Дело № 3а-88/2021

33OS0000-01-2021-000017-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 21 июля 2021 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Малыгиной В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество (далее – АО) Тандер через действующего на основании доверенности представителя ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что АО «Тандер» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенный по адресу: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 13 514 539 руб. 00 коп. утвержденной по состоянию на 1 января 2016 года. 

Согласно отчету об оценке № **** от **** года, составленному оценщиком занимающимся частной практикой К., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет 8 068 000 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2016 года.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 8 068 000 руб. 00 коп. по состоянию на 1 января 2016 года.

Административный истец АО «Тандер» в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя. 

Административный ответчик администрация Кольчугинского района Владимирской области, заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее Управление Росреестра по Владимирской области), Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области, администрация Владимирской области, администрация города Кольчугино Владимирской области, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, ходатайства об отложении не заявили. Управление Росреестра по Владимирской области ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей АО «Тандер», администрации Кольчугинского района Владимирской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области, администрации Владимирской области, администрации города Кольчугино Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды №3-3-35 от 16 октября 2020 года, договора о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору от 16 октября 2020 года АО «Тандер» является долгосрочным арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****.

В соответствии с пунктом 2 вышеуказанного договора аренды и приложения № 2 к нему размер арендной платы, уплачиваемой АО «Тандер» за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет 1 октября 2012 года.

Его оспариваемая кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 1 января 2016 года постановлением администрации Кольчугинского района Владимирской области №949 от 9 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Кольчугинского района» в размере 13 514 539,00 руб..

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 декабря 2016 года.

Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой АО «Тандер» за вышеуказанный земельный участок, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении указанного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

15 декабря 2020 года АО «Тандер», полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика арендной платы, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №П/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от 30 декабря 2020 года №625 данное заявление отклонено.

Как следует из решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимостью № 625 от 30 декабря 2020 года, при определении рыночной стоимости оценщиком нарушены требования ст.ст. 11, 12 Закон об оценочной деятельности, п.3 ФСО №3, п.25 ФСО №7, поскольку в представленном отчете об оценке земельного участка с видом разрешенного использования «магазины» оценщик использовал объекты – аналоги, предназначенные для промышленного использования: аналог №1 – «промназначение» (скриншот на стр.37 отчета), аналог №2 – «для эксплуатации промышленных зданий» (скриншот на стр.48 отчета), что при отсутствии корректировок нарушает принципы существенности, обоснованности и достаточности. В связи с чем представленный отчет не может рассматриваться комиссией как документ, содержащий достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером ****. 

29 января 2021 года АО «Тандер» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет №**** от **** года, составленный оценщиком К., согласно которому стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет по состоянию на 1 января 2016 года 8 068 000 руб. 00 коп..

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению эксперта ООО «****» С. №**** от **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года составляет 11 553 000 руб. 00 коп..

Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в нарушение пунктов 7, 8, 11 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта, анализ политической ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки, сведения, достаточные для идентификации каждого объекта оценки и его частей, отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В нарушение подп. «д» пункта 8 ФСО № 3 на страницах 28, 30 отчета используется мнение специалистов без указания их квалификации и без анализа значения на соответствие рыночным данным. В нарушение пунктов 5 и 11 ФСО № 3 не представляется возможным проверить и подтвердить информацию, влияющую на стоимость объекта оценки, а также подтвердить данные и отсутствие информации после даты оценки, проверить и подтвердить анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости по ссылкам на страницах 27-28, 31 отчета. В нарушение пункта 8 ФСО № 1 на странице 49 отчета используется информация после даты оценки. По информации на страницах 47-49 отчета объекты-аналоги № 1 и № 2 промназначения, объект-аналог № 3 – под автосервис. При этом не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки (страницы 16-17 отчета) и интервал значений цен на странице 17 отчета (подп. «в» пункта 11 ФСО № 11. В нарушение пункта 12 ФСО № 3 представлены копии документов не подписанные уполномоченным заказчиком лицом и не заверенные в установленном порядке. Не представляется возможным проверить и подтвердить применение корректировки на имущественные права, на условия рынка, на вид использования, на местоположение, на форму, рельеф и площадь участка, на улучшения, на коммуникации. Не применена корректировка на вид разрешенного использования по объектам-аналогам №№ 1, 2 и 3. Кроме того, объект-аналог № 3 предложен к продаже после даты оценки.

С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных результатов оценщиком К..

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет от **** года №****, составленный оценщиком, занимающемся частной практикой, К. суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «****» №**** от **** года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение №**** от **** года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «****» С., имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** от 29 марта 2018 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта №**** от **** года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №29/2021 от 23 июня 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» №29/2021 от 23 июня 2021 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержатся разъяснения, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 11 553 000 рублей 00 копеек.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2016 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, в размере 11 553 000 (одиннадцать миллионов пятьсот пятьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 15 декабря 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Кирюшина

****