Дело №2-532/2019

Р Е Ш Е Н И Е

05 декабря 2019 года г. Бежецк

Бежецкий городской суд Тверской области 

в составе председательствующего судьи Шишовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Павловой Ю.Г.,

с участием представителя истца – адвоката Филиной Т.Н.,

представителя ответчика Комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области - ФИО3,

представителя ответчика ООО «Коралл» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Комитету по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области, администрации Бежецкого района Тверской области и ООО «Коралл» о признании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов в форме аукциона, ничтожной сделкой,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области и ООО «Коралл» о признании договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 69:37:0070351:124 и земельного участка с кадастровым номером 69:37:0070351:210, заключенного по результатам торгов в форме аукциона, ничтожной сделкой. Свои требования истец мотивировала тем, что в силу ст. 44 Конституции РФ каждый имеет право на участие в культурной жизни и пользование учреждениями культуры, на доступ к культурным ценностям, каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

09 января 2019 г. Комитетом по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области проведен аукцион по продаже муниципального имущества в соответствии с Программой приватизации муниципального имущества Бежецкого района на 2018 год, утвержденной решением Собрания депутатов Бежецкого района Тверской области от 19.12.2017 № 326 (с изм. от 24.04.2018) и распоряжением администрации Бежецкого района Тверской области от 15.10.2018 № 762-р. В ходе аукциона было реализовано следующие муниципальное имущество: здание детской библиотеки с земельным участком - здание: - объект культурного наследия регионального значения «Дом купцов Бубновых, 80-е г.г. XIX в.», земельный участок: - объект культурного наследия федерального значения (объект археологического наследия) «Посад г. Бежецка X-XV11I вв. Собственником имущества в результате аукциона стало Общество с ограниченной ответственностью «Коралл». Согласно информации полученной с сайта torgi.gov.ru, который определен официальным источником для размещения информации о продаже государственного и муниципального имущества в порядке приватизации стало известно, что детская библиотека реализована в ходе аукциона, цена сделки составила 5 476 800 (Пять миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч восемьсот) рублей.

Истец полагает, что сделка была совершена с грубым нарушением закона, а именно, в нарушении ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты культурного наследия приватизируются только через конкурсы, проведение аукциона невозможно. Таким образом, объект культурного наследия был приватизирован незаконном способом, что влечет признание аукциона и заключенного по его итогам договора недействительным в порядке ст. 168 Гражданского Кодекса РФ. При этом истец ссылается на правовую позицию действующей судебной практики в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Кроме того, истец полагает, что в настоящей сделке усматриваются обстоятельства, которые предполагают, что она была совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности и подлежит применению ст. 169 ГК РФ.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости кадастровая стоимость здания 24 233 947.55 руб., а земельного участка 3 513 413.42 руб, сделка купли- продажи была совершена по цене 5 476 800 руб., то есть в результате сделки муниципальной собственности выбыло имущество стоимостью 27 747 360, 97 рублей, а в муниципальный бюджет поступило только 5 476 800 рублей. Сделка по приватизации принесла убытки в муниципальный бюджет в сумме 21 730 560.97 рублей.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. ст. 168, 169 ГК РФ истец просит признать ничтожной сделкой договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов в форме аукциона по продаже муниципального имущества: здание (назначение: нежилое, кадастровый номер 69:37:0070351:124; площадь - 704,5 кв.м, год ввода в эксплуатацию - 1883; стены - кирпичные; электроснабжение - центральное; этажность - 2), кадастровая стоимость 24 233 947,55 (Двадцать четыре миллиона двести тридцать три тысячи девятьсот сорок семь) рублей 55 копеек; земельный участок (кадастровый номер: 69:37:0070351:210; категория земель: земли населенных пунктов; площадь 1298 кв.м: разрешенное использование: под административным зданием), кадастровая стоимость 3 513 413.42 (Три миллиона пятьсот тринадцать тысяч четыреста тринадцать) рублей 42 копейки. Извещение о проведении торгов № 261118/1052643/01.

