Решение

 в окончательной форме изготовлено 21июня 2017 года

Дело № 2-650/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск

Свердловской области 16 июня 2017 года

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., 

при секретаре Баянкиной Л.А., 

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Муниципального образования город Алапаевск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Муниципального образования город Алапаевск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества - нежилое торгово-офисное здание общей площадью 2290,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что у него в собственности находится земельный участок, площадью 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – административные здания, офисы различных организаций, фирм и объекты торговли и общественного питания (рестораны, бары, кафе, закусочные, столовые, рынки). На указанном земельном участке находился объект незавершенного строительства, степенью готовности 40%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который также принадлежал ему на праве собственности. На возведение указанного объекта прежним собственником земельного участка в установленном законом порядке было получено разрешение на строительство. Затем объект незавершенного строительства был продан ему по договору купли-продажи. При завершении строительства данного объекта была произведена его реконструкция с небольшим отступлением от проекта. В результате произведенной реконструкции образовалось нежилое торгово-офисное здание общей площадью 

<

данные изъяты>, этажность которого стала составлять 4 этажа, из которых: 

<

данные изъяты>. Реконструкция указанного объекта недвижимости произведена в границах вышеуказанного земельного участка. В марте 2017 года он обратился в Администрацию МО город Алапаевск в Отдел архитектуры и градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструированного объекта недвижимости, однако в выдаче разрешения ему было отказано.

Торгово-офисное здание возведено им с соблюдением строительных норм и правил, не угрожает жизни и здоровью людей, соответствует условиям безопасности, что подтверждено заключением специализированной экспертной организации ООО «Центр качества строительства». 

Иным путем, кроме как обращения в суд, он не может признать право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском. 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал, пояснил, что проектная документация и разрешение на строительство имелись у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства 

<

данные изъяты> Приступая к завершению строительства ФИО2 полагал, что имеющихся документов достаточно для завершения строительства и дополнительных разрешений не требуется. Однако в ходе строительных работ произошло незначительное отступление от предыдущего утвержденного проекта и разрешения на строительство, поэтому в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструированного объекта недвижимости Администрацией МО г. Алапаевск ФИО2 было отказано. Строение находится на земельном участке, находящемся в собственности истца, и предназначенном под административные здания, офисы, объекты торговли и общественного питания (рестораны, бары, кафе, закусочные, столовые, рынки). Здание соответствует требованиям безопасности, его существование не нарушает ничьих прав и законных интересов. Истец принимал меры для получения правоустанавливающих документов на реконструированный объект, обращаясь в органы местного самоуправления. В настоящее время возражений со стороны Администрации МО город Алапаевск на требования ФИО2 не поступило, поэтому представитель истца просил удовлетворить заявленные требования. 

Представитель ответчика Администрации МО город Алапаевск, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в направленном суду отзыве указал, что против удовлетворения требований ФИО2 при наличии предусмотренных законом оснований Администрация МО город Алапаевск не возражает.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В направленном суду отзыве указал, что Управление, в силу своей компетенции, не может оспаривать ничьих прав на недвижимое имущество. 

Суд, с согласия представителя истца, определил, рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя ответчика – Администрации МО город Алапаевск и представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. 

Заслушав представителя истца и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ст.35 Конституции РФ закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в том числе, договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. 

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. 

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела следует, что согласно договору купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, продавец – ООО «ЛУЧ» передал в собственность ФИО2 земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - административные здания, офисы различных организаций, фирм и объекты торговли и общественного питания (рестораны, бары, кафе, закусочные, столовые, рынки), площадью 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, и объект незавершенного строительства, степенью готовности 40%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за 1 000 000,00 руб, из которых 950 000,00 руб. - стоимость объекта незавершенного строительства, 50 000,00 руб. - стоимость земельного участка. 

Право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации № (л.д. 6). 

Право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 40%, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена запись регистрации № (л.д. 7). 

При продаже объекта незавершенного строительства и земельного участка истцу передан рабочий проект на возведение торгово-офисного здания по адресу: 

<

адрес>, составленный 

<

данные изъяты> и разрешение на строительство торгово-офисного здания, состоящего из 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданное 

<

данные изъяты> Администрацией МО г.Алапаевск (л.д. 8).

Из объяснений представителя истца следует, что после приобретения земельного участка и объекта незавершенного строительства, ФИО2 приступил к завершению строительных работ, однако разрешение на реконструкцию здания на свое имя не получал, в ходе выполнения работ от утвержденного проекта отступил, что явилось основанием для отказа в выдаче ему разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в результате реконструкции объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> было создано нежилое торгово-офисное здание общей площадью 

<

данные изъяты>, этажностью 4 этажа из которых: технический этаж (подземный) – площадью 564,50 кв.м., первый этаж – площадью 574,90 кв.м., второй этаж – площадью 575,30 кв.м., мансардный этаж – площадью 575,50 кв.м.

Технический план завершенного строительством здания составлен кадастровым инженером 

<

данные изъяты> ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-28).Из представленной Отделом архитектуры и градостроительства Администрации МО 

<

адрес> информации об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне, исх. №, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-33), земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на котором возведен реконструированный объект, расположен в зоне ОК – общественно-деловая комплексная зона с размещением административно-деловых зданий, банковских, торговых зданий многофункционального назначения. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки сельских населенных пунктов МО город Алапаевск, утвержденными Решением Думы МО г. Алапаевск от ДД.ММ.ГГГГ №, с изменениями и дополнениями по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в зоне ОК в качестве основных разрешенных видов использования предусматривается возможность размещения административных зданий, офисов различных организаций, фирм и объектов торговли и общественного питания (ресторанов, баров, кафе, закусочных, столовых, рынков). 

Согласно сведениям из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>, принадлежащего на праве собственности ФИО2, данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – под административные здания, офисы различных организаций, фирм и объекты торговли и общественного питания (рестораны, бары, кафе, закусочные, столовые, рынки). 

Объект недвижимости с кадастровым номером №, расположен в границах данного земельного участка.

Из заключения 

<

данные изъяты> № (л.д. 34-91), представленного в материалы дела, следует, что:

- возведенное здание в части готовности несущих и ограждающих конструкций, выполнения отделочных работ, прочности и устойчивости несущего остова является законченным строительством объектом;

- здание возведено в соответствии с требованиями строительных норм и правил и не угрожает жизни и здоровью находящихся в нем людей. Соответствует условиям безопасности жизнедеятельности;

Техническое состояние фундаментов, наружных и внутренних стен, перекрытий и покрытия по внешним признакам дефектов и повреждений согласно критериям пособия 3 оценивается как нормальное, по критериям ГОСТ 31937-2011 определяется как нормативное: категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствуют установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения и по СП 13-102-2003 классифицируется как исправное: тачение всех параметров, характеризующих способность конструкций зданий выполнять заданные функции, соответствуют проектной документации и нормативно-техническим требованиям строительных норм и правил.

Строительные конструкции торгово-офисного здания обладают достаточным уровнем надежности и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию в соответствии с требованиями действующих в настоящее время строительных норм и правил Госстроя России, Минстроя России и технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-Ф3) (л.д. 34-91).

Согласно письма представителя владельца смежного с участком истца земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в постоянном бессрочном пользовании 

<

данные изъяты>, возведенное на участке истца торгово-офисное здание не нарушает прав и законных интересов смежного землевладельца, поэтому руководитель ГБПОУ Свердловской области «Алапаевский многопрофильный техникум» не возражает против сохранения четырёхэтажного торгово-офисного здания, возведенного ФИО2 на его земельном участке. 

Аналогичное письмо представлено в материалы дела от представителя собственника смежного с участком истца земельного участка с кадастровым номером № - ООО «Тандем».

Судом установлено, что письмом начальника отдела архитектуры и градостроительства № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, обратившемуся в Администрацию МО г. Алапаевск за получением разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, в выдаче такого разрешения было отказано, в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию вышеуказанного объекта (л.д. 29).

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что спорный объект – самовольно реконструированное нежилое торгово-офисное здание с кадастровым номером №, располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО2 на праве собственности, при этом разрешенное использование земельного участка допускает размещение на нем данного объекта. Созданное в результате реконструкции четырехэтажное здание возведено с незначительными отступлениями от имеющегося проекта и разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного прежнему собственнику объекта 

<

данные изъяты> Возведенное строение не нарушает требований законодательства о градостроительной деятельности, и земельного законодательства, состояние объекта соответствует техническим требованиям, не создает угрозы безопасности жизни и здоровью людей, не нарушает права третьих лиц, находится в работоспособном состоянии.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание то, что истец предпринимал меры к легализации возведенного им объекта, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований ФИО2 о признании за ним права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества - нежилое торгово-офисное здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности на реконструированное здание уполномоченным органом.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к Администрации Муниципального образования город Алапаевск о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать за ФИО2, 

<

данные изъяты>, право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества - торгово-офисное здание, назначение: нежилое; общей площадью 

<

данные изъяты>; имеющее четыре этажа, из которых: 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта №.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на реконструированный объект недвижимого имущества уполномоченным органом.

Настоящее решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Алапаевский городской суд Свердловской области.

Судья О.Ф. Зубарева