Дело № 3а-112/2020

33OS0000-01-2020-000142-04 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 13 октября 2020 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Самылова Ю.В.,

при секретаре Малыгиной В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1, действуя в порядке ст. 54 КАС РФ через представителя ФИО2, обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование иска указал, что является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ****, имеющего наименование – здание цеха камазов, площадью 1062,9 кв.м., расположенного по адресу: ****.

В соответствии с постановлением администрации Гороховецкого района от 23 октября 2015 года № 1129 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Гороховецкого района, и объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Владимирской области» и данными государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере **** по состоянию на 1 марта 2015 года.

Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости № 75-ОР-102 от 5 декабря 2019, выполненному оценщиком Торгово-промышленной палаты г.Дзержинска ФИО3, рыночная стоимость данного объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 марта 2015 года составляет ****. 

Являясь собственником указанного объекта недвижимости и имея интерес по снижению налоговых платежей, размер которых напрямую зависит от кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, полагает кадастровую стоимость завышенной и имеет право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. 

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере ****. 

Административный истец ФИО1 и его представители, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От представителя административного истца ФИО1 - ФИО4 поступило письменное ходатайство с просьбой об отложении судебного заседания в связи с необходимостью предоставления письменной рецензии на заключение оценочной экспертизы.

Административный ответчик администрация Гороховецкого района, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, об отложении дела не ходатайствовал. В представленном в суд письменном отзыве просит заявленные требования удовлетворить и рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав, что право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размер рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ****, определенный заключением эксперта ООО «Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО5 № 17/2020 от 11 сентября 2020). Данное заключение эксперта, его форму, содержание и размер определенной в нём рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** – **** рублей ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области также не оспаривает.

Заинтересованное лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, об отложении дела не ходатайствовало.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся административного истца ФИО1 и его представителей; представителя административного ответчика - администрации Гороховецкого района; представителей заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области; Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив все имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №1 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Как установлено и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером ****, имеющий наименование – здание цеха камазов, площадью 1062,9 кв.м., расположенный по адресу: ****.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что данный объект недвижимости является ранее учтенным и поставлен на кадастровый учет 12 декабря 2013 года.

Его кадастровая стоимость установлена постановлением администрации Гороховецкого района от 23 октября 2015 года № 1129 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Гороховецкого района, и объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Владимирской области» в размере ****. по состоянию на 1 марта 2015 года.

9 июня 2020 года ФИО1, полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика налога на имущество физических лиц, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд ( т. 1, л.д. 4-5).

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости в силу п.1 ст. 402 НК РФ составляет налоговую базу, исходя из которой исчисляется размер налога на имущество физических лиц, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствие с его рыночной стоимостью. 

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости № 75-ОР-102 от 5 декабря 2019, выполненный оценщиком Союза торгово-промышленной палаты г.Дзержинска ФИО3, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 01 марта 2015 года составляет **** ( т. 1, л.д. 222- 271). 

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 марта 2015 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности ( т. 1, л.д. 275-277).

Согласно заключению эксперта ООО «Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО5 № 17/2020 от 11 сентября 2020 рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 марта 2015 года составляет **** (****) рублей 33 копейки. 

Относительно соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости № 75-ОР-102 от 5 декабря 2019 требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что оценщиком Союза торгово-промышленной палаты г.Дзержинска в отчете об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости № 75-ОР-102 от 5 декабря 2019 при подготовке отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки – нежилого здания с кадастровым номером ****, к методам расчета рыночной стоимости данного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: обоснование выбора подхода не соответствует требованиям п. 8 и ФСО № 3, на странице 41 Отчета оценщиком отмечено, что затратный подход наиболее применим для оценки новых зданий, что противоречит описанию Объекта оценки, как требующему ремонта. Также оценщик пишет, что Объект оценки – сельская столовая, что также не соответствует действительности и вводит в заблуждение пользователя Отчета. Обоснование выбора методов не соответствует п. 8 и ФСО № 3,п. 15 ФСО № 7. Расчет затрат на создание (воспроизводство и замещение) объектов капитального строительства не соответствует требованиям п. 24 г,е,ж ФСО № 7, на странице 51-52 Отчета приведен расчет индекса изменения стоимости на дату оценки И, не ясно откуда взялся индекс И3, а точнее индексы, из которых он получился И1991 и И2001, не ясно откуда взялся индекс И4. Источник, на который ссылается оценщик указывает на индекс равный 6,15 или 6,61. Формула расчета индекса И (стр. 51 Отчета) содержит коэффициент К1. В расчетах Оценщика он отсутствует, что говорит о неверности расчетов. На станице 49-50 Отчета приведены принтскрины интернет – страниц с индексами, которые не понятно где и как применяются. Определение износа и устаревания не соответствует п. 24 г,и ФСО № 7, внешний износ принят на уровне 45 % ( стр. 57 – 58 Отчета), ссылаясь на изменение цен вследствии экономического кризиса в 2008 г., дата оценки – 01.03.2015 г., не понятно как кризис 2008 г. влияет на цены недвижимости в 2015 г., также отсутствует объяснение, почему величина внешнего износа принята на максимальном уровне, хотя в статье указан диапазон 15% - 45%, эти же замечания характерны для расчета лит. А1. Также в расчете рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода на странице 58-59 Отчета Оценщик дважды учитывает удельный вес (0,84), вначале при расчете затрат на воспроизводство, а потом еще раз в окончательном расчете рыночной стоимости. Эти же замечания характерны и для расчета лит. А1 Объекта оценки на стр. 67-68 Отчета, что не соответствует требованиям п. 24 г ФСО № 7. Кроме того, на странице 44-46 Отчета оценщик приводит крайне запутанное описание метода затратного подхода, который в дальнейшем не использует. Оценщик не использует сравнительный подход в своих расчетах, ссылаясь на отсутствие данных о сделках купли – продажи недвижимости аналогичной Объекту оценки (стр. 68 Отчета). Оценщик может использовать данные о предложениях продажи аналогичных объектов в других населенных пунктах Владимирской области, такой анализ он делает на стр. 26 Отчета, но не использует эту информацию для расчетов. На странице 69 Отчета Оценщик приводит принтскрины предложений сайта «Авито» по продаже объектов недвижимости : 2 объявления, 124 и 46 кв. м ( в 10 раз меньше объекта оценки), один аналог находится не в г. Гороховце, и другого назначения, чем Объект оценки), что абсолютно не «дают представление о неадекватности определения его (Объекта оценки) кадастровой стоимости» ( стр. 70 Отчета), что не соответствует требованиям п. 8 и ФСО № 3. При описании процедуры согласования результатов оценки анализ достоинств и недостатков подходов не соответствует требованиям п.28 ФСО №7, а процедура согласования не соответствует п.8к ФСО №3; ссылки на источники использованной информации, не отвечают требованиям п.11 ФСО №3. Факторы, влияющие на стоимость указанного объекта недвижимости, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, но информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости № 75-ОР-102 от 5 декабря 2019, выполненный оценщиком Союза торгово-промышленной палаты г.Дзержинска ФИО3, суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО5 № 17/2020 от 11 сентября 2020 в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № 17/2020 от 11 сентября 2020 подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО5, имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности: диплом о высшем образовании № 2612 от 29 июня 2007 года по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке № 0491 от 7 июня 2008 года по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке № 552с от 19 февраля 2019 года по дополнительной профессиональной подпрограмме «Судебно-оценочная экспертиза», стаж работы в оценочной деятельности с 2010 года, стаж работы судебного эксперта с 2018 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № 17/2020 от 11 сентября 2020 соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 марта 2015 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № 17/2020 от 11 сентября 2020 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО «Аналитический центр «Региональная оценочная компания» ФИО5 № 17/2020 от 11 сентября 2020 надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости № 75-ОР-102 от 5 декабря 2019, выполненный оценщиком Союза торгово-промышленной палаты г.Дзержинска ФИО3, вышеуказанным критериям не отвечает, опровергнут заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, не может быть положен в основу выводов суда.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ****, имеющего наименование – здание цеха камазов, площадью 1062,9 кв.м., расположенного по адресу: **** в размере его рыночной стоимости – ****.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 9 июня 2020 года, то есть дату его обращения в суд.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости –– нежилого здания с кадастровым **** в Единый государственный реестр недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ****, имеющего наименование – здание цеха камазов, площадью 1062,9 кв.м., расположенного по адресу: **** по состоянию на 1 марта 2015 года в размере его рыночной стоимости – **** ( ****.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – 9 июня 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Владимирского областного суда Ю.В.Самылов