РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 февраля 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-42/19 (3а-706/18) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТРИТОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТРИТОН» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты>, площадью 282 774 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачного строительства, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 июня 2013 года, 

<

данные изъяты>, площадью 563 736 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 2 июня 2017 года, 

<

данные изъяты>, площадью 405 721 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 мая 2017 года, 

<

данные изъяты>, площадью 249 313 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 6 июня 2017 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетами оценщика. Не согласившись с заключением эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание. Представил письменные пояснения.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представила письменные пояснения, в которых полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости. Возражала против вызова эксперта в судебное заседание.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, составленные оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчетам оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 23а Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 года №611, при применении доходного подхода оценщик учитывает, в частности, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

В заключении эксперта ФИО1 полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 13-17 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчетам обоснованно, по мнению суда, указано, что отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы представителя административного истца о том, что в экспертном заключении неверно указана информация об удаленности объектов-аналогов от МКАД, не применена корректировка по объекту-аналогу № 3 на нахождение в непосредственной близости к лесному массиву, по объекту-аналогу № 2 не применена корректировка на улучшение (проведено межевание земельного участка), о необоснованности применений корректировки на площадь, и необоснованности не применения корректировки на коммуникации-электроснабжение, противоречат содержанию экспертного заключения. 

Из объявлений об объектах-аналогах следует, что они находятся на удалении от МКАД. В объявлении отсутствует информация о том, что объект-аналог № 3 расположен возле лесного массива. Объект-аналог №2 как следует из объявления, вопреки доводам представителя административного истца, продается единым участком площадью 144 га под дачное строительство. Корректировка на площадь, как это следует из заключения, экспертом проведена в соответствии с методикой расчета указанной корректировки, определенной в аналитическом исследовании, опубликованном в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации № 6 (105) за 2010 год. Отсутствие корректировки на коммуникации, по мнению суда, является обоснованным, поскольку в объявлениях не содержится информации о коммуникациях в виде электроснабжения (л. 28-36 экспертизы т.3).

Возражения представителя административного истца о том, что при определении корректировки на дату предложения экспертом была использована неактуальная информации, опровергаются заключением, из которого следует, что для определения рыночной стоимости объектов оценки экспертом были отобраны объекты, предложенные на продажу с июня 2011г. по май 2012 г., при этом были применены корректировки на дату оценки объектов недвижимости на основании ценовых индексов. полученных экспертом с сайта zemer. ru. Скриншот использованной информации экспертом представлен на стр. 35 экспертизы в т.3. Корректировка экспертом проведена на основании данных по среднерыночным ценам (вторичный рынок), наиболее близким к дате размещения объявлений.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Необоснованное ходатайство представителя административного истца о вызове эксперта в судебное заседание для разъяснения вопросов, мотивированные ответы на которые содержатся в заключении эксперта, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление представителем административного истца процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для вызова эксперта ФИО1 в судебное заседание для дачи пояснений.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 20 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Согласно статье 105 КАС РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины установлены статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ). Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, а также Верховным Судом РФ, подается плательщиком государственной пошлины в налоговый орган по месту нахождения суда, в котором рассматривалось административное дело. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для физических лиц - 300 рублей, а для организаций - 2 000 рублей. 

Таким образом, при обращении в Московский областной суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обязан был уплатить государственную пошлину в размере 8000 рублей, а не в размере 24000 рублей. 

Излишне уплачена государственная пошлина в размере 16000 рублей, которая и подлежит возврату административному истцу.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ТРИТОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 20 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты> с кадастровыми номерами:

<

данные изъяты>, площадью 282 774 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачного строительства, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 июня 2013 года, в размере 58016 977 рублей;

<

данные изъяты>, площадью 563 736 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 2 июня 2017 года, в размере 3320 787 рублей;

<

данные изъяты>, площадью 405 721 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 мая 2017 года, в размере 2392 254 рубля;

<

данные изъяты>, площадью 249 313 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: растениеводство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 6 июня 2017 года, в размере 1469 122 рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТРИТОН» излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению № 5 от 11 апреля 2018 года в размере 6000 (шесть тысяч) рублей, излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению № 4 от 11 апреля 2018 года в размере 6000 (шесть тысяч) рублей, излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению № 3 от 11 апреля 2018 года в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 8 февраля 2019 года