В дополнении к иску по выполнению определения суда об оставлении искового заявления без движения от 06.07.2019, истец указала, что конституционная обязанность предполагает и надлежащее правовое регулирование отношений в области сохранения объектов исторического и культурного наследия, то есть возможность каждого гражданина предпринять меры по сохранению объектов культурного наследия, в том числе и предъявить исковое заявление в целях сохранения таких объектов. Истец, являясь гражданином РФ, имеет законный интерес в сохранении объекта культурного наследия, здание: - объект культурного наследия регионального значения «Дом купцов Бубновых. 80-е г.г. XIX в.», земельный участок: - объект культурного наследия федерального значения (объект археологического наследия) «Посад г. Бежецка X-XVIII вв. и не являясь стороной сделки, истец имеет конституционное право на сохранение объектов культурного наследия, в связи с чем, обратился в суд для обеспечения своего конституционного права.

Угроза сохранности объекта культурного наследия в случае заключения договора купли-продажи на аукционе, то есть незаконным способом, является вполне реальной.

Способ приватизации в виде конкурса закреплен законодательным образом именно с целью сохранения объекта культурного наследия, так как покупатель берет на себя обязательств в части выполнения условий конкурса.

Истец полагает, что признание договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов в форме аукциона, ничтожной сделкой способствует сохранению объекта культурного наследия, что в свою очередь гарантировано каждому Конституцией РФ.

Определениями суда при подготовке дела к слушанию и в протокольной форме, к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Бежецкого района Тверской области, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – администрация городского поселения г.Бежецк, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, Управление Росреестра по Тверской области. 

В судебное заседание истец ФИО5 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, посредством СМС уведомления, направила в суд своего представителя – адвоката Филину Т.Н., действующую на основании ордера и удостоверения.

Представитель истца – адвокат Филина Т.Н. в судебном заседании полностью поддержала исковые требования истца, а так же доводы изложенные в исковом заявлении и дополнении к нему. Дополнительно пояснила что основанием для подачи иска так же являются нормы ч.2 ст.168 КГ РФ как сделка заключенная с нарушениями требований закона, в частности ст. 20, 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" которыми установлено, что договор купли продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли- продажи; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке. Всех этих условий договор не содержит. Незаконность способа продажи объектов культурного наследия подтверждается проведенной проверкой прокуратуры, а именно на необходимость проведения торгов в виде конкурса, а не аукциона.. Именно истец имеет материально-правовой интерес, поскольку она имеет право в силу ст. 44 Конституции РФ пользоваться данным объектом, она как гражданин РФ заботится о сохранности этих объектов культурного наследия и реализует свое право на защиту путем подачи настоящего иска. На вопросы участников процесса пояснила, что не знает где родилась истец, проживает ФИО5 в Московской области. 

Представитель ответчика – комитета по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области ФИО3 в судебном заседании исковые требования полностью не признала, подтвердила доводы изложенные в возражениях на исковое заявление приложенных к материалам дела. Пояснила, что торги произведены в виде аукциона, поскольку такое решение было принято комиссией. В торгах участвовало 3 заявки, ООО «Коралл» предложил большую цену и был признан победителем. ФИО5 в торгах не участвовала, заявок не подавала. Рыночная стоимость объектов определена оценщиком. Сделка совершена в соответствии с законодательством и не оспаривается сторонами, в договоре указаны все существенные условия и обязательства покупателя по объектам культурного наследия в соответствие с охранным обязательством, все условия которого указаны в договоре. При регистрации перехода права на объекты культурного наследия в Россрестре никаких нарушений не выявлено, регистрация не приостанавливалась и не было отказано в ее проведении. В настоящее время библиотека, располагавшаяся в отчужденном здании, размещена в другом здании в г.Бежецке, отвечающем всем требованиям. Истица не обращалась с заявлением об обеспечении доступа к объектам культурного наследия и библиотеки. Полагает что никакие права истца сделкой не нарушены и истцом в подтверждение нарушений ее прав не представлено никаких доказательств. Просила в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «Коралл» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Поддержала доводы изложенные в письменных возражениях на исковое заявление, находящихся в материалах дела. Пояснила, что сделка фактически заключена по результатам торгов в виде конкурса, а не аукциона, поскольку содержит не только условия по цене и срокам оплаты, а и необходимые в отношении объектов культурного наследия условия отраженные в охранном обязательстве. Во исполнении охранного обязательства ООО «Коралл» в настоящее время заключен договор подряда на проведение проектных работ по вопросу реставрации объекта. Приобретенный ими объект является административным зданием, а не библиотекой, которая там была размещена. Истец ФИО5 не обращалась к ним с просьбой посмотреть объект и обеспечить ей доступ к нему. ООО «Коралл» не решал, что это будет за объект, но все будет в рамках закона и имеющихся ограничений. При заключении сделки ООО «Коралл» не преследовал никаких противоправных целей. Доказательств нарушения ответчиком условий сделки истцом не представлено.

