По делу (номер обезличен) г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

(дата обезличена) (адрес обезличен)

Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе:

председательствующего – судьи Кравченко Е.Ю.,

при секретаре – Королевой Е.С.,

с участием ответчика ФИО1 (ныне ФИО2),

представителя ответчика ФИО1 (Олендарь)- ФИО3 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО4, ФИО1 о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, судебных расходов, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество с определением реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, 

у с т а н о в и л:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») обратилось в суд с настоящим иском и с учетом требований ст. 39 ГПК РФ просит взыскать с ответчиков в свою пользу сумму задолженности в общей сумме 839654 руб.87 коп, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в размере 660844 рубля 09 копеек, 103610 рублей 08 копеек- сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, пени в размере 75200 рублей 70 копеек; начиная с (дата обезличена) и по день вступления в законную силу решения суда определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14,00 % годовых за каждый день просрочки на сумму фактического остатка основного долга, т.е. на сумму 660844,09 руб., обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество- квартиру, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу (адрес обезличен), принадлежащую ФИО4, ФИО5, запись о регистрации права собственности в ЕГРП (номер обезличен) от (дата обезличена), определить способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1786880,00 руб., рублей; расторгнуть кредитный договор (номер обезличен) от (дата обезличена) с даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15000 руб., также расходы по оплате госпошлины в размере 16635,71 руб.

Свои исковые требования мотивируют следующим.

В соответствии с условиями кредитного договора (номер обезличен) от (дата обезличена) заемщикам ФИО4, ФИО1 ОАО «НБД-Банк» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 1100000,00 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчиков ФИО4, ФИО1 квартиры, состоящей из трех комнат общей площадью 62,0 кв.м., расположенной на 3-ем этаже девятиэтажного дома по адресу (адрес обезличен). Кредит в сумме 1100000 рублей выдан ответчику ФИО4 (дата обезличена), что подтверждается мемориальным ордером (номер обезличен) от (дата обезличена) По состоянию на (дата обезличена) квартира была оценена в размере 1 260 000,00 рублей согласно заключению независимого оценщика ОАО «Рензин компании», Отчет об оценке (номер обезличен) от (дата обезличена), что подтверждается закладной. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена (дата обезличена) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес обезличен). Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком ФИО4 как должником-залогодателем, ответчиком ФИО1 как должником залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по (адрес обезличен) первоначальному залогодержателю - ОАО «НБД-Банк». Запись об ипотеке произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена) за (номер обезличен). Законным владельцем закладной, и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона Об ипотеке права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена)). Начиная с (дата обезличена) ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками производятся нерегулярно и не в полном объеме, либо не производятся совсем. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной письмом от (дата обезличена) в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени ФИО4, ФИО1 не выполнили указанное требование истца. В соответствии с условиями п. 7.1 закладной, п. 4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков по состоянию на (дата обезличена) составляет 743570, 69 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 660844 рубля 09 копеек, сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом в размере 59320, 61 руб., а также пени в размере 23405,99 руб. Отмечают, что закладная, являющаяся ценной бумагой, находится на хранении в специализированном депозитарии, исполнителем функций сервисного агента АО «Агентство по ипотечному по ипотечному жилищному кредитованию» и связанных с ним компаний специального назначения (КСН) по заключенному (дата обезличена) (в результате участия в процедуре открытой закупки услуг) Договору об оказании услуг (номер обезличен) является Банк ВТБ 24 (ПАО). Распоряжением Росимущества о решениях внеочередного общего собрания акционеров АО «АИЖК» от (дата обезличена) (номер обезличен)-р утвержден Устав в новой редакции, сведения о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц внесены (дата обезличена), в соответствии с новой редакцией Устава изменено полное наименование Общества на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», иные реквизиты Общества остались без изменений.

Представитель истца в судебном заседании участия не принимал, надлежаще уведомлены о месте и времени слушания дела, в судебном заседании (дата обезличена) представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал, в судебное заседание представлен уточненный иск, просили о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик ФИО1 (ныне Олендарь) выразила в судебном заседании согласие с иском, за исключением размера взыскиваемой неустойки, пояснив, что с иском и уточнениями к нему согласна, обязательства по договору нарушаются не умышленно, а в связи с её тяжелым материальным положением, пояснила, что до сих пор самостоятельно выплачивала задолженность по кредитному договору, она вложила личные денежные средства в приобретение квартиры, пыталась с ответчиком ФИО4 прийти к какому-либо компромиссу по вопросу выплаты задолженности, пыталась разрешить вопрос по перераспределению долей, но сделать этого не удалось в связи с поведением ответчика ФИО4, который впустил в квартиру квартирантов, у неё на иждивении имеется несовершеннолетний общий с ответчиком ребенок, ФИО4 алименты на содержание ребёнка не выплачивает, ребенок зарегистрирован в спорной квартире, пользоваться жильем возможности не имеют в силу вышеуказанного обстоятельства, ФИО4 найти в настоящее время невозможно, с учетом изложенного просила снизить неустойку, о взыскании которой просит истец.

Представитель ответчика ФИО1 (ныне Олендарь) - ФИО3 поддержал доводы своего доверителя.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания дела уведомлен надлежаще по месту своей регистрации, почтовые отправления с судебными извещениями возвращены в адрес суда за истечением срока хранения в почтовом учреждении.

Представитель третьего лица- Департамента образования администрации Кстовского муниципального района в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела уведомлены надлежаще.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Конституция РФ признает свободу договора как одну из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом РФ провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом, в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. (статья 307 пункт 1 ГК РФ).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 указанной статьи).

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

На основании ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч.1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ч.1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные её права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В силу п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Статьей 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона (ст.54 Закона Об ипотеке). 

В соответствии со ст. 55.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уведомление и требование, предусмотренные федеральным законом или договором об ипотеке, направляются по адресу, указанному стороной договора об ипотеке, а также по месту нахождения юридического лица или по месту жительства физического лица. Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается адресату под расписку. Моментом получения уведомления стороной договора об ипотеке считается, в частности: дата отказа стороны договора об ипотеке от получения уведомления, если этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи; дата, на которую уведомление, направленное по почте заказным письмом с уведомлением по адресу (месту нахождения, места жительства) стороны договора об ипотеке, указанному в нем, не вручено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (месту нахождения, месту жительства), о чем организация почтовой связи проинформировала отправителя уведомления.

В силу п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 405 ГК РФ истец не считается просрочившим (не исполнившим) обязанность по соблюдению досудебного порядка и вручению требования, т.к. указанная обязанность не может быть исполнена вследствие просрочки (неисполнения) ответчиком обязанности по информированию истца об изменении места проживания и /или места работы, о факте временного отсутствия.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, в том числе определение величины процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре, процентные ставки по вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.п. 1, 2, 7, 8, 9 ст. 30 ФЗ "О банках и банковской деятельности", отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора.

В силу ст. 33 ФЗ "О банках и банковской деятельности" при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором.

В силу ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 50,51 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 указанного Федерального закона).

В соответствии с п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона - принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В силу ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В силу ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества суд указывает в решении наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве залогодателя в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, а также начальную продажную цену залога, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора- самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, поскольку определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной 100% рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит природе публичных торгов (начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться) и может привести к несостоявшимся торгам (а невозможность реализации приведет к утрате обеспечительной функции залога недвижимости) и неисполнимости решения суда. 

Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно в связи существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ - требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, исполнителем функций сервисного агента АО «АИЖК» и связанных с ним КСН – компаний специального назначения по заключенному (дата обезличена) Договору об оказании услуг (номер обезличен) является Банк ВТБ 24 (ПАО).

Распоряжением Росимущества о решениях внеочередного общего собрания акционеров АО «АИЖК» от (дата обезличена) (номер обезличен)-р утвержден Устав в новой редакции, сведения о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц внесены (дата обезличена), в соответствии с новой редакцией Устава изменено полное наименование Общества на АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», иные реквизиты Общества остались без изменений.

В соответствии с условиями кредитного договора (номер обезличен) от (дата обезличена) заемщикам ФИО4, ФИО1 ОАО «НБД-Банк» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 1100000,00 руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчиков ФИО4, ФИО1 квартиры, состоящей из трех комнат общей площадью 62,0 кв.м., расположенной на 3-ем этаже девятиэтажного дома по адресу (адрес обезличен). 

Кредит в сумме 1100000 рублей выдан ответчику ФИО4 (дата обезличена), что подтверждается мемориальным ордером (номер обезличен) от (дата обезличена) 

По состоянию на (дата обезличена) квартира была оценена в размере 1 260 000,00 рублей согласно заключению независимого оценщика ОАО «Рензин компании», Отчет об оценке (номер обезличен) от (дата обезличена), что подтверждается закладной. 

Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена (дата обезличена) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес обезличен). 

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком ФИО4 как должником-залогодателем, ответчиком ФИО1 как должником залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по (адрес обезличен) первоначальному залогодержателю - ОАО «НБД-Банк». 

Запись об ипотеке произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата обезличена) за (номер обезличен). 

Законным владельцем закладной, и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона Об ипотеке права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи (номер обезличен) от (дата обезличена)). 

Закладная, являющаяся ценной бумагой, находится на хранении в специализированном депозитарии.

В спорной квартире зарегистрированы ответчик ФИО4, несовершеннолетний ребенок ответчиков ФИО6, (дата обезличена).

На основании решения мирового судьи судебного участка (номер обезличен) Кстовского судебного района (адрес обезличен) от (дата обезличена) брак между ответчиками ФИО4 и ФИО1 расторгнут, о чем (дата обезличена) составлена запись акта о расторжении брака (номер обезличен) (Отдел ЗАГС Кстовского главного управления ЗАГС (адрес обезличен)).

ФИО1 в связи с регистрацией брака с ФИО3 (дата обезличена), сменила фамилию на ФИО2

Начиная с (дата обезличена) ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им производились ответчиками в нарушение условий закладной и кредитного договора нерегулярно и не в полном объеме, либо не производились совсем.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, письмом от (дата обезличена) в адрес ответчиков было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. 

До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца. 

В соответствии с условиями п. 7.1 Закладной, п. 4.4.3 Кредитного договора, вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. 

Задолженность ответчиков составляет 839654 руб.87 коп, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в размере 660844 рубля 09 копеек, 103610 рублей 08 копеек- сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, пени в размере 75200 рублей 70 копеек.

Размер задолженности по договору, как и размер процентов, пени, не оспорен, соответствующий расчет как суммы задолженности, так и процентов, пени, проверен и принят судом, иной расчет в материалы дела ответчиками не представлен.

До настоящего времени обязанность по возврату денежных средств ответчиками не выполнена, что не оспаривалось ответчиком ФИО1 (Олендарь) в судебном заседании.

По состоянию на (дата обезличена) рыночная стоимость заложенного имущества- вышеуказанной квартиры, была определена в размере 1260000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика – Отчетом об оценке (номер обезличен) от (дата обезличена), выполненным ОАО «Рензин компании».

На основании данного отчета первоначально стоимость заложенного имущества подлежала быть установленной в размере 1008000,00 руб. 

Определением Кстовского городского суда по настоящему делу была назначена и проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества - квартиры, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу (адрес обезличен).

Согласно выводов заключения эксперта (номер обезличен) от (дата обезличена) ООО «Приволжская экспертная компания», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу (адрес обезличен) на дату проведения осмотра составляет 2233600 рублей.

Следовательно, в соответствии с требованиями п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке стоимость объекта недвижимости, на которую истец просит обратить взыскание, составит 1 786 880,00 рублей, исходя из расчета:

2233 600 руб. х 80% = 1 786 880,00 руб.

Принимая во внимание нарушение ответчиками обязательства, обеспеченного залогом, суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной цены при реализации предмета залога в размере 1786 880,00 руб., что составляет 80% рыночной стоимости заложенного имущества.

Довод ответчика о том, что задолженность по кредиту образовалась в связи с ухудшением её материального положения, сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, как и для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, указанные обстоятельства не освобождают ответчика от исполнения обязательств по договору. 

Суд отклоняет данные доводы, поскольку изменение финансового положения относится к рискам, которые заемщик несет при заключении кредитного договора. Заключая договор, заемщик должен был предвидеть риск наступления таких негативных последствий, как потеря работы, ухудшение финансового положения, в том числе таких рисков как ухудшение состояния здоровья, и должен был действовать разумно и осмотрительно. 

При этом законом не допускается односторонний отказ заемщика от исполнения условий кредитного договора по возврату денежных средств.

Все иные вышеприведенные доводы также в силу закона с учетом приведенных выше правовых норм не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора банком ответчикам была предоставлена полная и достоверная информация относительно предлагаемой услуги по кредитованию, об условиях кредитования, с которыми ответчики выразили своё полное согласие, собственноручно и без оговорок подписав вышеуказанный договор, тем самым удостоверив факт согласия с его условиями.

В данном случае между сторонами договор был заключен на условиях, согласованных между ними.

Заемщики в данном случае подтвердили заключение договора, а также те факты, что им понятны все пункты договора, все условия договора до него доведены, заемщики с ними были согласны и обязались их выполнять.

Договор подписан ответчиками собственноручно и без оговорок, тем самым они выразили желание воспользоваться соответствующими услугами банка, каких-либо актов разногласий не составлялось.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В случае несогласия с условиями договора, ответчики были вправе отказаться от совершения сделки.

В материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие факт заключения кредитного договора под влиянием заблуждения, обмана, насилия либо угрозы.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчики не были ограничены в своём волеизъявлении.

Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и произвели все необходимые действия, направленные на их исполнение.

При этом ответчики, ознакомившись с условиями договора, были вправе отказаться от его заключения, обратиться в банк с заявлением о предоставлении иного кредитного продукта, либо в другую кредитную организацию, однако не сделали этого.

Договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действовавшим в момент его заключения; ответчики на стадии заключения договора располагали полной информацией о предложенной им услуге, добровольно в соответствии с собственным волеизъявлением приняли на себя обязательства по ним; заключая договор, ответчики действовали по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе, согласившись на заключение договора на указанных в нем условиях.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку являются законными и обоснованными.

Вместе с тем, суд, разрешая ходатайство ответчика ФИО1 (Олендарь) о снижении размера взыскиваемых пени, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п. 71, 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при взыскании неустойки правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

Таким образом, применяя статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 14.03.2001 г. N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. 

В Определении от 22.01.2004 N 13-О Конституционный Суд РФ указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

По смыслу закона, в силу норм процессуального законодательства суд наделен полномочиями устанавливать фактические обстоятельства дела, в том числе и обстоятельства, касающиеся наличия критериев для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми являются в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, не может использоваться ни в качестве карательного инструмента при наложении на должника гражданско-правовых санкций, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

При этом снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности, определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств, то есть вопрос о снижении неустойки в силу ее несоразмерности последствиям допущенного нарушения является оценочным.

По смыслу закона, размер взыскиваемой с нарушителя прав потребителя неустойки является экономической мерой воздействия, при этом критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. 

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Исходя из суммы задолженности по кредитному договору, установленного по соглашению сторон размера неустойки, а также периода неисполнения заемщиками обязательств по данным договорам, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, условия заключенного между сторонами договора, учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих возникновение у истца неблагоприятных последствий, наступивших в связи с нарушением ответчиками обязательств, назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, учитывая доводы ответчика в судебном заседании, суд с учетом срока нарушения обязательства, размера задолженности, соразмерности суммы неустойки тяжести нарушения обязательства, общеправовых принципов разумности, справедливости и соразмерности, учитывая обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств и оценив негативные последствия для истца, компенсационную природу неустойки и необходимость соблюдения баланса интересов сторон, последствия нарушения обязательства, степень вины ответчика за нарушение сроков, имущественные и иные заслуживающие внимания интересы сторон, причины нарушения сроков исполнения обязательств со стороны ответчиков, снижает размер взыскиваемой неустойки по кредитному договору до 20000,00 руб., не усматривая оснований для снижения такой неустойки в ином размере.

По смыслу закона, при взыскании процентов по кредитному договору они подлежат взысканию до момента фактической выплаты долга, т.е. на будущее время. 

Истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств). Законом или договором может быть установлен более короткий срок начисления неустойки, либо её сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, начисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства (п. 65 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016 г.).

В связи с изложенным требования истца о взыскании процентов и пени по день вступления решения суда в законную силу, также являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению судом.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Стоимость расходов истца по производству судебной экспертизы, назначенной в ходе судебного разбирательства по делу, составила 15000,00 рублей, указанные расходы оплачены истцом, что подтверждается имеющейся в деле копией платежного поручения (номер обезличен) от (дата обезличена).

В данном случае, поскольку исковые требования удовлетворены судом, указанные расходы в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчиков солидарно в пользу истца, понесшего указанные расходы в ходе судебного разбирательства.

Госпошлина, подлежащая уплате по настоящему делу составляет в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ 17044 рубля 55 копеек.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 16635,71 руб., из них: 10635,71 руб. (в части удовлетворения имущественных требований истца) + 6000 руб. (в части удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество) - по 8317 рублей 86 копеек с каждого.

Соответственно, в местный бюджет с ответчиков надлежит взыскать госпошлину в размере 408,84 руб. – по 204,42 руб. с каждого, исходя из расчета: 17044,55 руб. – 16635,71 руб. = 408,84 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98,103,194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО4, ФИО1 (ныне ФИО2) о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, судебных расходов, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество с определением реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, ФИО1 (ныне Олендарь) солидарно в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по Кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) по состоянию на (дата обезличена) в размере 784454 рубля 17 копеек, в том числе задолженность по основному долгу – 660844 рубля 09 копеек, задолженность по процентам в размере 103610 рублей 08 копеек, задолженность по пени в размере 20000 рублей 00 копеек.

Взыскивать с ФИО4, ФИО1 (ныне Олендарь) в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», начиная с (дата обезличена) и по день вступления в законную силу решения суда проценты за пользование кредитом по Кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) в размере 14 % годовых за каждый день просрочки на сумму фактического остатка основного долга, т.е. на сумму 660844 рубля 09 копеек.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество- квартиру, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу (адрес обезличен), принадлежащую ФИО4, ФИО1 (ныне Олендарь), запись о регистрации права собственности в ЕГРП (номер обезличен) от (дата обезличена), определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1786880 (один миллион семьсот восемьдесят шесть тысяч восемьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

Расторгнуть Кредитный договор (номер обезличен) от (дата обезличена) с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО4, ФИО1 (ныне Олендарь) в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате госпошлины в размере 16635 рублей 71 копейка - по 8317 рублей 86 копеек с каждого.

Взыскать с ФИО4, ФИО1 (ныне Олендарь) солидарно в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» отказать.

Взыскать с ФИО4, ФИО1 (ныне Олендарь) в местный бюджет госпошлину в размере 408 рублей 84 копейки.

Решение может быть обжаловано в (адрес обезличен) суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд (адрес обезличен).

Решение в окончательной форме принято (дата обезличена)

Судья - Е.Ю.Кравченко