Дело № 2-384/2025

УИД: 61RS0031-01-2025-000134-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2025 года п. Целина Ростовской области 

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А., 

при секретаре судебного заседания Ходушиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения о переходе права собственности по договору купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения о переходе права собственности по договору купли-продажи, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ она купила у ФИО2 жилой дом по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 39,7 кв. м, за 15 000 рублей. При заключении сделки они обратились к риэлтору, где был составлен договор купли-продажи и который был подписан сторонами. Также ФИО2 передал ей на дом имеющиеся у него документы: технический паспорт. Также у истца имеется выписка из похозяйственной книги, где правообладателем жилого дома с хозяйственными строениями и сооружениями и земельного участка при нем, расположенных по адресу: 

<

адрес>, значится ФИО2 ФИО1 стала в этом доме проживать, осуществила за свой счет ремонт, оплачивает коммунальные услуги. ФИО2 забрала к себе дочь в 

<

адрес>. Куда именно, по какому адресу, ей не известно. По своей неграмотности она не знала, что с продавцом надо идти в юстицию и регистрировать сделку, а также переход права собственности. Летом 2024 года она обратилась в коммунхоз, чтобы урегулировать вопрос по водоснабжению дома, а от неё потребовали предоставить свидетельство о праве собственности на дом, а также разъяснили, где и как его получить. Она стала искать ФИО2, обратилась в местную администрацию, но по сведениям Среднеегорлыкского сельского поселения оказалось, что в июле 2012 года он умер, контактов его родных у неё и в поселении нет. Копия свидетельства о смерти у нее отсутствует, так как ФИО2 ей родственником не являлся, данные сведения ЗАГС посторонним людям не выдаёт. В МФЦ ей не могут предоставить каких-либо выписок на дом с указанием собственника, поскольку при жизни ФИО2 не давал согласие на обработку его персональных данных и предоставление их третьим лицам. После смерти ФИО2 никто не заявлял права на домовладение, наследники после его смерти не объявлялись. Истец постоянно проживает в данном домовладении. Поскольку ФИО2 умер, наследники продавца свои права не заявляли, в связи с чем, ответчиком по её иску она указала Администрацию Среднеегорлыкского сельского поселения, как орган, правомочный принять невостребованное имущество в муниципальную собственность. В связи с вышеизложенным, во внесудебном порядке она не может осуществить регистрацию перехода права собственности. Так как договор купли-продажи недвижимости между нею и ФИО2 составлен в надлежащей форме и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, она вступила во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания. Просила суд: признать подлежащим государственной регистрации за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, право собственности на жилой дом общей площадью 39,7 кв. м, этажность: 1, инвентарный №, кадастровый №, расположенный на земельном участке площадью 5600 кв. м, по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. В отношении истца суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание представитель ответчика Администрация Среднеегорлыкского сельского поселения не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В отношении представителя ответчика Администрация Среднеегорлыкского сельского поселения суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Определением Егорлыкского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО3, ФИО4

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще о дате и времени судебного заседания, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором указали, что не возражают против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц УФСГРКиК по РО и нотриус Целинского нотариального округа извещены надлежаще о времени и месте судебного заседания, об уважительной причине неявки не сообщили. В отношении представителей третьих лиц суд рассмотрел дело в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, и, оценив все в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Согласно ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В судебном заседании установлено, что согласно техническому паспорту на домовладение, составленного на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4-6), копии похозяйственной книги № лицевой счет № (л.д. 8-9) правообладателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, является ФИО2

Похозяйственной книгой, также подтверждается факт того, что ФИО2 на праве собственности принадлежал земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 5600 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Наделение граждан землей происходило на основании Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О земельной реформе», в силу положений ст. 8 которого при проведении земельной реформы передача земли в частную собственность гражданам производилась Советами народных депутатов за плату и бесплатно. Для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки передавались в собственность граждан бесплатно в пределах норм, устанавливаемых сельскими, поселковыми, городскими Советами народных депутатов.

Установленные судом обстоятельства имели место до введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу п. 9 ст. 3 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 80, 81), на кадастровом учете с ДД.ММ.ГГГГ состоят земельные участки, расположенные по адресу: 

<

адрес>: с кадастровым номером 61:40:0080101:1357, площадью 2800 кв.м и с кадастровым номером 61:40:0080101:1351, площадью 4600 кв.м. Сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2 выделенные земельные участки площадью 2800 кв.м и 4600 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес> принадлежали на праве собственности.

Согласно копии похозяйственной книги за 1996- 2000 гг., по лицевому счету №, главой хозяйства указан ФИО2, у которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в собственности имеется жилой дом, общей площадью 57 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8-9).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71), в ЕГРН содержаться сведения о жилом доме площадью 39,7 кв.м, с кадастровым номером 61:40:0080101:2136, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Кадастровые номера иных объектов, в пределах которых расположен дом, указаны вышеперечисленных земельных участков: №. Сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН на жилой дом также отсутствуют.

Статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавший до ДД.ММ.ГГГГ - даты вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктом 1 статьи 6 которого предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Частью 1 ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на спорный жилой дом, возникло до ДД.ММ.ГГГГ - даты вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

Пунктом 7 ст. 11 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ «О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР» (утратил силу в связи с изданием постановления Верховного Совета РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О порядке введения в действие Закона РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР») предусматривалось, что в области планирования, учета и отчетности поселковый, сельский Совет народных депутатов ведет по установленным формам похозяйственные книги и учет населения и представляет отчетность в вышестоящие государственные органы.

Постановлением Государственного комитета СССР по статистике от ДД.ММ.ГГГГ № были утверждены Указания по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов (далее - Указания), согласно которым похозяйственные книги являлись документами первичного учета хозяйств (пункт 1) и закладка таких похозяйственных книг и алфавитных книг хозяйств производилась сельскими Советами один раз в пять лет по состоянию на 1 января (пункт 6).

По смыслу пунктов 18 и 38 Указаний, в похозяйственной книге учитывались сведения о жилых домах, являющихся личной собственностью хозяйств, и вносились данные о таких жилых домах.

Похозяйственные книги как учетный документ личных подсобных хозяйств продолжают существовать в сельской местности до настоящего времени, что предусмотрено статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Исходя из приведенных нормативных положений выписка из похозяйственной книги относится к числу тех документов, на основании которых право собственности на жилой дом, являющийся личной собственностью хозяйства, могло быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с ч. 1 ст. 25.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», применяемого к возникшим правоотношениям. 

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имел в собственности жилой дом общей площадью 39,7 кв.м, находящийся по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи жилого дома, расположенный на земельном участке предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 3).

Стоимость продаваемого жилого дома с земельным участком стороны определили в размере 15 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора, что подтверждено п. 2 договора. 

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Согласно п. 5 договора купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ передача отчуждаемой недвижимости продавцом осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов.

Поскольку правоустанавливающие документы на право собственности на жилой дом и землю на имя ФИО2 были переданы ФИО1, суд полагает, что продавец передал спорные объекты недвижимости покупателю, а последний его принял.

Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ. 

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец ФИО1 пользуется спорным земельным участком и жилым домом, как своим собственным: обрабатывает его, содержит домовладение.

В силу ст. 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, при этом законодательством не установлены пресекательные сроки для такой регистрации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО2 и ФИО1, договор купли-продажи соответствует требованиям, установленным нормами ГК РФ, в том числе, указанным выше, однако, поскольку ответчик уклоняется от регистрации сделки.

В соответствии со ст. ст. 165, 551 ГК РФ, надлежащим способом защиты права является требование о регистрации сделки или требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Данный вывод основан на разъяснениях, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, согласно п. 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 63 Постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В судебном заседании установлено, что продавец ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ умер, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 29).

Судом установлено, что с 2008 года по настоящее время истец ФИО1 пользуется спорным жилым домом и земельной участком, как своим собственным.

Как следует из наследственного дела № за принятием наследства после смерти ФИО2 обратились ответчики ФИО3, ФИО4, которым ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию, спорное имущество в наследственную массу не вошло (л.д. 27-65).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что наследники ФИО2 – ФИО3 и ФИО4 не претендует на спорное имущество, так как ему известно о его продаже. 

В судебном заседании установлено, что ФИО3 не переоформил жилой дом и земельный участок на истца, что явилось основанием для обращения последнего с настоящим иском в суд.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума №), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

В силу ст. 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Действительность воли ФИО2, направленной на отчуждение принадлежавшего ему домовладения, кроме самого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также подтверждается передачей покупателю оригиналов правоустанавливающих документов на спорное имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем был наделен правом его отчуждать.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца, в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцом ФИО1 избран способ защиты права, прямо предписанный указанными выше нормами.

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО2 умер, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает её требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения о переходе права собственности по договору купли-продажи удовлетворить. 

Признать подлежащим государственной регистрации за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, переход права собственности на жилой дом общей площадью 39,7 кв. м, этажность: 1, инвентарный №, кадастровый №, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья 

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.