Представитель ответчика администрации Бежецкого района Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в суд письменные возражения в которых указал, что заключенный между Комитетом и ООО «Коралл» Договор от 16.01.2019 купли-продажи нежилого здания с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

...> (далее - Договор), заключен по итогам торгов - открытого аукциона. Извещение о проведении торгов № 261118/1052643/01 было опубликовано Комитетом 16.11.2018 на официальном сайте торгов: http://torgi.gov.ru/ и содержало необходимую информацию об обременении продаваемого имущества, как объекта культурного наследия. Аукцион по продаже указанного имущества состоялся 09.01.2019.

Для целей участия в торгах было подано только три заявки, в аукционе приняли участие два участника, и участниками аукциона итоги торгов не оспариваются. ФИО5 участия в торгах не принимала и их действительность не оспаривала. Каких-либо жалоб на итоги торгов ФИО5 также не направляла. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости не может являться начальной ценой продаваемого в порядке приватизации муниципального имущества, в силу статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) где указано что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных указанным Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети ИНТЕРНЕТ информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев. Начальная цена продажи имущества была определена Комитетом на основании Отчета независимого оценщика ООО «Альянс-Профи» от 13.07.2018 №5267н об определении рыночной стоимости имущества и составила 5 216 000 рублей. При проведении торгов ООО «Коралл» предложило самую высокую цену за продаваемое муниципальное имущество в размере 5 476 800 рублей, в результате чего было признано победителем аукциона. Таким образом, при определении цены продаваемого муниципального имущества нарушений действующего законодательства допущено не было.

Истица ссылается на то, что Комитетом была нарушена форма проведения торгов и торги прошли посредством аукциона, а не конкурса, что, по мнению Истицы, должно повлечь признание заключенного договора недействительным. Данный довод Истицы считают несостоятельным. Ссылаясь на нормы п.2 ст.20, п.3 ст.29 Закона № 178-ФЗ полагают что заключенный между Комитетом и ООО «Коралл» Договор содержит необходимую информацию об обременении отчуждаемых здания и земельного участка статусом объектов культурного наследия (п.2.3-2.5 Договора), а также обязанности ООО «Коралл» как собственника объектов культурного наследия (п.3.2.2-3.2.5):

Какие-либо иные, помимо указанных, «конкурсные» условия Комитет включать в торги не планировал, и обязанности у него такой не было. Таким образом, заключенный Комитетом и ООО «Коралл» Договор соответствует требованиям ст.29 Закона № 178-ФЗ.

Существенных процедурных отличий при проведении торгов в форме аукциона или конкурса не имеется. Какой-либо противоправной цели при заключении Договора у Комитета и ООО «Коралл» не имелось.

Таким образом, ссылка Истца на нарушение способа проведения торгов носит исключительно формальный характер и направлена не на защиту каких-то государственных, общественных или частных интересов, а используется просто как повод для признания сделки недействительной.

В качестве правового обоснования своих требований Истец также ссылается на судебную практику (Определение ВС РФ от 12.09.2018 по делу №301-КГ18-753). Однако обращают внимание суда на то, что в данном случае дело и сформулированная в нем правовая позиция не могут носить прецедентный характер. 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагают, что в настоящем споре у суда имеются основания оценивать обстоятельства дела в пользу сохранения существующего обязательства, закрепленного Договором, прошедшим государственную регистрацию.

Кроме того, в соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Истица же заявила лишь о наличии у нее некоего общего права, установленного ст.44 Конституции РФ, на доступ к объектам культурного наследия и их сохранение, но не представила доказательства того, каким именно образом действиями Ответчиков нарушены права и законные интересы Истицы применительно к конкретным объектам культурного наследия, приватизированным по оспариваемому Договору.

В силу п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Однако принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие права и законные интересы других лиц.

В силу п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 указанной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

На основании изложенного, просят в удовлетворении требований ФИО5 - отказать.

Представители третьих лиц администрации городского поселения – г.Бежецк Бежецкого района Тверской области, Главного Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении и возражений не представили.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело без участия неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, материалы надзорного производства №382ж-19, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренныхпунктом 2настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По правилам п. 4 ст. 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Исходя из положений п. 1 и п. 2 ст. 448 ГК РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Особенности приватизации объектов культурного наследия урегулированы пп. 1 и 3 ст. 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее Закон о приватизации) и п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия), при условии их обременения обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства либо иного охранного документа.

Из части 1 статьи 48 и статьи 50 Закона об объектах культурного наследия следует, что спорный объект не ограничен в обороте и может быть передан в частную собственность.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона о приватизации объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные ст. 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пп. 14, 15, 21, 23).

Согласно п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия, в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со ст. 20, 29 Закона о приватизации урегулированы Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 г. N 584 (действовавшим на момент заключения сделки).

Согласно статье 12 Закона о приватизации начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных указанным Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети Интернет информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Решением собрания депутатов Бежецкого района Тверской области №326 от 19.12.2017 утверждена Программа приватизации муниципального имущества Бежецкого района на 2018 год с оформлением паспорта данной программы.

Решением собрания депутатов Бежецкого района Тверской области №349 от 24.04.2018 в Программу приватизации муниципального имущества Бежецкого района на 2018 год внесены изменения где указаны объекты планируемые к приватизации в 2018 году среди которых указано нежилое здание с земельным участком расположенные по адресу: 

<

...>, способ приватизации – аукцион.

Согласно Отчета независимого оценщика ООО «Альянс- Профи» от 13.07.2018 № 5267 н определена рыночная стоимость имущества: нежилого здания 4050000 рублей и земельного участка 1166000 рублей. 

Распоряжением администрации Бежецкого района Тверской области №762-р от 15.10.2018 установлены условия приватизации спорных объектов недвижимости, а именно приватизировать их путем продажи на открытом аукционе, установить начальную цену в размере 5216000 рублей, установить шаг аукциона в размере 5% начальной стоимости – 260800 рублей, отразить в извещении о продаже сведения о том что имущество является объектом культурного наследия и владение, пользование и распоряжение им должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" с соблюдением требований, запретов и ограничений, установленных разделами 2-6 охранного обязательства, утвержденного приказами Главного управления по Государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, отразить о наличии обременения до 01.07.2019 о договоре безвозмездного пользования этим объектом муниципальным учреждением культуры «Бежецкая детская библиотека».

Комитет по управлению имуществом (далее КУИ) осуществляет от имени МО «Бежецкий район» права собственника по владению, пользованию, распоряжению имуществом муниципального образования, что указано в Положении о КУИ, утвержденном решением собрания депутатов Бежецкого района №395 от 30.04.2013.

Из протокола постоянно действующей комиссии по подготовке и проведению торгов по приватизации муниципального имущества Бежецкого района от 04.09.2018 №15 следует, что собственником выставляемого на торги имущества является МО «Бежецкий район» Тверской области, организатор торгов КУИ Бежецкого района Тверской области. Лот №1 указано здание и земельный участок по адресу: 

<

...>, начальная цена лота №1 – 5216000 рублей, комиссия решила способ продажи – аукцион, способ подачи предложений о цене лота – открытый, шаг аукциона 260800 рублей. 

26.11.2018 на официальном сайте торгов: http://torgi.gov.ru/ Комитетом по управлению имуществом опубликовано извещение о проведении торгов № 261118/1052643/01 и содержало информацию об обременении продаваемого имущества: здание: объект культурного наследия регионального значения «Дом купцов Бубновых, 80-е г.г. XIX в.»; договор безвозмездного пользования (ссуда) от 06.07.2018 № 1 со сроком действия до 01.07.2019; земельный участок: объект культурного наследия федерального значения (объект археологического наследия) «Посад г. Бежецка X-XVIII вв.», победителем аукциона признается лицо предложившее в ходе торгов наибольшую цену за отчуждаемое имущество.

Для участия в торгах было подано три заявки: ООО «Альтаир»,ООО «Коралл», ФИО1, в аукционе приняли участие два участника - ООО «Коралл» и ООО «Альтаир».

Торги в виде аукциона по продаже указанного имущества состоялись 09.01.2019.

Как следует из протокола заседания об итогах открытого аукциона Постоянно действующей комиссии по подготовке и проведению торгов от 09.01.2019 победителем торгов признано ООО «Коралл» предложив сумму 5476800 рублей.

16.01.2019 между Комитетом и ООО «Коралл» по итогам торгов - открытого аукциона заключен договор от №1 купли-продажи нежилого здания с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

...>. Передаточный акт подписан сторонами 13.02.2019.

Указанные объекты: нежилое здание является объектом культурного наследия регионального значения «Дом купцов Бубновых, 80-е г.г. XIX в, регистрационный номер объекта 701310012350005; земельный участок - объектом культурного наследия федерального значения (объект археологического наследия) «Посад г. Бежецка X-XVIII вв.» регистрационный номер объекта 691741010760006, что подтверждается выписками из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации.

Переход права собственности от МО Бежецкий район Тверской области к ООО «Коралл» по договору купли-продажи от 16.01.2019 спорных объектов культурного наследия зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе права. 

Как следует из условий договора купли-продажи от 16.01.2019 продавец довел до сведения покупателя сведения об обременении по предмету договора, а именно о договоре безвозмездного пользования нежилым зданием до 01.07.2019 муниципальным учреждением культуры «Бежецкая детская библиотека», о том что предмет договора нежилое здание и земельный участок относятся к объектам культурного наследия, что проведение каких либо работ в отношении этих объектов возможно только по согласованию с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.(раздел 2 договора).

Согласно раздела 3 договора купли-продажи от 16.01.2019 покупатель обязан: 

3.2.1. оплатить стоимость Объектов на условиях, согласованных Сторонами;

3.2.2. осуществлять владение, пользование и распоряжение Объектами, указанными в пункте 1.1. раздела 1 настоящего договора в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73- ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации";

3.2.3. соблюдать требования, запреты и ограничения, установленные разделами 2-6 охранных обязательств собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного приказом Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 17.07.2018 №№ 100, 102, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора (Приложения №№ 1, 2);

3.2.4. в соответствии со статьей 47.3. Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны Объектов:

1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;

4) соблюдать установленные статьей Б.1. Федерального закона от 25.06,2002 № 73-Ф3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия;

5)не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;

под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования;

под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

6) незамедлительно извещать Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;

7) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии;

3.2.5. в случае обнаружения при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, в том числе объектов археологического наследия, незамедлительно приостановить работы и направить в течение трех рабочих дней со дня их обнаружения заявление в письменной форме об указанных объектах в Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области.

Условия договора об оплате стоимости объектов по договору покупателем исполнены, что подтверждается платежными поручениями. 

На основании приказов Главного управления по Государственной охране объектов культурного наследия Тверской области №155 от 03.10.2018 и №182 от 09.11.2017 утверждены охранные обязательства в отношении объекта культурного наследия федерального значения (объект археологического наследия) «Посад г. Бежецка X-XVIII вв.» и объекта культурного наследия регионального значения «Дом купцов Бубновых, 80-е г.г. XIX в. соответственно, с указанием требований к сохранению, содержанию, обеспечению доступа граждан РФ и других лиц к объекту. Указанные объекты культурного наследия имеют паспорта. Указанные документы являются приложениями к договору купли-продажи спорного имущества от 16.01.2019.

Согласно выписок из ЕГРН нежилое здание и земельный участок расположенных по адресу: 

<

...> принадлежат на праве собственности ООО «Коралл».

Спорные объекты здание и земельный участок не проходили процедуру учета в реестре государственного имущества Тверской области, и отсутствуют в информационной базе федерального имущества, что подтверждается информацией Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 18.10.2019, и ТУ Росимущества в Тверской области от 17.10.2019.

Судом также исследованы сообщения об отсутствии в Едином реестре муниципальной собственности Бежецкого района и городского поселения – г.Бежецк сведений о спорных объектах, технический паспорт на нежилое здание.

Согласно информации представленной Управлением Росреестра по Тверской области была проведена правовая экспертиза документов представленных на государственную регистрацию перехода права МО «Бежецкий район» к ООО «Коралл» на спорные объекты по сделке, в ходе которой установлено что документы представленные на госрегистрацию соответствуют требованиям действующего законодательства, основания для отказа или приостановления государственной регистрации на указанные объекты отсутствуют.

ООО «Коралл» заключило договор подряда № К-250-С от 25.02.2019 с Акционерным обществом «Научно-реставрационный центр «Тверьпроектреставрация» на выполнение проектных работ по объекту: «Сохранение и приспособление под современное использование объекта культурного наследия «Дом купцов Бубновых, 80-е гг. Х1Хв.» на сумму 1 600 000 рублей, а так же договоры на проведение инженерных изысканий по спорным объектам от 14.03.2019 № 1931, от 14.03.2019 № 1932, от 28.05.2019 № 1958 (инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания) на общую сумму 229 221,15 рублей.

Как следует из надзорного производства №382-ж-19, истец ФИО5 04.06.2109 обратилась в Бежецкую межрайонную прокуратуру с заявлением провести проверку по приватизации муниципального имущества – здание детской библиотеки с земельным участком как объектов культурного наследия и вступить в дело на стороне истца по исковому заявлению о признании сделки ничтожной. 

По итогам проверки обращения ФИО5 прокурором Бежецкого района в адрес главы администрации Бежецкого района вынесено представление об устранении нарушений законодательства о приватизации государственной и муниципальной собственности, усматривая нарушения в части проведения торгов виде аукциона а не конкурса. В ответ на указанной представление последовал ответ о принятии мер по рассмотрению представления, где указано что зам. председателя КУИ ФИО2 Привлечена к дисциплинарной ответственности в виде замечания. 

26.06.2019 в адрес ФИО5 прокурор направил ответ где указал что приватизация данных объектов произведена не соответствующим способом с нарушением требований Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", так же указано что акты реагирования прокурора должны быть направлены не на разрушение существующих правоотношений, а на их корректировку и приведение в соответствии с действующим законодательством, а исковое заявление ФИО5 не относится к категории споров по которым предусмотрено обязательное участие прокурора.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Указанное положение разъяснено в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

По смыслу названной нормы права, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных суду доказательств следует, что 16.01.2019 по итогам торгов в виде аукциона, была совершена сделка купли-продажи муниципального имущества, принадлежащего МО «Бежецкий район». Предметом сделки являлись объекты культурного наследия: нежилое здание и земельный участок расположенные по адресу: 

<

...>, которые приобрело ООО «Коралл». При проведении торгов его участникам было сообщено об особенностях недвижимого имущества и обременений в связи с этим. При проведении торгов каких-либо нарушений законодательства судом не установлено.

Информация о проведении торгов была заблаговременно опубликована КУИ на официальном сайте администрации, являлась доступной для всего круга заинтересованных лиц, сроки, установленные п.2 ст. 15 и п.4 ст.20 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», были соблюдены. 

В торгах участвовало два участника, из которых ООО «Коралл» признано победителем, как предложившее большую цену. 

Начальная цена отчуждаемого имущества определена экспертным путем в соответствии статьей 12 Закона о приватизации и со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети Интернет информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев. Тем самым доводы истца о том, что сделка в нарушение закона заключена не по кадастровой стоимости объектов - не состоятельны.

Решение о проведении торгов и подведение их итогов принималось постоянно действующей комиссией по подготовке и проведению торгов по приватизации муниципального имущества Бежецкого района, что отражено в соответствующих протоколах.

Договор купли-продажи содержит все существенные условия, в том числе для объектов культурного наследия в правах и обязанностях покупателя ООО «Коралл», в договоре указано о соблюдении покупателем требований, запретов и ограничений, установленных разделами 2-6 охранных обязательств, которые являются приложением и неотъемлемой частью договора. Регистрация перехода права по сделке проведена органом Росреестра в установленном порядке, никаких нарушений не выявлено, регистрация не приостанавливалась и в ней не было отказано сторонам сделки. 

Тем самым судом признается, что сделка купли-продажи объектов культурного наследия, не смотря на наименование торгов в виде аукциона, фактически проведена по правилам торгов в виде конкурса в соответствии с нормами Закона о приватизации и Закона об объектах культурного наследия, то есть указаны условия их обременения обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, при проведении торгов решения принимались созданной комиссией. О наличии какой-либо противоправной цели при заключении Договора у Комитета и ООО «Коралл», судом не установлено.

Кроме того, покупатель ООО «Коралл» в настоящее время начал выполнять условия охранных обязательств, направленные на сохранение объектов культурного наследия, а именно заключены договоры подряда на выполнение проектных работ по объектам культурного наследия: «Сохранение и приспособление под современное использование объекта культурного наследия, а так же договоры на проведение инженерных изысканий по спорным объектам (инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания).

Требований о ненадлежащем использовании ООО «Коралл» объектов культурного наследия, о нарушений условий охранных обязательств и отказе в доступе к этим объектам истцом не заявлялось.

Тем самым требования истца о признании сделки ничтожной по основанию проведения аукциона, а не конкурса, а так же отсутствии в договоре существенных условий, суд признает необоснованными. Доводы истца, что прокуратурой были признаны нарушения в той части, не являются основанием для признания сделки ничтожной. 

Согласно ст. 44 Конституции РФ каждый имеет право на участие в культурной жизни и пользование учреждениями культуры, на доступ к культурным ценностям, каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Правом на доступ понимается конституционное право на доступ к культурным ценностям, а следовательно, и к объектам культурного наследия, которое возникает не вследствие тех или иных решений госорганов или должностных лиц, а вследствие возникновения либо выявления объектов, обладающих историко-культурной значимостью. Это право может исчезнуть не вследствие решения госоргана или должностного лица, а только вследствие физического уничтожения или разрушения объекта культурного наследия, утраты им своей ценности с точки зрения архитектуры, истории или искусства. 

Судом установлено что истец ФИО5 не является стороной оспариваемой сделки, в проведении торгов по приобретению муниципального имущества не участвовала, что подтверждено документами и не оспаривалось представителем истца. Ссылаясь на нормы ст. 44 Конституции РФ истица указала что имеет право на пользование учреждений культуры на доступ к культурным ценностям, имеет законный интерес в сохранении объекта культурного наследия, обозначив что в отчужденном объекте располагалась детская библиотека, вместе с тем как следует из пояснений представителя ответчика КУИ, детская библиотека в настоящее время размещена в другом помещении г.Бежецка, доступ в нее любого гражданина не ограничен, истица с заявлениями об ограничении ее в правах на пользование данным учреждением культуры никуда не обращалась, жительницей г.Бежецка и Бежецкого района не является, проживает в Московской области, что не отрицалось представителем истца, которая доказательств обратного суду не представила. Так же истцом не представлено доказательств об ограничении ее доступа к объектам культурного наследия, а так же не заявлялось требований о действиях или бездействиях ответчиков по сохранению и сбережению данных объектов. 

На основании изложенного, суд признает что право истца, гарантированное ей ст. 44 Конституции РФ заключенной сделкой - не нарушено. Оценив обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников сделки, отсутствием нарушенных прав истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, 

р е ш и л:

исковые требования ФИО5 к Комитету по управлению имуществом Бежецкого района Тверской области, администрации Бежецкого района Тверской области и ООО «Коралл» о признании договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого здания с кадастровым номером 69:37:0070351:124 и земельного участка с кадастровым номером 69:37:0070351:210, заключенного по результатам торгов в форме аукциона, ничтожной сделкой – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тверской областной суд с подачей через Бежецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Решение в окончательной форме принято 10.12.2019.

Председательствующий