Дело № 2-2124/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 07 июня 2017 г. 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,

при секретаре судебного заседания Мейроян М.А.,

с участием истца Л.И., 

представителя истца А,А., действующего на основании доверенности № ()4 от (.),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению Л.И. к С.Г. о признании предварительных договоров купли-продажи недействительными,

установил:

Л.И. обратилась в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к С.Г. о признании предварительных договоров купли-продажи недействительными.

В обоснование исковых требований Л.И. указала, что между ней, Л.И., именуемой в дальнейшем покупатель и продавцом С.Г. был заключен предварительный договор купли - продажи помещения от (.).

Согласно п. 1.2 предварительного договора продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность помещение ., десятое слева направо от лестничного марша, общей проектной площадью 23,5 кв. м., расположенного на 3 (третьем) жилом этаже жилого строения, строящегося на земельном участке общей площадью 603 (шестьсот три) кв.м. с кадастровым номером ., категории земель: земли населенных пунктов, предоставленные для садоводства, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), сдт «Железнодорожник», массив-1, бригада-1, участок ..

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения. Предметом данного договора является - заключить в будущем основной договор купли-продажи помещения, указанного в п. 1.2. договора от (.).

В п. 4.1 данного предварительного договора, стороны определили цену договора как общую стоимость помещения в размере 815 000 (восемьсот пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель вносит продавцу обеспечительный платеж, который засчитывается в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору купли-продажи помещения, в следующем порядке: 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей при подписании настоящего договора; 380 000 ( триста восемьдесят тысяч) рублей в срок до (.) 

Между ней, Л.И., именуемой в дальнейшем покупатель и продавцом С.Г. был заключен предварительный договор купли - продажи помещения от (.).

Согласно п. 1.2 предварительного договора, продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность помещение ., шестнадцатое слева направо от лестничного марша, общей проектной площадью 35,5 кв. м., расположенного на 3 (третьем) жилом этаже жилого строения, строящегося на земельном участке общей площадью 603 (шестьсот три) кв.м. с кадастровым номером 23:49:0203002:132, категории земель: земли населенных пунктов, предоставленный для садоводства, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), сдт «Железнодорожник», массив-1, бригада-1, участок ..

В соответствии с п. 1.1. предварительного договора, предметом данного договора является - заключить в будущем основной договор купли-продажи помещения, указанного в п. 1.2 договора от (.).

В п. 4.1 данного предварительного договора стороны определили цену договора как общую стоимость помещения в размере 1 242 500 (один миллион двести сорок пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек. В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель вносит продавцу обеспечительный платеж, который засчитывается в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору купли-продажи помещения, в следующем порядке: 100 000 (сто тысяч) рублей при подписании настоящего договора; 1 142 500 (один миллион сто сорок две тысячи пятьсот) рублей в срок до (.).

Указанный в предварительных договорах от (.) и от (.) земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от (.). Право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (.) внесена запись регистрации ., выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АК 613242 от (.).

Также согласно условиям договоров по окончанию строительства жилых строений, адрес, а также номер помещений может быть изменен без согласования с покупателем в установленном законодательством порядке, что не влечет изменения фактического местоположения помещения в составе жилого строения и фактического местонахождения самого жилого строения.

Ею были уплачены в полном объеме продавцу С.Г. по договорам следующие суммы: по договору от (.) - 815 000 (восемьсот пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек; по договору от (.) - 1 242 500 (один миллион двести сорок пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

Денежные средства передавались лично ответчику, наличными денежными средствами, что подтверждается расписками о получении денежных средств.

В соответствии с предварительными договорами от (.) и от (.), а именно п. 3.1-3.2 продавец обязуется, используя имеющиеся собственные средства и средства, полученные по настоящим договорам, своими силами построить указанные жилые строения, ввести их в эксплуатацию до конца (.). Стороны пришли к соглашению, что данный срок может быть увеличен, но не более чем на 6 месяцев, о чем покупатель должен быть уведомлен.

В соответствии с п. 3.3 предварительных договоров от (.) и (.) продавец обязуется в течение 60 (шестидесяти) дней после получения документов, подтверждающих ввод жилого строения в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на жилые строения на свое имя.

Согласно п. 3.4 предварительных договоров купли-продажи продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи помещений, указанных в настоящих договорах, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.

Однако ответчик взятые на себя обязательства не выполнил, основные договора купли-продажи по двум заключенным ранее предварительным договорам от (.) и от (.) не заключил.

В связи с чем допустил грубейшее нарушение заключенных предварительных договоров купли - продажи. 

Она отправляла ответчику С.Г., претензию от (.), что подтверждается кассовым чеком ..

Более того, она неоднократно звонила ответчику, а также лично обращалась с просьбой предоставить квартиры в других строящихся домах, который возводит ответчик С.Г., однако ответчик С.Г. отвечал отказом.

Ответчик С.Г. на сегодняшний день необоснованно уклоняется от заключения основного договора, тогда как в случае уклонения одной стороны от исполнения обязательств (п. 5.7 договора) другая сторона должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

На основании изложенного просит суд признать предварительный договор купли-продажи помещения от (.) недействительным; взыскать уплаченные по предварительному договору купли-продажи от (.) денежные средства в размере 815 000 (восемьсот пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Признать предварительный договор купли-продажи помещения от (.) недействительным; взыскать, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от (.) денежные средства в размере 1 242 500 (один миллион двести сорок пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

В судебном заседании истец Л.И. и ее представитель по доверенности А,А. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили суд исковые требования удовлетворить. 

В судебное заседание ответчик С.Г. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще и своевременно. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил, каких-либо возражений по иску суду не представил.

Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившегося ответчика С.Г. 

Выслушав истца и его представителя, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между С.Г., именуемым в дальнейшем продавец, и Л.И., именуемой в дальнейшем покупатель, был заключен предварительный договор купли - продажи помещения от (.).

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения, указанного в п. 1.2. договора.

Согласно п. 1.2 предварительного договора продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность помещение ., общей проектной площадью 23,5 кв. м., расположенное на 3 (третьем) жилом этаже жилого строения, строящегося за земельном участке общей площадью 603 (шестьсот три) кв.м., с кадастровым номером . категории земель: земли населенных пунктов, предоставленный для садоводства, находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), сдт «Железнодорожник», массив-1, бригада-1, участок ..

В силу п. 3.1 предварительного договора продавец обязуется, используя имеющиеся собственные средства и средства, полученные по настоящему договору, своими силами построить указанное жилое строение, ввести его в эксплуатацию до конца (.). 

Согласно п. 3.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что данный срок может быть увеличен, но не более чем на 6 месяцев, о чем покупатель должен быть уведомлен.

В соответствии с п. 3.3 предварительного договора продавец обязуется в течение 60 (шестидесяти) дней после получения документов, подтверждающих ввод жилого строения в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на жилое строение на свое имя.Согласно п. 3.4 предварительного договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи помещения, указанного в п. 1.1 договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора, стороны определили цену договора как общую стоимость помещения в размере 815 000 (восемьсот пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек, исходя из стоимости 1 квадратного метра равного 34 860 рублей 00 копеек.

В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель вносит продавцу обеспечительный платеж, который засчитывается в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору купли-продажи помещения, в следующем порядке: 435 000 (четыреста тридцать пять тысяч) рублей при подписании настоящего договора; 380 000 (триста восемьдесят тысяч) рублей в срок до (.).

Согласно п. 4.3 предварительного договора оплата производится в наличной форме. Подтверждением факта оплаты является расписка, выданная продавцом. 

Кроме того, (.) между С.Г., именуемым в дальнейшем продавец, и Л.И., именуемой в дальнейшем покупатель, был заключен еще один предварительный договор купли - продажи помещения.

