Дело №2-934/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 14 июля 2020 года 

Советский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Малаховой О.В.,

при секретаре Федоровой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, 

представителей ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная энергосбытовая компания" к ФИО5, ФИО2 о государственной регистрации ипотеки, встречному исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная энергосбытовая компания", ФИО5 о признании добросовестным приобретателем, признании отсутствующим залога имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО "МЭСК" обратился в суд с иском к ответчикам ФИО5, ФИО2 о государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества указав следующее.

(дата) между истцом и ответчиком ФИО5 заключен договор займа №..., по условиям которого истец предоставил ответчику 20 000 000 рублей на срок до (дата) 

Указанная сумма во исполнение договора перечислена истцом в безналичном порядке за ответчика по его указанию ООО Управляющая компания "Столица Нижний" (дата).

В обеспечение исполнения договора займа №... от (дата) истец и ответчик ФИО5 подписали договор залога имущества №..., по которому ответчик (залогодатель) передает истцу (залогодержателю) три нежилых помещения (пом. П4, кадастровый №..., помещение П5, кадастровый №... и помещение П6, кадастровый №...), расположенных по адресу ..., принадлежащих ответчику на праве собственности, общей стоимостью, согласованной сторонами, 27 000 000 рублей.

Документы, необходимые для регистрации договора займа, были поданы сторонами в регистрирующий орган, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Уведомлением от (дата) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... сообщило сторонам о приостановлении регистрации ипотеки на срок до (дата) ввиду наличия нарушений.

Истцом сданы на регистрацию дополнительные документы, однако уведомлением от (дата) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... сообщило истцу о приостановлении регистрации договора залога на срок до (дата) ввиду того, что (дата) ответчиком подано заявление о прекращении государственной регистрации №...

На основании изложенного истец просит суд вынести решение о государственной регистрации Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ипотеки трех нежилых помещений (помещения П4, кадастровый №..., помещения П5, кадастровый №... и помещения П6, кадастровый №...), расположенных по адресу ..., на основании договора залога имущества №..., подписанного (дата) между ООО "МЭСК" и ФИО5 в обеспечение заключенного между ними ранее договора займа №... от (дата).

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО5 и ООО "МЭСК", в котором указал следующее.

Заключение между ФИО5 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости состоялось (дата).

Право собственности на нежилые помещения П4, кадастровый №..., П.5 кадастровый №..., П6 кадастровый №...) зарегистрировано на основании договора купли-продажи нежилых помещений от (дата), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделаны записи №... от (дата).

При таких обстоятельствах следует исходить из положений пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 г. N 367-ФЗ о прекращении залога, в случае если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

(дата) ФИО2 заключил договор оказания риэлтерских услуг в целях заказа услуг по подбору нежилого помещения для дальнейшего приобретения его в собственность. Во исполнение указанного договора риэлтором К.А.А. были оказаны услуги по подбору нежилых помещений, расположенных по адресу: ... (пом.П4, пом.П5, пом.П6), в подтверждении чего был оформлен акт приема-передачи оказанных услуг от (дата) На данные помещения (дата) были оформлены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ФИО5 обязалась продать, а ФИО2, соответственно, принять и оплатить спорные нежилые помещения.

При этом ФИО2 предпринял все разумные меры для выяснения правомочий продавца ФИО5 на отчуждение имущества: были изучены правоустанавливающие и подписываемые документы, данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осмотрены лично объекты продажи, изучены данные интернета, где было также размещено объявление продавца о продаже объектов недвижимого имущества.

Проявив должную степень осмотрительности при заключении сделки и приняв все возможные меры по проверке ее чистоты, полагаясь на данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ФИО2 был убежден, что получает достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую им недвижимость, каких-либо обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества, не имелось.

Учитывая изложенное, юридически значимыми и подлежащими установлению являются обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ФИО2 статуса добросовестного приобретателя недвижимости, принимая также во внимание, что договоры купли-продажи недвижимости, заключенные (дата), действительны, зарегистрированные права ФИО2 в силу указанного договора никем не оспорены.

В связи с вышеизложенным, обоснованным является вывод о том, что ФИО2, приобретая (дата) спорные объекты недвижимости, не знал и не должен был знать о том, что недвижимость является предметом залога. Доказательств, подтверждающих обратное не представлено.

На основании изложенного, с учетом принятых судом изменений, просил суд признать себя добросовестным приобретателем нежилых помещений (пом.П4, кадастровый №..., пом.П5, кадастровый №..., пом.П6, кадастровый №...), расположенных по адресу ...; признать отсутствующим (не возникшим) залог у ООО "МЭСК" в отношении нежилых помещений (пом.П4, кадастровый №..., пом.П5, кадастровый №..., пом.П6, кадастровый №...), расположенных по адресу ..., 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик ФИО5, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначального искового заявления, согласился с доводами встречного иска.

Ответчик и встречный истец ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований просили отказать, встречные требования удовлетворить.

Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст.2 ГПК РФ, задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, в целях реализации которой на суд возлагается обязанность согласно гл.10 ГПК РФ известить лиц, участвующих в деле, в том числе судебной повесткой, телефонограммой, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. 

Данная обязанность судом выполнена. 

В соответствии со ст.167 ч.1 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. 

С учетом указанных обстоятельств, в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст.35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В силу ст. 329, 334, 334.1, 339.1 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 3, 4 ст. 339 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В силу п. 1, 6 ст. 20 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Как было установлено в настоящем судебном заседании, (дата) между истцом ООО "МЭСК" и ответчиком ФИО5 заключен договор займа №..., в соответствии с условиями которого истец передает на условиях настоящего договора ответчику ФИО5 сумму займа в размере 20 000 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить суму займа до (дата). 

(дата) стороны заключили договор залога имущества №... согласно условиям которого, ответчик ФИО5 передает в залог истцу в обеспечение полного и надлежащего исполнения всех обязательств, возникших из договора займа №... от (дата), заключенного между залогодержателем и залогодателем, имущество, указанное в перечне в приложении №... к настоящему договору.

Из приложения №... к договору залога следует, что ответчик ФИО5 передала истцу в залог три нежилых помещения, расположенных по адресу ... ...

В силу положений ст. 10 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Таким образом, с целью придания юридической силы договору залога недвижимого имущества и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)") необходимо было провести его государственную регистрацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя.

Регистрационные действия с недвижимым имуществом носят заявительный характер, вместе с тем, одного заявления залогодержателя для регистрации договора залога недостаточно.

(дата) истец и ответчик сдали все необходимые документы для осуществления государственной регистрации обременения вышеуказанного недвижимого имущества.

(дата) в адрес сторон Управлением Росреестра по Нижегородской области направлено уведомление о приостановлении регистрации ипотеки в виду того, что представленный договор ипотеки не соответствует требованиям действующего законодательства и не оплачена государственная пошлина в отношении всех объектов недвижимости.

(дата) истцом третьему лицу представлено платежное поручение о доплате государственной пошлины, однако уведомлением от (дата) Управление Росреестра по Нижегородской области вновь приостановило государственную регистрацию ипотеки, поскольку (дата) собственником ФИО5 подано заявление о прекращении государственной регистрации обременений объектов недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Обращаясь в суд с настоящим иском ООО "МЭСК" просило вынести решение о государственной регистрации договора залога. Однако каких-либо законных оснований для удовлетворения первоначального иска суд не усматривает в силу следующего.

Как было указано ранее, в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Однако заключенный истцом и ответчиком ФИО5 договор залога имущества №... от (дата) данным требованиям не отвечает.

Так, в спорном договоре залога отсутствуют сведения о существе обязательства, его размере, сроке и порядке исполнения.

Согласно п. 2.2 договора залога от (дата) срок и порядок исполнения обязательств по договору займа в полном объеме: до (дата), однако из договора займа (п. 3.2) следует, что ответчик ФИО5 вправе его исполнять по частям. 

Из договора залога не усматривается, обеспечивает ли залог недвижимого имущества исполнение ФИО5 обязательства по возврату основной суммы долга, либо покрывает обязанности по уплате процентов за пользование займом и возможных штрафных санкций, что является одним из существенных условий договора залога в силу ст. 9 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того в спорном договоре залога не имеется сведений о праве, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

На наличие данных недостатков было указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации ипотеки от (дата) 

Однако до настоящего времени стороны не пришли к соглашению о внесении каких-либо изменений в заключенный договор залога от (дата) 

В соответствии с положениями ст. 450, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Каких-либо доказательств того, что стороны во исполнение требований регистрирующего органа изменили договор залога, либо заключили договор ипотеки на иных условиях, в суд не представлено, требований об изменении договора от (дата) истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах, полагая, что истцом и ответчиком ФИО5 не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора залога от (дата), суд не может признать его заключенным, а следовательно, и вынести решение о государственной регистрации ипотеки трех нежилых помещений П.4, П. 5 и П.6, расположенных в ....

Согласно п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку судом отказано в государственной регистрации ипотеки спорных нежилых помещений, то встречные исковые требования ФИО2 о признании отсутствующим (не возникшим) у ООО "МЭСК" права залога на нежилые помещения П.4, П. 5 и П.6, расположенные в ..., подлежат удовлетворению.

Как следует из встречного искового заявления, заключая договоры купли-продажи трех нежилых помещений, расположенных по адресу ..., встречный истец предпринял все необходимые меры для выяснения полномочий ФИО5 на отчуждение спорного имущества, в том числе им были запрошены выписки из ЕГРП.

Из представленных в судебное заседание выписок из ЕГРП в отношении объектов недвижимости нежилых помещений П.4, П.5, П.6 с кадастровыми номерами №... соответственно, по состоянию на (дата) следует, что ограничение прав и обременений объектов недвижимости не зарегистрировано.

Каких-либо доказательств того, что встречный истец ФИО2 мог получить достоверные сведения о наличии каких-либо правопритязаний в отношении спорного имущества из других источников, в материалах дела не имеется и в распоряжение суда не представлено.

Поскольку надлежащим доказательством наличия или отсутствия обременения недвижимого имущества в виде залога являются сведения из ЕГРП, то суд полагает, что встречным истцом предприняты все разумные меры для выяснения правого статуса спорного имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

При таких обстоятельствах суд полагает встречные исковые требования о признании ФИО2 добросовестным приобретателем трех нежилых помещений, расположенных в ..., подлежащими удовлетворению.

Определением Приокского районного суда ... от (дата) по настоящему делу были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилых помещений П4 кадастровый №..., П5 кадастровый №..., П6 кадастровый №..., расположенных по адресу .... Поскольку в удовлетворении исковых требований ООО "МЭСК" было отказано, то и оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная энергосбытовая компания" к ФИО5, ФИО2 о государственной регистрации ипотеки оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональная энергосбытовая компания", ФИО5 о признании добросовестным приобретателем, признании отсутствующим залога имущества, удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем нежилых помещений П4 кадастровый №..., П5 кадастровый №..., П6 кадастровый №..., расположенных по адресу ....

Признать отсутствующим залог у общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональная энергосбытовая компания" в отношении нежилых помещений П4 кадастровый №..., П5 кадастровый №..., П6 кадастровый №..., расположенных по адресу ....

Меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий, принятые по определению Приокского районного суда ... от (дата) отменить. 

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г. Нижнего Новгорода.

Судья О.В. Малахова