Дело № 2-336/2018 

УИД № 29RS0025-01-2018-000630-71 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 14 ноября 2018 года 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рыжковой М.А., 

при секретаре Шестаковой А.А.,

с участием истца ФИО2, представителя истца по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указала, что 27 апреля 2011 года указанный земельный участок передан ей в аренду сроком по 26 апреля 2016 года по договору аренды земельного участка ... от 27 апреля 2011 года, заключенного между ней и КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район». 14 июля 2011 года она получила разрешение на строительство индивидуального двухэтажного жилого дома на срок до 13 июля 2021 года. В 2014 году начала строительство дома, возвела фундамент. В 2015 году она была вынуждена в связи с состоянием здоровья временно переехать в ..., в настоящее время вернулась для проживания и работы в .... На момент окончания договора аренды в связи с финансовыми затруднениями были закончены работы только по устройству фундамента. Администрацией МО «Октябрьское» в продлении срока договора аренды ей отказано, поскольку она обратилась с заявлением после истечения срока действия ранее заключенного договора. Полагает, что указанным решением нарушается ее право на заключение договора аренды для завершения строительства. 

Истец ФИО2 в судебном заседании свои требования поддержала в полном объеме и дополнила, что с начала 2015 года в связи с проблемами со здоровьем ей пришлось неоднократно выезжать в областной центр, а также в ... и проходить медицинское обследование. По этой причине завершить строительство дома не смогла. В настоящее время она намерена продолжить строительство дома, но в связи с истечением срока договора арены не может выполнять данные работы. 

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что истец при строительстве жилого дома ориентировался на срок, указанный в разрешении на строительство, который заканчивается в 2021 году. По уважительным причинам истец ФИО2 не смогла завершить строительство дома в срок договора аренды земельного участка. 

Ответчик – представитель администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно письменному отзыву возражений относительно исковых требований истца не имеют.

Третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО5 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву указывает, что в настоящее время полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории МО «Октябрьское» возложены в силу закона на администрацию МО «Октябрьское». Договоры аренды земельных участков, ранее заключенные с КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» также переданы в администрацию МО «Октябрьское». Просят вынести судебный акт в соответствии с нормами действующего законодательства.

В судебном заседании специалист ФИО1 пояснил, что на земельном участке, который был ранее передан истцу по договору аренды, возведен фундамент под строительство жилого дома. По внешнему виду фундамент явно несвежий, установлен несколько лет назад и пригоден для дальнейшего строительства дома.

Заслушав истца ФИО2, представителя истца ФИО3, специалиста ФИО1, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» № 122 от 28 июня 2010 года, КУМИ является самостоятельным структурным подразделением администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» № 378 от 28 февраля 2011 года, протокола №34 заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права аренды земельных участков от 27 апреля 2011 года между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» и истцом ФИО2 27 апреля 2011 года заключен договор аренды ... земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., с местоположением: примерно в 220 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора установлен 5 лет с 27 апреля 2011 года по 26 апреля 2016 года.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО 26 мая 2011 года.

14 июля 2011 года арендатору ФИО2 администрацией МО «Октябрьское» выдано разрешение на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 13 июля 2021 года. 

Постановлением администрации МО «Октябрьское» от 13 июля 2011 года ... утвержден градостроительный план № ..., в котором указано разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.

В судебном заседании, в том числе на основании градостроительного плана земельного участка, выписки из ЕГРП установлено, и не оспаривается сторонами, что истцом на арендуемом земельном участке начато строительство жилого дома: установлен ленточный железобетонный фундамент.

Как пояснил специалист ФИО1, данный фундамент в настоящее время пригоден для дальнейшего строительства дома.

Из п. 4.4.12 договора аренды следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор по соглашению сторон пролонгируется на новый срок).

Установлено, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство не закончился, а срок действия договора аренды земельного участка истек 26 апреля 2016 года, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка ФИО2 с заявлением о заключении с ней нового договора аренды на новый срок не обращалась. 

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца по истечению срока действия договора).

Как следует из материалов дела, ФИО2 с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... обратилась в администрацию МО «Октябрьское» 21 сентября 2018 года.

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действий по изъятию у него земельного участка не предпринималось. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО2 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

Как следует из ответа администрации МО «Октябрьское» от 26 сентября 2018 года истцу отказано в продлении договора аренды либо заключении нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1). земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2). земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1). заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2). исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3). ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4). на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома: выполнены работы по устройству фундамента для строительства жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец не оспаривает, что до истечения срока действия договора аренды он не регистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный объект на предоставленном ему по договору аренду земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды, заключенному 27.04.2011, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 к администрации муниципального образования «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию муниципального образования «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., находящимся: примерно в 220 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ..., для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Рыжкова М.А.