№ 2-943/2024

УИД 61RS0009-01-2024-000300-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2024 года г. Азов

Азовский городской суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Данильченко А.Ю., 

при секретаре Горшилиной К.О.,

с участием представителя истца ФИО3,

с участием представителя ответчика ФИО4,

с участием представителя третьих лиц Куц О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Агросфера» о признании договора аренды прекратившим свое действие,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также истец) обратилась в суд с иском к ООО «Агросфера» (далее также ответчик) о признании договора аренды прекратившим свое действие, указав в обоснование иска, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит 100/540 (10 га) в земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Между собственниками земельных долей (арендодатели) и ООО «Агросфера» (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику уведомление о прекращении договора в связи с истечением срока действия договора.

Полагая данный договор прекращенным истец просит суд признать данный договор прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующим право аренды ООО «Агросфера» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м и указать, что решение является основанием для погашения записи о праве аренды.

Представитель истца в суд прибыла, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика в суд прибыла, просила в иске отказать.

Представитель третьих лиц – ФИО8, ФИО9, ФИО10 – адвокат Куц О.А., назначенная судом третьим лицам в порядке ст. 50 ГПК РФ, в суд прибыла, просила в иске отказать.

Третьи лица ФИО11, ФИО7, ФИО2 в суд не прибыли, извещены о времени и месте судебного заседания, направили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, полагали заявленные требования не подлежащими удовлетворению, представитель Управления Росреестра по Ростовской области в суд не прибыл также извещен о времени и месте судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. 

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел. 

В соответствии со статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. 

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

Конституция РФ, закрепляя право частной собственности и раскрывая в статье 35 его конституционное содержание, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1) и, конкретизируя применительно к данному праву предписание статьи 17 (часть 3), устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36, часть 2). 

Из приведенных положений Конституции вытекает обязанность законодателя соблюдать при регулировании земельных отношений, в том числе возникающих в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, баланс частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности (статья 55, часть 3 Конституции Российской Федерации), с тем чтобы обеспечить охрану законом права частной собственности, как того требует статья 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, и исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. 

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ. 

В силу ст. 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. 

Как установлено судом истцу на праве общей долевой собственности принадлежит 100/540 (10 га) в земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Между собственниками земельных долей (арендодатели) и ООО «Агросфера» (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику уведомление о прекращении договора в связи с истечением срока действия договора.

В силу ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). 

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

В силу пункта 2 статьи 1 Закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду. 

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3). 

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии со статьей 4 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора), начало срока действия договора подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации. 

Вышеуказанный договор аренды не содержит положений согласно п. 3 ст. 4 ГК РФ о том, что окончание срока действия договора аренды влечет прекращение обязательств сторон по договору. 

На основании части 1 статьи 46 Земельного кодекс Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Также и п. 2 ст. 621 ГК РФ предусматривается, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для признания Договора аренды продленным по п. 2 ст. 621 ГК РФ является установление факта пользования арендованным имуществом и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Использование спорного земельного участка ответчиком не опровергнуто. 

Истец полагает, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку истек срок договора, до истечения этого срока истцом направлен отказ от продления договора на новый срок.

Вместе с тем, суд полагает приведенные доводы основанными на неверном толковании норм закона, несоответствующими существующему правовому порядку и нормам действующего законодательства.

Доводы истца основаны на неверном понимании норм права и не могут служить основанием к признанию договора аренды прекращенным.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

Положения статьи 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", регулирующим отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. 

Согласно ст. 14 приведенного закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. 

Положения ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" являются императивом, действие которого никакими иными нормами законодательства не устраняются и не корректируются. Такая особенность согласованного волеизъявления сособственников, выступающих в виде множественности лиц на стороне арендодателя определяется правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения и, как следствие, главной целью обособленного правового регулирования правоотношений, складывающихся в отношении особого объекта, а именно, в наиболее подробном и разумном регулировании функционирования сельскохозяйственного товарного производства в стране в-целом. 

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать Договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях Договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. 

С учетом приведенных правовых норм вопросы распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения, принадлежащим на праве долевой собственности более чем пяти лицам, относится к исключительной компетенции общего собрания, решения общего собрания обязательны для всех участников долевой собственности независимо от их участия в собрании. 

Договор аренды исполнялся обеими сторонами на протяжении всего срока в полном объеме, существенных нарушений положений договора арендатором не допускалось, истцом об этом не заявлялось, доказательств не представлялось и материалы гражданского дела таковых не содержат.

Суд при оценке доводов истца, а также третьих лиц относительно вопроса возможности прекращения действия заключенного договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя лишь на основании направленного уведомления одним истцом, исходит из следующего. 

Федеральным законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" осуществляется правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду. 

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Статья 14 названного Закона закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из названных земель, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункты 6 и 7 пункта 3). 

Порядок проведения общего собрания участников общей долевой собственности определен в статье 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которой установлено, что общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона (пункт 1). 

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5). 

В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей (пункт 5.1). 

Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания. С даты опубликования органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, сообщения о проведении общего собрания в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи и до даты проведения этого общего собрания созыв и проведение общего собрания, повестка дня которого содержит аналогичные вопросы, не допускаются (пункт 5.2). 

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8). 

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (пункт 11). 

С учетом изложенного направление отдельными сособственниками (в том числе истцом) в адрес арендатора заявлений о прекращении действия договора аренды правового значения не имеет, так как воля истца противоречит намерениям всех других участников долевой собственности, не высказавших возражений против продления арендных отношений, а отдельные собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок качествами арендодателя в том смысле, что ему придан нормативными установлениями и договором аренды, не обладают.

Необходимость определения согласованной воли арендодателя с одновременно обеспечиваемой возможностью отдельных собственников на общих собраниях выступать против арендных правоотношений либо отдельных условий договоров объясняется необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех заинтересованных лиц, и, в том числе, публичных интересов.

Направление отдельными сособственниками заявлений о прекращении договора аренды противоречит вышеназванным нормам и правилам, закрепленным в действующем гражданском и земельном законодательстве.

С учетом изложенного, направление истцом в адрес арендатора заявления об отказе от заключения договора аренды на новый срок, правового значения не имеет, так как воля истца противоречит намерениям других участников долевой собственности, не высказавших возражений на общем собрании, против продления арендных отношений на новый срок.

Более того, согласно статье 158 Гражданского кодекса Российской Федерации, молчание признается выражением воли сторон совершить сделку в случаях предусмотренных законом или согласием сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. Данный вывод следует из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Вышеуказанные конклюдентные действия являются акцептом в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, письменная форма договора сторонами в соответствии с п. 3 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдена и договор заключен (возобновлен) на неопределенны срок.

Истец, или иные участники долевой собственности мер, к проведению собрания, на котором бы разрешался вопрос о нежелании продления арендных отношений по договору не принимали, договор считается пролонгированным. 

На основании изложенного и оценив в совокупности, представленные доказательства, руководствуясь ст. 252 ГК РФ, ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 13, 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 21 января 2015 года N 1197-О, суд приходит к выводу о необходимости отказа в иске.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Агросфера» о признании договора аренды прекратившим свое действие - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.07.2024.

Судья