Дело № 2-3196/2018

Мотивированное 

решение

 изготовлено 25.11.2018 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Медведевой Т.В.,

при секретаре Ивановой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 14 ноября 2018 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЛеМи», НАО «ТК «Сибкабель» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на квартиру, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с учетом уточненного иска на л.д. 35-46 Т.2 к ООО «ЛеМи», НАО «ТК «Сибкабель», в котором просит:

- признать недействительным договор долевого участия № от 08.11.2016г. в строительстве квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель»;

- признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности НАО «ТК «Сибкабель» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>;

- прекратить право собственности НАО «ТК «Сибкабель» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>;

- признать недействительным односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора № от 21.10.2015г. об участии в долевом строительстве;

- признать за ФИО1 право собственности на квартиру №, общей площадью 41,45кв.м., жилой площадью 16,74кв.м., расположенную на 2 этаже 1-го подъезда многоквартирного дома 

<

адрес>;

- взыскать с ООО «ЛеМи» компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей;

- взыскать с ООО «ЛеМи», НАО «ТК «Сибкабель» судебные расходы в размере 10400 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ООО «ЛеМи» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №, согласно которому истцу подлежала передача в собственность квартира в жилом доме 

<

адрес>. В соответствии с условиями договора истцом была произведена оплата по договору. Жилой дом 

<

адрес> введен в эксплуатацию в декабре 2017 года, но до настоящего времени квартира не передана истцу по акут приема-передачи. При обращении в Управление Росреестра выяснилось, что спорная квартира продана НАО ТК «Сибкабель» по договору купли-продажи от 08.11.2016г. Истец считает, что данная сделка является мнимой, имеющей целью вывести имущество ООО «ЛеМи» из его активов. В силу исполненных обязательств по договору долевого участия в строительстве № от 21.10.2015г. считает, что у него возникло право собственности на спорную квартиру. 01.03.2018г. истец подготовил письменное уведомление о расторжении договора № от 21.10.2015г., но намерений расторгать договор не имел. В качестве правовых оснований ссылается на ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ГК РФ.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, направил представителя по доверенности ФИО2, который поддержал требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Ранее, участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 пояснял, что намерен был приобрести квартиру в г. Рыбинске. Привлекла увиденная реклама ООО «ЛеМи». Съездил на место строительства. В офисе подписал договор на долевое участие в строительстве. Спорная квартира - единственное приобретаемое им жилье: до этого ни одного договора на приобретение недвижимости не заключал, о необходимости обращаться за регистрацией не знал. Полагал, что ООО «Леми» неоднократно получая от него деньги по договору (4 взноса) должно было сообщить, что договор не зарегистрирован. Условия о регистрации, прописанные в договоре, считал относятся только к ООО «Леми». Образование истца - 11 классов, работал маляром, продолжает подрабатывать на пенсии. Неоднократно звонил, чтобы узнать о причинах просрочки в сдаче дома. В 2018 году узнал, что все документы о приобретении им квартиры потеряны. Почувствовал себя плохо. Никогда не был намерен расторгать договор. При обращении к юристу, тот составил претензию, копию которой прилагал к иску, о передаче квартиры и взыскании неустойки, и отказ от исполнения договора. Претензию истец направил в адрес ООО «Леми», а отказ сфотографировал, и отправил с использованием мессенджера viber на телефон Надежды, с которой до этого общался, поскольку на его звонки перестала отвечать ФИО7. Полагал, что это поспособствует тому, чтобы ему ответили побыстрее. Дополнительно пояснил, что в действительности не намерен был расторгать договор.

Представитель истца по доверенности ФИО2 пояснил, что действия его доверителя по направлению фотографии документа с отказом от исполнения договора посредством мессенджера viber на телефон ФИО12, которая уже не работала в «ЛеМи» не влечет никаких юридических последствий, волеизъявления истца на расторжение договора не было. В остальной части дал пояснения по доводам искового заявления.

Представитель ответчика ООО «ЛеМи» по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований. Полагал, что поскольку истец направил уведомление о расторжении договора долевого участия, договор расторгнут в одностороннем порядке стороной истца. Не оспаривал, что оригинал отказа ФИО1 от исполнения Договора № от 21.10.2015г. об участии в долевом строительстве у ООО «ЛеМи» отсутствует. Но поскольку сам истец не оспаривает подписания соответствующего документа, данный документ, хотя и в копии, получен ООО «ЛеМи», односторонний отказ от исполнения договора достаточен для его расторжения, обязанности передать квартиру у ООО «Леми» на момент рассмотрения дела в суде нет. ООО «ЛеМи» имеет только денежное обязательство перед истцом по возврату уплаченной по договору суммы, но не может его исполнить из-за финансовых сложностей в организации. 

Представитель ответчика НАО «ТК «Сибкабель» по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что на момент заключения договора долевого участия 08.11.2016г. им не было известно, что в отношении спорной квартиры с ООО «ЛеМи» был подписан договор истцом. Единственным договором, представленным на регистрацию (и прошедшем регистрацию) является договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛеМи» и непубличным акционерным обществом «ТК «Сибкабель». Денежные средства по договору были переведены на расчетный счет ООО «ЛеМи». Не оспаривала, что между НАО «ТК «Сибкабель и ООО «ЛеМи» были заключены договоры в отношении 48 квартир, однако только в отношении 17 оформлено право собственности, т.к. в остальных случаях право на квартиры уже было зарегистрировано за иными лицами. Озвученные стороной истца признаки мнимости сделки полагала надуманными.

Третье лицо Управление Росреестра по ЯО представителя в суд не направило, о рассмотрении дела извещено надлежащим образом. 

Выслушав представителей сторон, учитывая показания свидетеля ФИО6, данных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ., исследовав письменные материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛеМи» и ООО «

<

данные изъяты>» был заключен договор подряда № на выполнение строительно-монтажных работ на объекте «3-этажный жилой дом по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛеМи» и ООО «

<

данные изъяты>» был заключен договор поручения, согласно которому поверенный ООО «

<

данные изъяты>» по поручению доверителя ООО «ЛеМи» работает с покупателями, для реализации продукции Доверителя (п.2.1.1. договора). В целях выполнения своих обязанностей Поверенный ООО «

<

данные изъяты>» заключает договоры долевого участия или купли-продажи продукции Доверителя с покупателями от имени Доверителя (Застройщика), производит реализацию продукции на условиях, наиболее выгодных для Доверителя (п.2.1.2. договора). Поверенный имеет право принимать от участника долевого строительства денежные средства от имени Доверителя, подписывать за него приходный кассовый ордер и любые документы, связанные с этим поручением, обязан вложить полученные денежные средства от участника долевого строительства в строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

ООО «ЛеМи» выданы доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, на имя ФИО7, являвшейся работником ООО «

<

данные изъяты>», а с ДД.ММ.ГГГГ по совместительству начальник отдела продаж ООО «ЛеМи», на право государственной регистрации сделок.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛеМи» и ФИО1 подписан договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №, предметом которого являлась квартира (строительный) номер 8 в жилом доме 

<

адрес>. Договор в едином государственном реестре недвижимости не зарегистрирован.

Согласно п.2.3, 2.4., 2.5., 2.6. договора стоимость объекта долевого участия составила 

<

данные изъяты> руб., которые внесены истцом, в подтверждение чего выданы квитанции к приходным кассовым ордерам (Т.1 л.д. 30).

Из объяснений представителя ООО «

<

данные изъяты>», являющегося поверенным по договору поручения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЛеМи», показаний свидетеля ФИО7, данных в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении гражданского дела № (л.д. 138-139) – начальника отдела продаж ООО «ЛеМи», установлено, что денежные средства принимались от имени застройщика от дольщиков на основании договора поручения с выдачей платежного документа, и направлялись на строительство жилого дома № 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения настоящего спора факт подписания договора № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 21.10.2015г. представителем ООО «ЛеМи» и внесение ФИО1 денежных средств по договору (квитанция к приходному кассовому ордеру № от 21.10.2015г. на сумму 

<

данные изъяты> руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № от 26.10.2015г. на сумму 

<

данные изъяты> руб., квитанция к приходному кассовому ордеру № от 17.02.2016г. на сумму 

<

данные изъяты> руб., квитанция к приходному кассовому ордеру на сумму 

<

данные изъяты> руб.) ответчиками не оспаривался.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

До государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ (Определение от 05 июля 2001 года N 132-О, Определение от 10 октября 2002 года N 291-О) право возникает в силу конкретного гражданско-правового договора, а государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает стабильность гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и поэтому не может рассматриваться как недопустимое непроизвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").

Согласно п. 58 Постановления Пленума, лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество.

Следовательно, отсутствие регистрации перехода прав по договору не лишает лицо возможности на удовлетворение его требований о признании права собственности на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, продана обществом с ограниченной ответственностью «ЛеМи» непубличному акционерному обществу «ТК «Сибкабель» по договору купли-продажи. 

По мнению стороны истца, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, совершенной двумя аффилированными лицами, имеющей целью вывести имущество ООО «ЛеМи» из его активов. Кроме того, данная сделка совершена с нарушением права Дана А.Ф., что также влечет её недействительность.

По данным ЕГРЮЛ в отношении ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ учредителем (участником) ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель» являлся ФИО8, которому принадлежат 85% доли уставного капитала общества «ЛеМи» и 100% НАО «ТК «Сибкабель».

Оценивая доводы представителя НАО «ТК «Сибкабель», о том, что, поскольку произведена государственная регистрация перехода права на спорную квартиру за НАО «ТК «Сибкабель», ФИО1 утрачено право на квартиру, а наличие признаков аффилированности с ООО «ЛеМи» не свидетельствует об осведомленности НАО «ТК «Сибкабель» об имеющихся у ООО «ЛеМи» неисполненных обязательствах перед истцом ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ – суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2). 

