Дело № 2-3349/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года. г.Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Фаустовой Г.А. 

при секретаре Рзаевой С.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3349/17 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени, по встречному иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об оспаривании отчета об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, установлении рыночной стоимости права пользования земельным участком, взыскании судебных расходов,

Установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону – истец) первоначально обратился в Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону с иском к ФИО1 (далее ответчик) о взыскании соответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате за землю за период с 01.01.2016г. по 30.09.2016г. в размере 351931,69 рублей, пеню в размере за период с 21.03.2016г. по 25.10.2016г. в размере 16889,31 рублей, проценты начисленные на сумму 351931,69 рублей в период с 26.10.2016г. по день фактической оплаты денежных средств.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 03.09.1996г. Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключил с ответчиком ФИО1 договор аренды земельного участка №.

В соответствии с указанным договором аренды ответчику предоставлен в аренду целый земельный участок (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 1050 кв.м., для использования в целях строительства индивидуального жилого дома сроком по 26.06.2045 г.

Обращаясь в суд с иском истец сослался на ст.614 ГК РФ и указал, что ответчик не выполняет данное условие договора, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате за землю и пене.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды земли, ст. 330 ГК РФ в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.

Истцом представлен сводный расчет задолженности и пени. 

Также истец сослался на п.48 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации от ответственности за нарушение обязательств» и указал, что окончательный размер неоплаченной задолженности по арендной плате за землю, пени составляет 368821,00 рублей, поэтому истец и обратился с настоящим иском в суд.

Истец (ответчик по первоначальному иску) ФИО1 обратился в суд с встречными исковыми требованиями к ответчику ДИЗО г.Ростова-на-Дону (истец по первоначальному иску) и просит признать установленный расчет арендной платы на 2015 год в размере 65 041 руб. 81 коп в п.1.2.дополнительного соглашения № 2, расчет арендной платы на 2016 год в размере 406 216 руб. в п.1.1. дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка № 10282 от 03.09.1996г. с ФИО1, незаконным, установить Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в дополнительном соглашении № 2 к договору аренды земельного участка № 10282 от 03.09.1996 года с ФИО1, в соответствии со ставкой 0,3 арендной платы по виду использования - земельные участки для индивидуальной жилой застройки, согласно приложению № 2 к постановлению № 576 администрации города Ростова-на-Дону «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону».

В обоснование встречных исковых требований истец (ответчик по первоначальным требованиям) указал, что между ним и Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № 10282 от 03 сентября 1996 года для строительства индивидуального жилого дома по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> с кадастровым номером №. Во исполнении п.4.4.6 договора арендатор зарегистрировал договор аренды в Управлении государственной службы регистрации, кадастра и картографии Ростовской области.

В исковом заявлении ДИЗО г.Ростова-на-Дону истец по первоначальному иску указывает основания, что арендатор в соответствии со ст.614 ГК РФ и условиями вышеуказанного договора аренды земли основной обязанностью арендатора является своевременное внесения арендной платы за пользование земельным участком в размере и на условиях, установленных договором.

Согласно п.4.4.3. дополнительного соглашения № 1 арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. Арендатор исполняет свои обязанности и оплачивает установленную договором сумму в размере 18 326 руб. 42 коп.

Согласно п.3.1. договора размер арендной платы в год за участок составляет 18 326 руб. 42 коп., а согласно аб.2 п.3.1, договора расчет арендной платы определен расчет произведен по формуле А=Ки хКс х Сап, Где А= размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость, Сап - ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п.3.4. размер арендной платы может быть арендодателем изменен в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, изменение коэффициентов и изменение кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае не требует обязательного дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

Арендодатель направил в адрес истца письмо исх. № с дополнительным соглашением № 1 к договору аренды земельного участка. В указанном письме арендодатель пишет, что арендатор должен подписать дополнительное соглашение и отправить подписанные экземпляры в ДИЗО г. Ростова-на-Дону. Кроме того, ответчик указывает, что согласно п.11 постановления Администрации города Ростова-на-Дону № 576 от 09.07. 2015 года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» с 19.11.2015 года размер арендной платы определен по рыночной стоимости права пользования на условиях аренды.