В соответствии с п. 1.1 предварительного договора, стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения, указанного в п. 1.2. договора.

Согласно п. 1.2 предварительного договора, продавец обязуется в будущем продать и передать, а покупатель купить и принять в собственность помещение ., общей проектной площадью 35, 5 кв. м., расположенное на 3 (третьем) жилом этаже жилого строения, строящегося на земельном участке общей площадью 603 (шестьсот три) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0203002:132, категории земель: земли населенных пунктов, предоставленный для садоводства, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), сдт «Железнодорожник», массив-1, бригада-1, участок .. 

В силу п. 3.1 предварительного договора продавец обязуется, используя имеющиеся собственные средства и средства, полученные по настоящему договору, своими силами построить указанное жилое строение, ввести его в эксплуатацию до конца (.). 

Согласно п. 3.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что данный срок может быть увеличен, но не более чем на 6 месяцев, о чем покупатель должен быть уведомлен.

В соответствии с п. 3.3 предварительного договора продавец обязуется в течение 60 (шестидесяти) дней после получения документов, подтверждающих ввод жилого строения в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на жилое строение на свое имя.

Согласно п. 3.4 предварительного договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи помещения, указанного в п. 1.1 договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора, стороны определили цену договора как общую стоимость помещения в размере 1 242 500 (один миллион двести сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек, исходя из стоимости 1 квадратного метра равного 35 000 рублей 00 копеек.

В обеспечение исполнения своих обязательств покупатель вносит продавцу обеспечительный платеж, который засчитывается в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору купли-продажи помещения, в следующем порядке: 100 000 (сто тысяч) рублей при подписании настоящего договора; 1 142 500 (один миллион сто сорок две тысячи пятьсот) рублей в срок до (.).

Согласно п. 4.3 предварительного договора оплата производится в наличной форме. Подтверждением факта оплаты является расписка, выданная продавцом. 

Истец Л.И. свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи помещений выполнила в полном объеме и передала ответчику С.Г. по договору от (.) денежные средства в общей сумме 815 000 (восемьсот пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек; по договору от (.) – денежные средства в общей сумме 1 242 500 (один миллион двести сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела расписками.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Вместе с тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поэтому заключенные между сторонами договоры от (.) и от (.), поименованные предварительными договорами купли-продажи помещения, не являются предварительными договорами по смыслу статьи 429 ГК РФ, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи помещения, но и обязанность истца по оплате стоимости помещения, то есть обязанность истца произвести предварительную оплату предметов договоров купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом и в полном объеме. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (.) . "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 названного Постановления.

В силу п. 5 указанного Постановления, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Ответчик С.Г. свои обязательства по предварительным договорам купли-продажи от (.) и от (.) не исполнил, помещения в собственность истца в установленный срок и до настоящего времени не передал. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли- продажи от (.) в размере 815 000,00 (восемьсот пятнадцать тысяч) рублей, а также денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи от (.) в размере 1 242 500,00 (один миллион двести сорок две тысячи пятьсот) рублей.

При этом суд считает возможным отказать в удовлетворении исковых требований о признании предварительных договоров купли-продажи недействительными, поскольку правовых оснований для этого не имеется.

Сроки действия данных предварительных договоров купли-продажи помещений истекли, что повлекло за собой прекращение обязательств сторон. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Л.И. к С.Г. о признании предварительных договоров купли-продажи недействительными удовлетворить частично.

Взыскать с М. Coca Г. в пользу Л.И. уплаченные по предварительному договору купли-продажи от (.) денежные средства в размере 815 000,00 (восемьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с М. Coca Г. в пользу Л.И. уплаченные по предварительному договору купли-продажи от (.) денежные средства в размере 1 242 500,00 (один миллион двести сорок две тысячи пятьсот) рублей.

В удовлетворении исковых требований Л.И. в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ()вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда в соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составлено 08 июня 2017 года. 

Судья Центрального 

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова