Дело № 3а-119/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 29 июня 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Джибе С.Е., с участием представителя административного истца ООО «СЛ-Инвест» ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СЛ-Инвест» к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «СЛ-Инвест» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 686,9 кв.м, расположенного по адресу

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 465 913 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103 утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 17 610 704 рублей 56 копеек. Отчетом об оценке ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» от 30 апреля 2021 года № 34/Н/2021 его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 7 465 913 рублей, что в силу действующего законодательства является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Определением судьи от 31 мая 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Правительство Хабаровского края. 

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Правительства Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. 

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подобранные оценщиком в рамках сравнительного исследования объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, их состояние оценщиком не исследовалось. Также Правительство Хабаровского края не считает себя заинтересованным лицом по настоящему административному делу, полагая, что решение по делу не повлияет на права и интересы Правительства Хабаровского края.

Заслушав объяснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю ООО «СЛ-Инвест» является собственником объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером № площадью 686,9 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу

<

адрес>, право собственности зарегистрировано 19 августа 2014 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) (абзац 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный кадастр недвижимости 10 февраля 2020 года, составляет 17 610 704 рубля 56 копеек, определена по состоянию на 1 января 2019 года приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 ноября 2019 года № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

ООО «СЛ-Инвест», являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО2, имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 20 января 2015 года являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», о чем 30 апреля 2021 года подготовлен отчет № 34/Н/2021. 

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7 465 913 рублей. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. 

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, города Хабаровска, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод прямого сравнения) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что объект оценки является нежилым функциональным помещением, расположенным в цокольном и на первом этаже двухэтажного нежилого здания в Краснофлотском районе города Хабаровска в жилой зоне Ж-4 Зона многоэтажной жилой застройки. Помещения цокольного этажа представляют собой подсобные (вспомогательные) помещения и относятся к сегменту складской недвижимости; помещения первого этажа являются помещениями торгового назначения и относятся к сегменту коммерческой недвижимости. Объект находится в хорошем работоспособном состоянии, пригоден к использованию по функциональному назначению. 

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал сведения о ценах сделок и предложений за период с 1 июля 2018 года по 1 января 2019 года, представленных в сети «Интернет», а именно на сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru. 

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 13 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м общей площади как наиболее универсальная и являющаяся базовой единицей площади в международной системе мер и весов. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете (стр. 77-90). 

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 7 465 913 рублей исходя из наиболее вероятного значения рыночной стоимости 1 кв.м объекта оценки 10 869 рублей.

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика ФИО2 застрахована.

Утверждение Правительства Хабаровского края о том, что оно не является заинтересованным лицом в настоящем деле, является несостоятельным. 

Правительство Хабаровского края как высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, обеспечивающий в соответствии со статьей 215.1 БК РФ исполнение его бюджета, формирование доходной части которого осуществляется, в том числе, за счет уплачиваемых административным истцом налогов, на основании положений статьи 47 КАС РФ привлечено судьей к участию в деле в качестве заинтересованного лица в ходе подготовки административного дела к судебному разбирательству. 

Вопреки доводам представителя Правительства Хабаровского края, различие в площади объектов-аналогов между собой и с объектом оценки само по себе не свидетельствует о том, что отчет не отвечает требованию допустимости доказательства. 

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что произвести подборку ряда объектов-аналогов, максимально схожих по площади с объектом оценки в пределах одного населенного пункта и тождественных по характеристикам, влияющим на образование цены, объективно не всегда представляется возможным. 

Кроме того, указанное различие было устранено специалистом-оценщиком применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и пункта 22 ФСО № 7.

Также является несостоятельным довод Правительства Хабаровского края о том, что оценщиком при проведении оценочного исследования не устанавливалось действительное физическое состояние объектов-аналогов. 

Как следует из содержания оценочного отчета в части описания процесса отбора оценщиком объектов-аналогов, элемент сравнения «физическое состояние» учтен при формировании критериев отбора потенциальных аналогов и их выборка для дальнейшего сравнительного оценочного исследования произведена исходя из вышеописанного состояния оцениваемого объекта капитального строительства (л.д. 74-76).

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «СЛ-Инвест» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 686,9 кв.м, расположенного по адресу

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7 465 913 рублей.

Дата обращения ООО «СЛ-Инвест» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 28 мая 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева