Мотивированное 

решение

 составлено 09 января 2019 года

Дело № 2-1937/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Ярославский районный суд Ярославской области в составе 

председательствующего судьи Сайфулиной А.Ш., 

при секретаре Никулиной Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

21 декабря 2018 года

гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Администрации Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, Гаражно-строительному кооперативу «Юго-Западный» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, 

у с т а н о в и л:

Истцы с учетом уточнений обратились в суд с иском к Администрации Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, просили (том 1 л.д. 2-5, 123-126, том 2 л.д. 9-12, 105-106, том 3 л.д. 24-26):

1. Признать право общей долевой собственности ФИО2 на 100/321 доли в незавершённом строительством объекте инвестиционной деятельности здании №1 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Ярославская 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 18157 по состоянию на 16 января 2017 года.

2. Признать право общей долевой собственности ФИО1 на 221/321 доли в незавершённом строительством объекте инвестиционной деятельности здании №1 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 18157 по состоянию на 16 января 2017 года.

3. Признать право собственности ФИО1 на незавершённый строительством объект инвестиционной деятельности - здание №2 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 18157 по состоянию на 16 января 2017 года.

В обоснование требований истцы ссылаются на то, что между ФИО3 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик), ФИО4 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик), ФИО5 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик), ФИО6 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик) были заключены договоры инвестирования строительства комплекса зданий индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта по адресу: 

<

адрес>, с правом получения в собственность в качестве результата инвестиционной деятельности между земельным комитетом администрации ЯМР Ярославской области и ГСК «Юго-Западный» сроком с 20.02.2012 года по 19.02.2015 года. 

Между ФИО1 и ФИО3, ФИО1 и ФИО4, ФИО1 и ФИО5, ФИО1 и ФИО6 были заключены договора уступки права требования к договорам инвестирования строительства, заключенным между ФИО3 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик), между ФИО4 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик), между ФИО5 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик), между ФИО6 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик).

12.12.2013 года между ФИО2 (Инвестор) и ГСК «Юго-Западный» (Заказчик-Застройщик) был заключен договор инвестирования строительства.

Истцы осуществили капитальные вложения в строительство спорных объектов.

Объекты инвестиционной деятельности располагаются на земельном участке общей площадью 1406 кв.м. с кадастровым номером №, который был ранее предоставлен ГСК «Юго-Западный» по договору аренды №203 от 22.02.2012 года. Срок действия договора аренды истёк 19.02.2015 года и по настоящее время не продлён.

Все объекты инвестиционной деятельности возведены за счёт средств инвесторов, какое-либо финансирование или строительные работы ГСК «Юго-Западный» самостоятельно не производились.

На момент обращения в суд здания № 1 и № 2 являются объектами незавершённого строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует.

Срок действия разрешения на строительство, выданного 19.07.2012 года, истёк 19 июля 2013 года. За разрешением на строительство либо продлением срока действия ранее выданного разрешения никто не обращался.

Истцы не могут в административном порядке осуществить ввод в эксплуатацию зданий, так как срок действия разрешения на строительство и договора аренды истекли. Возведенные объекты не являются объектами самовольного строительства, так как строительство объекта инвестирования осуществлялось на основании разрешения на строительство на земельном участке, отведенном для строительства.

Истец ФИО1 обращался в Администрацию ЯМР с заявлением о заключении с ним договора аренды, при приёме заявления сотрудник администрации в устной форме сообщил, что по заявлению будет отказ. Основания для отказа истцу не известны.

Также истцы не могут получить разрешение на ввод в эксплуатацию, так как у них отсутствуют оформленные права на земельный участок, а сам срок действия разрешения на строительство истёк.

Определением суда от 16.06.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО7 и ФИО8 (том 1 л.д. 217). 

Определением суда от 17.07.2017 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ГСК «Юго-Западный» (том 1 л.д. 235).

Определением суда от 22.11.2017 года произведена замена третьего лица ФИО7 его правопреемником ООО Реалстрой» (том 2 л.д. 55-56).

Определением суда от 15.12.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО9, ФИО10, ООО «ФИО11» (том 2 л.д. 108). 

Определением суда от 02.02.2018 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО «ТНС энерго Ярославль» (том 2 л.д. 175).

