Дело № 2-151/2025 

УИД 23RS0050-01-2024-002583-20

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

г. Темрюк 18 августа 2025 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Метелкина Е.В., 

при секретаре судебного заседания Кожемякиной Я.Л.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности, 

представителя ответчика администрации муниципального образования Темрюкский район - ФИО5, действующей на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Темрюкский район о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования 

<

адрес> о признании права собственности на объект недвижимости, указав в обоснование иска, что на основании договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам торгов в форме открытого аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ, ему предоставлен в аренду за плату земельный участок, площадью 200 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – «магазины», расположенного по адресу: 

<

адрес> действия договора 10 (десять) лет с 07.07.2016г. по 06.07.2026г. Согласно п. 4.2.4 договора арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка и его разрешенным использованием. Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора предусмотрено, что до начала строительных работ арендатор обязан получить соответствующее разрешение на строительство. В пределах указанного земельного участка, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (действие которого продлено до ДД.ММ.ГГГГ), градостроительного плана земельного участка, проектной документации, выполненной проектной студией «Новая архитектура» ИП ФИО3, возведен объект капитального строительства 2-х этажное нежилое здание – магазин, площадью 193,1 кв.м. По завершении строительства, с целью постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровым инженером ФИО4 подготовлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно заключению кадастрового инженера следует, что объект недвижимости, образованный в результате завершения строительных работ в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве аренды заказчику. Проект в целом исполнен застройщиком полностью, включая расположенные на земельном участке, соблюдение параметра площади застройки, исполнение внутренней планировки здания. При натурном обследовании установлено, что имеются мелкие отклонения от проектной документации в части площади застройки (0,1 кв.м.), толщины наружных стен (фактически толщина наружных стен составляет 0,31-0,33 м. против проектного значения в 0,40 м.) и наличия оконных проемов. При этом в целом площадь застройки, наружные размеры объекта, конструктивная схема железобетонного каркаса, расположение внутренних перегородок соблюдены. Фактические параметры возведенного здания: общая площадь равна 193,1 кв.м (проектное значение 185,4 кв.м.), разница составляет 7,7 кв.м, что меньше пяти процентов от проектного значения. Кадастровым инженером установлено, что общая площадь здания увеличена вследствие меньшей толщины наружных стен здания – устроены четыре окна на тыльной части второго этажа здания, увеличена площадь двух основных комнат второго этажа за счет устройства перегородки по железобетонной плите перекрытия над лестничными маршами. В этой связи, кадастровый инженер пришел к заключению о том, что здание подлежит вводу в эксплуатацию. Объект недвижимости представляет собой двухэтажное нежилое здание с наименованием «Магазин», фактической общей площадью 193,1 кв.м, выполненное из мелких бетонных блоков по железобетонному опорному каркасу с железобетонным межэтажным перекрытием (параметр материала стен «из мелких бетонных блоков), фасадом ориентированное на северо-восток. Параметры, указанные в проектной документации и разрешении на строительство исполнены застройщиком полностью и в соответствии с проектной документацией (с отклонением менее пяти процентов). Здание является двухконтурным – контур второго этажа (надземный) частично не совпадает с контуром первого этажа (наземным контуром). Здание возведено в соответствии с проектной документацией в части отступов от границ земельного участка. Фактические параметры возведенного здания: общая площадь 193,1 кв.м. (проектное значение 185,4 кв.м.); площадь нежилых помещений (за минусом лестничных клеток) 175,6 кв.м. (проектное значение 185,4 кв.м.); площадь застройки 130,2 кв.м. (проектное значение 130,7 кв.м.); количество помещений 9 (проектное значение 11). Наименование здания указано в соответствии с разрешением на строительство. Между тем, при обращении в администрацию муниципального образования 

<

адрес> с заявлением о вводе в эксплуатацию нежилого здания – «Магазин», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, истцу было отказано со ссылкой на ч. 6 ст. 55 ГрК РФ – несоответствие возведенного объекта проектной документации, выполненной для получения разрешения на строительство. В связи с чем, он не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке. При этом, возведенный объект недвижимости не нарушает прав и интересов третьих лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Возведенный объект недвижимости не является самовольной постройкой, в силу чего порождает правовые последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Иным путем, кроме обращения в суд, истец лишен возможности признать право собственности на здание в том виде, в котором оно сейчас находится, владеть, пользоваться и распоряжаться им как собственным. 

В соответствии со ст.39 ГПК РФ представитель истца ФИО1 - ФИО2 подал в суд заявление об уточнении исковых требований, в котором просил: признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание с наименованием «Магазин», общей площадью 193,1 кв.м, количество этажей – 2, материал стен - из мелких бетонных блоков, расположенного по адресу: 

<

адрес>; указать, что решение суда является основанием для подготовки технического плана, внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес> и государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества: нежилое здание с наименованием «Магазин», общей площадью 193,1 кв.м, количество этажей – 2, материал стен - из мелких бетонных блоков, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержал уточненные исковые требования, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, просил удовлетворить иск.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Темрюкский район ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске ФИО1 отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в частности, путем признания права.

В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данные законоположения, закрепляющие соответствующие основания приобретения права собственности, направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений своих имущественных прав, в том числе права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гарантированного ст.35 (часть 2) Конституции РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимых в форме аукциона и определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ, между администрацией Запорожского сельского поселения 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО1 предоставлен в аренду за плату, сроком на 10 (десять) лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, площадью 200 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – «магазины», расположенный по адресу: 

<

адрес> службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования 

<

адрес> ФИО1 было выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (действие которого продлено до ДД.ММ.ГГГГ), согласно которого истцу в пределах указанного земельного участка, на основании разрешения градостроительного плана земельного участка РФ№ проектной документации 2021-115, выполненной проектной студией «Новая архитектура» ИП ФИО3, разрешено строительство объекта капитального строительства, наименование «Магазин», общей площадью 185,4 кв.м, количество этажей – 2, площадью застройки 130,7 кв.м.

