Дело № 2-2313/2025

УИД: 61RS0003-01-2025-002989-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Молошникова В.Ю.,

при секретаре Здоровцовой В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З.Н.А. к К.Ю.В., третьи лица - МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону, К.Е.Л. о признании права пользования местами общего пользования, обязании обеспечить доступ, по встречному исковому заявлению К.Ю.В. к З.Н.А. о признании не приобретшим право пользования помещением и нечинении препятствий в проведении работ

установил:

З.Н.А. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к К.Ю.В., указав в обоснование требований, что она является собственником квартиры № №, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Данная квартира являлась частью коммунальной квартиры, которая была разделена на две квартиры № № и № №

В соответствии с экспликацией от ДД.ММ.ГГГГ квартира № № состояла из следующих комнат: коридор, площадью, 

<

данные изъяты> кв.м., жилая 

<

данные изъяты> кв.м., жилая 

<

данные изъяты> кв.м. Кроме того, был указан туалет общего пользования и коридор общего пользования, ведущий к туалету.

З.Н.А. указывает, что при покупке квартиры помещение туалета и коридор, ведущий к нему, являлись местами общего пользования, доступ к указанным помещениям имелся как из квартиры № №, так и из квартиры № №.

Истец ссылается на то, что в ее квартире (№) имеется дверь, ведущая в общий коридор и туалет, которым она всегда пользовалась.

С 

<

данные изъяты> года собственником квартиры № №, расположенной в том же доме, является ответчик К.Ю.В., который с 

<

данные изъяты> года лишил доступа истца к помещению туалета, заблокировав дверь в общий коридор.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что при разделе квартиры в правоустанавливающих документах помещение туалета было отнесено к квартире № №, а квартира истца состояла из двух жилых комнат и коридора, что фактически исключает ее изолированность.

В уточненных исковых требованиях истец указывает, что в настоящее время помещение туалета приведено в состояние непригодное для использования, ответчик демонтировал туалет, трубопроводная система водоотведения является аварийной.

По мнению истца у ответчика отсутствуют законные основания на единоличное пользование комнатой № (помещение туалета), поскольку в период с № года комнаты № № и № являлись местами общего пользования, в связи с чем, он не мог единолично принимать решение о демонтаже комнаты №.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований З.Н.А. просила суд признать туалет (помещение № №) площадью, № кв.м. и коридор (помещение №), площадью № кв.м., отнесенные к квартире № № местами общего пользования между собственниками квартиры № № и №, расположенными по адресу: 

<

адрес>; обязать К.Ю.В. не чинить препятствия в пользовании указанными помещениями; обязать К.Ю.В. восстановить освещение туалета (помещение №); обязать К.Ю.В. привести помещение № в состояние пригодное для использования, восстановив унитаз и трубопроводную систему в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу.

В свою очередь, К.Ю.В. обратился со встречным иском к З.Н.А. о признании не приобретшим право пользования помещением и нечинении препятствий в проведении работ, указав в обоснование, что квартиры № № и № являются самостоятельными объектами и были образованы не в результате раздела одной изолированной квартиры на две самостоятельные с образованием мест общего пользования и признании квартиры коммунальной, а напротив, одной коммунальной квартиры на две изолированные, с целью прекращения прав общего имущества, с его перераспределением между бывшими собственниками, с целью образования двух изолированных объектов недвижимости. Право долевой собственности между собственником квартиры № № З.Н.А. и собственником квартиры № № К.Ю.В., отсутствует. По мнению К.Ю.В. он является собственником квартиры № № общей площадью № кв.м., в том числе вспомогательных помещений: туалета (помещение №), площадью, № кв.м. и коридора (помещение №), площадью № кв.м., поскольку право его собственности на указанную квартиру зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН. После проведения приватизации, квартира перестала быть коммунальной, поскольку комнаты были перераспределены между бывшими собственниками, пропорционально суммарной площади. Кроме того, К.Ю.В. указывает, что в квартире З,Н.А.. имеется возможность обустроить отдельный санузел. Также, согласно сведениям БТИ на земельном участке, на котором расположен многоквартирный жилой дом № № по 

<

адрес> был расположен уличный туалет (уборная) литер 

<

данные изъяты> площадью № кв.м., который был снесен необоснованно, так как не все квартиры оснащены туалетами. Согласно сведениям Росреестра, отсутствуют расхождения между ЕГРН и техническим паспортом на объекты недвижимости, в связи с чем, по мнению К.Ю.В., у З.Н.А. отсутствует право требовать предоставления ей в пользование помещений, находящихся в собственности К.Ю.В.

На основании изложенного, с учетом уточнения встречных исковых требований, К.Ю.В. просит суд признать З.Н.А. не приобретшей права пользования помещением № № (туалетом), площадью № кв.м. и коридором (помещение № №), площадью № кв.м., являющиеся собственностью К.Ю.В. в квартире № № с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес>; обязать З.Н.А. не чинить препятствий в проведении полной замены стояка канализации в помещении № (туалет), площадью № кв.м. в квартире № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, путем обеспечения доступа рабочим в квартиру № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, демонтажа трапа, прокладке (оборудованию) гидроизоляции и ремонте межкомнатных перегородок в помещениях № № (туалет), площадью № кв.м., помещении № № (коридор), площадью № кв.м., квартиры № № расположенной по адресу: 

<

адрес>; взыскать с З.Н.А. в пользу К.Ю.В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 25 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб., почтовые расходы в размере 2169 руб., расходы на изготовление копий документов в размере 938 руб., расходы на оплату выписки из ЕГРН в размере 580 руб., всего 76 667 руб.

Истец по первоначальному иску З.Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по первоначальному иску З.Н.А. - адвокат С.Е.С. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску К.Ю.В., а также третье лицо по первоначальному иску К.Е.Л. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя. 

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску К.Ю.В., а также третьего лица по первоначальному иску К.Е.Л. по доверенности Л.Л.Н. в судебном заседании поддержала встреные исковые требования с учетом уточнений, в удовлетворении первоначального иска просила отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо МКУ «УЖКХ» Кировского района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание уполномоченного представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пленум Верховного Суда РФ, Пленум ВАС РФ в пунктах 45 - 47 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил: применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу пунктов 1, 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

Согласно части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, З.Н.А. является собственником квартиры № № общей площадью 29,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (т. № л.д. №).

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира № № состоит из следующих помещений: № - жилая комната, № - жилая комната№ - кухня (т. № л.д. №).

Также, из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, К.Ю.В. является собственником 

<

адрес>, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (т. № л.д. №, №).

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира № состоит из следующих помещений: № - туалет, № - коридор, № - кухня, № - жилая комната (т. № л.д. №).

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что квартиры № № и № до их раздела являлись частью коммунальной квартиры, в которой имелись места общего пользования: помещение № (туалет) и № (коридор), однако в последующем, помещения № и № были отнесены только к квартире № право собственности на которую, включая площадь указанных помещений общего пользования, было зарегистрировано за К.Ю.В., что нарушает права истца на пользование общим имуществом (коридором и туалетом).

Порядок передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации урегулирован Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно статьи 1 которого приватизация жилых помещений является бесплатной передачей в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятия или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (статья 2 Закона).

В силу части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Частями 1 и 2 статьи 62 Жилищного кодекса РФ установлено, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры); самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Из изложенных положений Жилищного кодекса РФ следует, что в коммунальной квартире самостоятельным предметом договора социального найма являются исключительно жилые помещения, а помещения вспомогательного использования таковым не являются.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В силу статьи 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), а комнатой - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года №, жилой комнатой является часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха.

В жилую квартиру кроме жилых комнат входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

Согласно п. 5 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09 марта 1977 г. № 15-1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения» квартирой считается жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит определения понятия коммунальной квартиры, при этом анализ положений статей 57, 59 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что квартира становится коммунальной в силу особенностей ее заселения, когда она не предназначена для заселения членами одной семьи. При этом собственники (наниматели) комнат в коммунальной квартире пользуются помещениями в данной квартире, предназначенными для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире), к которым, как правило, относятся кухня, коридор, ванная комната, туалет.

Правовое положение помещений вспомогательного использования в коммунальной квартире урегулировано статьями 41-42 Жилищного кодекса РФ.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу статьи 42 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Из изложенного следует, что при приватизации занимаемого гражданином жилого помещения в коммунальной квартире, приватизации может подлежать только те помещения, которые являются самостоятельным предметом договора социального найма, т.е. жилые комнаты.

Вместе с тем порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса РФ к таким отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приведенная правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 августа 2023 года № 5-КГ23-56-К2.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению между собой, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом положения статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление им гарантий судебной защиты прав при отсутствии соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Как установлено судом и следует из ответа АО «Ростовское БТИ» от 

<

данные изъяты> (т. № л.д. №), согласно договору на передачу квартиры в частную собственность гражданина от 

<

данные изъяты> (т. № л.д. №) квартира № №, состоящая из 1-й комнаты, общей площадью № кв.м, и жилой площадью № кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, передана в собственность Б.Л.А., что соответствует данным технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. № л.д. №). На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, Р.Л.А. продала вышеуказанную квартиру № № К.Ю.В., общей площадью № кв.м. (т. № л.д. №).

Согласно договору на передачу квартиры в частную собственность гражданина от ДД.ММ.ГГГГ (т. № л.д. № квартира № №, состоящая из 2-х комнат, общей площадью № кв.м. и жилой площадью № кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, передана в собственность Д.Е.А., Д.А.В.. Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (т. № л.д. №), Д.Е.А., Д.А.В. продали 

<

адрес>, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., М.В.И. На основании договора купли-продажи квартиры от № (т. № л.д. №), М.В.И. продала вышеуказанную квартиру № №, состоящую из 2-х комнат, общей площадью № кв.м., и жилой площадью № кв.м. З.Н.А.. 

Согласно поэтажному плану, составленному ДД.ММ.ГГГГ и экспликации к нему (т. № л.д. №), на 2-ом этаже здания лит. 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> были учтены:

- квартира № № (в настоящее время квартира № №, собственник К.Ю.В.), состоящая из: жилой комнаты № (площадью № кв.м.), жилой комнаты № (площадью № кв.м.);

- квартира № № (в настоящее время квартира № №, собственник З.Н.А.), состоящая из: кухни № (площадью № кв.м.), жилой комнаты № (площадью № кв.м.).

Из экспликации к поэтажному плану от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что коридор № (площадью № кв.м.), уборная № (площадью № кв.м.) и коридор № (площадью № кв.м.) не были учтены ни за квартирой №, ни за квартирой №.

При этом, в ответе АО «Ростовское БТИ» отмечено, что действующим законодательством по технической инвентаризации, на тот момент времени, графа - «места общего пользования» не предусматривалась. 

Вместе с тем, на поэтажном плане от ДД.ММ.ГГГГ, из кухни № (кв. № № в настоящее время квартира №№) имеется дверной проем в коридор №, из которого имеется дверной проем в уборную № и в коридор №. Из жилой комнаты № (кв. № №, в настоящее время квартира № №) имеется дверной проем в коридор №, а из коридора № имеется дверной проем в коридор №, из которого, в свою очередь, имеется дверной проем в уборную №.

Также, из копии плана (кальки) от ДД.ММ.ГГГГ по квартире № № (т. № л.д. №) и копии плана (кальки) от ДД.ММ.ГГГГ по квартире № № (т. № л.д№), следует, что туалет № был отнесен как к квартире № №, так и к квартире № №

Более того, в экспликации по квартире № № очевидно имеется отметка о том, что туалет № находится в общем пользовании с квартирой №, а не вычеркнут с отметкой: «в общую площадь квартиры №», как указано в ответе АО «Ростовское БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ. 

Проанализировав вышеуказанную учетно-правовую и техническую документацию суд приходит к выводу о том, что:

- площадь квартиры № № в договоре на передачу квартиры от ДД.ММ.ГГГГ составляла: жилая - № кв.м. (жилая комната №, площадью № кв.м.) + кухня №, площадью № кв.м. + коридор №, площадью № кв.м. + туалет №, площадью № кв.м., итого общая площадь квартиры = № кв.м.;

- площадь квартиры № № в договоре на передачу квартиры от ДД.ММ.ГГГГ составляла: жилая - № кв.м. (жилая комната №, площадью № кв.м. + жилая комната №, площадью № кв.м. = № кв.м.) + коридор №, площадью № кв.м. + туалет №, площадью № кв.м. + коридор №, площадью № кв.м., итого общая площадь квартиры = № кв.м.;

Таким образом, туалет №, площадью № кв.м., и коридор №, площадью № кв.м., вошли в площадь квартиры № № при ее приватизации по договору от ДД.ММ.ГГГГ, а туалет №, площадью № кв.м., и коридор №, площадью 0,8 кв.м., вошли в площадь квартиры № при ее приватизации по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд признает правомерным довод З.Н.А. о том, что квартиры № № и № являлись частью коммунальной квартиры, поскольку из данных квартир обеспечивалась возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в квартире, состоящей из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживали пользователи и (или) собственники, не являющиеся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма.

Из материалов дела достоверно усматривается, что помещение туалета № и помещение коридора № находились в общем пользовании лиц, проживающих как в квартире № №, так и в квартире № №, что обусловлено особенностями планировки данных квартир, поскольку вход в указанные помещения возможен только через квартиры № № и №.

При этом судом установлено и не оспаривалось сторонами, что вплоть до № года, З.Н.А. беспрепятственно пользовалась помещением туалета № и помещением коридора №.

В данном случае, жилое помещение З.Н.А. не является отдельной благоустроенной квартирой, в нем отсутствуют вспомогательное помещение в виде отдельной туалетной комнаты, в связи с чем, к данному жилому помещению применяется правовой режим, установленный для комнат, расположенных в коммунальной квартире. 

Кроме того, факт наличия коммунальных квартир в многоквартирном доме по 

<

адрес> в 

<

адрес> подтверждается ответом администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что согласно официальным данным автоматизированной информационной системы ППК «Фонд развития территорий», в многоквартирном доме по 

<

адрес> в 

<

адрес> имеется 4 коммунальные квартиры, а согласно данным ЕИРЦ, количество лицевых счетов - №.

Поскольку помещения общего пользования в коммунальной квартире принадлежат всем собственникам жилых помещений такой квартиры, правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению между собой, то выделение в собственность в порядке приватизации либо по договору купли-продажи помещений общего пользования противоречит нормам действующего законодательства.

Из изложенного следует сделать бесспорный вывод о том, что передача К.Ю.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, наряду с жилыми помещениями в квартире № №, помещений общего пользования (туалета № и коридора №), противоречит закону, а в частности, вышеприведенным нормам ЖК РФ.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что какого-либо соглашения между собственниками (владельцами) квартир о порядке пользования общим имуществом не заключалось.

Вопреки доводам К.Ю.В., право пользования общим имуществом объективно принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Суд отвергает ссылки К.Ю.В. и К.Е.Л., а также их представителя Л.Л.Н. на то, что помещения № (туалет) и № (коридор) были переданы в единоличную собственность Б.Р.Л.А.) по договору на передачу квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, во всяком случае, МПП ЖКХ Кировского района г. Ростова-на-Дону не могло нарушать прямой законодательный запрет передачи таких помещений в единоличную собственность одного из жильцов. Кроме того, такая передача нарушала права нанимателя квартиры № №, который лишался права пользования данными помещениями, как общим имуществом коммунальной квартиры.

Доводы о том, что у З.Н.А. имеется техническая возможность оборудовать отдельный санузел в квартире № № а также доводы о том, что во дворе дома находился туалет литер № (уборная) судом отклоняются, поскольку данные обстоятельства не опровергают выводы суда о том, что помещения № и № являются местами общего пользования и не лишают З.Н.А. права пользования указанными помещениями. Более того, из данных БТИ по состоянию на № (т. № л.д. №) не следует, что помещение литер № (уборная) принадлежало З.Н.А. и входило в состав ее квартиры. 

Таким образом, представленными документами подтверждается, что помещения туалета № и коридора № являются местами общего пользования и предназначены для обслуживания более одного помещения (квартиры № № и №), в связи с чем, исковые требования З.Н.А. о признании помещения № (туалет), площадью № кв.м., помещения № (коридор), площадью № кв.м. местами общего пользования между собственниками квартир № и №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что ответчиком К.Ю.В. созданы препятствия истцу в пользовании общими помещениями № (туалет) и № (коридор), путем блокировки двери, ведущей из кухни № (квартира № №) в коридор № № Указанные обстоятельства не оспаривались К.Ю.В.

В этой связи, требования об устранении препятствий в пользовании указанными помещениями общего пользования подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска К.Ю.В. к З.Н.А. о признании не приобретшей права пользования спорными помещениями, поскольку удовлетворение иска З.Н.А. исключает полностью удовлетворение указанных встречных исковых требований К.Ю.В.

Доводы о пропуске З.Н.А. срока исковой давности подлежат отклонению по следующему основанию.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 49 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исковая давность в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 25 февраля 2010 г. № 177-О-О, взаимосвязанные положения абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащие перечень требований, на который не распространяется установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий трехлетний срок исковой давности, и статьями 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, и в качестве таковых служат реализации предписаний части 3 статьи 17, статьи 35, статьи 46 и части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, поскольку жилищные правоотношения являются длящимися, в силу ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), к каковым относятся требования о нечинении препятствий в пользовании, срок исковой давности не распространяется.

Разрешая исковые требования З.Н.А. к К.Ю.В. об обязании восстановить освещение туалета (помещение №), привести помещение № в состояние пригодное для использования, восстановив унитаз и трубопроводную систему в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу, суд приходит к выводу, что указанные требования не подлежат удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, что помещение № приведено в непригодное состояние именно в результате действий К.Ю.В., учитывая при этом, что вплоть до мая 2025 года, З.Н.А. также имела доступ к указанному помещению. 

Разрешая встречные исковые требования К.Ю.В. к З.Н.А. об обязании не чинить препятствий в проведении полной замены стояка канализации в помещении № (туалет), площадью № кв.м. в квартире № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, путем обеспечения доступа рабочим в квартиру № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, демонтажа трапа, прокладке (оборудованию) гидроизоляции и ремонте межкомнатных перегородок в помещениях № (туалет), площадью № кв.м., помещении № (коридор), суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку в соответствии с положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат лишь нарушенные права, вместе с тем К.Ю.В. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что З.Н.А. препятствует в проведении указанных работ и отказывается обеспечить доступ рабочим в свою квартиру в целях выполнения данных работ.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку встречные исковые требования К.Ю.В. оставлены судом без удовлетворения, то в его пользу не подлежат взысканию заявленные судебные расходы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования З.Н.А. к К.Ю.В. о признании права пользования местами общего пользования, обязании обеспечить доступ – удовлетворить частично.

Признать помещение № (туалет), площадью № кв.м., помещение № (коридор), площадью № кв.м. местами общего пользования между собственниками квартир № (кадастровый номер №) и № (кадастровый номер №), расположенных по адресу: 

<

адрес>, обязав К.Ю.В. (СНИЛС 

<

данные изъяты>) не чинить З.Н.А. (паспорт 

<

данные изъяты>) препятствия в пользовании указанными помещениями.

В удовлетворении остальной части исковых требований З.Н.А. - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований К.Ю.В. к З.Н.А. о признании не приобретшим право пользования помещением и нечинении препятствий в проведении работ - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Ю. Молошников

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025.