Истцы в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще.

Представитель истцов по доверенности ФИО12 (том 1 л.д. 8, 127) и представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО13 (том 3 л.д. 169) иск поддержали по основаниям и в объеме заявленных требований.

Представитель конкурсного управляющего ГСК «Юго-Западный» по доверенности ФИО14 (том 3 л.д. 137) в суде не возражал против удовлетворения требований. Пояснил, что строительство спорных объектов недвижимости были произведены не на денежные средства ГСК «Юго-Западный».

Остальные участники судебного разбирательства в суд не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежаще. Ранее в судебном заседании представитель третьих лиц ФИО8 и ООО «Реалстрой» по доверенности ФИО15 просила отказать в удовлетворении требований истцов, ссылаясь на их необоснованность.

Суд, выслушав лиц, явившихся в суд, исследовав письменные материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В силу п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства составляют предмет регламентации Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Из его положений следует, что федеральный законодатель, устанавливая требования по привлечению денежных средств граждан на цели указанные этим Федеральным законом и, определяя в связи с этим права и обязанности застройщика, в том числе обязанности по сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, по гарантиям качества, предусмотренным договором, по передаче объекта долевого строительства, по расторжению договора, по целевому использованию застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, по опубликованию застройщиком в средствах в массовой информации проектной документации, требования к информации о застройщике и информации о проекте строительства, одновременно вводит для целей данного Федерального закона понятие застройщика.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 10 июля 2012 года № 118-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как следует из п. 4 указанного Постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Из материалов дела следует, что Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области на основании договора от 22.02.2012 г. в аренду ГСК «Юго-Западный» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1406 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на срок с 20.02.2012 г. по 19.02.2015 г. Целевое назначение: для проведения проектных работ и строительства комплекса зданий промышленного и складского назначения (том 1 л.д. 97-100).

19 июля 2012 года Администрацией Карабихского сельского поселения было выдано ГСК «Юго-Западный» разрешение на строительство комплекса зданий индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта: здание №1 – площадь застройки 499,10 кв.м., общая площадь здания – 882,58 кв.м.; здание №2 – площадь застройки 217,30 кв.м., общая площадь здания – 372,678 кв.м. Срок действия настоящего разрешения – до 19 июля 2013 года (том 1 л.д. 103).

12.12.2013 г. между ГСК «Юго-Западный» и ФИО2 был заключен договор инвестирования, в соответствии с условиями которого инвестор передает заказчику-застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором для создания инвестиционного объекта на земельном участке. Согласно п.1.1.5 договора результатом инвестиционной деятельности является доля в праве 100/321 в помещении №5 площадью 321 кв.м., что составляет 100 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания № 2 (согласно плану Приложения №1) Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 90-94).

17.06.2014 г. между ГСК «Юго-Западный» и ФИО6 был заключен договор инвестирования, в соответствии с п.1.1.5 которого результатом инвестиционной деятельности являлась доля в праве 80/321 в помещении №5 площадью 321 кв.м., что составляет 80 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания № 2 (согласно плану приложения №1) Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 83-87).

26.12.2013 г. между ГСК «Юго-Западный» и ФИО5 был заключен договор инвестирования, в соответствии с п.1.1.5 которого результатом инвестиционной деятельности являлась доля в праве 80/321 в помещении №5 площадью 321 кв.м., что составляет 80 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания № 2 (согласно плану приложения №1) Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 60-64).

26.11.2013 г. между ГСК «Юго-Западный» и ФИО4 был заключен договор инвестирования, в соответствии с п.1.1.5 которого результатом инвестиционной деятельности являются нежилое помещение №7 площадью 8,1 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания № 2; нежилое помещение №5 площадью 133,5 кв.м., нежилое помещение №4 площадью 12,6 кв.м., расположенное на 2-м этаже здания № 2 (согласно плану приложений №1, №2) Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 48-53).

21.04.2014 г. между ГСК «Юго-Западный» и ФИО10 был заключен договор инвестирования, в соответствии с п.1.1.5 которого результатом инвестиционной деятельности является доля в праве 50/175 или 2/7 в помещении №3 площадью 174,6 кв.м., что составляет 50 кв.м., расположенное на 2-м этаже здания № 2 (согласно плану приложения №1) Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 70-74).

