РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2018 года г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Матвиенко О.А., при секретаре Шмыревой Н.А., с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от Дата, ответчика ФИО2, представителя ответчика и третьего лица ФИО3, действующей на основании доверенностей от Дата и от Дата, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-954/2018 по иску ФИО4 к ФИО2 о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, 

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований, с учетом уточнений, указано, что Весёлая Е.В. является собственником трехкомнатной квартиры №, общей площадью ........ кв.м, расположенной по адресу: Адрес, (далее - квартира).

В данном жилом помещении она не проживает. В квартире проживает ФИО2, которая препятствует ей в пользовании квартирой.

Для защиты своих прав, как собственника квартиры, она была вынуждена обратиться в суд с исковыми требованиями о выселении ФИО2

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от Дата в удовлетворении исковых требованиях было отказано.

На решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от Дата ею была подана в Иркутский областной суд апелляционная жалоба.

Дата апелляционным определением Иркутского областного суда апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения.

В апелляционном определении Иркутский областной суд, оставляя решение Октябрьского районного суда г. Иркутска без изменения, ссылается на то, что между истцом - собственником квартиры и ФИО2 фактически сложились договорные отношения, а именно договор найма жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса РФ. Истец стала наймодателем, и как собственник вправе требовать от ответчика оформления договора найма жилого помещения в письменной форме.

Положение о том, что договор найма заключается в письменной форме существовало в течение всего периода пользования жилым помещением ответчицей.

С 01.01.1993 действует закон РФ «Об основаниях федеральной жилищной политики». В соответствии со ст.ст. 6, 17 указанного закона собственник имел право предоставлять жилье по договору аренды, условия которого определялись соглашением сторон. Договор аренды между сторонами не заключался. Тем самым отношения по фактическому пользованию занимаемым помещением ответчицей продолжились.

С 01.01.1995 действует часть 1 ГК РФ. В соответствии со ст. 5 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ», часть первая применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения её в действие. Поскольку отношения по пользованию жильем продолжились, то к отношениям по пользованию, возникшим после введения в действие ГК РФ, применяются положения ГК РФ.

С 01.03.1996 действует часть 2 ГК РФ, в соответствии со ст. 4 «вводного» закона к части 2 ГК РФ, законы и иные правовые акты РФ, а также акты законодательства СССР, действующие на территории РФ в пределах и в порядке, предусмотренных законодательством РФ, применяются, поскольку они не противоречат части 2 ГК РФ.

Таким образом, все вышеперечисленные акты применяются в части, не противоречащей части 2 ГК РФ. Часть 2 ГК РФ установила, что наем жилья, находящегося в собственности, возможен только на основании договора, существенным условием которого является размер платы за наем.

Отношения между Весёлой Е.В. и ФИО2 в соответствии с ГК РФ не оформлялись. ФИО2 продолжала пользование квартирой. При этом не может считаться нанимателем, поскольку, как указано, между сторонами соответствующий договор найма отсутствует, его существенные условия не согласованы. Плата собственником за пользованием жилым помещением не взимается.

Ордер на жилое помещение, на основании которого заселена в квартиру ФИО2, это индивидуальный административный акт, который является основанием для вселения и заключения договора найма жилого помещения, но не заменяет сам договор и не может являться документом, подтверждающим основание пользования жилым помещением нанимателем, тем более с указанием срока в ордере пользования на время трудовых отношений. В связи с этим, предъявление искового заявления о понуждении к заключению договора найма жилого помещения - необходимая мера для соблюдения гражданского и жилищного законодательства, что находит свое подтверждение в определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 № 379-О-П.

Собственник вправе предоставить во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма.

Права и обязанности сторон, в том числе размер оплаты за жилое помещение, определяется договором найма. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

В соответствии со ст. 672 ГК РФ по договору социального найма жилого помещения жилые помещения представляются гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования.

Так как квартира является частной собственностью и не относится к объектам государственного и муниципального жилищного фонда, то в отношении нее может быть заключен только договор коммерческого найма.

Просит суд обязать ФИО2 заключить с ФИО4 договор найма квартиры № по адресу: Адрес, в соответствии и на условиях приложенного к исковому заявлению проекта договора найма, установить плату за найм квартиры № по адресу: Адрес размере 18 000 руб. ежемесячно.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от Дата, поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв ответчика.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, поддержала доводы отзыва на исковое заявление, в которых обосновала свою правовую позицию.

Представитель ответчика и третьего лица ФИО3, действующая на основании доверенностей от Дата и от Дата, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором отражена правовая позиция по делу.

