Дело № 2-191/2025 

24RS0004-01-2024-001312-38

Заочное 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года п. Березовка Березовского района 

Красноярского края 

Березовский районный суд Красноярского края в составе: 

председательствующего судьи – Никитина А.В.,

при секретаре Коренко Е.А., 

с участием истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации 

<

адрес> Красноярского края об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации 

<

адрес> Красноярского края об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка ссылаясь на то, что 

<

дата> им выигран аукцион на право заключения договора аренды на земельный участок с категорией земли - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома, с кадастровым номером 24:04:6604001:1826, общей площадью 1639 кв.м, расположенного: Красноярский край, 

<

адрес>, Маганский сельсовет, 

<

адрес>, размещенного на электронной торговой площадке Сбербанк-Аст Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского муниципального района Красноярского края (Ответчиком), реестровый номер процедуры 22№, лот №. 

<

дата> Ответчиком направлен ему на подписание договор аренды путем размещения его на вышеуказанной электронной торговой площадке. После ознакомления с данным договором им 

<

дата>, был размещен протокол разногласия исключающий пункт 8.3 договора следующего содержания: «в соответствии с пунктом 7 статьи, 448 Гражданского кодекса РФ переуступка прав (за исключением требований по денежному обязательству) и обязанностей, перевод долга по обязательствам, возникшим из Договора, по указанному Договору другим лицам не допускается. Обязательства по Договору должны быть исполнены Арендатором лично, если иное не установлено законом». Данный протокол не был подписан Ответчиком, но дан ответ на сайте, гласящий: «ФИО1! В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского муниципального района Красноярского края рассмотрено Ваше обращение о принятии в работу протокола разногласий к договору аренды № от 07.05.2024г. земельного участка с кадастровым номером 24:04:6604001:1826. По результатам рассмотрения сообщаем, п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской от 

<

дата> № 51-ФЗ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. На основании Постановления администрации Березовского муниципального района «О проведении аукциона электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:04:6604001:1826», предоставление земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 39.11, ст. 39.12, ст. 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации. Учитывая выше изложенное исключить п. 8.3. из проекта договора от 

<

дата> № аренды земельного участка с кадастровым номером 24:04:6604001:1826 не представляется возможным», что является нарушением действующего законодательства. Просит суд урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением Договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения Договора аренды между ФИО2 и Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского муниципального района Красноярского края путем исключения пункта 8.3 из Договора аренды земельного участка с категорией земли - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома, с кадастровым номером 24:04:6604001:1826, общей площадью 1639 кв.м, расположенного: Красноярский край, 

<

адрес>, Маганский сельсовет, 

<

адрес>.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требований поддержал.

Представитель ответчика управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации 

<

адрес> Красноярского края в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд считает надлежащим образом извещенных вышеуказанных участников процесса, и возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, на основании постановления 

<

адрес> Красноярского края от 226 от 

<

дата> « О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, 

<

адрес>, Маганский сельсовет, с кадастровым номером 24:04:6604001:1826.

Согласно протоколу об итогах аукциона по лоту - земельный участок - местоположение: Красноярский край, 

<

адрес>, Маганский сельсовет, 

<

адрес>, общей площадью 1639 кв.м., кадастровый №, определен победитель по торгам - ФИО2.

07.05.2024г. между ФИО2 и Управлением на основании торгов в электронной форме № SBR012-2403220007, проведенных на электронной торговой площадке «Сбер А», заключен договор аренды земельного участка на срок 20 лет из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома, с кадастровым номером 24:04:6604001:1826, площадью 1639 кв.м.

Согласно п. 1 Данного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, 

<

адрес>, Маганский сельсовет, 

<

адрес> с кадастровым номером 24:04:6604001:1826, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - одноквартирные индивидуальные отдельно стоящие жилые дома. Срок действия договора 20 лет. (п.2.1 договора).

Настоящий договор имеет силу акта приема –передачи. (п.1.2.договора). Размер арендной платы за участок в год определен в результате проведения аукциона и составляет 28 557 рублей (п.3.1 Договора).

Пунктом 8.3 данного договора предусмотрено, в соответствии с п.7 ст.448 ГК РФ, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Истец, полагая, что данные условия, содержащиеся в п.8.3 договора являются недействительными, с учетом ЗК РФ, обратился 

<

дата> к ответчику с предложением урегулировать разногласия, направив ответчику протокол разногласия, где просил исключить п. 8.3 из данного договора.

Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации 

<

адрес> Красноярского края рассмотрев направленный протокол истцом, 

<

дата>, ответило отказом, направив истцу Уведомление об отказе от подписания протокола разногласий к договору аренды земельного участка № от 

<

дата>, ссылаясь на то, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. На основании Постановления администрации Березовского муниципального района «О проведении аукциона электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:04:6604001:1826», предоставление земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 39.11, ст. 39.12, ст. 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации. Учитывая выше изложенное исключить п. 8.3. из проекта договора от 

<

дата> № аренды земельного участка с кадастровым номером 24:04:6604001:1826 не представляется возможным», что является нарушением действующего законодательства.

Суд, разрешая заявленные требования исходит из следующего.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (пункт 22 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 

<

дата>, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 

<

дата> N 21046-ПК/

<

адрес> от 

<

дата> N 

<

адрес>.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 

<

дата> N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 

<

дата>), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него) и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

В данном случае необходимо учитывать положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> N 47-КАД22-1-К6.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены пунктом 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из обстоятельств дела следует, что аукцион на право заключения договора аренды признан состоявшимся и победителем признан истец.

С учетом изложенного, положения пункта 8.3 договора аренды земельного участка № от 

<

дата> противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не основаны на положениях пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не применимы, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При установленных обстоятельствах дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 233-237 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации 

<

адрес> Красноярского края об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением Договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона на право заключения Договора аренды между ФИО2 и Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского муниципального района Красноярского края путем исключения пункта 8.3 из Договора аренды земельного участка № от 

<

дата>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий А.В. Никитин

Мотивированное решение изготовлено 

<

дата>.