18.07.2013 г. между ГСК «Юго-Западный» и ФИО3 был заключен договор инвестирования, в соответствии с п.1.1.5 которого результатом инвестиционной деятельности являются нежилые помещения на 1-ом этаже: №1 площадью 18,8 кв.м., №2 площадью 77,7 кв.м., №3 площадью 81,6 кв.м. здания № 2; на 2-ом этаже здания № 2: №1 площадью 20,5 кв.м., №2 площадью 81,2 кв.м., №3 площадью 86,7 кв.м. (согласно плану приложений №1, №2) Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 29-34).

В соответствии с п.1.1.4 вышеназванных договоров инвестирования, инвестиционным объектом является Комплекс зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес> 

Указанными выше договорами предусмотрен срок окончания строительства – 2 квартал 2015 года, а также обязанность застройщика передать инвестору результат инвестиционной деятельности в течение 10 рабочих дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

19.10.2015 г. между ФИО3 и ФИО9 был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым от цедента к цессионарию перешли права и обязанности по договору инвестирования от 18.07.2013 г. в части следующих помещений: №1 площадью 18,8 кв.м., №2 площадью 77,7 кв.м., №3 площадью 81,6 кв.м., расположенные на 1-ом этаже здания №2 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта по адресу: 

<

адрес>

19.10.2015 г. между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым от цедента к цессионарию перешли права и обязанности по договору инвестирования от 18.07.2013 г. в части следующих помещений: №1 площадью 20,5 кв.м., №2 площадью 81,2 кв.м., №3 площадью 86,7 кв.м., расположенные на 2-ом этаже здания №2 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта по адресу: 

<

адрес>

ГСК «Юго-Западный» не получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не передал его инвесторам, в связи с чем инвесторы и цессионарии ФИО5, ФИО10, ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО3, ФИО9 обратились в суд с иском к ГСК «Юго-Западный», Администрации Карабихского сельского поселения о признании право долевой собственности на здания №1 и №2, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным Ярославским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 12 января 2016 года. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 11.07.2016 года истцам отказано в удовлетворении требований.

Судом апелляционной инстанции было установлено, что при строительстве объектов были допущены отступления от проекта - вместо плоской крыши была устроена скатная крыша. Застройщик ГСК «Юго-Западный», которому земельный участок был предоставлен для строительства, каких-либо мер к легализации построек не принимал.

Помимо устройства крыши, не предусмотренной проектом, фактически ГСК «Юго-Западный» было возведено здание с системами отопления, водоснабжения и канализации, что также не было предусмотрено проектом ООО «Эльма». Истцами не представлено доказательств, подтверждающих безопасность возведенных строений, а также отсутствие нарушения прав и интересов других лиц при узаконении этих построек.

В дальнейшем ФИО10 уступил ФИО3 право требования к договору инвестирования строительства; ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 уступили ФИО1 права требования к договору инвестирования строительства.

Как следует из материалов дела, 19.08.2016 года между ФИО3 и ФИО10 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО10 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО10 передал ФИО3 все права и обязанности в отношении доли в праве 50/175 или 2/7 в помещении № 3 площадью 174,6 кв.м, что составляет 50 кв.м, расположенное на 2-м этаже Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 77-78).

19.10.2016 года между ФИО1 и ФИО6 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО6 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО6 передал ФИО1 все права и обязанности в отношении доли в праве 80/321 в помещении № 5 площадью 321 кв.м., что составляет 80 кв.м, расположенного на 1-м этаже Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 80-81).

21.10.2016 года между ФИО1 и ФИО4 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО4 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО4 передал ФИО1 все права и обязанности в отношении нежилых помещений № 7 площадью 8,1 кв.м, расположенное на 1-м этаже, № 5 площадью 133,5 кв.м и № 4 площадью 12,6 кв.м.; расположенные на втором этаже Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 46-47).

12.12.2016 года между ФИО1 и ФИО5 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО5 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО5 передал ФИО1 все права и обязанности в отношении доли в праве 80/321 в помещении первого этажа № 5 площадью 321 кв.м., что составляет 80 кв.м., Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 57-58).

12.12.2016 года между ФИО1 и ФИО3 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО3 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО3 передал ФИО1 все права и обязанности в отношении нежилых помещений первого этажа: № 1 площадью 18,8 кв.м.; № 2 площадью 77,7 кв.м.; № 3 площадью 81,6 кв.м.; нежилых помещений второго этажа: № 1 площадью 20,5 кв.м.; № 2 площадью 81,2 кв.м.; № 3 площадью 86,7 кв.м. Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 10-11).

12.12.2016 года между ФИО1 и ФИО3 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО3 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО3 передал ФИО1 все права и обязанности в отношении нежилых помещений первого этажа: № 1 площадью 116,7 кв.м.; № 2 площадью 3,7 кв.м.; № 3 площадью 13,6 кв.м.; № 4 площадью 3,7 кв.м.; доля в праве 61/321 в помещении №5 площадью 321 кв.м, что составляет 61 кв.м.; нежилых помещений второго этажа: № 1 площадью 122 кв.м.; № 2 площадью 23 кв.м.; доля в праве 125/175 или 5/7 в помещении №3 площадью 174,6 кв.м., что составляет 125 кв.м, Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 26-27).

12.12.2016 года между ФИО1 и ФИО3 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО3 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО3 передал ФИО1 все права и обязанности в отношении помещения № 6 площадью 8,2 кв.м. Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 36-37).

12.12.2016 года между ФИО1 и ФИО3 был заключён договор уступки права требования к договору инвестирования строительства, заключённому между ФИО16 в качестве Инвестора и ГСК «Юго-Западный» в качестве «Заказчика-Застройщика». По указанному договору ФИО3 передал ФИО1 все права и обязанности в отношении доли в праве 50/175 или 2/7 в помещении № 3 второго этажа площадью 174,6 кв.м., что составляет 50 кв.м., Комплекса зданий промышленного и складского назначения по адресу: 

<

адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № (том 1 л.д. 67-68).

Объекты инвестиционной деятельности располагаются на земельном участке общей площадью 1406 кв.м. с кадастровым номером №, который был ранее предоставлен ГСК «Юго-Западный» по договору аренды от 22.02.2012 года №203. Срок действия договора аренды истёк 19.02.2015 года и по настоящее время не продлён.

Наличие договорных отношений подтверждены вышеуказанными инвестиционными договорами и договорами уступки права требования к договору инвестирования строительства, подписанными сторонами спора. 

Как усматривается из материалов дела, спорные объекты недвижимости в эксплуатацию не введены, регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства не произведена.

В соответствии с Заключением, подготовленным ООО «СПК», в процессе обследования объектов установлено:

- Здание №1 лит. А представляет двухэтажное здание «г-образной» формы, выполненное из крупноформатных блоков. Фундаменты - бурозаливные сваи с железобетонным ростверком. Наружные стены - крупноформатные газосиликатные блоки, частично кирпич. Внутренние стены - крупноформатные газосиликатные блоки, частично кирпич. Межэтажные перекрытия - железобетонные пустотные плиты. Чердачное пространство - не утеплённое. Кровля - скатная, кровельный материал металлический профнастил. Коммуникации - электроснабжение, внутренняя скрытая электропроводка 220В. Оконные проёмы - ПВХ с двойным остеклением.

- Здание №2 лит. Б представляет двухэтажное здание прямоугольной формы, выполненное из крупноформатных блоков. Фундаменты - бурозаливные сваи с железобетонным ростверком. Наружные стены - крупноформатные газосиликатные блоки, частично кирпич. Внутренние стены - крупноформатные газосиликатные блоки. Межэтажные перекрытия - железобетонные пустотные плиты. Чердачное пространство отсутствует. Кровля - плоская, кровельный материал металлический профнастил. Коммуникации - электроснабжение, внутренняя скрытая электропроводка 220В. Оконные проемы - ПВХ, с двойным остеклением.

При сравнительном анализе технических паспортов по состоянию на 2015, 2016 и 2017 годы года установлено: Наружные ограждающие стены, кровельная система зданий идентичны. Имеются различия во внутренних планировочных решениях. При сравнительном анализе объектов здание №1 лит. А и здание №2 лит. Б за период 2016 и 2017 годов, установлено соответствие фактического состояния здания разработанной проектной документации ООО «Эльма». Наличие дополнительных внутренних перегородок не влияет на конструктивные элементы здания, не ухудшает несущую способность перекрытий зданий, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан и третьих лиц. Выполненные объекты соответствуют требованиям строительных норм и правил.

Из технических паспортов, составленных на 16.01.2017 года в отношении обоих зданий (том 1 л.д. 22, 106) раздел «VI Описание конструктивных элементов» - позиция 8 следует, что в зданиях отопление, водопровод, канализация, водоснабжение, отсутствует.

Специалистами ООО «СПК» проведено обследование спорных объектов, целью которого являлось определение отключения зданий заказчика (кадастровый номер участка №) от водопроводных сетей. В соответствии с выводами специалистов ООО «СПК», изложенными в техническом заключении от 20.11.2017 г., в результате визуального обследования водомерного узла (строение 1) выявлено техническое отключение здания от водопроводных сетей ввиду отсутствия в водомерном узле здания - давления воды согласно показаний манометра и визуального осмотра. В строении 2 выполнен ввод водопровода ПНД трубой Ду 63мм, запорная арматура отсутствует, что свидетельствует об отключении воды в наружных водопроводных колодцах, выявить точное место отключение не представляется возможным ввиду заполнения колодцев грунтовой водой. Факт отключения зданий заказчика (кадастровый номер участка №) от водопроводных сетей зафиксирован.

Специалистами ООО «СПК» проведено обследование спорных объектов, целью которого являлось определение отключения тепловой системы от наружных тепловых сетей двух зданий по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер участка №). В соответствии с выводами специалистов ООО «СПК», изложенными в техническом заключении от 10.08.2017 г., в результате визуального обследования тепловой камеры выявлено отключение двух зданий от тепловой сети, идущей от здания по адресу: 

<

адрес>, к двум зданиям, находящимся на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии с техническим заключением от 20.04.2015 г., подготовленным ООО «ЭЛЬМА», строительство комплекса зданий и комплекса зданий индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта по адресу: 

<

адрес> выполнено с учетом действующих строительных норм и правил, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (статья 51 Градостроительного кодекса РФ п. 17 подп. 4), соответствует требованиям федерального закона от 30.12.2009 г. №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также не нарушает санитарные, пожарные и другие нормативные правила, действующие на территории РФ. Отсутствие трещин и разрушений в ограждающих и несущих конструкциях говорит об их устойчивости и надежности. Эксплуатация здания не оказывает негативного влияния на окружающую среду, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, спорные объекты возведены в соответствии с проектом; указанные в Апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 11.07.2016 года отступления от проекта ООО «Эльма» отсутствуют. Крыша зданий – плоская, системы отопления и водоснабжения отсутствуют. Истцами представлены доказательства, подтверждающие безопасность возведенных строений, а также отсутствие нарушения прав и интересов других лиц при узаконении этих построек.

На момент возникновения спорных отношений ФИО3 являлся председателем ГСК «Юго-Западный».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 23 марта 2017 года по делу № А82-1585/2016 в отношении ГСК «Юго-Западный» введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО17 (том 1 л.д. 231-233).

Ввиду того, что в отношении ГСК «Юго-Западный» была начата процедура банкротства Застройщик ГСК «Юго-Западный», которому земельный участок был предоставлен для строительства, каких-либо мер к легализации построек не принимал.

Абзацем 4 статьи 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с разделом 2 Договоров инвестирования Инвестор передает Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для осуществления проекта по созданию инвестиционного объекта (далее по тексту «Объект») на земельном участке. При условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору, Заказчик передает Инвестору Объект в установленном законом порядке. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание Объекта, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления инвестиционного проекта, а также на контроль за выполнением работ. Результатом деятельности по настоящему Договору является приобретение Инвестором права собственности на результат инвестиционной деятельности во вновь построенном Объекте в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором и действующим законодательством РФ. При заключении и исполнении настоящего Договора стороны руководствуются статьей 218 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 года и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 года. Заказчик-Застройщик гарантирует, что на дату заключения настоящего Договора причитающееся Инвестору помещение, указанное в п. 1.1.5. настоящего Договора, никому не отчуждено, не заложено, не переуступлено, в споре и под запрете (арестом) не состоит.

Третьи лица оспаривают факт оплаты инвесторами по договору инвестирования, полагая, что объекты были возведены за счет средств ГСК. Представитель третьего лица ФИО8 и ООО «Реалстрой» по доверенности ФИО15 полагает, что документального подтверждения исполнения обязательств инвесторов по оплате стоимости нежилых помещений не имеется. Справка о полной оплате, по мнению стороны третьего лица, данное обстоятельство не подтверждает, поскольку отсутствуют первичные бухгалтерские документы, подтверждающие поступление денежных средств от инвесторов.

В качестве платежных документов по договорам инвестирования истцами представлены справки, из содержания которых следует, что инвесторы полностью оплатили стоимость помещений по договору (том 1 л.д. 19, 35, 44, 56, 66, 76, 89, 95). Указанные справки подписаны председателем ГСК «Юго-Западный» ФИО3 и главным бухгалтером ГСК «Юго-Западный» ФИО18. Оснований не доверять представленным платежным документам, суд не усматривает.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что спорные объекты были возведены за счет средств ГСК «Юго-Западный». Правопритязания третьих лиц в отношении спорных объектов отсутствуют. Оснований полагать, что строительство спорных объектов осуществлено за счет денежных средств, внесенных иными лицами, не имеется. 

ГСК «Юго-Западный» в лице конкурсного управляющего право собственности истцов на спорные объекты также не оспаривает. По заказу конкурсного управляющего ГСК «Юго-Западный» ФИО17 экспертом ООО «МИСЭ» ФИО19 проведено экономическое исследование по вопросам вложения денежных средств ГСК «Юго-Западный» в строительство спорных объектов. Экспертом сделан вывод о том, что строительство спорных объектов было осуществлено не за счет средств ГСК «Юго-Западный».

Судом установлено, что застройщиком в предусмотренный договором срок нежилые помещения инвесторам не переданы по причине того, что строительство объектов в целом не завершено, в эксплуатацию не введены, ГСК «Юго-западный», являющийся застройщиком, признан банкротом.

Объекты незавершенного строительства переданы инвесторам по актам приема-передачи. С момента передачи объектов недвижимости инвесторам они находятся в их владении и пользовании, истцы несут расходы на содержание объектов незавершенного строительства, связанные с подержанием спорных объектов в нормальном состоянии.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями статей 15, 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Признание за инвестором права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты Законом об инвестиционной деятельности прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

Закон об инвестиционной деятельности также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорных нежилых зданий на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, инвестор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объект в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде нежилых помещений и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что в настоящее время признан банкротом застройщик ГСК «Юго-Западный», являвшийся арендатором земельного участка, предоставленного под строительство спорных объектов, а истцы не являются стороной заключенного с застройщиком договора аренды земельного участка, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истцов, исполнивших в полном объеме свои обязательства по договору.

При изложенных выше обстоятельствах банкротство застройщика в период длительного строительства объектов не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорных объектов истцам, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Истцы не имеют возможности в административном порядке осуществить ввод здания в эксплуатацию, так как срок действия разрешения на строительство и договора аренды истекли. Также истцы не могут получить разрешение на ввод в эксплуатацию, так как у них отсутствуют оформленные права на земельный участок, а сам срок действия разрешения на строительство истёк.

Таким образом, строительство объектов началось на отведенном для строительства земельном участке, в период действия договора аренды. Следовательно, объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой. Требования истцов подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

1. Признать право общей долевой собственности ФИО2 на 100/321 доли в незавершённом строительством объекте инвестиционной деятельности здании №1 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 18157 по состоянию на 16 января 2017 года.

2. Признать право общей долевой собственности ФИО1 на 221/321 доли в незавершённом строительством объекте инвестиционной деятельности здании №1 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 18157 по состоянию на 16 января 2017 года.

3. Признать право собственности ФИО1 на незавершённый строительством объект инвестиционной деятельности - здание №2 индивидуальных кладовых с боксами для хранения автотранспорта, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим паспортом инвентарный номер 18157 по состоянию на 16 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья А.Ш. Сайфулина