Дело № 2-622/2020

(УИД 26RS0016-01-2020-001072-08)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

6 октября 2020 года город Новопавловск

Кировский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Кулик П.П., при секретаре Царевой В.В., с участием представителя истца ФИО3 - адвоката ФИО7, предоставившего удостоверение № и ордер№ с 188858, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кировского районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации Кировского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику администрации Кировского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на нежилое здание. 

Из поданного искового заявления следует, что истец на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» в собственность нежилое здание – облицованный кирпичной кладкой деревянный финский домик, переоборудованный под рабочую столовую.

Данное нежилое здание финского домика было построено за счет собственных средств ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» силами работников самого предприятия, то есть хозяйственным способом и состоял на момент его продажи на балансе ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие». Остаточная стоимость объекта на момент продажи составляла 

<

данные изъяты> рублей. Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие», оно пользовалось штампами АО «Малкинское хлебоприемное предприятие» АО «Каббалкхлебопродукт».

В настоящее время ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» ликвидировано путем исключения из ЕГРЮЛ юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, в связи с невозможностью его ликвидации.

В настоящее время приобретенное истцом нежилое помещение представляет собой объект капитального строительства – нежилое одноэтажное здание общей площадью 43,2 кв.м., расположенное в кадастровом квартале №.

После ликвидации ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие», земельным участком, на котором расположено приобретенное истцом нежилое здание, распоряжается администрация Кировского городского округа СК.

В настоящее время истец не имеет возможности распорядиться указанной недвижимостью по причине того, что в ЕГРН отсутствуют как сведения о постановке на кадастровый учет данного объекта как ранее учтенного, так и сведения о зарегистрированных за кем-либо правах на указанный выше объект недвижимости.

На основании изложенного просит признать за ФИО3, на основании договора купли-продажи, право собственности на нежилое здание общей площадью 43,2 кв.м., расположенное в кадастровом квартале №, находящемся по 

<

адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, поручив представлять свои интересы ФИО7

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО7 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края, будучи надлежащим и своевременным образом уведомленным о дате, месте и времени рассмотрения дела, с направлением ему копии искового заявления, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с вынесением решения на усмотрение суда.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, изучив отзыв представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, считает, что данные исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Пункт 1 статьи 551 Кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав.

В частности, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как установлено в судебном заседании, спорное строение – «Финский домик» было возведено на земельном участке, представленном ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» на праве постоянного бессрочного пользования, в 1981 году хозяйственным способом, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

Так, согласно выписки из книги основных средств ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» от ДД.ММ.ГГГГ, здание «Финский домик» построен хоз. способом и введен в эксплуатацию в 1981 году. Балансовая стоимость на момент ввода в эксплуатацию составляла 

<

данные изъяты> рублей. Остаточная стоимость объекта на ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 19).

Согласно представленного истцом договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, истец ФИО3 приобрел в собственность у ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» здание – деревянный финский домик, переоборудованный под рабочую столовую, находящийся на территории предприятия (л.д. 15-16).

Из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 произведена оплата за выкуп задания, согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 17)..

На основании акта приема-передачи здания «Финский домик», утвержденного ген. директором ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 передан в собственность объект недвижимости «Финский домик» (л.д. 18).

Из технического плана здания «Финский домик», спорный объект недвижимости общей площадью 43,2 кв.м. 1981 года постройки, этажность 1, расположен по адресу: 

<

адрес> Кировский городской округ, в кадастровом квартале № (л.д. 31).

Согласно отчета об оценке №, выполненного ИП ФИО6, рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого имущества составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В соответствии со справкой, выданной ДД.ММ.ГГГГ, Малкинский хлебоприемный пункт переименован в «Малкинское хлебоприемное предприятие» (приказ № от ДД.ММ.ГГГГ по Министерству хлебопродуктов КБАССР); «Малкинское хлебоприемное предприятие» переименовано в акционерное общество «Малкинское хлебоприемное предприятие» АО «Каббалкхлебопродукт» (постановление Кабмина КБР № от ДД.ММ.ГГГГ); АО «Малкинское хлебоприемное предприятие» АО «Каббалкхлебопродукт» переименовано в ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» АО «Каббалкхлебопродукт» (постановление Кабмина КБР от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно вписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» прекратило свою деятельность с ДД.ММ.ГГГГ путем исключения из ЕГРЮЛ в связи невозможностью его ликвидации (л.д. 22).

Согласно выписке из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Как следует из справки, выданной местной администрацией сельского поселения Приречное Зольского Муниципального района КБР исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент продажи ОАО «Малкинский ХПП» земельный участок на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ОАО МХПП, принадлежал ОАО «МПП» на праве постоянного бессрочного пользования. На основании Закона Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений и дополнений в Закон Кабардино-Балкарской Республики «Об административно-территориальном устройстве Кабардино-Балкарской Республике» и Закона Кабардино-Балкарской Республики «О статусе и границах муниципальных образований в Кабардино-Балкарской Республике» земельный участок передан Ставропольскому краю и поселок Колос исключен из состава сельского поселения Приречное Зольского района Кабардино-Балкарской Республики. 

В настоящее время истец не имеет возможности распорядиться указанной недвижимостью по причине того, что в ЕГРН отсутствуют как сведения о постановке на кадастровый учет данного объекта как ранее учтенного, так и сведения о зарегистрированных за кем-либо правах на указанный выше объект недвижимости.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 5698/12, понятие "самовольная постройка", предусмотренное статьей 222 ГК РФ, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой ГК РФ (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Виду изложенного, поскольку спорное здание было начато строительством и достроено правопредшественником истца до ДД.ММ.ГГГГ, оно не может быть признано самовольной постройкой.

Согласно приведенной правовой позиции и исходя из положений части 1 статьи 7, статьи 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" у правопредшественника истца возникло право собственности на построенное им хозяйственным способом здание, которое в силу договора впоследствии перешло к истцу ФИО3

Понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с ДД.ММ.ГГГГ, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до ДД.ММ.ГГГГ, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 12048/11, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" (действовавшей в период создания спорного объекта) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Таким образом, у соответствующего правопредшественника ФИО3 - ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» возникло право собственности на построенный им хозяйственным способом объект недвижимости, которое на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ впоследствии перешло к истцу.

На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон) действовавшего на момент возникновения правоотношений права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Следовательно, ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенный им объект недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации - оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, принятого в 2004 году). Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

По объектам, построенным до введения в действие названного Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.

В период строительства спорного объекта ОАО «Малкинским хлебоприемным предприятием» обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление ФИО2 ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках").

В данном случае администрация предоставила обществу ОАО "Малкинский ХПП" в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок под строительство после постройки спорного объекта, разрешив тем самым уже законченное строительство.

Порядок, установленный постановлением ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов", распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам, то есть на объекты, построенные хозяйственным способом, документы на эксплуатацию не должны были выдаваться.

Поскольку ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» строило объект хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки его в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

При таких обстоятельствах иск ФИО3, по существу, направлен на подтверждение возникшего у ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» права собственности на созданный в 1981 году объект недвижимости производственного назначения, право собственности на которое перешло истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с целью последующей государственной регистрации данного права.

В настоящее время возможность государственной регистрации права собственности на указанную постройку в административном порядке утрачена.

Вместе с тем судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку.

Данная позиция суда основана, в том числе и на судебной практике Верховного суда РФ, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ14-19.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно представленного в материалы дела договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, он содержит сведения о продавце и покупателе недвижимости, объекте продажи, его стоимости и расчете за проданное имущество.

После приобретения спорной недвижимости истец в течение 14 лет пользуется им.

Таким образом, помимо предусмотренной законом формы договора - письменной, в нем отражены обязательные условия продажи недвижимости - объект продажи, его стоимость, он был исполнен в 2006 году, что свидетельствует о действительности сделки и ее исполнении.

Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

ОАО «Малкинским хлебоприемным предприятием» нежилое здание «финский домик» было получено в собственность в 1981 году, то есть до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вышеизложенное свидетельствует о том, что государственная регистрация являлась необходимой только при регистрации перехода прав на недвижимость от продавца ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» к покупателю ФИО3

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о государственной регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случаях невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки перехода права собственности к приобретателям по независящим от воли данной стороны причинам.

Ликвидация продавца недвижимости ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» относится к тем объективным причинам, по которым не была произведена государственная регистрации перехода прав на проданное недвижимое имущество.

Исходя из того, что истцом представлены доказательства, подтверждающие заключение между ним и ОАО «Малкинское хлебоприемное предприятие» в требуемой надлежащей форме договора купли-продажи недвижимости, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания за истцом права собственности на недвижимое имущество.

Оценив в совокупности все доказательства представленные сторонами в состязательном процессе, признав из относимыми, допустимыми, достоверными и достаточными в рамках рассматриваемого дела суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к администрации Кировского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить.

Признать за ФИО3, на основании договора купли-продажи, право собственности на нежилое здание общей площадью 43,2 кв.м., расположенное в кадастровом квартале №, находящемся по 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Кировский районный суд в течение месяца с момента его вынесения.

Мотивированное решение изготовлено 7 октября 2020 года.

СУДЬЯ П.П. КУЛИК.