УИД 61OS0000-01-2024-000931-08

дело № 3а-462/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при секретаре Федыняк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 июня 2024 г. № ОРС-61/2024/000627 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указано, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 6 482 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склад, складские площадки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, составляет 30 910 972,68 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 1479/05-24 от 21 мая 2024 г., рыночная стоимость участка по состоянию на 22 апреля 2024 г. составила 12 685 300 руб. ФИО3 обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2024/000627 от 24 июня 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен. Просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000627 от 24 июня 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной в размере 12 685 300 руб., по состоянию на 22 апреля 2024 г.

В судебном заседании ФИО3 заявленные административные исковые требования поддержал.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО); в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация города Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО. 

Представители ППК «Роскадастр», минимущества Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте надлежаще уведомлены в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 КАС РФ и по электронной почте, подали ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте надлежаще уведомлен.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав административного истца и изучив письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено материалами административного дела, ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 6 482 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склад, складские площадки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был учтен в ЕГРН 14 февраля 2024 г. с видом разрешенного использования «Благоустройство территории», кадастровая стоимость земельного участка составляла 29 942 237,78 руб.

15 апреля 2024 г. на основании заявления собственника в ЕГРН внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «Благоустройство территории» на «Склад, складские площадки».

6 мая 2024 г. на основании акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-61/2024/000186 от 3 мая 2024 г., в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 30 910 972,68 руб. с датой применения 15 апреля 2024 г.

Указанное подтверждено выпиской из ЕГРН от 26 сентября 2024 г., в которой содержатся сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2022 г., подлежащей применению с 15 апреля 2024 г., в размере 30 910 972,68 руб. (л.д.51 том 1).

29 мая 2024 г. ФИО3 обратился в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной.

К указанному заявлению был приложен отчет № 1479/05-24 от 21 мая 2024 г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, об оценке рыночной стоимости данного земельного участка с видом разрешенного использования «Склад, складские площадки» по состоянию на 22 апреля 2024 г. в размере 12 685 300 руб.

24 июня 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000627 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 1479/05-24 нарушения следующих норм: пп. 2 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», п. 11, пп. в п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», п. 8, пп. 2, 3 п.2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В решении ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

3 июля 2024 г., без нарушения установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Решение ГБУ РО принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 1479/05-24 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор». 

В соответствии с заключением № 17-2024 от 5 сентября 2024 г., подготовленным экспертом ФИО2, отчёт от 21 мая 2024 г. № 1479/05-24 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости; нарушения, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 июня 2024 г. № ОРС-61/2024/000627, подтверждаются частично.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 22 апреля 2024 г., определена экспертом в размере 25 253 872 рубля.

В ходе проверки отчета об оценке № 1479/05-24 экспертом установлено, что нарушения, перечисленные в п. 5.5, решения ГБУ РО № ОРС-61/2024/000627 подтверждаются частично, изложенные в п. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 подтверждаются полностью и оказывают влияние на итоговый результат оценки.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, сделанные на его основе выводы, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. 

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 1479/05-24 требованиям закона не отвечает и не может быть положен в основу решения по данному требованию. Тогда как заключение судебной экспертизы № 17-2024 содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. 

Эксперт привел подробное описание объекта исследования, основанное на результатах анализа документов, информации, представленных в материалах административного дела и визуального осмотра, проведенного 1 августа 2024 г.

ФИО2 установила, что исследуемый земельный участок расположен в Советском районе г. Ростова-на-Дону, в коммунальной, производственной, инженерно-транспортной зоне; ближайшее окружение представлено участками для эксплуатации складских помещений, ТЦ, иных объектов ПКТ; участок обеспечен наружными сетями инженерного обеспечения; зона характеризуется средней репутацией по экологичности, средней деловой активностью, низкой интенсивностью движения автотранспорта и пешеходопотока. 

Исходя из анализа фактического и предполагаемого использования объекта исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, эксперт установил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка «Земельные участки под коммерческое строительство (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности и т.д.)».

Для определения рыночной стоимости экспертом проанализирован рынок предложений в рассматриваемом сегменте (таблица № 7). 

При отборе объектов-аналогов для земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН учитывалась максимальная сопоставимость объекта исследования и объектов-аналогов по факторам, которые оказывают существенное влияние на цену предложений земельных участков. 

Определяя рыночную стоимость, эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, от применения доходного и затратного подхода эксперт мотивированно отказался. 

В качестве единицы сравнения были использованы данные о стоимости предложения за 1 кв.м.

Экспертом принято решение о подборе трех объектов-аналогов, представленных к продаже (таблица 9). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на условия рынка (скидка на торг), величину общей площади, инженерное обеспечение (таблица 10).

Количество примененных корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено. 

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявляли, замечаний на заключение эксперта не излагали.

В соответствии с изложенным суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 22 апреля 2024 г., в размере, определенном заключением судебной экспертизы № 17-2024 - 25 253 872 рублей.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 29 мая 2024 г.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ. 

Поскольку требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежат удовлетворению, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы и счет на сумму 65 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 65 000 рублей (платежное поручение № 27351 от 26 июля 2024 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ). 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области от 24 июня 2024 г. № ОРС-61/2024/000627.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 6 482 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: склад, складские площадки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 апреля 2024 г., в размере 25 253 872 рубля.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 29 мая 2024 г.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-462/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 65 000 рублей на счет общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор». 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15 октября 2024 г.

Судья О.В.Журба