50RS0031-01-2025-004150-32

2-7258/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Ужакиной В.А.

при секретаре Комаровой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности, обязании передать помещение

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику об обязании признании права собственности на нежилые помещения: помещение №, площадью 5,1 кв.м, этаж подвал, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; помещение №, площадью 5,5 кв.м, этаж подвал, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; помещение №, площадью 5,4 кв.м, этаж подвал, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

В обоснование своих требований указала, что между ней и ООО «Сити Эстейт» 14.10.2021 заключены договоры № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которым Застройщик обязался построить многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС, 2, 3, 4 на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства.

Согласно п. 3.2 ДДУ объектами долевого строительства в соответствии с проектной документацией являлись следующие нежилые помещения/кладовые, расположенные на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС по № - помещение с условным номером 50, проектной площадью 5 кв.м; по № - помещение с условным номером 58, проектной площадью 5,51 кв.м, по № - помещение с условным номером 64, проектной площадью 5,34 кв.м.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена объектов долевого строительства, подлежащая уплате участником долевого строительства составляла: по № – 250 000 руб.; по № – 275 500 руб.; по № – 267 000 руб.

Цена объектов была оплачена истцом в полном объеме.

15.11.2024 застройщик по актам приема-передачи объектов строительства передал нежилые помещения/кладовые ФИО1

Вместе с тем, как выяснилось позднее, 25.01.2019 и 27.02.2019 на земельный участок застройщика с кадастровым номером № были наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрета на совершение действий по регистрации, ввиду чего Управлением Росреестра по Московской области вышеуказанные ДДУ не осуществлена регистрация в ЕГРН.

Многоквартирный дом, в котором расположены спорные нежилые помещения, был введен в эксплуатацию только в конце 2023 года.

После постановки МКД на государственный кадастровый учет в ЕГРН изменились сведения о характеристиках объектов: по ДДУ К-Р/4/1 (нежилое помещение с условным номером 50, проектной площадью 5 кв.м, этаж -1) новые сведения в ЕГРН – АДРЕС, помещение 53, площадь - 5.1 кв.м, этаж - Подвал, кадастровый №; по № (нежилое помещение с условным номером 58, проектной площадью 5,51 кв.м, этаж -1) новые сведения в ЕГРН – АДРЕС, помещение 67, площадь - 5,5 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №, по ДДУ № К-Р/4/6 (нежилое помещение с условным номером 64, проектной площадью 5,34 кв.м, этаж -1) новые сведения в ЕГРН - АДРЕС, помещение 60, площадь - 5,4 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №.

Таким образом, в результате нарушения ответчиком своих обязательств истец лишена возможности оформить спорное имущество в свою собственность, чем нарушаются ее права и законные интересы, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд.

Истец в судебном заседании на иске настаивала.

Ответчик в судебное заседание не явился, уведомлен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Ранее с требованиями согласился. 

Суд принял все меры к извещению всех участников процесса, и, исходя из того, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы других лиц, а также сроки рассмотрения гражданских дел, установленных п.1 ст. 154 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав доводы истца, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании п.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.2 ст. 12 указанного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (п.3 ст. 8 Закона).

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.03.2012 № 15510/12 – статья 17 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации, направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона № 214-ФЗ.

Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Как усматривается из материалов дела, между ФИО1 и ООО «Сити Эстейт» 14.10.2021 заключены договоры № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которым Застройщик обязался построить многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС, 2, 3, 4 на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства (л.д. 10-15, 16-21, 22-27).

Согласно п. 3.2 ДДУ объектами долевого строительства в соответствии с проектной документацией являлись следующие нежилые помещения/кладовые, расположенные на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС по № - помещение с условным номером 50, проектной площадью 5 кв.м; по № - помещение с условным номером 58, проектной площадью 5,51 кв.м, по № - помещение с условным номером 64, проектной площадью 5,34 кв.м.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена объектов долевого строительства, подлежащая уплате участником долевого строительства составляла: по ДДУ № К-Р/4/1 – 250 000 руб.; по № – 275 500 руб.; по № – 267 000 руб.

Цена объектов была оплачена истцом в полном объеме.

При обращении истца в Управление Росреестра по Московской области с заявлениями о регистрации права собственности на спорные нежилые помещения, истец получила отказ, поскольку договоры участия в долевом строительстве МКД не были зарегистрированы в ЕГРН в связи с наложенным арестом на земельный участок..

15.11.2024 застройщик по актам приема-передачи объектов строительства передал нежилые помещения/кладовые ФИО1

25.01.2019 и 27.02.2019 на земельный участок застройщика с кадастровым номером № наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрета на совершение действий по регистрации, ввиду чего Управлением Росреестра по Московской области вышеуказанные ДДУ не осуществлена регистрация в ЕГРН.

После постановки МКД на государственный кадастровый учет в ЕГРН изменились сведения о характеристиках объектов: по № (нежилое помещение с условным номером 50, проектной площадью 5 кв.м, этаж -1) новые сведения в ЕГРН – АДРЕС, помещение 53, площадь - 5.1 кв.м, этаж - Подвал, кадастровый №; по ДДУ № К-Р/4/4 (нежилое помещение с условным номером 58, проектной площадью 5,51 кв.м, этаж -1) новые сведения в ЕГРН – АДРЕС, помещение 67, площадь - 5,5 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №, по ДДУ № К-Р/4/6 (нежилое помещение с условным номером 64, проектной площадью 5,34 кв.м, этаж -1) новые сведения в ЕГРН - АДРЕС, помещение 60, площадь - 5,4 кв.м, этаж Подвал, кадастровый №.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению спорными объектами недвижимости.

При постановлении решения суд принимает во внимание, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц либо о создании угрозы жизни и здоровью граждан вследствие признания права собственности на спорные объекты недвижимости за истцом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на указанные нежилые помещения, и ее требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению по изложенным выше основаниям.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на: 

- нежилое помещение №, площадью 5,1 кв.м, этаж подвал, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; 

- нежилое помещение №, площадью 5,5 кв.м, этаж подвал, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; 

- нежилое помещение №, площадью 5,4 кв.м, этаж подвал, с кадастровым номером №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме. 

С У Д Ь Я : 

Мотивированное решение изготовлено 11 июля 2025 года.