. Арендные платежи от сдачи указанного имущества в аренду поступают в бюджет муниципального образования г. Ростов-на-Дону.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону - входящий в структуру Администрации г. Ростова-на-Дону орган, созданный для осуществления полномочий по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону и земельными участками в пределах городской черты, сочетающий отраслевое управление с функциональным руководством межотраслевого характера (п. 1.1 Положения о ДИЗО – приложения № 1 к постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2003 года № 1191).

ДИЗО обратился в суд в защиту имущественных интересов муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» в рамках полномочий, предусмотренных упомянутым Положением.

До принятия Комиссией оспариваемого решения действующими являлись сведения о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ... рублей.

29 декабря 2016 года ООО «Асфальт-Бетон-Дон» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 26 декабря 2016 года ..., составленный оценщиком ... (ООО «...»), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией ... 28 декабря 2016 года.

... Комиссия, рассмотрев заявление ООО «Асфальт-Бетон-Дон», и, сделав вывод, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной стоимости, установленной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость объекта на 57,4%. 

Протоколом № 2 заседания Комиссии от 23 января 2017 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования (два голоса – за, один – против), установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы ДИЗО г. Ростова-на-Дону как органа, представляющего интересы муниципального образования и выполняющего функции арендодателя земельного участка. 

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке 9 декабря 2016 года, составленного оценщиком ...., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета от 26 декабря 2016 года ..., заключением судебной экспертизы, проведенной по назначению суда экспертом ООО «...» ...., а также письменными и устными пояснениями данного эксперта в судебном заседании.

Допрос судом оценщика ... в качестве свидетеля не позволил устранить обоснованные сомнения в объективности и правильности выводов о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенных в отчете об оценке.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертом .... сделан вывод о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе оценщиком допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к отбору аналогов, применению корректировок, иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий ошибки не выявлены. Использованная оценщиком информация не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой. 

В частности, экспертом ... отмечено, что оценщиком сделана ссылка на неподлежащие применению федеральные стандарты оценки, допущены неточности при указании диапазона площадей и стоимости участков, предлагаемых к продаже, искажены сведения об обеспеченности коммуникациями одного из объектов сравнения; оценщик, отказываясь от использования одних объектов, использовал другие объекты с аналогичными данными, не во всех случаях учитывал отличия предлагаемых к продаже объектов, неверно, по мнению эксперта, провел корректировку на вид разрешенного использования.

Как следует из заключения и пояснений эксперта ... основным недостатком отчета, повлиявшим на итоговую величину рыночной стоимости объекта, послужило то, что оценщиком недостаточно полно проанализирован рынок земельных участков промышленного назначения в западном районе г. .... Для сравнения оценщиком выбраны объекты с наименьшей стоимостью, не соответствующей сложившемуся в действительности к дате оценки среднему уровню цен на сопоставимые по характеристикам земельные участки в этой части города. Данный довод подтвержден приведенной в экспертном заключении выборкой предложений о продаже соответствующих земельных участков в западном районе города ... (от 2 700 до 6 000 рублей за квадратный метр).

Перечисленные недостатки отчета об оценке в своей совокупности свидетельствуют о недостаточной обоснованности выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, согласно выводам судебного эксперта, не подтверждается.

Согласно расчетам, проведенным судебным экспертом, рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2014 года составляла около 2 725 рублей за квадратный метр (оценщик в отчете рассчитал эту величину в сумме 1 571 рубль за кв.метр). По мнению судебного эксперта, интервал рыночной стоимости объекта находится в границах от ... рублей до ... рублей (у оценщика ... рублей). 

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены содержанием исследованных судом доказательств.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 23 января 2017 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «...» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере ... рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... в соответствии с отчетом об оценке от 26 декабря 2016 года ..., составленным оценщиком ...., в сумме ... рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года кадастровой стоимости указанного земельного участка в сумме ... рублей, восстановив сведения о прежней кадастровой стоимости в размере ... рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «...» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2017 года.

Судья О.А.Руднева