Дело № 3а-311/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2017 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ФИО1, представителя ООО «фирма АНПЭ» и ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Правительство Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «фирма АНПЭ», ФИО2 – об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,

УСТАНОВИЛ:

ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года № __, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., арендуемого ООО «фирма АНПЭ», установлена в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, что влечёт уменьшение зачисляемой в доходную часть бюджета городского округа арендной платы.

По мнению административного истца, положенный в основу решения Комиссии отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка от 28 ноября 2016 года № __, выполненный оценщиком ООО «А», составлен с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, и не мог являться достаточным основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

По этим основаниям административный истец, после уточнения своих требований, просил суд признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., и восстановить в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере ... руб.

В судебное заседание представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, надлежаще извещённый о месте и времени судебного заседания (т. 2 л.д. 72), не явился.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО1 против удовлетворения административного иска возражала, настаивая на том, что оспариваемое решение комиссии вынесено на основании отчёта об оценке, соответствующего предъявляемым к нему требованиям, является законным и обоснованным; действия Комиссии не противоречат закону.

Представитель заинтересованных лиц ООО «фирма АНПЭ» и ФИО2 ФИО3 просила в удовлетворении административного иска отказать.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Правительства Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

ФИО2 просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Правительство Ростовской области в письменном отзыве на административное исковое заявление полагало необходимым проведение экспертизы отчёта об оценке, при этом разрешение спора оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Судом установлено, что ООО «фирма АНПЭ» и ФИО2 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – эксплуатация производственно-складских помещений и магазина, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: .... По условиям договора, заключённого между ДИЗО города Ростова-на-Дону с одной стороны, и ООО «фирма АНПЭ» и ФИО2 с другой стороны, арендная плата за пользование земельным участком исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 5 мая 2015 года составляет ... руб. 

Положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создаётся органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 5 марта 2012 года № П/91 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и утверждён её состав. Приказами Росреестра от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года № П/578, от 1 декабря 2015 года № П/635 в состав Комиссии были внесены изменения.

В соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок), заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины её членов (пункт 10).

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (пункт 12).

Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы (пункт 13).

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что 8 декабря 2016 года ФИО3, представляющая интересы директора ООО «фирма АНПЭ» ФИО4 и ФИО2, обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчёт об оценке от 28 ноября 2016 года № __, составленный оценщиком ООО «А» Х.., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 мая 2015 года составляет ... руб.

В комиссию также было представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков "М" от 5 декабря 2016 года № __, из которого следует, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны экспертом обоснованными.

26 декабря 2016 года комиссия в составе председателя К.., заместителя председателя комиссии Г. и члена комиссии С.., рассмотрев заявление ФИО4 и ФИО2, установила, что отличие рыночной стоимости спорного земельного участка от кадастровой стоимости составляет ... %. Учитывая подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков положительное экспертное заключение, комиссия пришла к выводу о том, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, и большинством голосов присутствующих на заседании членов комиссии приняла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке.

Исследованными доказательствами подтверждается, что оспариваемое административным истцом решение принято комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В то же время, оценив принятое комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы ДИЗО г. Ростова-на-Дону, как органа, представляющего интересы муниципального образования. 

В данном случае решение комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчёта, что подтверждено анализом отчёта и иных полученных по делу доказательств. Наделение комиссии по рассмотрению споров полномочием по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа. Представление положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчёт само по себе не препятствует его критической оценке. В данном случае из протокола заседания комиссии усматривается, что в ходе обсуждения заявления членом комиссии С. высказывались доводы о многочисленных несоответствиях отчёта федеральным стандартам оценки, влекущих отказ в удовлетворении заявления, однако они не были приняты во внимание. 

В целях проверки соответствия отчёта требованиям законодательства, учитывая значительное (... %) отличие рыночной стоимости земельного участка от кадастровой, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено "Ц".

Согласно заключению эксперта "Ц" З. от 29 марта 2017 года № __, стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте от 28 ноября 2016 года № __, не подтверждается. Отчёт от 28 ноября 2016 года № __ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., выполненный оценщиком ООО «А» Х.., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Оценщиком не выявлен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, объём данных, анализируемых при мониторинге рынка, не представлен, некорректно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не обоснована выборка объектов-аналогов. Оценщиком также допущены ошибки при выполнении математических действий. Последовательность расчетов корректировок не отвечает законам логики. Информация, использованная оценщиком, не отвечает принципам достоверности, достаточности и проверяемости.

В ходе проверки отчёта экспертом были выявлены следующие нарушения, допущенные оценщиком при процедуре оценки и оформлении отчёта об оценке: 

1. В нарушение требований пункта 11б ФСО № 7 оценщиком не произведён в должной мере анализ рынка в части выявления сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. 

С формальной точки зрения данный раздел анализа представлен на страницах 26, 27 отчета об оценке, однако фактически оценщиком анализ рынка в части выявления сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не произведен. Оценщику следовало проанализировать сегментирование земельного рынка как в стране, так и в регионе и, уже с учётом разрешённого вида использования, фактического типа эксплуатации, в соответствии с Земельным кодексом РФ выявить, в рамках какого сегмента позиционировался бы объект оценки при его экспозиции на рынке. 

2. Нарушением требований п. 11в ФСО № 7 является отсутствие должного и в достаточном объёме анализа фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из исследуемого сегмента рынка.

С формальной точки зрения данный раздел анализа представлен на странице 27 отчета об оценке. В тоже время объективность и детализированность подхода к проведению данной процедуры ставится под сомнение в виду нескольких причин:

- в силу отсутствия должного анализа рынка непонятно, по каким признакам и критериям проведён мониторинг рынка;

- оценщиком не представлен анализ объема доступных рыночных данных об объектах-аналогах;

- в условиях достаточно развитого рынка выявление всего трёх предложений к продаже аналогичных участков ставит под сомнение добросовестность проведённого оценщиком мониторинга рынка. 

3. Оценщиком не в полной мере проанализированы ценообразующие элементы локального местоположения объекта оценки, что не соответствует требованиям пункта 11в ФСО № 7.

Оценщик на странице 28 отчета указывает о влиянии на стоимость участков такого фактора, как местоположение, однако в соответствующем разделе не проводит анализ влияния данного фактора на ценообразование участков, в частности, степень влияния расположения участка относительно автомагистралей. 

4. При анализе объявлений о продаже объектов-аналогов №№ 1, 2 информация о принадлежности объектов к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка участков промназначения не выявлена, что является грубейшим нарушением требований пункта 22б ФСО № 7 и нарушает принципы достоверности, достаточности и проверяемости используемой информации.

5. Выбор источников для мониторинга фактических данных о ценах предложений не обоснован. Выборка объектов-аналогов не проводилась, правила и критерии отбора аналогов также оценщиком не указаны. 

Объективность выборки представленных трёх аналогов пользователю проверить не представляется возможным. Данная форма описания процесса оценки может повествовать о действиях оценщика в рамках, выгодных для получения определённого им результата, но не позволяет понять, по каким причинам именно эти аналоги участвуют в расчётах, и не упущен ли оценщиком ряд объявлений о продаже объектов, в наибольшей степени схожих с объектом исследования, что является нарушением требований пункта 8и ФСО № 3, пункта 22в ФСО № 7, пункта 25 ФСО №7.

6. Выборка объектов-аналогов является нерепрезентативной, что противоречит требованиям пункта 22г ФСО № 7.

7. Расчёт корректировки по фактору условий рынка является необоснованным, что противоречит пункту 22е ФСО № 7.

Оценщик переводит цены аналогов на дату оценки путем индексации динамики доллара США, однако не приводит аргументы зависимости динамики цен на рынке земельных участков в регионе от курса доллара, тем более, что факт прямолинейной зависимости современными аналитиками не зафиксирован. 

8. Корректировка по фактору площади оценщиком логически не обоснована и математически некорректна, что является нарушением требований пункта 22е ФСО № 7, пункта 8и ФСО № 3, пункта 25 ФСО № 7 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ. 

При обосновании расчётов корректировки на площадь объекта в качестве источника информации оценщик использует данные справочника оценщика недвижимости «Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (под ред. ФИО5, 

<

...> г.), однако неясно, корректировки из какого сегмента рынка оценщик применяет. Таблицы и матрицы, применяемые к расчётам, не соответствуют сегменту рынка объекта оценки. 

9. При расчёте корректировки на оснащённость объектов инженерными коммуникациями в качестве источника информации оценщик использует данные справочника оценщика недвижимости. Однако расчёт поправки логически необоснован, так как взаимодействие и влияние факторов наличия у участков электроснабжения, газоснабжения или водоснабжения с коммуникациями является равнозначным, последовательность и вес влияния каждого критерия однозначны и выражены в долях и коэффициентах. Используемые коэффициенты следовало перемножать, нежели складывать. Оценщик же путём математически некорректного суммирования поправочных коэффициентов получает неверную величину корректировки – 21 %, что в значительной степени отличается от результатов корректного расчета. 

Таким образом, эксперт пришёл к выводу, что допущенные нарушения не позволяют судить о надёжности результата рыночной стоимости объекта оценки, полученного в рамках отчёта об оценке, в связи с чем рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, полученная в вышеуказанном отчете, не может быть подтверждена.

Допрошенная в судебном заседании эксперт "Ц" З. дала объяснения по вопросам, поставленным судом и представителем заинтересованных лиц, подтвердила выводы экспертного заключения о недостатках отчёта, указав, что отмеченные ею нарушения ФСО в большей части носят не формальный, а методологический характер, и в своей совокупности значительно повлияли на правильность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка, что не позволяет подтвердить его рыночную стоимость, указанную в отчёте.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Вопреки доводам административного ответчика и заинтересованного лица, оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно мотивированы, являются убедительными, и сомнений в своей обоснованности не вызывают. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Доказательств наличия в заключении эксперта нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, выводы эксперта не опровергаются содержанием исследованного отчета, возражениями административного ответчика и представителя заинтересованных лиц.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что выявленные в ходе рассмотрения дела недостатки отчёта в своей совокупности свидетельствуют о недостаточной обоснованности выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такая рыночная стоимость не может быть признана правомерно установленной и служить основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

При таком положении административное исковое заявление подлежит удовлетворению, а оспариваемое решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости, установленной в отчёте - признанию не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» даны разъяснения о том, что в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, способом восстановления прав административного истца в данном случае является исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о величине кадастровой стоимости, определённой оспариваемым решением Комиссии.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счёт казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из представленных счёта от 29 марта 2017 года № __ и финансово-экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

При таком положении судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере ... руб. относятся на административного ответчика и подлежат взысканию с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области за счет казны Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года № __ об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в размере рыночной стоимости, установленной в отчёте по определению рыночной стоимости земельного участка от 28 ноября 2016 года № __ по состоянию на 5 мая 2015 года, составленном оценщиком ООО «А» Х.., составляющей ... руб.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года № __ кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Россия..., в сумме ... руб.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счёт казны Российской Федерации в пользу "Ц" судебные расходы по оплате экспертизы в сумме ... руб. на основании счёта от 29 марта 2017 года № __.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 22 мая 2017 года.