Дело № 3а-49/2023 (№ 3а-117/2022)

73OS0000-01-2022-000085-80                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2023 года                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском  к  областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения  ОГБУ  «ЦГКО»  № *** от  17 декабря  2021  года; установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, общей площадью 223,8 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 1 005 479 руб.  

Требования мотивировала тем, что она является собственником объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на указанное недвижимое имущество.

Кадастровая стоимость  нежилого здания с кадастровым номером *** установлена в размере 2 664 300 руб. 95 коп.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 1 июля 2021 года, определенную  в отчете об оценке № *** рыночной стоимости объекта капитального строительства от 21 октября 2021 года, выполненном ООО «Независимость».   

В связи с этим общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако  решением  ОГБУ  «Центр  государственной  кадастровой  оценки»   № *** от  17 декабря  2021  года было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.

Судом к участию в деле привлечены в качестве  административного ответчика  Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», ООО «Независимость», оценщик ФИО2

Определением Ульяновского областного суда от 12 апреля 2022 года произведена замена административного ответчика  Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области его правопреемником Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

Определением Ульяновского областного суда от 7 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО1 – ФИО3 уточнила заявленные требования, просила установить  кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 223,82 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере 1 887  250 руб. 

ФИО1 и её представитель ФИО3 в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены. 

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Выражает несогласие с расчетом рыночной стоимости  земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июля 2021 года, указывая на то, что на стр. 29 заключения содержится информация об использовании цены всех объектов-аналогов с учетом НДС.  Использование в расчете рыночной стоимости с НДС необоснованно.

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Представители Министерства  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «Независимость», ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***,  площадью 223,8 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Указанное нежилое здание было поставлено на кадастровый учет 12 сентября 2013 года. Актом  филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 5 марта 2014 года была определена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 12 сентября 2013 года в размере  2 664 300 руб. 

Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости  объекта капитального строительства от 21 октября 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 1 июля 2021 года составила 1 005 479 руб.   

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 18 ноября 2021 года ФИО1 обратилась в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости  объекта капитального строительства от 21 октября 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость  нежилого здания по состоянию на 1 июля 2021 года составила 1 005 479 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                17 декабря 2021 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года – 1 005 479 руб. 

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № *** рыночной стоимости объекта капитального строительства от 21 октября 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» ФИО2,  явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  именно:

1.Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 21 октября 2021 года № 99/2021/425695030 (стр. 52-53 отчета), объект оценки – нежилое здание имеет кадастровый номер ***. На стр. 3, 50 отчета оценщик указывает кадастровый номер объекта оценки – ***.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

2.На стр. 39 отчета оценщиком указано, что объект оценки имеет хорошее физическое состояние, то есть не требующий ремонта (15-35% согласно нижеприведенной шкале). Однако, считает, что величину физического износа следует признать в размере, как максимальное значение 60% из диапазона от 35 % до 60%, то есть требующие ремонта со средними сроками эксплуатации согласно приведенной шкале на стр. 39 отчета.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

3.На стр. 46 отчета оценщик указывает, что «Потенциальный валовой доход (ПВД), который может быть получен, от сдачи всех помещений в аренду, приведен в таблице  20. Дополнительные доходы (ДД), то есть доходы, получаемые не от основного вида использования объекта недвижимости, не выявлены. Действительный валовой доход (ДВД) – предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь из-за недогрузки. Расчет  действительного валового дохода приведен в таблице 20». Таблица 20 на стр. 22 в разделе «Рынок труда» содержит информацию о показателях деловой активности.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. 

4.На стр. 41 отчета для расчета стоимости затрат на воспроизводство объекта оценки используется коэффициент стоимости в размере 10,70 руб. (сборник УПВС № 19, отдел III, раздел 2, табл.67). Указанный показатель в отчете не обоснован (установлен для восстановительной стоимости 1 куб.м здания в руб. для объема 6000 куб.м и более).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

5.Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 21 октября 2021 года  (стр. 52-53 отчета), год постройки объекта оценки – 1980. В техническом паспорте на объект оценки (стр. 54-56 отчета) год постройки указан - 2000. Для таблицы расчета оценщик указывает 2000 год (стр. 41). В отчете отсутствует обоснование использования года постройки из технического паспорта. 