Как следует из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО4, в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в результате завершения строительных работ образован объект недвижимости: двухэтажное нежилое здание, наименование: магазин, общей площадью 193,1 кв.м. При натурном обследовании кадастровым инженером установлено, что имеются мелкие отклонения от проектной документации в части площади застройки (0,1 кв.м.), толщины наружных стен (фактически толщина наружных стен составляет 0,31-0,33 м против проектного значения в 0,40 м) и наличия оконных проемов. При этом в целом площадь застройки, наружные размеры объекта, конструктивная схема железобетонного каркаса, расположение внутренних перегородок соблюдены. Фактические параметры возведенного здания: общая площадь равна 193,1 кв.м (проектное значение 185,4 кв.м), разница составляет 7,7 кв.м, что меньше пяти процентов от проектного значения. В связи с чем, кадастровый инженер пришел к выводу, что здание подлежит вводу в эксплуатацию.

Согласно ч. 6.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ различие данных о площади объекта капитального строительства, указанной в техническом плане такого объекта, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешения на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия, указанных в техническом плане значений проектной документации и (или) разрешению на строительство. 

Вместе с тем, письмом Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Магазин», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> на основании ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка.

Исходя из ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство. 

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость для решения вопросов, требующих специальных познаний, определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительная и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО6, с привлечением по необходимости, специалистов по землеустройству (кадастрового инженера) или других специалистов.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ФИО6 №-С от 10.07.2025г., здание кадастровый №, наименование – магазин, общей площадью – 193,1 кв.м, количество этажей – 2, год завершения строительства – н/у, материал наружных стен – из мелких бетонных блоков, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью – 200,0 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, по адресу: 

<

адрес> «а» соответствует Градостроительному плану земельного участка № РФ№-0204, выданному администрацией муниципального образования 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка № адрес: 

<

адрес> «а», выполненному с учетом Постановления администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства». Сопоставив данные фактических замеров на момент проведения экспертного осмотра исследуемого здания с кадастровым номером № общей площадью – 193,1 кв.м, эксперт пришел к выводу о том, что объект исследования соответствует данными отраженными в разрешении на строительство №, выданного администрацией муниципального образования 

<

адрес> от «28» июля 2020 года, с отклонениями от общей площади и строительного объема. При этом, здание кадастровый №, наименование – магазин, общей площадью – 193,1 кв.м, количество этажей – 2, год завершения строительства – н/у, материал наружных стен – из мелких бетонных блоков, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью – 200,0 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, по адресу: 

<

адрес> «а» - соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности, нормам СНИП, ГОСТ предъявляемым к нежилым зданиям, с наименованием магазин, с учетом Постановления администрации муниципального образования Темрюкский район от 30.10.2017 г. № 1753 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства». Здание кадастровый №, наименование – магазин, общей площадью – 193,1 кв.м, имеет отдельный вход и выход на территорию земельного участка с кадастровым номером № затем на территорию общего пользования 

<

адрес>, в связи с чем, препятствия смежным землепользователям в пользовании принадлежащими им земельными участками и объектами недвижимости не создает, так как на смежных земельных участках капитальных зданий и строений не имеется (Приложение № схема); угрозу жизни и здоровью владельцу и третьим лицам не создает, сохранение и эксплуатация спорного строения в качестве нежилого здания, с наименованием – магазин, возможна. Кроме того, экспертом определена рыночная стоимость исследуемого здания, которая, по состоянию на «03» октября 2024 г., в ценах на 3 квартал 2025 года с учетом износа, без учета стоимости земельного участка, составляет: 7 209 500 рублей.

Суд принимает во внимание заключение эксперта ФИО7, как надлежащее доказательство. Оснований не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Вместе с тем, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). Установление совокупности вышеперечисленных условий позволяет признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено материалами дела, что спорный объект – нежилое здание, с наименованием – магазин, возведен истцом на основании разрешения на строительство №, выданного администрацией муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, но с отклонениями от общей площади и строительного объема.

При этом, выявленные экспертом незначительные отклонения от параметров ранее выданного разрешения на строительство, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на объект недвижимости, поскольку различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства (193,1 кв.м), по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации (185,4 кв.м) и (или) разрешении на строительство составляет менее пяти процентов. Кроме того, объект капитального строительства «Магазин» соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности, нормам СНИП, ГОСТ предъявляемым к нежилым зданиям, с наименованием магазин, что подтверждено заключением судебного эксперта.

Учитывая данные обстоятельства, а также, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – «магазины», в пределах которого им возведен объект капитального строительства «Магазин», на день обращения в суд данная постройка соответствует установленным требованиям, сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным признать за истцом право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание с наименованием «Магазин», общей площадью 193,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. 

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования Темрюкский район о признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание с наименованием «Магазин», общей площадью 193,1 кв.м, количество этажей – 2, материал стен - из мелких бетонных блоков, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Решение суда является основанием для подготовки технического плана, внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости в Филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес> и государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества: нежилое здание с наименованием «Магазин», общей площадью 193,1 кв.м, количество этажей – 2, материал стен - из мелких бетонных блоков, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 28 августа 2025 года.

Председательствующий: Е.В. Метелкин