Истец изучив дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка увидел что согласно отчета № 252-15-р от 19.11.2015 года установлен размер арендной платы в сумме 406 216 рублей 65 коп. Поскольку, арендодатель применил иной порядок расчета и иной механизм расчета, установив размер арендной платы в соответствии с заключением оценщика, то он обязан был направить дополнительное соглашение, что и было сделано арендодателем.

Таким образом, арендодатель направляя дополнительное соглашение арендатору, своими действиями подтвердил, что не применим п.3.4, договора, при котором бы дополнительное соглашение не требовалось.

Поскольку арендодатель не изменял ставок арендной платы, уровня инфляции, не произошло изменение коэффициентов и не произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, а изменился механизм и расчет арендной платы.

Истец считает, что ответчик незаконно в одностороннем порядке считает в бухгалтерском учете дебиторскую задолженность. Каких либо подписанных между истцом и ответчиком дополнительных соглашений, в котором был бы прописан расчет размера арендной платы по отчету об оценке, отсутствует.

Арендатор ознакомился с отчетом оценщика и дополнительным соглашением, и отправил 02.02.2016г. в Департамент возражение на дополнительное соглашение ссылаясь на то, что оценщик проводя оценку не учел отсутствие автомобильных дорог, не учел отсутствие коммуникаций, и каких-либо инженерных инфраструктур, и считает что оценка не была объективна и указанная величина права пользования земельным участком на условиях аренды завышена и просил арендодателя пересмотреть размер арендной платы.

Арендодатель не ответил на возражения арендатора. Арендатор повторно отправил возражение на дополнительное соглашение от 30.11.2016 года.

Обращаясь в суд с встречными исковыми требованиями истец (ответчик по первоначальным требованиям) ФИО1 сослался на п.4, п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ, п.8 под.Г) Постановления № 576 от 09.07.2015 года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» и указал, что размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере под. Г), а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению № 2 к постановлению. Согласно приложению№2 ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости Сап =0,3.

На основании п.11, указанного выше постановления № 576 арендная плата за земельные участки в случаях не указных в п.1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки права пользования земельным участком.

Истец указал, в связи с тем, что п.8 указанного выше постановления № 576 исключает начисление по рыночной оценки годового размера арендной платы, то ДИЗО г.Ростова-на-Дону обязаны начислить в дополнительном соглашении по кадастровой стоимости земельного участка х Сап 0,3 и применить индекс инфляции на 2016 год. 

Далее истец указал, что он ознакомился с отчетом от 19.11.2015 года № 252-15-р, об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, считает данный отчет, содержит многочисленные методические ошибки, многочисленные технические ошибки и несоответствия требованиям принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренных действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Перечисленные нарушения повлекли за собой грубое искажение объективной рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды. Считает, что рыночная стоимость объекта проведена неверно.

Далее истец также указал, что в ходе изготовления Отчета, в т.ч. проведения описательной и расчетной части, оценщиком, были допущены нарушения следующих принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренные действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, другими актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, которые также регламентированы п.5 ФСО № 3 «5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов». В оценке оценщик указал, что имеются автомобильные дороги, инженерная инфраструктура. Однако, это не соответствует действительности.

Арендатор заключил договор с целью провести экспертизу определив величину годовой арендной платы за пользование земельным участок общей площадью 1050 кв.м., расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> и находящимся в муниципальной собственности.

Согласно экспертному заключению № итоговая величина годовой арендной платы за пользование земельным участком без учета НДС составляет 8796,00 рублей. Оценщик экспертного заключения указывает, что транспортная доступность и свободный проезд отсутствует к земельному участку, отсутствует инженерная инфраструктура, отсутствуют ближайшие остановки к транспорту, отсутствует школы, аптеки, магазины и на стр.30 экспертного заключения указывает критерии снижения корректировок, влияющих на величину арендной платы.

ДИЗО направлял в адрес ФИО1 возражение на претензию по задолженности, он не согласился с имеющейся задолженностью в сумме 376 573 руб. 76 коп., поэтому истец (ответчик по первоначальным требованиям) и обратился с встречными исковыми требованиями в суд (л.д.24-30).

Определением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 19 января 2017 года гражданское дело поиску ДИЗО г.Ростова-на-Дону к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пеню и встречному иску ФИО1 к ДИЗО г.Ростова-на-Дону о признании расчета незаконным, на рассмотрение по подсудности в Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону (л.д.69-70).