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

6.В таблицу выборки объектов предложений из сегмента рынка объекта оценки на стр. 28-29 оценщик внес 4 предложения. На стр. 43 в таблицу расчетов внесены 3 объекта-аналога. В отчете отсутствует обоснование отказа от использования в качестве аналога предложения № 2. 

Нарушены требования п.5 ФСО № 3.

7.В отчете отсутствует обоснование доли стоимости здания в ЕОН в размере – 0,90 (стр.49).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

8.В отчете отсутствует обоснование величины коэффициента капитализации в размере 23% (стр.48).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

9.На стр. 44 в таблице 34 отчета оценщик указывает, что стоимость 1 кв.м объекта оценки составляет 123,14 руб. за 1 кв.м без учета НДС. На стр. 49 в таблице 42 указано, что стоимость в размере 123,14 руб. за 1 кв.м с учетом НДС.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

10.В отчете отсутствует обоснование процента корректировки на торг (стр. 44).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

11.В отчете об оценке отсутствуют скрины, копии материалов и распечаток, используемых в отчете,  позволяющие делать выводы об источнике получения  соответствующей информации и дате её подготовки (скан-копии, скриншоты страниц справочников использованных оценщиком).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная комиссионная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета  об оценке № *** рыночной стоимости объекта капитального строительства от 21 октября 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» ФИО2,  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № *** от 26 июня 2023 года, выполненного экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***,  усматривается,  что анализ соответствия отчета об оценке № *** от 21 октября 2021 года ООО «Независимость» требованиям законодательства  Российской Федерации  об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки,  других актов уполномоченных  федеральных органов в области оценочной деятельности, показал, что отчет об оценке содержит следующие нарушения:

1.В исследуемом отчете об оценке содержится противоречивая информация относительно объекта оценки, которая может ввести в заблуждение пользователей отчета и допустить его неоднозначное толкование, а именно:

- На стр. 3 отчета в табл.1 указан объект оценки, площадью 223,8 кв.м с кадастровым номером ***, в то время, как в табл.3 – объект, площадью 841,80 кв.м с кадастровым номером ***. На стр. 4 в табл. 4, на стр. 13 в табл. 9 отчета снова  указан объект оценки, площадью 223,82  кв.м с кадастровым номером ***, на стр. 19 в табл. 15, стр. 43 в табл. 34, стр. 49 в табл. 42 отчета указан объект оценки площадью  223,82 кв.м. На стр. 50 в табл. 44 снова указан объект площадью 841,80 кв.м с кадастровым номером ***. Поскольку расчет рыночной стоимости  объекта оценки производится исходя из правильной площади, соответствующей заданию на оценку, то нарушение п. 5 ФСО № 3 в данной части не оказывает влияние на стоимость.

-  На стр. 14 отчета в строке «общий вывод о состоянии объекта» указано, что «категория технического состояния строительных конструкций – удовлетворительное» На стр. 39 отчета указано, что «объект имеет хорошее физическое состояние, то есть не требующий ремонта». На стр. 43 отчета в табл. 34 в строке «состояние помещений» указано «удовлетворительное». Поскольку значение физического износа используется при расчете рыночной стоимости, то данное нарушение оказывает влияние на размер рыночной стоимости.

- На стр. 28 отчета в разделе 9.3 указано, что «исходя из проведенного анализа НЭИ в соответствующем разделе настоящего  отчета, наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование его в качестве офисной (коммерческой) недвижимости». Вместе с тем в разделе 10.1 указано, что наиболее эффективным использованием является «производственно-складская недвижимость». Поскольку расчет производится исходя из верно установленного наиболее эффективного использования – производственно-складская недвижимость – то данное нарушение не оказывает влияния на итоговую стоимость.

- На стр. 44 в табл. 34 отчета указана «скорректированная стоимость 1 кв.м, руб. без НДС» в размере 123,14 руб., при этом фактически рассчитанная скорректированная стоимость является итоговой арендной ставкой, включающая в себя все налоги и сборы. Вместе с тем, на стр. 49 в табл. 42 отчета используется «арендная ставка с НДС» в размере 123,14 руб.  Поскольку расчет рыночной стоимости  объекта оценки проводится исходя из арендной ставки, содержащей НДС, то данное нарушение не влияет на итоговую рыночную стоимость.

- На стр. 13 в табл. 9 отчета указан год ввода в эксплуатацию  по данным сайта Росреестра – 2000.  На стр. 34 и стр. 41 в табл. 31 также указан год постройки – 2000. Вместе с тем, эксперт проверил год постройки по данным сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам  недвижимости в режиме online» и установил, что год завершения строительства – 1980 год.  Аналогичная информация содержится в выписке из ЕГРН на стр. 52 отчета. 

Вместе с тем эксперт отмечает, что в техническом паспорте на стр. 54 отчета указан год ввода в эксплуатацию – 2000 год.  В материалах дела в составе инвентарного дела имеется технический паспорт, на стр. 15 которого указан год постройки – 1999 год. Таким образом, в документации по объекту оценки, содержащейся в материалах дела, и  отдельно в отчете об оценке имеется противоречивая информация. Определение года постройки выходит за пределы компетенции эксперта, в связи с чем эксперт не анализирует влияние данного нарушения на стоимость. 

Вывод:   нарушены требования п. 5 ФСО № 3 Нарушение оказывает влияние на стоимость в части, связанной с определением физического износа.

2.В исследуемом отчете об оценке в разделе 9.2 на стр. 28 оценщик вводит пользователей отчета в заблуждение относительно определения сегмента рынка, он установил, что объект относится к сегменту «производственно-складские объекты (боксы)», при этом в данном разделе не уточняется, что подразумевается под «боксами». В оценочной практике и специализированной литературе отсутствует указанное понятие. В целом объект представляет собой здание гаражей, что указано также в техническом паспорте и установлено экспертом в ходе проведения осмотра. Здания, аналогичные оцениваемому, используются как под складские цели, так и под организацию производств. Таким образом, сегментом рынка объекта, исходя из классификации, приведенной оценщиком на стр. 28 является коммерческая недвижимость производственно-складского назначения. Поскольку оценщик фактически производил расчет рыночной стоимости объекта оценки исходя из указанного сегмента рынка, то данное нарушение не повлияло на определение рыночной стоимости.

Вывод: нарушены требования п.п. «б» п. 11 ФСО № 7 и п. 5 ФСО № 3, которые не оказали влияние на определение итоговой стоимости. 

3.В исследуемом отчете об оценке в разделе 9.3 на стр. 28 недостоверно указано, что «отсутствуют предложения о продаже зданий боксов, либо сопоставимые по составу и назначению площадей зданий, поскольку здания данного назначения предложены к продаже только в составе имущественных комплексов». Оценщик установил, что объект относится к сегменту производственно-складских объектов (боксов). С учетом замечания № 2 оценщик должен был проанализировать сегмент рынка производственно-складской недвижимости.

Эксперт провел анализ рынка недвижимости *** сегмента производственно-складских объектов и установил, что на рынке имеются  предложения о продаже объектов, было выявлено достаточное количество предложений для проведения расчетов.

В отношении анализа рынка аренды экспертом установлено, что оценщиком недостоверно установлены границы диапазона арендных ставок ввиду неполного анализа рынка. Так, экспертом установлено наличие иных предложений об аренде, включение которых в анализ рынка, произведенный оценщиком, показывает иной диапазон цен арендных ставок (от 94 руб. за кв.м до 230 руб. за кв.м).

Вывод: нарушены требования п.п. «в» п. 11 ФСО № 7 и п. 5 ФСО № 3, которые оказали влияние на определение итоговой стоимости.