Истец Весёлая Е.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд рассматривает дело в отсутствие истца, третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, изучив имеющиеся в нем доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что ст. 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (ст. 11). При этом, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст.ст. 25, 40 Конституции РФ).

В силу ст. 5 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, к спорным правоотношения подлежат применению как положения ЖК РСФСР (до 01.03.2005), так и ЖК РФ (с 01.03.2005).

Согласно ст. 47 ЖК РСФСР, на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст.60 ч.2 ЖК РФ). Аналогичное положение содержал абз.2 ст.10 ЖК РСФСР.

Бессрочность договора социального найма жилого помещения вытекает из самой сущности права граждан на жилище, установленного статьей 40 Конституции Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Что также нашло отражение в части 2 статьи 30 ЖК РФ, согласно которой собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом.

При этом статьи 675 ГК РФ определяет, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Судом установлено, что квартира Адрес находится в собственности истца Весёлой Е.В. с Дата, на основании договора купли-продажи квартиры от Дата, заключенного с ФИО6, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата в удовлетворении исковых требований ФИО4 об обязании ФИО5 и ФИО2 не препятствовать ФИО4 и ее представителю по доверенности ФИО1 во вселении, пользовании квартирой, расположенной по адресу: Адрес, а именно: выдать экземпляр ключей от квартиры, обеспечить беспрепятственный допуск во все комнаты, о взыскании с ФИО5 и ФИО2 убытков по договору найма жилого помещения от Дата в размере 22 166 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 8 000 руб., выселении ФИО5 и ФИО2 из квартиры №, расположенной по адресу: Адрес, без предоставления другого жилого помещения, отказано.

Определением судебной коллегией по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата по данному гражданскому делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения. Решение вступило в законную силу.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес, является квартирой, состоящей из трех раздельных комнат, кухни и санузла, общей площадью ........ кв.м. Предыдущий собственник ФИО6 приобрела у ООО «Востсибжилсервис-2002» жилые помещения по адресу: Адрес, общей площадью ........ кв.м., включая и спорную квартиру с обременением, а именно согласно п.1.4 договора с зарегистрированными в нем лицами, имеющими право пользования им, которые указаны в приложении № к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. Согласно указанному приложению № в комнатах №№ зарегистрирована ФИО2

Судом установлено, что ФИО2 зарегистрирована по адресу: Адрес, площадью ........ кв.м. (ранее комнаты №, № в квартире №) с Дата, ордер на право занятие указанных комнат был выдан Дата ЗАО «Трикотаж», с которым с Дата она состояла в трудовых отношениях и была уволена Дата в связи с ликвидацией предприятия. Общежитие по указанному адресу было передано на баланс ЗАО «Трикотаж» на основании решения Иркутского городского совета народных депутатов от Дата № и разрешена его эксплуатация. ФИО5 с Дата имеет регистрацию по адресу: Адрес (общежитие). 

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата, вступившим в законную силу Дата, установлено, что Дата ПЧ-2 ОГПС-8 обращалась с ходатайством к ОАО «Трикотаж» о предоставлении сотруднику ПЧ-2 ФИО5 отдельной комнаты в общежитии по адресу: Адрес, с условием оказания помощи этим сотрудником в проведении мероприятий по противопожарной безопасности данного общежития (проверка пожарных кранов, перекатка рукавов и намотка полугаек), вследствие чего ФИО5 была предоставлена комната в общежитии ОАО «Трикотаж», что подтверждено справкой начальника ПЧ-2 ФГКУ «2 отряд ФПС по Иркутской области» от Дата. ФИО5 зарегистрирован в спорном жилом помещении (Адрес) с Дата. ФИО5 постоянно проживает в спорном жилом помещении длительное время. Комната в общежитии была предоставлена ответчику администрацией ОАО «Трикотаж» в Дата по обращению работодателя ответчика. В связи с тем, что ФИО6 приобрела право собственности на жилое помещение, в которое до возникновения ее права собственности был вселен и зарегистрирован ответчик ФИО5, а о данном обременении права собственности истцу должно было быть известно, поскольку по данным органа регистрационного учета ответчик был зарегистрирован в жилье с Дата, а договор купли-продажи заключен истцом Дата, акт приема-передачи жилого помещения подписан Дата, в удовлетворении исковых требований о прекращении права пользования ФИО5 жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Адрес, принадлежащей ФИО6 и его выселении из квартиры без предоставления другого жилого помещения, судом было отказано.

На основании положений ст.ст. 5, 7 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч.1 ст.49, ч.ч. 1, 2 ст. 60, ст. 64, п. 2 ч. 1 ст. 92, ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, ст.ст. 50, 51, 97, 106, п. 8 ст. 108, ст. 110 ЖК РСФСР, ст.675 ГК РФ суд пришел к выводу, что истец Весёлая Е.В., как и предыдущий собственник, приобрела право собственности на жилое помещение, в которое до возникновения ее права собственности были вселены и зарегистрированы ответчики. Основания для вселения истца в спорное жилое помещение, пользования им, для выселения ответчиков без предоставления другого жилого помещения, отсутствуют, поскольку иначе будут нарушены жилищные права ответчиков на законно занимаемые ими жилые помещения.

В апелляционном определении от Дата указано, что истец Весёлая Е.В. приобрела жилое помещение с обременением прав пользования им ответчиками и стала наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, соответственно переход к истцу права собственности в силу ст. 675 ГК РФ не является основанием для вселения в жилое помещение, и истец как собственник вправе требовать от ответчиков только оформления договора найма жилого помещения в письменном виде.

Решением Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата по гражданскому делу № исковые требования ФИО4 к ФИО2 об обязании прекратить действия, препятствующие осуществлению права собственности, оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата, решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от Дата по данному гражданскому делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Решение вступило в законную силу. 

Судом было установлено, что в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР единственным основанием для вселения в жилое помещение являлся ордер, суд пришел к выводу о том, что ФИО2 была вселена в жилое помещение на законном основании, и, как следствие, является титульным владельцем, имеющим право в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации на защиту её владения также против собственника, в то время, как истец Весёлая Е.В. от предыдущего собственника ФИО6 приобрела право собственности на жилое помещение, с обременением права пользования им ответчиком, и, как следствие, стала наймодателем жилого помещения по отношению к ответчику (ст. 675 ГК РФ), т.е. обладает ограниченным правом собственности в отношении спорной квартиры.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Как установлено Октябрьским районным судом г.Иркутска в решениях от Дата и от Дата, апелляционными определениями судебной коллегией по гражданским делам Иркутского областного суда от Дата и от Дата, ответчику ФИО2 занимаемые жилые помещения в квартире Адрес, принадлежащей на праве собственности истцу Весёлой Е.В., были предоставлены в Дата на условиях договора социального найма (бессрочного пользования), а к ответчику ФИО2 по договору купли-продажи право собственности перешло с обременением.

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ, истец имеет право требовать оформления договора найма в письменном виде, однако из содержания ст. 675 ГК РФ, следует, что договор найма может быть оформлен между истцом и ответчиком на тех условиях, на которых жилое помещение было предоставлено ФИО2, т.е. на условиях договора социального найма.

Представленный же в материалы дела договор найма, на условиях которого истец просит обязать ответчика ФИО2 заключить с ней договор найма, фактически является договором коммерческого найма, с оплатой за наем в размере 18 000 руб. 

Согласно статье 5 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 01.03.1996. По обязательственным отношениям, возникшим до 01.03.1996, часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 01.03.2005.

Обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли между ФИО2 и ОАО «Трикотаж» в Дата в порядке, установленном Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, и как установлено судом на основании договора социального найма. носили бессрочный характер, в связи с чем положения статьи 683 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации о сроке договора найма жилого помещения к спорным правоотношениям применению не подлежали. 

При этом ответчиком в суд не представлено доказательств, что оплата по договору найма предложенному истцом в размере 18 000 руб., соответствует оплате взимаемой с нанимателей по договорам социального найма. Кроме того из содержания предложенного истцом проекта договора найма квартиры следует, что он включает условия подлежащие применению при заключении договора коммерческого найма. 

В виду того, что ответчику жилое помещение представлено на основании договора социального найма, при смене собственника, условия договора найма жилого помещения изменению не подлежат, оснований для заключения договора найма на иных условиях не имеется, т.к. приведет к нарушению жилищных прав ответчика.

Из п. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Как установлено судом, ни законом, ни какими-либо договорами между сторонами не предусмотрена обязанность ответчика к заключению договора найма на иных условиям, отличных от действующего договора, в связи с чем требования истца о понуждении ФИО2 заключить договор найма квартиры Адрес, на условиях приложенного к исковому заявлению проекта договора найма, установив плату за найм квартиры в размере 18 000 руб. ежемесячно, не подлежат удовлетворению.

Обсуждая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 №15 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам (п.26).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно абз.5 ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304), в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Соответственно, на данные отношения исковая давность не распространяется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о понуждении к заключению договора найма квартиры № по адресу: Адрес в соответствии и на условиях, приложенного к исковому заявлению проекта договора найма, установлении платы за найм квартиры № по адресу: Адрес в размере 18 000 руб. ежемесячно - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме Дата.

Судья: О.А. Матвиенко