Затем истец (ответчик по первоначальным требованиям) ФИО1 неоднократно уточнял встречные исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.82-83) и в окончательной редакции просит суд признать установленный расчет арендной платы на 2015 год в размере 65 041 руб. 81 коп., на 2016 год в размере 406 216 руб. в договоре аренды земельного участка № 10282 от 03.09.1996 года с ФИО1, на основании отчета от 19.11.2015 года № 252-15-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка кадастровый № общей площадью 1050 кв.м., по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, незаконным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону установить годовой размер арендной платы с 2016 года по договору аренды земельного участка № от 03.09.1996 года с ФИО1 на основании судебной экспертизы ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» в размере 17688,00 рублей. 

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 17 000 рублей (л.д.168-169).

Представитель истца (ответчик по встречным исковым требованиям) ДИЗО г.Ростова-на-Дону ФИО2, действующая по доверенности в судебное заседание явилась поддержала исковые требования Департамента в полном объеме, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в иске. Встречные исковые требования не признала в полном объеме, просила в их удовлетворении отказать.

Ответчик (истец по встречным исковым требованиям) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ с участием его представителя по доверенности ФИО3

Представитель ответчика (истца по встречным исковым требованиям) ФИО3, действующая по доверенности в судебное заседание явилась исковые требования Департамента не признала в полном объеме, просила в их удовлетворении отказать, указав, что рассчитанная арендная плата на основании оценки в сумме 406 216 руб. на 2016 год проведена с грубейшими нарушениями принципов существенности, однозначности, проверяемости и достаточности и в нарушении Федеральных стандартов об оценке. Встречные исковые требования в уточненной редакции ФИО1 просила удовлетворить, ссылаясь на то, что они соответствуют основаниям иска, поскольку изначально было заявлено о необоснованном расчете ДИЗО г.Ростова-на-Дону. 

Встречные исковые требования своего доверителя поддержала, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в иске.

Суд, выслушав представителя истца (ответчика по встречным исковым требованиям) и представителя ответчика (истца по встречным исковым требованиям), исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

Согласно п.3 ст.65 Земельного Кодекса РФ (действовавшего до 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений п.10 ст.3 Федерального закона от 25. 10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», действовавшего до 01.03.2015 года, п.2 части 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключения такой порядок еще не был установлен. Изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к отношениям, возникших после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды заключен 03.09.1996 года, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата. 

Пунктом 11 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону №576 от 09.07. 2015 года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежат изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

В судебном заседании установлено, что 3 сентября 1996 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ФИО1, заключен договор аренды земельного участка №. 

Согласно п.1.1. предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства общей площадью 1050 кв.м., срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно исковому заявлению ДИЗО г.Ростова-на-Дону иск предъявлен о взыскании задолженности за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 года в сумме 351931 руб. 69 коп., пеню за период с 21.03.2016 года по 25.10.2016 года в размере 16 889 руб.31 коп.

Согласно доводам первоначального иска Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону было направленно в адрес ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которого годовой размер арендной платы определен с 2015 года на основании отчета об оценки. Оценка выполнена ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» № 252-15-р от 19.11.2015 года и составляет в год арендная плата в сумме 406 216 руб. 65 коп. Департамент имущественно земельных отношений обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности на основании отчета об оценки, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз». 

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 15 мая 2017 года была назначена судебная экспертиза, по вопросу: Определить величину годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды общей площадью 1050 кв.м, кадастровый № расположенным по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> и находящимся в муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону, производство которой было поручено экспертам ООО «ЮРЦЭСО «АС- Консалтинг».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «ЮРЦЭСО «АС- Консалтинг» от 30.06.2017г. за №, рыночная стоимость на праве аренды земельного участка общей площадью 1050 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства в год составляет в сумме 17688,00 рублей.

Заключение выполненное ООО «ЮРЦЭСО «АС-Консалтинг» в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. 

Суд в данном случае не усматривает основания ставить под сомнения достоверность заключения экспертизы, выполненной экспертами ООО «ЮРЦЭСО «АС-Консалтинг» № 410/17 от 30.06.2017г., проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

При разрешении данного спора, суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ЮРЦЭСО «АС-Консалтинг», экспертное исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные установленные судом, квалификация и уровень эксперта сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержит ответ на поставленный судом вопрос, заключение эксперта проведено на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ, экспертом произведен расчет на основании кадастровой стоимости земельного участка, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ. 

Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УПК РФ, экспертное исследование является наиболее полным и объективно и всесторонне отражает годовой расчет арендной платы, содержащиеся в заключении выводы последовательны, логичны, и подтверждены другими материалами дела, а кроме того, указанное заключение не оспорено сторонами в судебном заседании. 

Таким образом, принимая во внимание отсутствие каких-либо убедительных относимых и допустимых доказательств, опровергающих годовой размер арендной платы, суд считает необходимым руководствоваться именно заключением судебной экспертизы, поскольку указанное заключение соответствует квалифицированной форме доказательств, предусмотренных ст. 59, 60 ГПК РФ.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определенна ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, так как не является коммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает у суда сомнения, при том, что арендатор земельного участка какого-либо дохода в рассматриваемой правовой ситуации от него не получает. Таким образом, данные обстоятельства ставят под сомнение окончательные выводы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в отчете 252-15-р от 19.11.2015г. о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течении одного года спорным земельным участком.

Согласно ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, cоставленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ. 

Согласно аб.4 п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2005 года, разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможны в случае когда законом, или иным нормативным актом предусмотрена обязанность такой величины для сторон сделки.

В связи с чем, cуд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости аренды (пользования) спорного земельного участка, определенной отчетом № 252-15-р от 19.11.2015 года.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» указанная в отчете № 252-15-р от 19.11.2015 года не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «ЮРЦЭСО «АС- Консалтинг».

Учитывая изложенное, установленный Департаментом расчет арендной платы с 19.11.2015 года в размере 65 041 руб. 81 коп., с 01.01.2016 года в размере 406 216 руб. на основании отчета № 252-15-р является незаконным, поскольку не соответствует рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и не может применяться.

Рассматривая встречный иск в части требования об установлении годового размера арендной платы необходимо иметь в виду, что оспариваемый истцом расчет по результатам оценки производился Департаментом с 19.11.2015 года. 

Суд считает правильным и достоверными выводы ООО «ЮРЦЭСО «АС- Консалтинг» в части определения рыночной стоимости аренды земельного участка в размере 17688,00 рублей в год, в связи с чем приходит к выводу об установлении стоимости аренды земельного участка, площадью 1050 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> в указанном размере.

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заявил иск о взыскании задолженности за период с 01.01.2016 года по 30.09.2016 год в сумме 351931 руб. 69 коп. Суд приходит к выводу, что исковые требования ДИЗО не подлежат удовлетворению. Так как согласно выводам судебной экспертизы установлена годовая величина арендной платы в год в сумме 17688,00 рублей.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО1 произвел оплату за 2016 года в сумме 18000 рублей (чек от 16.03.2016 года - 4000 рублей, от 04.04.2016 года в сумме 2000 рублей, от 07.05.2016 года – 2000 рублей, от 02.06.2016 года - 2000 рублей, от 07.07.2016 года - 2000 рублей, от 07.10.2016 года - 2000 рублей, от 03.11.2016 года – 2000 рублей, за январь 2017 года - 2000 рублей). 

Согласно судебной экспертизы оплата в год составляет 17688,00 рублей. В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате у ФИО1

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положением ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу состязательности построения процесса представление доказательств возлагается стороны и других лиц, участвующих в деле. Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону не было представлено в ходе судебного заседания допустимых и достаточных доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела по оспариванию размера арендной платы земельного участка.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Как видно из материалов дела ответчиком (истцом) ФИО1 были понесены расходы за производство судебной экспертизы в размере 17 000 рублей, в связи с чем, взысканию с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в пользу истца подлежат расходы по оплате судебной экспертизы в размере 17000 рублей, как связанные с настоящим делом и подтвержденные документально.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу, исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону не нашли своего подтверждения в судебном заседании, в связи с чем в их удовлетворении следует отказать, встречные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать установленный расчет арендной платы на 2015 год в размере 65041 руб. 81 коп, на 2016 год в размере 406216,00 рублей в договоре аренды земельного участка № от 03.09.1996 года с ФИО1 на основании отчета от 19.11.2015 года № 252-15-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, недостоверным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1050 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу:г.Ростов-на-Дону, 

<

адрес> в размере 17688,00 рублей в год.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 17 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2017 года.

Судья: Г.А. Фаустова