4.В  исследуемом отчете об оценке на стр. 30 отсутствует интервал значений ценообразующего фактора «местоположение», что предусмотрено п.п. «г» п. 11 ФСО № 7. Данное нарушение относится к описанию анализа рынка и расчетов.

Вывод: нарушены требования п.п. «г» п. 11 ФСО № 7, что не оказывает влияния на стоимость объекта оценки.

5.В исследуемом отчете об оценке отсутствуют «основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта».

Вывод: нарушены требования п.п. «д» п. 11 ФСО № 7, что не оказывает влияния на стоимость объекта оценки. 

6. В исследуемом отчете об оценке при обосновании выбора использованных подходов оценщик необоснованно отказался от использования сравнительного подхода, поскольку провел анализ рынка сегмента оценки не в полном объеме, что указано в замечаниях № 2 и № 3 заключения. 

В ходе проведенного анализа рынка экспертом установлено, что на рынке г. Димитровграда достаточное количество предложений, которые могут быть приняты в качестве аналогов для проведения расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Таким образом, оценщик привел недостоверную информацию, которая явилась основанием для отказа от использования сравнительного подхода.

Поскольку использование подходов к оценке непосредственным образом влияет на определяемую стоимость, то данные нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Вывод: нарушены требования п.п. «и» п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 3, что оказало влияние на стоимость объекта оценки.

7.При проведении расчета в рамках затратного подхода в исследуемом отчете оценщик использовал недостоверную информацию, которая напрямую оказывает влияние на рыночную стоимость объекта оценки:

- На стр. 41 в табл. 31 отчета в качестве справочного показателя удельной  стоимости строительства указано значение 10,70 руб. (в ценах 1969 г.) в соответствии с табл. 67 раздела 2 отдела  III УПВС № 19. Указанный источник приводит данные о стоимости строительства в зависимости от объема здания. Строительный объем оцениваемого объекта составляет 1197 куб. м. В соответствии с указанным источником должно быть принято значение восстановительной стоимости для объекта объемом до 2000 куб.м – 13,2 руб.

- На стр. 38 в табл. 29 отчета в качестве территориального коэффициента с 1 января 1969 года на 1 января 1984 года для Ульяновской области указано 1,03 в соответствии с Приложением № 2 к постановлению  Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94. В  действительности для Ульяновской области данный коэффициент составляет 1,04. Данное нарушение оказывает непосредственное влияние на стоимость.

- На  стр. 38 в табл. 29 отчета в качестве территориального коэффициента с 1 января 1984 года на 1 января 1991 года ля Ульяновской области указано 0,97 в соответствии с Приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-Д. В действительности, для Ульяновской области данный коэффициент составляет 1,04. Данное нарушение оказывает непосредственное влияние на стоимость.

- На стр. 38 в табл. 29 отчета в качестве индекса изменения сметной стоимости СМР и индекса изменения сметной стоимости СМР с 1 января 1984 года по 1 января 1991 года указано 0,17 и 0,59 в соответствии с Приложением № 2 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 и Приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-д соответственно. При этом не указано, какая отрасль были принята для определения отраслевого коэффициента. В соответствии с указанными нормативными актами в качестве отрасли следует выбрать «автомобильный транспорт». В соответствии с Приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года № 14-д коэффициент составляет 1,55, что отличается от использованного оценщиком. Данное нарушение влияет на рыночную стоимость объекта оценки.

- На стр. 38 в табл. 29 отчета в качестве индекса с января 1991 г. на декабрь 2000 г. использован индекс 10,2 по данным письма Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08. В данном документе указанный индекс отсутствует. Таким образом, источник индекса не подтвержден, в результате чего невозможно установить достоверность проведенного расчета. Нарушение оказывает непосредственное влияние на стоимость.

- На стр. 39 отчета указано, что в качестве величины  физического износа следует признать в размере максимального значения – 60%, при этом обоснование данного значения не приводится. Исходя из материалов дела эксперт не усматривает необходимость применения максимального значения физического износа. Нарушение оказывает непосредственное влияние на стоимость.

- На стр. 38 оценщиком неправомерно в качестве прибыли предпринимателя используется значение 4%, что соответствует прибыли предпринимателя для производственных помещения и здания. Однако оценщик определяет наиболее эффективное использование объекта оценки – производственно-складское. Таким образом, прибыль предпринимателя должна быть использована для производственно-складских объектов. Нарушение оказывает непосредственное влияние на стоимость.

Вывод: нарушены требования п. 5, п.п. «и» п. 8, п. 11 ФСО № 3, что оказало влияние на стоимость объекта оценки.

8. При проведении расчета в рамках доходного подхода в отчете содержатся следующие нарушения действующего законодательства, влияющие на стоимость объекта оценки:

- В отчете отсутствует информация о правилах отбора указанных на стр. 43 в табл. 34 объектов-аналогов, используемых при расчете рыночной величины арендной ставки, при том что на стр. 28-29 отчета содержится более широкий перечень предложений по сдаче в аренду аналогичны объектов. Описание проведенного расчета не позволяет понять логику процесса определения стоимости в части отбора аналогов.

- На стр. 43 в табл. 34 отчета неправомерно использована правка на условия сделки в размере 10%, поскольку в соответствии с исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» на 1 апреля 2021 года скидка на торг для аналогичного объекта, то есть производственно-складского назначения определяется как среднее значение скидок на торг для складских помещений и зданий с земельным участком (0,92) и производственных помещений и зданий с земельным участком (0,86) для объектов группы Б (0,92/2 + 0,86/2 = 0,89, или 11%). Таким образом, оценщик недостоверно применил корректировку на торг в размере 10%.

- На стр. 43 в табл. 34 отчета и на стр. 46 в табл. 37 отчета приводится корректировка на площадь и её описание. В соответствии  с выбранным оценщиком источником («Справочник оценщика недвижимости – 2020. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» под ред. ФИО5) «значения корректирующих коэффициентов, приведенные в матрицах, относятся к серединам соответствующих диапазонов площадей. Поэтому, если площадь объекта аналога приближается к границе диапазона, то рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости (по формуле 1).  Использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог», «не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты и зависимости для приведения цен/арендных ставок объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по площади. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой  осторожностью».

Аналог № 1 находится на границе диапазона площадей в соответствии с таблицей корректировок, следовательно, корректировку необходимо было определять с использованием степенной зависимости.  Оценщик привел недостоверную информацию относительно используемых корректировок, чем нарушил п. 5 ФСО № 3.

Аналог № 2 имеет существенное отличие в площади, коэффициент в матрице корректировок обозначен серым цветом, следовательно, оценщик должен был обосновать необходимость использования данного аналога при проведении расчетов. 

Оценщик привел обоснование использования аналога, существенно отличающегося по площади, в результате чего в нарушение п.п. «и» п. 8 ФСО № 3 невозможно понять логику определения стоимости объекта оценки.

- На стр. 43 в табл. 34 при расчете корректировки на площадь в отношении аналога № 2 допущена ошибка: скорректированная удельная стоимость 1 кв.м составит 146,30 руб., а не 146,00 руб.

- На стр. 46 отчета указано, что расчет потенциального и действительного валового дохода приводится в таблице 20 отчета, в т время как указанная таблица относится к анализу рынка. Нарушение п. 5 ФСО № 3, не оказывающее влияние на стоимость.

-  стр. 49 табл. 42 в расчетах использована прогнозируемая недогрузка в размере 11,8%. В описании корректировки на стр. 46 отчета указано, что «к расчету принято среднее». В соответствии с источником (стр. 47, табл. 38) среднее значение составляет 11,5%. Оценщик использовал значение недогрузки для активного рынка, что не соответствует описанию рынка, приведенному оценщиком на стр. 28 отчета. Таким образом, информация о  применении недогруза не подтверждена, описание корректировки вводит пользователя отчета в заблуждение.

- На стр. 49 в табл. 42 при расчете действительного валового дохода нарушена методика расчетов, изложенная на стр. 46 отчета, в результате чего действительный валовой доход составил 362 467 руб., то есть больше потенциального валового дохода, чего не может быть при условии отсутствия дополнительных доходов. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

- На стр. 49 в табл. 42 и на стр. 47 оценщик использовал значение  операционных расходов для производственных помещений и зданий в размере 0,23. Однако операционные расходы для производственно-складской недвижимости, к которой относится объект оценки, должны определяться как среднее значение для складских и производственных помещений и зданий и составляют 0,24. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

- На стр. 49 табл. 42 нарушена методика расчета операционных расходов, указанная в источнике, выбранном оценщиком для определения  потенциальных расходов на стр. 47 (исследованием Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт»).

Операционные расходы определяются как процент от действительного валового дохода, в то время как оценщик производил расчет исходя из потенциального валового дохода. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

- На стр. 49 в таблице 42 и на стр. 48 оценщик использовал значение ставки капитализации  для производственных помещений и зданий в размере 0,24, тогда как должен был определять её как среднее значение для складских и производственных помещений и зданий.  В описании корректировки на стр. 48 и в расчетной таблице содержатся разные значения коэффициентов капитализации. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

- На стр. 49 в табл. 42 в расчетах использовано значение доли стоимости здания в стоимости ЕОН в размере 0,90, на стр. 48 в описании указанного значения приведен скриншот источника, в котором данное значение отсутствует.  Вместо этого имеется значение доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости для складских и производственных зданий в размере среднего значения – 0,16. Таким образом, в расчетах необходимо было использовать значение 0,84 (1-0,16). На стр. 49 также приведена табл. 43 возможных долей стоимости объектов недвижимости, которая не может быть использована  для определения значения доли стоимости, приходящейся на земельный участок, поскольку параметры оцениваемого объекта не подпадают под условия, поставленные автором статьи.

Вывод: нарушены требования п. 5 п.п. «и» п. 8 ФСО № 3, что оказало влияние на стоимость объекта оценки.

Эксперт подтверждает наличие в отчете об оценке недвижимого имущества № *** от 21 октября 2021 года всех недостатков, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 17 декабря 2021 года.

Согласно заключению эксперта № *** от 26 июня 2023 года рыночная стоимость  объекта недвижимости – нежилого здания, общей площадью 223,8 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 июля 2021 года составила  1 887 250 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 26 июня 2023 года, подготовлено экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт ФИО6 предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: производственно-складское здание или помещение (Без АБК или отдельной офисной части); расположение – ***; высота – не более 5 метров; без движимого имущества (машины и оборудование); не позиционируется собственником как «новый» объект и не является таковым.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  ФСО  № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на торг, на тип объекта, на отопление, на наличие водоснабжения, на транспортную магистраль, на площадь, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителем административного истца   указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Поскольку из заключения эксперта  по вопросу соответствия отчета  об оценке № *** рыночной стоимости объекта капитального строительства от 21 октября 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» ФИО2,   требованиям законодательства об оценочной деятельности  следует, что выявленные ОГБУ «ЦГКО» нарушения являются обоснованными и среди них имеются нарушения,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что оценщиком были допущены иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от  17 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, проведенный экспертом *** ,  и с учетом этого суд считает необходимым установить кадастровую  стоимость  нежилого здания, площадью 223,8 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 1 887 250 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости - 1 января 2021 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО»  о наличии в заключении эксперта информации об использовании цены всех объектов-аналогов с учетом НДС не свидетельствует не свидетельствуют о необоснованности вывода эксперта по определению рыночной стоимости объекта оценки, поскольку  из пояснений эксперта *** усматривается, что указание в заключении фразы «с НДС» является опиской.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 17 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую  стоимость   объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 223,8 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2021 года в размере 1 887 250 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости - 1 января 2021 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                              О.Е.Кинчарова