УИД: 23RS0058-01-2023-006224-06

Дело № № 2-432/2024 (2-4621/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«23» апреля 2024 года г. Сочи

Хостинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Клименко И.Г.

При секретаре Апретовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению финансового управляющего ФИО4 - ФИО6 к ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному исковому заявлению ФИО7 к финансовому управляющему ФИО4 – ФИО6 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Истец финансовый управляющий ФИО4-ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения - квартиры с кадастровым номером 23:49:0302011:1147, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес>. 

Исковые требования мотивированы тем, что в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) ФИО2 финансовым управляющим ФИО5 А.С. выявлен факт совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, ранее принадлежавшего ФИО2: помещение, кадастровый №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: ФИО1, 

<

адрес>, площадь: 161,6. Недвижимое имущество выбыло из собственности должника (ФИО2) к конечному собственнику (ФИО3) по цепочке сделок, каждая из которых сопровождалась отчуждением имущества по заниженной стоимости. Недвижимое имущество выбыло из собственности должника (ФИО2) к конечному собственнику (ФИО3) по цепочке сделок, каждая из которых являлась фактически безвозмездной. 

По указанным основаниям финансовым управляющим ФИО2-ФИО5 А.С. заявлено требование о возложении на ФИО3 обязанности возвратить в конкурсную массу ФИО2 недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером №.

ФИО3 обратилась со встречным исковым заявлением к финансовому управляющему ФИО2–ФИО5 А.С. в котором просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес>. 

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ФИО7 приобрела в собственность спорную квартиру на основании возмездной сделки – договора купли продажи недвижимого имущества, заключенного с ФИО9 18.04.2018 г. До совершения сделки ей были получены и проверены оригиналы документов, подтверждающих наличие зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ФИО9, подтверждающих наличие у ФИО9 права на отчуждение имущества, приобретенного им в период брака. Зарегистрированное государственном органом право собственности ФИО9 на приобретаемый ФИО7 объект недвижимого имущества убедило ее в правомерности владения ФИО9 данным объектом. Стоимость спорного имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. была определена сторонами в размере 17 700 000 рублей, выплаченных полностью до подписания договора. При этом поскольку в приобретаемой квартире ранее был выполнен ремонт, ФИО7 одновременно с договором купли-продажи недвижимого имущества заключила с ФИО9 договор купли-продажи неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. Заключенные ФИО7 и ФИО9 18.04.2018 года договор купли-продажи недвижимого имущества и договор неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. являются взаимосвязанными между собой сделками, а заключение первой сделки поставлено под условие второй, в связи с чем полная стоимость приобретенной ФИО7 у ФИО9 квартиры составила сумму в размере стоимости обоих договоров, то есть 28 500 000 рублей. Оплата по договору купли-продажи неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. была произведена ФИО7 также своевременно, о чем свидетельствует выданная ФИО9 19 апреля 2018 года расписка. С момента государственной регистрации договора купли-продажи спорная квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение ФИО7, она до настоящего момента времени несет бремя содержания квартиры, продолжает проживать в ней и зарегистрирована в квартире как по месту своего жительства вместе с супругом и их тремя несовершеннолетними детьми. Квартира является для семьи ФИО7 единственным жильем. ФИО7 также указывает, что перед совершением сделки ей были проверены сведения, размещенные в сети интернет по данным - ФИО9, проверены сайты возможно имеющих к нему отношение по территориальной подсудности судов и база ФССП. Информации о наличии возбужденных в отношении ФИО9 судебных дел, в том числе дела о банкротстве, либо об имеющихся в производстве и представляющих интерес исполнительных производствах, либо иной заслуживающей внимания информации о ФИО9 в открытых источниках ФИО7 установлено не было. Проверка сведений ЕГРН наличия ограничений прав и обременений, арестов и запретов на осуществление регистрационных действий, принятых в отношении квартиры, также не выявила. Ответом на запрос в управляющую организацию ООО «Клинтек» подтвердился учет сведений о приобретаемом ФИО7 объекте недвижимости и о ФИО9, как о собственнике квартиры. Финансовую возможность приобретения спорной квартиры, проведения в ней ремонтных работ и обустройства, обосновала представлением суду договоров купли-продажи объектов недвижимости, имевшихся у нее и ее супруга ранее.

Истец по первоначальному иску - финансовый управляющий ФИО4–ФИО6 в судебное заседание не явился, направил ходатайство, в котором просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

ФИО7 в судебное заседание не явилась, реализовала свое право на судебную защиту через представителя ФИО11, определив круг полномочий доверенностью.

Представитель ФИО7 – ФИО11, в связи с занятостью в другом процессе в судебное заседание не явилась, в направленном в суд ходатайстве просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования финансового управляющего ФИО4–ФИО6 не признала, просила в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, встречные исковые требования просила удовлетворить, при вынесении решения принять во внимание собранные по делу истцом по встречному исковому заявлению письменные доказательства. 

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований финансового управляющего ФИО4–ФИО6, при этом встречные исковые требования ФИО7 считает подлежащими удовлетворению руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Как следует из пункта 37 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г., в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.).

По общему правилу истец, заявляющий виндикационный иск, доказывает недобросовестность приобретения имущества ответчиком (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем если в ходе судебного разбирательства будет установлена добросовестность конечных приобретателей спорного имущества, то с учетом положений ч. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве оснований для истребования указанного имущества из собственности и владения таких лиц в силу закона не имеется (Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2020 N 306-ЭС17-17171(5) по делу N А12-44790/2015).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом по делу установлены следующие обстоятельства.

Согласно сведениям выписки из Росреестра с 12.04.2010 г. ФИО4 являлась собственником спорного объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес> (т.1 л.д.11-12).

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, гражданин-должник ФИО2 признана несостоятельным (банкротом) и в ее отношении введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника ФИО2 утвержден ФИО5 А.С. - истец по первоначальному иску (т.1 л.д.18-20, л.д.4-8).

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, удовлетворены требования финансового управляющего должника ФИО2–ФИО5 А.С. о признании недействительными сделок, заключенных должником ФИО2 по отчуждению своего имущества, в том числе признана недействительной сделка - договор купли-продажи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО8 в отношении спорной квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес>. Цена сделки -17 700 000 рублей (т.1 л.д.21-30, л.д.13-14).

После ФИО8 собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стала ФИО3 Цена сделки также составляла 17 700 000 рублей, расчёт между сторонами, согласно п. 2.2 указанного выше договора купли-продажи недвижимого имущества, был произведён полностью до подписания договора, финансовые претензии у сторон друг к другу отсутствовали (т.1 л.д.15-17).

Кроме того, как следует из материалов дела, одновременно с договором купли-продажи недвижимого имущества, в тот же день ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 заключила с ФИО8 договор купли-продажи неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.102).

По условиям договора неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 обязался передать в собственность ФИО3, а ФИО3 обязалась оплатить и принять в соответствии с условиями указанного договора произведенные неотделимые улучшения. (п. 1)

Согласно п. 2 договора неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, произведенные улучшения являются неотделимой частью объекта недвижимости: квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес>.

При этом в тексте договора неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ имеется конкретное указание, что отношения между продавцом и покупателем по приобретению в собственность объекта недвижимости регулируются договором купли-продажи недвижимого имущества, составленным и подписанным сторонами в городе Сочи 18.04.2018 г. (абз. 2 п. 2). Цена неотделимых улучшений составляет сумму в размере 10 800 000 рублей, которая оплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами (п. 3), однако, в случае признания сделки купли-продажи объекта недвижимости недействительной, указанная сумма возвращается продавцом покупателю в полном объеме. (п. 5), а в случае полной или частичной неоплаты, а также несвоевременной оплаты покупателем продавцу суммы за неотделимые улучшения, продавец имеет право по своей инициативе, без необходимости получения согласия покупателя, расторгнуть договор неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г., а также договор купли-продажи самого объекта недвижимости, указанного в п. 2 договора неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г., заключенного между сторонами договора неотделимых улучшений 18.04.2018 г. (п. 6).

При таких обстоятельствах, суд признает договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. и договор неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г., заключенные ФИО7 и ФИО9 18.04.2018 г., взаимосвязанными между собой сделками, в связи с чем принимает цену сделки по приобретению ФИО7 спорной квартиры равной сумме в размере 28 500 000 рублей.

Подтверждением исполнения ФИО7 обязательств по оплате договора неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. является расписка ФИО9, выданная им 19.04.2018 г. (т.2 л.д.239).

Принимая во внимание, что договор неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. и договор купли-продажи объекта недвижимости от 18.04.2018 г. до настоящего времени не были расторгнуты, у суда имеются дополнительные основания считать обязательства ФИО7 по их оплате выполненными.

При этом доводы истца по первоначальному иску о том, что им, в рамках дела о несостоятельности (банкротства) ФИО4 было подано заявление о признании недействительной сделки: договора купли-продажи № 15/12-3 от 15.12.2017 между ФИО4 и ФИО9, при рассмотрении которого судом выявлено многократное занижение продавцом и покупателем рыночной стоимости жилого помещения, отклоняются судом ввиду следующего. 

Признавая первоначальные сделки, в том числе по отчуждению спорной квартиры, недействительными, арбитражный суд пришел к выводу о том, что «цена по оспариваемым договорам купли-продажи отличается от среднерыночной цены на аналогичное недвижимое имущество, является заниженной, следовательно, отсутствует равноценность переданного имущества полученному вознаграждению». Данный вывод арбитражного суда был мотивирован тем, что должник ФИО4 имела кредитные обязательства по кредитным договорам, заключенным в период 2012-2015 гг., при этом при наличии кредитной задолженности более 2 000 000 000 (миллиарда) рублей, в период заключения договоров по отчуждению имущества, в том числе спорного, прекратила исполнение обязательств по кредитным договорам (т.1 л.д.23-24).

Установленные обстоятельства позволили арбитражному суду в своем решении прийти к выводу о том, что «должник при наличии признаков неплатежеспособности, значительной кредиторской задолженности (более 2 млрд. руб.) произвел отчуждение принадлежащего недвижимого имущества без равноценного встречного предоставления».

Свой вывод арбитражный суд подтвердил очень подробным анализом сведений о рыночной стоимости и ее соотношению с кадастровой стоимостью и ценой по сделке в отношении спорных квартир.

Однако, вышеприведенные выводы арбитражного суда не подлежат учету при разрешении настоящего спора, поскольку были сделаны арбитражным судом при рассмотрении требований финансового управляющего ФИО4–ФИО6 о признании недействительными иных сделок, заключенных между иными лицами и в другом периоде времени. Стоимость спорного объекта недвижимости на дату заключения сделки ФИО7 и ФИО9 данным судебным актом не устанавливалась, а, следовательно подлежала установлению в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела.

В связи с указанным, суд проверил доводы истца по первоначальному иску, представившего суду в качестве доказательства многократного занижения продавцом и покупателем рыночной стоимости жилого помещения объявления о продаже квартир в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> площадью приближенной к площади спорной квартиры, размещенные на интернет-ресурсе https://sochi.cian.ru/ и установил следующее.

Копий объявлений, на которые ссылается финансовый управляющий ФИО4–ФИО6 в своем иске, к исковому заявлению не приложено, содержание объявлений, при переходе по ссылкам, не соответствует содержанию, приведенному в тексте иска (т.1 л.д.4-8).

Кроме того, исходя из характеристик квартир в объявлениях, скриншоты страниц которых представлены ответчиком по первоначальному иску в составе возражений на исковое заявление, данные квартиры, ввиду множественности различий в характеристиках объектов, не могут быть признаны судом в качестве аналогов. Рыночная стоимость может зависеть от расположения квартиры в здании (вид из квартиры, на проезжую часть или нет), этажа ее расположения, вида отделки помещений или ее отсутствия.

Таким образом, поскольку сведения о стоимости одного кв.м. и общей стоимости квартир, приводимых финансовым управляющим ФИО4–ФИО6 в качестве объектов-аналогов при проверке информации, размещенной на страницах объектов подтверждения не нашли, а кроме того приведенные объекты аналогами судом по причинам наличия существенных различий в характеристиках исследуемых объектов и объекта, являющего предметом рассмотрения по настоящему делу не признаются, а следовательно вычисленная рыночная стоимость спорного объекта не может быть признана достоверной, при этом иных доказательств, в совокупности с которыми стало бы возможным установление реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости истцом по первоначальному иску не представлено, суд отклоняет доводы финансового управляющего ФИО4–ФИО6 о многократном занижении продавцом и покупателем рыночной стоимости жилого помещения как не подтвержденные надлежащими доказательствами.

С целью определения значимых обстоятельств для разрешения спора, к которым относится установление реальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату совершения сделки между ФИО8 и ФИО3, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» (т.2 л.д.1-201).

В соответствии с выводами эксперта ФИО10: «ориентировочная рыночная стоимость жилого помещения общей площадью 161,6 (сто шестьдесят одна целая шесть десятых) кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 29 106 261 (Двадцать девять миллионов сто шесть тысяч двести шестьдесят один) рубль.» (т.2 л.д.85).

Сумма оценки, установленная экспертом, является сопоставимой сумме сделки, заключенной между ФИО9 и ФИО7, что противоречит доводам финансового управляющего ФИО4–ФИО6 о многократном занижении продавцом и покупателем рыночной стоимости жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Указанное заключение эксперта соответствует законодательству Российской Федерации и принципам ее проведения, оно выполнено квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее образование, сертификаты на занятие данным видом деятельности и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, кроме того выводы, изложенные в заключении, объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами.

Суд, оценивая заключение эксперта по общим правилам в совокупности с другими доказательствами, учитывая квалификацию эксперта, принимая во внимание, что ему были представлены достаточные материалы и надлежащие объекты исследования полагает, что выводы эксперта являются правильными и не вызывают сомнения у суда.

Выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не оспорены, ходатайств о проведении повторной, либо дополнительной экспертизы сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлялось. 

Таким образом, заключение судебного эксперта является относимым, допустимым и достоверным доказательством по данному делу.

Исходя из представленных в материалы дела сведений из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, в соответствии с которыми кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 3 279 355, 26 рублей, а после утверждения акта кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ - 16 892 322,72 рубля, суд делает вывод, что кадастровая стоимость спорной квартиры от даты совершения сделки ФИО3 до даты последнего утверждения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ возросла более чем в 5 раз.

Увеличение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в 5 раз не могло не привести к аналогичному увеличению рыночной стоимости такого объекта, что объясняет наличие разницы между текущей стоимостью квартиры и стоимостью квартиры, установленной на дату фактического совершения сделки проведенной по делу судебной оценочной экспертизой.

Кроме того, суд считает заслуживающими внимание доводы ответчика по первоначальному иску о том, что представленная финансовым управляющим ФИО2–ФИО5 А.С. в иске информация о стоимости объектов-аналогов, не позволяет определить период, в котором действовали указанные цены. Все объявления сняты с публикации, цены, которые в них указаны, могли быть установлены в разные периоды времени, а, следовательно, расчет средней арифметической стоимости 1 кв.м., а в последующем стоимости квартиры, исходя из стоимости 1 кв.м., действующей в неустановленный период времени, является недопустимым.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ финансовый управляющий ФИО4–ФИО6 не предпринял мер к доказыванию заявляемого им размера рыночной стоимости спорной квартиры, при этом принятие и применение для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости ссылок исключительно на один портал объявлений о продаже недвижимости, самостоятельно не позволяет считать доводы об отчуждении имущества по заниженной стоимости объективными, а представленные в обоснование заявленной правовой позиции доказательства надлежащими. 

Доводы финансового управляющего ФИО4 -ФИО6 в части того, что недвижимое имущество выбыло из собственности должника (ФИО12) к конечному собственнику (ФИО13) по цепочке сделок, суд отклоняет ввиду следующего.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как указано в п. 7 и 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 указанного кодекса, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 или 2 ст. 168 названного кодекса. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Это означает, что правопорядок признает совершенной лишь прикрываемую сделку - ту сделку, которая действительно имелась в виду. Именно она подлежит оценке в соответствии с применимыми к ней правилами. В частности, прикрываемая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом или специальными законами.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 86, абзаце первом пункта 87, абзаце первом пункта 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворная сделка может прикрывать сделку с иным субъектным составом; для прикрытия сделки может быть совершено несколько сделок; само по себе осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса.

При этом наличие доверительных отношений между формальными участниками притворных сделок позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в государственном реестре, объясняет разрыв во времени между притворными сделками и поэтому само по себе не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок.

Таким образом, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая прикрываемая сделка может быть признана недействительной как подозрительная на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежит защите с использованием правового механизма, установленного статьей 167 Гражданского кодекса, а не путем удовлетворения виндикационного иска. Споры о признании недействительными сделок, совершенных несостоятельными должниками в преддверии банкротства, и о применении последствий их недействительности отнесены к компетенции арбитражных судов, рассматривающих дела о банкротстве (пункт 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве).

Следовательно, существенное значение для правильного рассмотрения обособленного спора имели обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.

Однако Арбитражным судом г. Москвы, к компетенции которого отнесено рассмотрение споров о признании недействительными сделок, совершенных несостоятельными должниками в преддверии банкротства, и о применении последствий их недействительности, при вынесении определения от 10.02.2023 г., которым удовлетворены требования финансового управляющего должника ФИО4–ФИО6 о признании недействительными сделок, заключенных должником ФИО4 по отчуждению своего имущества, в том числе признана недействительной конкретная сделка - договор купли-продажи квартиры № 15/12-3 от 15.12.2017 г., заключенный между ФИО4 и ФИО9, наличие при продаже спорной квартиры цепочки последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом установлено не было (т.1 л.д.21-30).

Надлежащих доказательств того, что в рассматриваемом случае реально была совершена лишь одна сделка - сделка по безвозмездному выводу активов должника в пользу бенефициара, финансовым управляющим ФИО4-ФИО6, настаивающим на исковых требованиях, по основаниям мнимости сделок, указывающим на цепочку взаимосвязанных сделок, совершенных группой заинтересованных лиц, с целью вывода актива должника из конкурсной массы и причинение вреда кредиторам, на их безвозмездность, в настоящее дело также не представлено. 

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 15.06.2016 N 308-ЭС16-1475, доказывание в деле о банкротстве факта общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической (в частности, принадлежность лиц к одной группе компаний через корпоративное участие), но и фактической. О наличии такого рода аффилированности может свидетельствовать поведение лиц в хозяйственном обороте, в частности, заключение между собой сделок и последующее их исполнение на условиях, недоступных обычным (независимым) участникам рынка.

Как установлено судом из представленных в материалы дела документов, спорная квартира была приобретена ФИО7 и членами ее семьи для личных нужд, при этом сохранение контроля должника ФИО2 над указанным объектом недвижимости своего подтверждения не нашло.

С момента государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 161,6 кв.м., этаж: 4, поступило в полное исключительное распоряжение и владение ФИО7 и членов ее семьи.

Истребуемая в рамках рассмотрения настоящего дела квартира является единственным жильем для ФИО7, ее супруга и их троих несовершеннолетних детей: ФИО14, ФИО16, ФИО17 

Семья ответчика по встречному иску является многодетной, что подтверждается удостоверением.

Спорный объект недвижимости является местом регистрации и местом жительства семьи Г-ных, о чем в материалы дела представлены: свидетельства о регистрации по месту жительства, сведения о прописке в составе паспорта гр. РФ ФИО3, справка МОБУ гимназии № 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО3 осуществляет владение и пользование спорным объектом недвижимости, несет расходы по его содержанию, что устанавливается из Акта сверки взаимных расчетов за период: ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Клинтек» и ФИО3 по договору л/с № от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что доводы финансового управляющего ФИО2-ФИО5 А.С. о наличии в данном случае цепочки взаимосвязанных сделок, совершенных группой заинтересованных лиц, с целью вывода актива должника из конкурсной массы и причинение вреда кредиторам противоречат фактически установленным судом обстоятельствам.

По смыслу закона приобретатель признается добросовестным если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества и уплатил продавцу необходимую сумму.

Как было установлено судом, обстоятельств, позволяющих усомниться в законности правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов продавца, на момент заключения и исполнения сделки покупателем выявлено не было, сделка соответствовала всем признакам действительной сделки. Поведение продавца и стоимость отчуждаемого по сделке имущества не должны были вызвать у покупателя подозрений, в связи с чем у покупателя не возникло и не должно было возникнуть сомнений в правомерности реализации продавцом, принадлежащей ему на праве собственности квартиры. 

Как следует из материалов дела, с целью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и договора неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 была проведена проверка документов на квартиру и на ее собственника.

В результате проверки ей были установлены правоспособность продавца и отсутствие арестов и обременений на объекте недвижимости - копия Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.236-237), наличие согласия супруги ФИО8 на распоряжение имуществом приобретенным в период брака - согласие ФИО15 на сделку, имеющееся в виде нотариально заверенной копии (т.2 л.д.240), а также заверенная копия паспорта гр. РФ ФИО15 (т.2 л.д.241-246), наличие учтенных сведений о ФИО8 как о собственнике объекта недвижимости - копия выписки из лицевого счета жилого помещения частного жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ, выданная управляющей организацией ООО «Клинтек, отсутствие в отношении ФИО8 возбужденных судебных дел - копия скриншота сведений с сайта официального портала судов общей юрисдикции 

<

адрес> (https://mos-gorsud.ru) на ФИО8, копия скриншота сведений с сайта электронного правосудия https://kad.arbitr.ru на ФИО8, копия скриншота с сведений с сайта Единого федерального реестра сведений о банкротстве на ФИО8

При этом уплата продавцу необходимой суммы подтверждается следующим.

ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на основании возмездной сделки – договора купли продажи недвижимого имущества, заключенного с ФИО8, приобрела в собственность квартиру с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес>.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, стоимость недвижимого имущества была определена сторонами в размере 17 700 000 рублей, соглашение о цене являлось существенным условием, заключаемого сторонами договора и цена изменению не подлежала.

При этом согласно п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества, расчёт между сторонами был произведён полностью до подписания указанного договора, финансовые претензии у сторон друг к другу отсутствовали.

Кроме того, как установлено судом, 18.04.2018 г. между ФИО9 и ФИО7 одновременно с договором купли-продажи был заключен договор неотделимых улучшений.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. и договор неотделимых улучшений, произведенных в приобретаемом помещении по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г. являются взаимосвязанными между собой сделками, в связи с чем цена сделки по приобретению ФИО7 спорной квартиры составила сумму в размере 28 500 000 рублей.

В подтверждение исполнения ФИО7 обязательств по оплате договора неотделимых улучшений представлена расписка, выданная ФИО9 19.04.2018 г. 

Соответствие вышеуказанной цены сделки реальной рыночной стоимости спорной квартиры было подтверждено проведенной по делу судебной оценочной экспертизой, в связи с чем довод истца по первоначальному иску о том, что рыночная стоимость квартиры (64 640 000 рублей) в 3,6 раз превышает цену квартиры, согласно договору купли-продажи (17 700 000 рублей), отклоняется судом как несостоятельный.

Таким образом, поскольку о факте выбытия спорной квартиры из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли финансовым управляющим ФИО4 ФИО6 не заявляется, а, следовательно, является установленным факт выбытия спорной квартиры из владения должника ФИО4 в результате ее добровольной передачи, при этом ответчиком по первоначальному иску заявлены возражения против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), оснований для удовлетворения требований об истребовании спорного имущества, заявленных по первоначальному иску не имеется.

Недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Именно такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке.

Как установлено судом, перед принятием решения о приобретении спорного недвижимого имущества, ФИО7 проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от неё при совершении подобного рода сделок, выполнив ряд процедур проверки недвижимого имущества на предмет отсутствия обременений и правопритязаний третьих лиц. 

Сделка, по которой ФИО7 приобретала квартиру отвечает признакам действительности сделки, содержит все существенные условия, прошла правовую экспертизу при регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, после ее проведения юридическим и фактическим собственником квартиры стала ФИО7

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 19.10.2023) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление) разъясняется, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Сделка, по которой ФИО7 приобрела владение спорным имуществом, полностью отвечает признакам действительной сделки за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем, о чем ФИО7 стало известно только после ознакомления с материалами настоящего гражданского дела в составе которого находится вынесенное Арбитражным судом города Москвы определение от 10 февраля 2023 г. по делу № А40-135721/21-179-353 Ф о несостоятельности (банкротстве) гражданина-должника ФИО4 (ИНН 

<

***>).

В качестве отдельного и самостоятельного подтверждения добросовестности истца по встречному иску суд признает своевременное обращение ФИО7 в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2023 г. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности по результатам рассмотрения которой было вынесено Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда г. Москвы № 09АП-5700/2024 от 15.03.2024 г.

Кроме того, при вынесении настоящего решения, судом учитывается поступивший в рамках рассмотрения апелляционной жалобы ФИО7 и приобщенный в том числе к материалам настоящего дела отзыв на апелляционную жалобу ФИО7 кредитора ООО «Внешпромбанк», включенного определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.09.2022 г. в реестр требований кредиторов гражданина-должника ФИО4 с требованием в размере 2 268 137 704,88 рублей в соответствии с которым: «отмена судебного акта в связи с не привлечением третьего лица к участию в деле переход к рассмотрению дела заново по правилам суда первой инстанции не может повлиять на выводы суда, поскольку у ФИО7 нет доказательств возмездности сделки. Сам ответчик (Дзебниаури) в процессе участия не принимал, доказательства оплаты предоставил. Все, что может сделать ФИО7 — это заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы оценки рыночной стоимости отчужденных квартир. Но в отсутствие доказательств хоть какой-то возмездности — это не имеет никакого смысла и правового значения. Свое право на судебную защиту ФИО7 может и должна реализовывать в виндикационном процессе в Хостинском суде г. Сочи, представляя доказательства своей добросовестности как покупателя.»

Судом принимаются во внимание представленные в качестве подтверждения наличия у истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) финансовой возможности на приобретение спорного объекта недвижимости договоры: договор купли-продажи квартиры от 30.09.2015 г., договор купли-продажи квартиры от 12.11.2015 г., договор купли-продажи квартиры от 18.03.2016 г., договор купли-продажи квартиры от 24.03.2016 г., договор купли-продажи земельного участка от 11.05.2017 г. по сделкам, совершенным ФИО7 или ее супругом.

Как следует из договоров, все объекты были приобретены в период с 2012 по 2014 г.г. и поскольку их продажи состоялись в конце 2015 г. и в 2016 г., то не один из них не мог явиться источником приобретения другого. При таких обстоятельствах, представленные договоры являются надлежащим доказательством наличия у ФИО7 необходимой суммы для приобретения спорной квартиры.

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, исследовав и оценив в совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, что спорное имущество находится у ФИО7 - добросовестного приобретателя, которая объективно не могла усомниться в праве продавца на отчуждение имущества и не знала о притязаниях третьих лиц, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования финансового управляющего имуществом должника об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.

При этом указание финансового управляющего ФИО4 ФИО6 на единственное основание усомниться в добросовестности ФИО7 как покупателя – цена договора купли-продажи в размере 17 700 000 руб. при значительно более высокой рыночной цене квартиры, опровергается представленными в материалы дела ФИО7, как ответчиком по первоначальному иску, документами и пояснениями, из совокупности которых следует, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от 18.04.2018 г., заключенная между ней и ФИО9 оформлялась при посредничестве агентства недвижимости и что доверительных отношений между покупателем и продавцом не имелось, при этом продавцу были уплачены денежные средства в сумме 28 500 000 рублей, что в полной мере является соответствующим ориентировочной рыночной стоимости жилого помещения общей площадью 161,6 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ проведенной по делу судебной оценочной экспертизой, производство которой было поручено ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» и составляющей сумму в размере 29 106 261 рублей. Доказательств того, что должник продолжает пользоваться спорным имуществом, то есть оно фактически не выходило из владения и пользования должника ФИО2 не имеется, и, напротив, представлены достаточные доказательства использования объекта недвижимости семьей ФИО3, несения расходов по его содержанию, прочих расходов.

С учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств у суда не имеется оснований для критического отношения к доводам и доказательствам, представленным ФИО3 в обоснование своей добросовестности как приобретателя квартиры, в связи с чем суд удовлетворяет встречные исковые требования ФИО3 о признании ее добросовестным приобретателем недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований финансового управляющего ФИО4 ФИО6 к ФИО7 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возложении на ФИО7 обязанности возвратить в конкурсную массу ФИО4 недвижимое имущество: помещение, кадастровый №, назначение объекта недвижимости: жилое, местоположение: Российская Федерация, Краснодарский кр., 

<

адрес>, площадь: 161,6 - отказать.

Встречные исковые требования ФИО7 к финансовому управляющему ФИО4 ФИО6 – удовлетворить.

Признать ФИО7 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 161,6 кв.м., этаж: 4, адрес (местоположение): 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, то есть 02 мая 2024 года.

Судья: Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано: Судья Клименко И.Г.