Дело № 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 октября 2020 г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска 

в составе: 

председательствующего судьи Иванова Д.Н.

при секретаре Лабазовой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Администрации г. Смоленска о взыскании компенсации за приобретенное помещение, расходов по содержанию общего имущества

установил:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указали, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием «город Смоленск» и ФИО4, последний приобрел в собственность нежилое помещение - здание кинотеатра «Красный партизан», расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 488,1 кв. м. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли в праве собственности на указанное нежилое помещение перешло к ФИО3 Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ сделка по отчуждению данного объекта недвижимости в части продажи помещения теплового пункта площадью 44.1 кв.м., заключенная между муниципальным образованием «город Смоленск» и ФИО4 признана ничтожной. На основании решения Заднепровского районного суда г. Смоленска ДД.ММ.ГГГГ. применены последствия недействительности сделки, признано право муниципальной собственности города Смоленска на тепловой пункт общей площадью 44,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> общее имущество в доме пропорционально площади теплового пункта. В связи с указанными обстоятельствами, в адрес администрации г. Смоленска истцами направлена претензия с требованием о возмещении стоимости недвижимого имущества, которая ответчиком оставлена без удовлетворения. Просили взыскать равноценную компенсацию за приобретенное недвижимое имущество по состоянию на дату обращения с иском в суд (10.01.2018г.) в размере 1 550 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 411 235 руб. 47 коп.

Впоследствии ФИО3 и ФИО4 требования неоднократно уточняли, дополнительно просили взыскать с администрации г. Смоленска понесенные ими расходы по содержанию общего имущества здания кинотеатра «Красный партизан» в сумме 478 049 руб. в равных долях в пользу каждого из истцов, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с даты обращения с иском в суд по дату фактического исполнения решения суда в равных долях в пользу каждого из истцов (т.2, л.д.90, 106).

Уточнив требования ДД.ММ.ГГГГ, окончательно просят взыскать с МО город Смоленск в свою пользу расходы по содержанию и ремонту общего имущества объекта культурного наследия – здания кинотеатра «Красный партизан» в сумме 213 662 руб. 50 коп., денежную компенсацию за тепловой пункт площадью 44.1 кв.м. с учетом его содержания по состоянию на октябрь 2018 в размере 1 594 354 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с октября 2018 по ДД.ММ.ГГГГ в размере 165 892 руб. 54 коп., денежные средства, уплаченные в качестве госпошлины, а также судебные расходы по оплате стоимости проведения экспертиз в размере 30 000 руб. и 45 000 руб. (т.4, л.д.205-216).

В судебном заседании истица ФИО3 и ее представитель ФИО5 заявленные требования поддержали.

Представитель администрации г.Смоленска ФИО6 требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск и дополнениях. Ссылается на пропуск истцами срока исковой давности предъявления требований о взыскании денежной компенсации за тепловой пункт. Также не согласна с заявленным размером денежной компенсации, которая должна определяться на дату совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества. С момента регистрации права муниципальной собственности на тепловой пункт администрация г.Смоленска не имела и не имеет доступа к нему, что подтверждается вступившим в законную силу решением Заднепровского районного суда г.Смоленска, в связи с чем расходы по содержанию общего имущества объекта культурного наследия не подлежат взысканию.

Третьи лица МУП «Смоленсктеплосеть», ФИО7, АО «Бахус» в лице конкурсного управляющего ФИО8, Союз СРО СЕМТЭК- Союз Саморегулируемая организация арбитражных управляющих субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между муниципальным образованием город Смоленск и ФИО4 последний приобрел в собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 488,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 5 887 350 руб. (т.1, л.д.36-38).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ? доли указанного недвижимого имущества перешла в собственность ФИО1 (т.1, л.д.51-53).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, продано в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ No178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», однако входящее в его состав помещение теплового пункта не подлежало приватизации, в связи с чем продажа ФИО4 помещения теплового пункта в составе нежилого помещения совершена с нарушением закона, а сделка в указанной части является ничтожной.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Решением Заднепровского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ признано право муниципальной собственности 

<

адрес> на тепловой пункт, общей площадью 44,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, и общее имущество в доме пропорционально площади теплового пункта (т.1., л.д.71,72).

Апелляционным определением Смоленского областного суда от 19.05.2015 указанное решение суда оставлено без изменения.

Согласно выписке из ЕГРН право муниципальной собственности на тепловой пункт в установленном порядке было зарегистрировано (номер государственной регистрации 67-67/001-67/001/032/2015-2212/1 от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в администрацию г.Смоленска с претензией о выплате компенсации в счет стоимости теплового пункта и земельного участка в размере 1 550 000 руб., а также расходов по содержанию общего имущества объекта культурного наследия в размере 437 581 руб.09 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 468 738 руб. 70 коп. (т.1, л.д.7).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрация г.Смоленска, сославшись на истечение сроков исковой давности, отказала в выплате компенсации и расходов.

Вместе с тем, с данным отказом суд согласиться не может.

Исходя из содержания и смысла части 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 4 ГПК РФ, целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле.

Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения, однако избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных (или предполагаемо нарушенных) прав и законных интересов служит основанием для оставления заявленных требований без удовлетворения.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, а кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

По смыслу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Как установлено в рамках рассмотрения Арбитражным судом Смоленской области дела № А62-7616/2011 сделка в части продажи ФИО2 помещения теплового пункта в составе нежилого помещения является ничтожной, однако последствия ее недействительности судом не применялись.

Вместе с тем, решением Заднепровского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ признано право муниципальной собственности города Смоленска на тепловой пункт.

Право собственности муниципального образования на спорное имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ с внесением соответствующей записи в ЕГРП.

Таким образом, установленные по делу обстоятельства подтверждают факт утраты истцами права собственности на помещение теплового пункта площадью 44.1 кв.м, входящего в состав приобретенного в собственность объекта недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 488,9 кв.м., и переход данного помещения в собственность муниципального образования с регистрацией такого права в установленном законом порядке.

Факт удержания ответчиком денежных средств в размере, пропорциональном стоимости теплового пункта, которые были переданы истцом ответчику взамен на осуществление истцом правомочий собственника спорного имущества, не оспаривается.

Каких-либо доводов в пользу наличия у администрации г.Смоленска правовых оснований для удержания денежных средств, переданных за тепловой пункт, титульным и фактическим владельцем которого в настоящее время является муниципальное образование, также не приводится.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно экспертному заключению ООО «Бизнес-Оценка» №-№ (т.4, л.д.3-29, 75-102) рыночная стоимость нежилого помещения площадью 488,9 по адресу: 

<

адрес> по состоянию на июнь 2007 составляет 5 468 618 руб. (без НДС – 4 634 422 руб.), по состоянию на октябрь 2018 – 15 550 931 руб. (без НДС – 13 178 755 руб.); рыночная стоимость теплового пункта по состоянию на июнь 2007 – 449 459 руб. (без НДС – 380 898 руб.), по состоянию на октябрь 2018 – 1 338 469 руб. (без НДС – 1 134 296 руб.). Также эксперт справочно определил стоимость теплового пункта на октябрь 2018 в сумме 1 594 354 руб.

В судебном заседании стороны определенные вышеприведенным экспертным заключением стоимостные характеристики объектов оценки не оспаривали, ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявляли.

Оснований не доверять экспертному заключению, которое достаточно и убедительно мотивировано, у суда не имеется, экспертиза проведена в установленном законом порядке экспертом, предупрежденными об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области.

Основываясь на выводах судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что, поскольку общая цена договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ включала стоимость теплового пункта, то для определения величины такой стоимости на момент заключения сделки следует исходить из процентного соотношения стоимости здания в целом и стоимости теплового пункта на момент рассмотрения спора с применением данного соотношения к стоимости договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая стоимость нежилого помещения площадью 488,9 по состоянию на октябрь в размере 15 550 931 руб., а теплового пункта 2018 – 1 338 469 руб., что соответствует 8,6%, размер компенсации за приобретенное имущество, подлежащий взысканию в пользу истцов составит 506 312 руб. 10 коп. (5 887 350 * 8,6%).

Суд не может принять за основу расчета выкупную стоимость теплового пункта по состоянию на октябрь 2018 в размере 1 594 354 руб., поскольку в данную стоимость экспертом включены затраты, понесенные истцами на содержание объекта недвижимости, тогда как основания настоящего иска связаны с кондикционными обязательствами и направлены на возврат денежных средств, внесенных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Разрешая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Действительно, в соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Однако, в данном случае заявлены требования по возврате части денежных средств, уплаченных покупателем по сделке, признанной недействительной в части и виндикации спорного имущества, имевшей место за пределами сроков, установленных п.1 ст.181 ГК РФ.

В таком случае покупатель вправе требовать от продавца, добившегося в судебном порядке возврата имущества в его владение, уплаченного им по сделке как неосновательного обогащения в соответствии с пунктом 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим подлежат применению положения п.1 ст.196 и п.1 ст.200 ГК РФ, согласно которым срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, виндикация спорного имущества произведена на основании решения Заднепровского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу. ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку предъявление иска имело место ДД.ММ.ГГГГ (согласно оттиску почтового штемпеля на конверте), т.е. в пределах трехлетнего срока с момента признания судами сделки ничтожной и виндикации спорного имущества, то доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности следует признать противоречащим действующему законодательству.

При этом, до внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности муниципального образования на спорное имущество у истцов отсутствовали основания для предъявления иска о взыскании выкупной стоимости, поскольку элемент состава неосновательного обогащения, заключающийся в неправомерном удержании спорных денежных средств, уплаченных за отчужденное имущество, отсутствовал до восстановления прав муниципального образования на указанное имущество.

В силу п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ неосновательно обогатившееся лицо обязано не только возвратить сумму неосновательного обогащения, но и уплатить на нее проценты в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Исходя из определенного судом подлежащего взысканию размера компенсации за приобретенное имущество в сумме 506 312 руб. 10 коп., размер процентов за пользование чужими денежными средствами за определенный истцами период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 50 019 руб. 42 коп.

Сумма

Период просрочки

Процентнаяставка

Проценты,руб.

c

по

дни 

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[1]*[4]*[5]/360

506 312,10

01.10.2018

16.12.2018

77

7,50%

8 122,09

506 312,10

17.12.2018

16.06.2019

182

7,75%

19 837,59

506 312,10

17.06.2019

28.07.2019

42

7,50%

4 430,23

506 312,10

29.07.2019

08.09.2019

42

7,25%

4 282,56

506 312,10

09.09.2019

27.10.2019

49

7%

4 824,03

506 312,10

28.10.2019

15.12.2019

49

6,50%

4 479,46

506 312,10

16.12.2019

30.01.2020

46

6,25%

4 043,46

Итого:

487

7,30%

50 019,42

Определенный судом размер компенсации за приобретенное имущество и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит взысканию с муниципального образования город Смоленск в лице администрации г.Смоленска в пользу ФИО3, ФИО4 в равных долях.

Разрешая требования истцов о взыскании расходов по содержанию и ремонту общего имущества объекта культурного наследия – здания кинотеатра «Красный партизан» в сумме 213 662 руб. 50 коп., суд исходит из следующего.

В силу ст.210 ГК РФ бремя содержания имущества лежит на его собственнике.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Как указано ранее, право собственности муниципального образования на спорное имущество с внесением соответствующей записи в ЕГРП зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем возложение каких-либо расходов, понесенных истцами по содержанию общего имущества ранее указанной даты в порядке ст.249 ГК РФ, неправомерно.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" к мерам по сохранению объекта культурного наследия в целях данного федерального закона относятся направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 данной статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 упомянутой статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Как определено статьей 47.2 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", требования к сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны предусматривать консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер (Пункт 1). Состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 7 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия на основании составленного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия акта технического состояния объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия с учетом вида данного объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования объекта культурного наследия (Пункт 2).

По делу установлено, что решением Смоленской областной Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «О сохранении культурного наследия 

<

адрес>» кинотеатр «Красный партизан» кон. 1940 – нач. 1950 гг. включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения.

Приказом Департамента Смоленской области по культуре и туризму от ДД.ММ.ГГГГг. № утверждены особенности этого объекта культурного наследия, предметом охраны которого в числе прочего являются: объемно-пространственная композиция с подвалом здания, сложившаяся к нач. 1950г., композиционное решение и архитектурно-художественное оформление фасадов и интерьера здания на нач. 1950г., в том числе, местоположение, форма и растекловка оконных проемов.

По инициативе ФИО3 и ФИО4 в 2012г. АНО «Зодчий» был подготовлен «Проект реставрации и приспособления объекта культурного наследия кинотеатр «Красный партизан» кон.1940 - нач. 1950гг.» под современное использование.

Как следует из договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с АНО «Зодчий» проектная документация разрабатывалась в целях приспособления объекта культурного наследия под торговый центр (т.2, л.д.78,79).

Принимая во внимание предмет договора и его заключение до возникновения права муниципальной собственности на спорное имущество, понесенные истцами расходы в части, соответствующей доли ответчика в праве на общее имущество, возмещению не подлежат.

Также не могут быть удовлетворены требования истцов о взыскании расходов в размере 213 662 руб. 50 коп., поскольку в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что данные расходы связаны с сохранением объекта культурного наследия.

По правилам ст.98, 100 ГПК РФ истцам пропорционально удовлетворенной части требований подлежат возмещению понесенные расходы по оплате госпошлины и судебных экспертиз.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования город Смоленск в лице администрации г.Смоленска в пользу ФИО3, ФИО4 в равных долях в счет компенсации за приобретенное имущество 506 312 руб. 10 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 019 руб. 42 коп. и 5 092 руб. 77 коп. в возврат госпошлины.

Взыскать муниципального образования город Смоленск в лице администрации г.Смоленска в пользу ФИО3 понесенные по делу судебные издержки в размере 21 135 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца. 

Председательствующий (судья) Д.Н.Иванов

Решение в окончательной форме изготовлено 27.10.20

«КОПИЯ ВЕРНА»

подпись судьи Д.Н. Иванов 

помощник судьи Ленинского районного суда г. Смоленска

наименование должности уполномоченного работника аппарата 

федерального суда общей юрисдикции

ФИО9

(Инициалы, фамилия)

27.10.2020

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД: 67RS0002-01-2018-001147-50

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-13/2020