дело № 2-4502/2019 

50RS0036-01-2019-005161-33 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2019 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Новиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» о признании одностороннего акта недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» о признании одностороннего акта недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование требований указано, что 08.07.2014г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, обязательство по оплате выполнены истцом в полном объеме. 08.09.2018г. ФИО4 получил уведомление ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» о готовности передать объект долевого строительства. 14.09.2018г. стороны организовали приемку квартиры, в смотровом акте ФИО4 указал на выявленные недостатки - 12 позиций. Представитель генерального подрядчика наличие выявленных недостатков строительства признал, обещал организовать их устранение, по итогам чего организовать повторную приемку квартиры. 05.10.2018г. при повторном осмотре объекта долевого строительства было установлено, что в квартире отсутствовала поквартирная тепловая станция Logo Comfort ООО «МайбессРусс», установка которой предусмотрена п.9 приложения № к договору. В связи с ее отсутствием застройщик не выполнил иные пункты договора, которые связаны с исполнением п.9 договора, а именно: п. 10, п. 13, п. 14 приложения № к договору. Выявленные недостатки строительства имеют для участника долевого строительства существенное значение, так как в отсутствие поквартирной тепловой станции Logo Comfort ООО «МайбессРусс» в передаваемом жилом помещении отсутствовало горячее водоснабжение, а без данной коммунальной услуги использование жилого помещения по его прямому назначению является невозможным. В связи с обнаруженными недостатками строительства приемка квартиры была отложена до момента устранения недостатков и организации повторной приемки. 20.10.2018г. ФИО4 обратился к ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» с претензией, в которой просил организовать устранение выявленных недостатков строительства и провести повторную приемку квартиры в согласованную с ним дату. 30.10.2018г. данная претензия была получена ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ». 22.01.2019г. ФИО4 получил от ответчика по почте односторонний акт от 12.11.2018г. передачи объекта долевого строительства. Оформление ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» 12.11.2018г. одностороннего акта передачи объекта долевого строительства состоялось с грубым нарушением порядка его оформления, установленного договором, ФИО4, будучи не уведомленным о дате и времени повторной приемки объекта долевого строительства, не мог быть признан уклонившимся от приёмки квартиры. ФИО4 в процессе приемки квартиры всегда пользовался своими правами добросовестно и не допускал никаких злоупотреблений, в подтверждение этому он ранее дважды приезжал из другого региона Российской Федерации с целью принять квартиру от застройщика, и, направив 20.10.2018г. в адрес ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» требование об устранении недостатков, допущенных при строительстве объекта долевого строительства, ожидал получения ответа на претензию и очередного уведомления застройщика о приемке квартиры. В отсутствие надлежащего извещения ФИО4 о явке на 12.11.2018г. для приемки квартиры действия застройщика по оформлению одностороннего акта приемки квартиры противоречат условиям договора, а акт приемки, оформленный в указанную дату, является незаконным и не влечет правовых последствий для участника долевого строительства. Квартира ФИО4 по настоящий момент не передана, недостатки строительства квартиры, обнаруженные в ходе ее приемки, не устранены, акт ее приемки не оформлен и не подписан. Период просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства определен с 01.01.2018г. по 09.09.2019г. и составил 617 (Шестьсот семнадцать) календарных дней. Неустойка по договору, с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на 01.01.2018г. в размере 7,75%. составила: 2 817 255,00руб. х 7,75% годовых /300 х 617 календарных дней х 2 = 898 093,93 руб. 12.03.2019г. истец обратился в адрес ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» с претензией, в том числе, о выплате неустойки, однако по настоящий момент какие-либо денежные средства ФИО4 перечислены не были. Ответом от 15.04.2019г. № ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» предложило ФИО4 проведение встречи, которая до настоящего момента не состоялась по причине уклонения от ее проведения стороны застройщика. Истцу как потребителю был причинен моральный вред. С учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, а также характера и степени нравственных страданий, истец определил компенсацию в размере 100 000,00руб. 

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании иск поддержал. 

Истец ФИО4 в ранее состоявшемся судебном заседании иск поддержал, пояснил, что квартирой не пользуется, поскольку ключи от квартиры ему не были переданы, с доводами ответчика об уменьшении неустойки не согласен, так как все риски, которые существуют при строительстве, несет ответчик. Отапливается ли квартира в настоящее время, ему не известно. Своим правом на отказ от договора не воспользовался, так как ему нужна была квартира.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 против иска возражала. Пояснила, что когда истец приехал второй раз принимать квартиру, он указал, что отсутствует тепловая станция, претензий других не было. Ответчик считает, что права истца не нарушены. На момент заключения договора в проектной документации были предусмотрены тепловые станции в однокомнатных и двухкомнатных квартирах для приготовления горячей воды, в жилом доме предусматривалась децентрализация подготовки горячей воды с водонагревателями ГВС в каждой квартире (нежилом помещении) с помощью устройства квартирных тепловых пунктов. В жилой части здания проектом предусматривался квартирный тепловой пункт, расположенный в каждой квартире в санузлах. На каждом этаже проектом предусмотрены распределительные коридорные станции. П. 5.2.1. договора, где истец дал право застройщику вносить корректировки в проектную документацию, позволил ответчику воспользовался этим правом, были внесены корректировки: отменены квартирные индивидуальные тепловые станции Logo Comfort, приготовление горячей воды происходит в ИТП, размещенных в стилобатной зоне и на отметке котельных, изменена принципиальная схема теплоснабжения жилой части здания, убраны квартирные индивидуальные тепловые станции Logo Comfort, предусмотрено приготовление горячей воды в ИТП здания, ИТП располагаются в технических помещениях на отметке котельных и в стилобатной части. Таким образом, изменение проектной документации исходя из условий обеспеченности объекта долевого строительства жилищно-коммунальными услугами, в частности, горячего водоснабжения, не повлияло на качество объекта. Согласно заключению 

<

адрес> от 16.08.2018г., многоквартирный дом соответствует требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов, проектной документации. О невозможности передать в установленный договором срок объект долевого строительства ответчик уведомил истца, предложил заключить дополнительное соглашение, однако ответ не поступил. Задержка ввода объекта в эксплуатацию вызвана сложностью рельефа местности (прокладка газопровода через русло реки), а также плотностью городской застройки, через которую осуществлялась прокладка магистрального газопровода (5 км через плотную городскую застройку с переходом через железную дорогу). Кроме того, завершение работ по строительству дома запланировано на осенне-зимний период 2017-2018г.г., в том числе работы по благоустройству и озеленению территории, не могло быть выполнено в холодное время года, поэтому работы были перенесены на летний период 2018г. Истцом неверно рассчитана неустойка. Учитывая, что 31.12.2017г. является нерабочим днем, то последним днем срока исполнения обязательства является 09.01.2018г., таким образом, период для расчета неустойки составляет с 10.01.2018г. по 12.11.2019г. Ответчик срок нарушения обязательства по передаче объекта, цену договора, отсутствие доказательств наступления неблагоприятных последствий для истца, своевременное уведомленного о продлении срока строительства, просит применить ст.333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства. Ответчик просит о снижении неустойки до однократной учетной ставки ЦБ РФ 6,5% годовых на дату вынесения решения. Против компенсации морального вреда ответчик возражает, так как истцом не указано, в чем выразились нравственные и физические страдания. Ответчик просит снизить компенсацию морального вреда до 2000 руб., штрафа – до 5000 руб.

Суд, проверив материалы дела, выслушав стороны, полагает иск подлежащим частичному удовлетворению. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст.7 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.5 и ч.6 ст.8 указанного Федерального закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). 

В соответствии с ч.2 ст.21 Федерального закона №214-ФЗ, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Согласно п.п.2 п.1.1 ст.9 указанного Федерального закона, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Как следует из материалов дела, 08.07.2014г. ФИО4 заключил договор участия в долевом строительстве с ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ», предметом договора являлось строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 2.3 договора, ориентировочный срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта – не позднее 

<

дата>. По условиям п.2.4 договора, застройщик обязан передать объект – квартиру в течение 4 месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Как предусмотрено п.2.1 договора, объект подлежит передаче участнику долевого строительства в составе имущества, указанного в приложении № к настоящему договору (л.д.11-22).

В указанном приложении № (Ведомость строительной готовности технологического и инженерного оборудования квартиры) предусматривалась установка поквартирных тепловых станций Logo Comfort фирмы «МайбесРусс», монтаж системы холодного водоснабжения в пределах поквартирной тепловой станции Logo Comfort фирмы «МайбесРусс», установка поквартирных счетчиков холодной воды в пределах коридорного коллектора Logo Comfort фирмы «МайбесРусс», установка поквартирных теплосчетчиков в пределах коридорного коллектора Logo Comfort фирмы «МайбесРусс» (л.д.20).

В соответствии с п.4.1.6 договора застройщик обязался передать истцу объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом пункт 5.2 договора предусматривает право застройщика вносить изменения и дополнения проекта строительства. 

Истцом оплата цены договора внесена в полном объеме – 2817255 руб. (л.д.22).

28.08.2018г. застройщик получил разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию (л.д.95-100). 

04.09.2018г. ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» уведомило ФИО4 о завершении строительства и необходимости принять квартиру (л.д.71-72).

<

дата> при осмотре квартиры выявлены замечания, в том числе отсутствие поквартирной тепловой станции Logo Comfort фирмы «МайбесРусс», акт осмотра подписан участником долевого строительства и представителем генерального подрядчика (л.д.26).

5.10.2018г. состоялся повторный осмотр квартиры, по результатам которого составлен акт, зафиксировавший отсутствие поквартирной тепловой станции Logo Comfort фирмы «МайбесРусс», иных недостатков не выявлено, акт подписан участником долевого строительства и представителем генерального подрядчика (л.д.27).

В связи с наличием данного недостатка истец 

<

адрес>.10.2018г. не принял. 

20.10.2018г. истец направил ответчику требование о передаче квартиры, сообщении в письменном виде решения об установке поквартирной тепловой станции участником долевого строительства и представителем генерального подрядчика, либо о соразмерном уменьшении цены договора (л.д.28-30). Указанное письмо получено ответчиком 20.11.2018г. (л.д.31).

12.11.2018г. ответчиком составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства, который направлен истцу (л.д.32).

<

дата> истец в адрес ответчика направил претензию о передаче объекта долевого строительства, уменьшении цены договора, а также указал на нарушение срока передачи объекта и расчет неустойки (л.д.34-52).

Претензия истца ответчиком не удовлетворена.

В материалы дела представлено положительное заключение негосударственной экспертизы, полученное ответчиком 19.06.2013г., согласно которому в жилом дому предусматривается в части горячего водоснабжения: децентрализация подготовки горячей воды с водонагревателями ГВС в каждой квартире (нежилом помещении) с помощью устройства квартирных тепловых пунктов (КТП); в части отопления: на каждом этаже проектом предусмотрены распределительные коридорные станции, в жилой части здания проектом предусматривается квартирный тепловой пункт, расположенный в каждой квартире (л.д.83-87).

Из представленных ответчиком выкопировок первоначальной проектной документаций и изменений проектной документации, а также из пояснений допрошенного в качестве свидетеля ФИО3 – ведущего инженера отдела капитального строительства ООО «Трасти» (контрагента ответчика) следует, что в 2016г. в проектную документацию внесены изменения в части инженерно-технических сетей отопления и горячего водоснабжения. Свидетель пояснил, что от установки квартирных тепловых пунктов застройщик решил отказаться, так как из практики известно, что собственники не желают заключать сервисные договоры на обслуживание квартирных тепловых пунктов, пытаются производить ремонт самостоятельно, в результате квартирные тепловые пункты снимаются с гарантии и их ремонт или замена являются дорогостоящими. Чтобы все это упростить, застройщик внес изменения в проектную документацию, получено положительное заключение экспертизы, а затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По измененному проекту не требуется доступ в квартиры собственников для обслуживания поквартирных тепловых станций.

21.04.2016г. ответчиком получено положительное заключение экспертизы скорректированной проектной документации, предусматривающей изменения: отмена квартирных индивидуальных тепловых станций Logo Comfort, приготовление горячей воды происходит в ИТП, размещенных в стилобатной зоне и на отметке котельных; изменена принципиальная схема теплоснабжения жилой части здания, убраны квартирные индивидуальные тепловые станции Logo Comfort, предусмотрено приготовление горячей воды в ИТП здания, ИТП располагаются в технических помещениях на отметке котельных и в стилобатной части (л.д.88-91).

16.08.2018г. ответчику выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации (л.д.92-93).

Оценив совокупность доказательств, суд приходит к выводу, что изменение проектной документации не привело к существенному ухудшению качества объекта долевого строительства, которое не позволяло бы эксплуатировать жилое помещение по назначению, изменения проекта прошли экспертизу, жилой дом соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, в связи с чем принят в эксплуатацию, а значит, оснащен системой отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения. Доказательств, что в отсутствие квартирной тепловой станции данное жилое помещение не отапливается и отсутствует горячая вода, не имеется. Заключенный сторонами договор предоставлял застройщику право изменения проекта строительства, истец, обнаружив отсутствие квартирной тепловой станции и считая данный недостаток существенным, не потребовал расторжения договора и возврата уплаченной суммы, напротив, просил об уменьшении цены договора и выражал намерение именно на сохранение действия договора, исполнение сторонами обязательств, включая прием-передачу объекта долевого строительства. С учетом непринятия истцом объекта долевого строительства в состоянии, соответствующем акту осмотра от 5.10.2018г., ответчик правомерно передал объект по одностороннему акту.

Таким образом, просрочка передачи объекта долевого строительства имела место с 01.01.2018г. по 12.11.2018г., сторона истца не возражала против доводов ответчика о том, что просрочку следует исчислять с 9.01.2018г., в связи с чем суд считает возможным согласиться с таким расчетом. Размер неустойки с учетом ставки рефинансирования на дату передачи объекта 7,5% составит: 2817255 х 7,5 : 300 х 308 х 2 = 433857,27 руб.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 

<

дата> №-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В соответствии с действующим законодательством, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, т.е. является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Оценивая доводы сторон в совокупности с представленными суду доказательствами, учитывая характер допущенного ответчиком нарушения, правовую природу неустойки, количество дней просрочки, отсутствие недобросовестного поведения ответчика при исполнении договорных обязательств по созданию объекта, а также обстоятельства, вызвавшие смещение срока строительства, и считает возможным применить положения ст.333 ГК РФ, взыскав неустойку в сумме 180000 руб. 

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Поскольку при изложенных выше обстоятельствах судом установлено нарушение ответчиком прав истца как потребителя, суд удовлетворяет требование о компенсации морального вреда, при этом считает соответствующим нарушенному праву компенсацию в размере 30000 руб. 

По правилам п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как следует из материалов дела, на досудебное обращение истца неустойка за период по 12.11.2018г. не была выплачена. Сумма штрафа с учетом порядка, установленного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», составляет 105000 руб.

На основании ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина 4800 руб.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4 к ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» о признании одностороннего акта недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» в пользу ФИО4 неустойку за период 9.01.2018г. по 12.11.2019г. в сумме 180000 руб., компенсацию морального вреда 30000 руб., штраф 105000 руб.

Требование истца о признании одностороннего акта недействительным, взыскании остальных сумм неустойки, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «ПРОФИ-ИНВЕСТ» в доход муниципального образования «Пушкинский муниципальный район 

<

адрес>» судебные издержки в сумме 4800 руб. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27.01.2020г.

Судья: