Дело № 3а-443/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Донецкой А.С.,

с участием 

представителя административного истца Администрации Аксайского городского поселения ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица ООО «Мир ремонта» – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Аксайского городского поселения к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...,

у с т а н о в и л :

Администрация Аксайского городского поселения обратилась в уд с административным исковым заявлением, в котором указала, что по заявлению ООО «Мир ремонта» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 26 декабря 2016 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: Ростовская ..., определив её по состоянию на 23 сентября 2015 года в размере ... рублей. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного, и, как следствие, уменьшение поступлений от земельного налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования. 

Администрация Аксайского городского поселения просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объекта из государственного реестра недвижимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованного лица – ООО «Мир ремонта».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 и ООО «Мир ремонта» – ФИО3 просили отказать в удовлетворении административного иска, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, недостатки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, являются несущественными. 

Представитель Комиссии в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела Комиссия извещена должным образом, о невозможности присутствия представителя в судебном заседании не сообщала, доказательства уважительности причин неявки не представила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие представителей Комиссии.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд находит требования Администрации Аксайского городского поселения подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом установлено, что ООО «Мир ремонта» является собственником земельного участка площадью ... кв.метр с кадастровым номером ..., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – торговый комплекс, расположенного по адресу: ....

До пересмотра кадастровой стоимости Комиссией, она была определена органом кадастрового учета в порядке, предусмотренном ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 23 сентября 2015 года в сумме ... рублей.

19 декабря 2016 года ООО «Мир ремонта» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 14 декабря 2016 года № ..., составленный оценщиком ... согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 сентября 2015 года составляла ... рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное саморегулируемой организацией «Ассоциация российских магистров оценки» 16 декабря 2016 года.

26 декабря 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление ООО «Мир ремонта», и, сделав вывод, что представленные документы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость объекта на 75,5%. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, её статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

С учетом приведенной правовой позиции уполномоченный орган муниципального образования, в бюджет которого поступают налоговые платежи, в данном случае – Администрация Аксайского городского поселения обладает правом на оспаривание решения Комиссии.

Протоколом № ... заседания Комиссии от 26 декабря 2016 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

В то же время, оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы административного истца как органа, представляющего интересы муниципального образования. 

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке 14 декабря 2016 года, составленного оценщиком ..., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета и заключением судебной экспертизы от 13 мая 2017 года № ..., проведенной по назначению суда экспертом ...

По результатам проведения судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (ст. 5 ФСО № 3, п. 22, 22б, 22е ФСО № 7), предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок. Оценщиком некорректно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком при расчете корректирующих коэффициентов, является недостаточной и непроверямой, что ставит под сомнение объективность расчетов. Размер рыночной стоимости, определенный в отчете об оценке, не подтверждается. Удельное значение рыночной стоимости объекта оценки не соответствует диапазонам статистических данных как сторонних аналитических исследований, так и данных, полученных экспертом при мониторинге исследуемого рынка, существенно ниже сложившихся цен на земельные участки со сходными характеристиками.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены содержанием отчета, исследованного судом.

ООО «Мир ремонта» ранее обращалось в Ростовский областной суд с административном иском об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... равной его рыночной стоимости (дело № ...), однако впоследствии отказалось от заявленных требований, в связи с чем определением суда от 1 февраля 2017 года производство по административному делу прекращено.

В рамках указанного дела по назначению суда была проведена судебная оценочная экспертиза. По заключению судебной экспертизы от 18 января 2017 года № ..., выполненной экспертом ...., по состоянию на 23 сентября 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляла ... рублей. Вывода эксперта, изложенные в этом заключении являются обоснованными, рыночная стоимость определена с использованием сравнительного подхода, при котором в качестве аналогов использованы объекты, характеристики которых максимально приближены к объекту оценки. 

Суд считает возможным использовать названное заключение судебной экспертизы в качестве доказательства по настоящему делу, принимая во внимание, что ООО «Мир ремонта», Управление Росреестра и Администрация Аксайского городского поселения являются лицами, участвующим как в данном деле, так и в деле № .... 

Приведенное заключение судебной экспертизы по делу № ... подтверждает довод административного истца о том, что в отчете об оценке, выполненном оценщиком ..., рыночная стоимость объекта существенно занижена.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 26 декабря 2016 года, что повлечет восстановление в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № ..., судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

... представила финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере ... рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.метр, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 23 сентября 2015 года в соответствии с отчетом об оценке от 14 декабря 2016 года № ..., составленным оценщиком ...., в сумме ... рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ... оплату за проведение судебной экспертизы в сумме ... рублей ... копеек.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 5 июня 2017 года.

Судья О.А.Руднева