Исходя из общих норм гражданского законодательства, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Вместе с тем принцип свободы договора не исключает при определении его содержания соблюдение правил разумности и справедливости.

Действуя добросовестно и разумно, НАО «ТК «Сибкабель» при заключении договоров на приобретение более 40 квартир у ООО «ЛеМи» мог и должен был убедиться и в добросовестном поведении контрагента - ООО «ЛеМи». Тогда как об обратном свидетельствовало то обстоятельство, что сделки на большинство квартир (более 30) не могли быть заключены, поскольку в отношении них были зарегистрированы договоры о долевом участии в строительстве, и права на данные квартиры принадлежали физическим лицам. При этом, НАО «ТК «Сибкабель» (

<

адрес>) считал необходимым перечислить денежные средства по всем договорам (в т.ч. которые в дальнейшем не прошли госрегистрацию) за все квартиры, в приобретении которых в 

<

адрес> усматривал экономическую целесообразность.

Доказательств, что денежные средства в дальнейшем были направлены ООО «ЛеМи» на строительство многоквартирного дома нет, тогда как из представленных в материалы дела платежных поручений усматривается, что в ноябре 2016 г. ООО «ЛеМи» перечисляет значительные суммы ИП ФИО8 (участнику (акционеру) обоих обществ ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель»). Основанием для платежей указана уплата процентов по договорам займа.

Суд, усматривая очевидное отклонение действий участников гражданского оборота от добросовестного поведения, признает поведение ответчиков недобросовестным, направленным на злоупотребление своим правом с целью не исполнения обязанностей ООО «ЛеМи» перед ФИО4. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд приходит к выводу, что договор купли-продажи, заключенный между ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель», является недействительной сделкой, так как нарушает требования закона, поскольку ООО «ЛеМи», подписав договор с ФИО1 утратило право распоряжаться квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Таким образом, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенного между ООО «ЛеМи» и НАО «ТК «Сибкабель» ДД.ММ.ГГГГ, недействительной сделкой, которая не порождает никаких юридических последствий, в том числе возникновение права собственности НАО «ТК «Сибкабель».

С доводами ответчиков, что вышеуказанная сделка не нарушает права Дана А.Ф., поскольку тот в установленном порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве, суд также не соглашается.

При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Таким образом, односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора предполагает совершения двух юридически значимых действий: подписание отказа, в котором изложены все существующие условия данной односторонней сделки и непосредственно направление указанного уведомления контрагенту.

Тогда как уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия № от 21.10.2015г. ФИО1 непосредственно застройщику - ООО «ЛеМи» не направлялось. Волеизъявление истца на отказ от исполнения договора не доказано. 

Учитывая, что ФИО1 исполнил свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «ЛеМи», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на объект недвижимости. Тем самым, требование Дана А.Ф. о признании за ним права собственности на квартиру № в указанном доме подлежит удовлетворению.

Ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Нарушение прав потребителя по вине ответчика общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» судом установлено. Данные нарушения свидетельствуют о причинении истцу морального вреда, поскольку, он лишился в определенной мере того, на что он рассчитывал по договору, нарушения имели место длительное время. В связи с этим, требования истца о компенсации за счет ответчика морального вреда подлежат удовлетворению. При этом, суд, учитывая фактические обстоятельства дела, степень вины ответчика, а также степень физических и нравственных страданий истца, считает возможным взыскать размер компенсации морального вреда в размере 20000,00 рублей.

В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены расходы при получении выписки их ЕГРП в сумме 400,00 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000,00 руб.

Исходя из объема нарушенных прав истца каждым из ответчиков, суд полагает возможным взыскать с ООО «ЛеМи»: расходы на получение выписки из ЕГРП 200,00 руб., расходы на оплату услуг представителя 7000,00 руб.; с НАО «ТК «Сибкабель»: расходы на получение выписки из ЕГРП 200,00 руб., расходы на оплату услуг представителя 3000,00 руб.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков госпошлину в доход бюджета городского округа город Рыбинск: ООО «ЛеМи» в размере 8027,00 руб., с НАО «ТК «Сибкабель» в размере 7727,00 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «ЛеМи» и непубличным акционерным обществом «ТК «Сибкабель».

Признать отсутствующим право собственности НАО «ТК «Сибкабель» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Признать недействительным односторонний отказ ФИО1 от исполнения Договора № от 21.10.2015г. об участии в долевом строительстве.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» в пользу ФИО1 расходы на оплату выписки из ЕГРП в размере 200,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 7000,00 рублей.

Взыскать с НАО «ТК «Сибкабель» в пользу ФИО1 расходы на оплату выписки из ЕГРП в размере 200,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 3000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья